Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Тропиной С.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.Б. Доможаковой, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 867 189 рублей 18 копеек.

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, на основании доверенности от 12.01.2021, диплома;

ответчика – ФИО2, на основании доверенности от 25.02.2021, диплома.

Администрация города Абакана (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл» (далее – ответчик, ООО СЗ «Новосёл») о взыскании 4 312 884 рублей 78 копеек, в том числе 4 278 364 рубля 82 копейки неосновательного обогащения за период с 26.02.2021 до 25.03.2021 и 34 519 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 26.03.2021 по 26.05.2021.

С учётом произведенной оплаты в сумме 166 460 рублей 71 копейки платежным поручением от 23.04.2021 № 131, а также в связи с изменением периода взыскания, арбитражный суд, протокольным определением от 23.08.2021 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявление истца об уменьшении размера исковых требований до 2 867 189 рублей 18 копеек, в том числе 2 844 240 рублей 45 копейки неосновательного обогащения за период с 06.03.2021 до 25.03.2021 и 22 948 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 26.03.2021 по 26.05.2021.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования с учётом принятого уменьшения. Исковые требования мотивированы тем, что после проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, ответчик признанный победителем торгов, до заключения с истцом договора аренды, в период с 06.03.2021 по 25.03.2021, фактически приступил к использованию земельного участка с кадастровым номером 19:01:020104:1483, площадью 7438,0 кв.м., расположенным по адресу: <...>, без надлежащего оформления прав, в связи с чем он обязан возместить администрации в денежной форме стоимость пользования земельным участком. Представитель истца пояснил, что расчет неосновательного обогащения произведен применительно к определенной по результатам торгов арендной плате, которую администрация города Абакана получила бы в случае передачи земельного участка по договору аренды, который впоследствии 25.03.2021 заключен между сторонами, с учетом цены и площади земельного участка, определенного данным договором.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по доводам указанным в отзывах на иск. Пояснил, что с 06.03.2021 ООО СЗ «Новосёл» начало работы по очистке от мусора земельного участка под строительство блок-секции № 6 и 7 первой очереди строительства в осях 11-14 многоквартирного дома по ул. Арбан, 4, поскольку в таком виде земельный участок было невозможно использовать для строительства многоквартирного дома. Пояснил, что в период с 06.03.2021 по 25.03.2021 с учётом места проезда к производству подготовительных работ ответчиком использовалась только часть земельного участка общей площадью 900 кв.м. Ответчиком не оспаривается факт пользования земельным участком с 06.03.2021, возражения касаются относительно цены и площади взыскания неосновательного обогащения, ответчик считает возможным исчислять сумму задолженности исходя из площади 900 кв.м. - площади застройки блок-секций № 6 и 7 первой очереди строительства, согласно проектной документации с учётом места проезда к производству подготовительных работ. Ответчик возражал относительно суммы неосновательного обогащения, определённой по результатам аукциона, полагал что расчёт следует производить в соответствии с положениями, установленными Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия». Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 12.04.2021 № 99/2021/386960905 земельный участок с кадастровым номером 19:01:020104:1483, общей площадью 7438 кв.м., расположен по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ <...>, относится к категории земель – земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, обеспечение деятельности в области гидрометеоролгии и смежных с ней областях, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территория) общего пользования, малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 05.10.2020.

Главой города Абакана 15.01.2021 издано распоряжение № 08р о проведении ДГАЗ администрации города Абакана аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:01:020104:1483, площадью 7438,0 кв.м., государственная собственность на который не разграничена, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ <...>, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5.), земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

Пунктом 2 данного распоряжения установлена начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы за земельный участок, определённая по результатам рыночной оценки, проведенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной в Российской Федерации» - 16 237 154,0 руб. установлен задаток - 4 059 289,0 руб. и «шаг аукциона» - 400 000.0 руб.

Пунктом 3 указанного распоряжения установлен срок аренды земельного участка на период размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома – 8 лет 8 месяцев.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 26.02.2021 № 3 победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:01:020104:1483, площадью 7438,0 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ <...>, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5.), земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0) – для размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома этажностью 5-8 этажей, не считая технический этаж, признано общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл», предложившее наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок - 57 837 154 руб.

На электронную почту администрации города Абакана 06.03.2021 поступило обращение ФИО3 № 115014942, в котором указано, что при проведении строительных работ на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, выявлены нарушения закона о тишине, а именно строительная техника (экскаваторы, самосвалы) работают в позднее ночное время (к примеру 05.03.2021 работы велись до 00 часов 35 минут).

Письмом от 15.03.2021 № 134-Н-122 администрация города Абакана предупредила ответчика о недопустимости нарушения тишины и покоя окружающих в ночное время (в период с 23 до 6 часов) при производстве строительных разгрузочно-погрузочных работ в соответствии с ч. 5 ст. 74 Закона Республики Хакасия от 17.12.2008 № 91-ЗРХ «Об административных правонарушениях».

В реестре ДГАЗ администрации города Абакана 04.03.2021 зарегистрирован договор № АФ35149 аренды земельного участка между администрацией города Абакана (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл» (арендатор).

К договору № АФ35149 сторонами составлен и подписан протокол разногласий от 25.03.2021 об изменении преамбулы договора в связи с изменением наименования арендатора.

Договор аренды земельного участка № АФ35149 с протоколом разногласий к договору подписан сторонами 25.03.2021.

В соответствии с условиями заключенного договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:020104:1483, общей площадью 7438 кв.м., (категория земель – земли населённых пунктов), расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ <...>,для размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома средней этажности (п. 1.1. договора).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 13.04.2021 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 25.03.2021 № АФ35149 (номер регистрации 19:01:020104:1483:19/032/2021-2).

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 8 лет 8 месяцев.

В соответствии с пунктом 2.2. договора ежегодный размер арендной платы по договору определён в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 3 от 26.02.2021 по лоту №1 и составляет 57 837 154 руб.

Арендная плата за период со дня заключения договора до 01.04.2021 вносится до 15.06.2021. После 01.04.2020 арендная плата, указанная в п. 2.2 договора вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года (п. 2.4 договора).

В разделе 7 договора стороны согласовали условие о том, что одновременно с подписанием договора арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за любые совершенные им действия, противоречащие законодательству Российской Федерации. Претензий у арендатора к арендодателю по состоянию участка не имеется.

Администрацией города Абакана 25.05.2021 выдано разрешение № 19-RU19301000-024-2021 на строительство первой очереди строительства многоквартирного дома по адресу: Республика Хакасия, городской округ <...>.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 12.04.2021 № 354-Д с требованием об оплате задолженности по арендной плате за спорный земельный участок, за период с 26.02.2021 по 25.03.2021 в размере 166 460 рублей 71 копейки.

Платёжным поручением от 23.04.2021 № 131 ответчиком произведена оплата аренды земельного участка по спорному договору в размере 166 460 рублей 71 копейки, согласно претензии от 12.04.2021 № 354-Д.

В связи с отсутствием договорных отношений администрация направила ответчику претензию от 26.04.2021 № 388-Д с указанием на необходимость оплаты задолженности в сумме 4 278 364 руб. 82 коп. за фактическое пользование земельным участком за период с 26.02.2021 по 25.03.2021.

Отказ от исполнения требований истца в добровольном порядке послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы, определённый органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (Постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», подлежит применению только в случае предоставления земельного участка в аренду без торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Следовательно, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку в спорный период ответчик не мог использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, и в отсутствие доказательств наличия такого договора, заключенного в установленном порядке, он обязан уплачивать неосновательное обогащение в размере арендной платы. При этом, не имеет правового значения, когда происходило пользование: до заключения договора аренды либо после окончания срока его действия.

Как указал истец, использование земельного участка ответчиком было начато до момента заключения договора аренды посредством строительства объекта. Факт пользования в спорный период земельным участком подтверждается материалами дела и ответчиком.

Спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет для целей строительства в определенной площади 7438 кв.м. Ответчик приступил к использованию участка по его прямому назначению 06.03.2021, что им не оспаривается. Доказательств того, что ответчик приступил к использованию земельного участка в какой-то конкретной его части суду не представлено.

В результате проверки с целью соблюдения земельного законодательства администрацией города Абакана установлено, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:020104:1483 использовался ответчиком в спорный период, а именно велись строительные работы, монтировались строительные конструкции, присутствовала строительная техника, складировались строительные материалы. По данному факту составлен акт планового осмотра, обследования земельного участка от 26.03.2021 № 13.

В судебном заседании по ходатайству истца опрошен свидетель ФИО4, который пояснил, что состоит в должности ведущего специалиста группы муниципального земельного контроля отдела землеустройства ДГАЗ администрации города Абакана, работает с 2011 года. В должностные обязанности входит муниципальный земельный контроль, обследование и осмотр территорий города Абакана. Пояснил, что 26.03.2021 от руководителя ФИО5 поступило задание на осмотр земельного участка по улице Арбан, д. 4. По прибытию на земельный участок было установлено и зафиксировано, что на земельном участке ведутся строительные работы, монтируются строительные конструкции, присутствует строительная техника, складированы строительные материалы. Земельный участок был огорожен. По завершению осмотра был составлен акт. Осмотр производился для обследования использования земельного участка, в целях осуществления контроля.

Представленный акт планового осмотра, обследования земельного участка от 26.03.2021 № 13 с приложенными фотодокументами, составленный на следующий день после подписания договора аренды земельного участка от 25.03.2021 № АФ35149, свидетельствует о том, что участок на дату заключения договора активно использовался арендатором для строительства. Исследовав представленные истцом фотодокументы из которых усматривается наличие на участке ограждения, строительной техники, большой объем складированных строительных материалов, суд пришел к выводу о том, что все это свидетельствует об использовании ответчиком земельного участка в течении длительного времени. Ответчиком документально не опровергнуты доводы истца о том, что земельный участок использовался в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что им до заключения договора аренды использовалась часть земельного участка площадью не более 900 кв.м только лишь в целях освобождения участка от мусора и для подготовки к началу строительства, не имеют правового значения исходя из того, что земельный участок сформирован с определением его границ и площади, ответчик приступил к его использованию.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодексом РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В качестве индивидуально определённой вещи, существует только земельный участок с кадастровым номером 19:01:020104:1483, общей площадью 7438 кв.м., из расчета которой истцом правомерно исчислено неосновательное обогащение.

При этом в ходе рассмотрения дела ответчик неоднократно утверждал, что приступил к использованию земельного участка 06.03.2021 на законных основаниях, после того, как получил от истца проект договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что в рассматриваемых правоотношениях, в отсутствие арендных отношений между сторонами и с учетом принципа платности использования земли (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), арендная плата за земельный участок должна определяться в установленном органами местного самоуправления порядке при предоставлении земельным участков без торгов (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации) отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 25.03.2021 № АФ35149 заключен между сторонами путем проведения торгов.

Учитывая, что цена земельного участка определена по результатам проведённых торгов и составляет 57 837 154 руб., вопреки доводам ответчика, администрация правомерно рассчитала неосновательное обогащение в размере арендной платы, исходя из той суммы, которую муниципальный бюджет получил бы при предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения аукциона.

В отсутствие заключенного в установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации порядке договора аренды земельного участка оснований для определения размера арендной платы в ином порядке, чем определил истец, не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая использование арендатором земельного участка после проведения аукциона и до заключения договорааренды земельного участка от 25.03.2021 № АФ35149, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, проверив расчет задолженности и признав его верным, арбитражный суд признал требование истца о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком в период с 06.03.2021 до 25.03.2021 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 22 948 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 26.03.2021 по 26.05.2021 на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В силу установленного Земельным кодексом РФ принципа платности использования земли, ответчик должен знать о неосновательности сбережения им денежных средств в момент пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, истец обоснованно предъявил ответчику требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Проверив выполненный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, арбитражный суд признал его верным.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 2 867 189 рублей 18 копеек, в том числе 2 844 240 рублей 45 копейки неосновательного обогащения за период с 06.03.2021 до 25.03.2021 и 22 948 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 26.03.2021 по 26.05.2021..

Государственная пошлина по иску составляет 37 336 рублей, которая в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск: взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл» в пользу администрации города Абакана 2 867 189 (два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч сто восемьдесят девять) рублей 18 копеек, в том числе 2 844 240 рублей 45 копейки неосновательного обогащения и 22 948 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новосёл» в доход федерального бюджета 37 336 (тридцать семь тысяч триста тридцать шесть) рублей государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина