Гражданский кодекс часть 1

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению имуществом города Черногорска,

при участии:

от истца – директора ФИО1,

от ответчика – представителя ФИО2 на основании доверенности от 19.01.2011,

от третьего лица – представителя ФИО2 на основании доверенности от 19.01.2011.

Общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением к администрации города Черногорска о признании незаконными действий по установлению ограничений пользования на выкупаемый земельный участок и об обязании предоставить земельный участок по адресу: <...>, без установления ограниченного пользования «для соблюдения охранной зоны внутриквартальной сети водовода и предоставления возможности прохода или проезда через земельный участок третьим лицам».

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 марта 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён комитет по управлению имуществом города Черногорска.

26 мая 2011 года на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом принято заявление истца об изменении предмета иска, в соответствии с которым истец просит урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, и считать договор заключённым на условиях ООО «Магазин №17», исключить из договора пункт 1.5.

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования: просил урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, и считать договор заключённым на условиях ООО «Магазин №17» - исключить из договора пункт 1.5., установить дату заключения договора 01.09.2010, исключить из акта приёма-передачи земельного участка третий абзац.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял заявление ООО «Магазин № 17» об уточнении исковых требований.

Истец полагает, что ответчик не вправе устанавливать сервитут в отношении собственного земельного участка. Указал, что ответчик не представил доказательства, обосновывающие необходимость установления публичного сервитута.

Представитель ответчика и третьего лица возражал против предъявленных требований. Настаивал на заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции администрации г. Черногорска. Пояснил, что 19 мая 2011 года администрацией города Черногорска на основании протокола публичных слушаний принято постановление № 1566-п «Об установлении публичного сервитута на земельный участок», которое опубликовано в выпуске газеты «Черногорск» от 27.05.2011 № 40 (1194), поэтому условие об ограничении права пользования истцом земельным участком обоснованно включено в договор.

Представитель ответчика указал, что 02 июня 2011 года обратился в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Хакасия с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений земельного участка с кадастровым номером 19:02:010528:53 и выдаче кадастрового паспорта земельного участка с целью государственной регистрации сервитута.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» зарегистрировано в качестве юридического лица, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***>.

На основании акта о выкупе имущества муниципального предприятия от 03.12.1992 05 ноября 2003 года за обществом с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» зарегистрировано право собственности на магазин № 17 общей площадью 619,6 кв.м, расположенный по адресу: <...>, помещение № 060Н (свидетельство серии 19 МЮ № 144610).

05 ноября 2004 года администрация города Черногорска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 773Ю, по условиям которого арендодатель передаёт арендатору в аренду земельный участок общей площадью 1637,41 кв.м., кадастровый номер 19:02:010528:0053, расположенный по адресу: <...>, для магазина, в границах, указанных на плане границ земельного участка.

По условиям соглашения от 07.07.2009 месторасположением земельного участка является: <...>.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 03.07.2009 № 02/09-1-3608 земельный участок, расположенный по адресу: <...> имеет площадь 1637,41 кв.м., кадастровый номер 19:02:010528:53 (равнозначный кадастровому номеру 19:02:010528:0053), разрешённое использование: для магазина, категория земельного участка - земли населённых пунктов.

28 июля 2009 года общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» обратилось в администрацию г. Черногорска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 26 августа 2009 года № 3857 администрация г. Черногорска отказала заявителю в выкупе испрашиваемого земельного участка, по причине использования части земельного участка, площадью 997 кв. м, для проезда автомобилей, пешеходных проходов, дорожек, объектов благоустройства (земли общего пользования), сославшись на то, что в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации часть земельного участка приватизации не подлежит (земли общего пользования).

26 октября 2010 года ООО «Магазин № 17» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Черногорска, выразившегося в письме № 3857 от 26.08.2009, в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <...>, об обязании предоставить указанный земельный участок, в собственность.

Вступившим в законную силу постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2010 года по делу № А74-4632/2010 признан недействительным отказ администрации города Черногорска, выраженный в письме от 26.08.2009 № 3857 о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <...>. Суд обязал администрацию города Черногорска предоставить в собственность ООО «Магазин № 17» земельный участок по адресу: <...>, площадью 1637,41 кв. м, кадастровый номер 19:02:010528:0053 путём направления проекта договора купли-продажи земельного участка.

Администрация города Черногорска направила в адрес ООО «Магазин № 17» проект договора купли-продажи земельного участка от 01 сентября 2009 года № 682, включив пункт 1.5., которым определено, что на земельном участке устанавливается право ограниченного пользования для соблюдения охранной зоны внутриквартальной сети водовода, и предоставления возможности прохода или проезда через земельный участок третьим лицам, и акт приёма-передачи земельного участка от 01 сентября 2010 года, в абзаце 3 которого указано, что на земельном участке устанавливается право ограниченного пользования для соблюдения охранной зоны внутриквартальной сети водовода, и предоставления возможности прохода или проезда через земельный участок третьим лицам

20 декабря 2010 года истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи земельного участка № 682 с протоколом разногласий, указав редакцию покупателя: дата договора «01 сентября 2010 года», пункт 1.5. исключить.

17 января 2011 года ответчиком составлен протокол согласования разногласий к договору № 682 купли-продажи земельного участка, в котором ответчик урегулировал разногласия относительно даты договора, приняв её в редакции истца: «01 сентября 2010 года». Ответчик отказался исключить пункт 1.5. из договора купли-продажи и абзац 3 из акта приёма-передачи земельного участка.

18 мая 2011 года администрацией города Черногорска проведены публичные слушания по вопросу установления публичного сервитута в отношении земельного участка по адресу: <...>, площадью 1637,41 кв. м, кадастровый номер 19:02:010528:53.

19 мая 2011 года администрацией города Черногорска принято постановление № 1566-п «Об установлении публичного сервитута на земельный участок», которое опубликовано в выпуске газеты «Черногорск» от 27.05.2011 № 40 (1194).

02 июня 2011 года ответчик обратился в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Хакасия с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта изменений земельного участка с кадастровым номером 19:02:010528:53 и выдаче кадастрового паспорта.

Истец, полагая, что договор купли-продажи № 682 не может быть подписан в редакции ответчика, так как в договор включено условие о необоснованных ограничениях прав ООО «Магазин № 17» как будущего собственника земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, при рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учётом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Из материалов дела следует, что на дату рассмотрения настоящего спора истец является собственником магазина № 17 общей площадью 619,6 кв.м., находящимся по адресу: <...>, помещение № 060Н (свидетельство серии 19 МЮ № 144610).

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах местного самоуправления» и пункту 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 6 Устава города Черногорска к вопросам местного значения города относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Проект договора купли-продажи земельного участка № 682 направлен администрацией города Черногорска в адрес истца.

Согласно пункту 1.4. договора, его предметом является купля-продажа земельного участка с кадастровым номером 19:02:010528:53 общей площадью 1637,41 кв. м., расположенного по адресу: <...>, для использования под магазином в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 1.5. договора определено, что на земельном участке устанавливается право ограниченного пользования для соблюдения охранной зоны внутриквартальной сети водовода, и предоставления возможности прохода или проезда через земельный участок третьим лицам.

В соответствии со статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец передал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, на рассмотрение суда.

Предметом спора является урегулирование разногласий, возникших у сторон при заключении договора № 682 купли-продажи земельного участка относительно даты заключения договора, условий пункта 1.5. и условий передачи земельного участка, отражённых в акте приёма-передачи к договору.

Постановлением администрации города Черногорска от 19.05.2011 № 1556-п установлен публичный сервитут в отношении спорного земельного участка для ремонта внутриквартальной сети водовода, для ремонта КЛ-10кВ, ремонта кабельной линии связи, для прохода, проезда третьим лицам.

Настаивая на включении в договор купли-продажи № 682 земельного участка пункта 1.5. ответчик ссылается на то, что согласно ситуационному плану от 16.09.2002 на земельном участке расположены сети внутриквартального водовода, кабельные линии 10кВТ, линии связи. В связи с продажей земельного участка возникла необходимость установления публичного сервитута.

В соответствии с частью 2, пунктом 1 части 3 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний. Публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок.

В силу пункта 9 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут.

Согласно пункту 1 статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления,осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

В силу указанных выше норм материального права с заявлением о государственной регистрации публичного сервитута может обратиться орган местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дела, администрация города Черногорска с заявлением о государственной регистрации публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:02:010528:53 не обращалась.

Поскольку на дату рассмотрения спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка публичный сервитут не зарегистрирован в установленном законом порядке, основания для включения пункта 1.5. в условия договора купли-продажи № 682 отсутствуют.

При этом, продавец не лишён возможности после регистрации публичного сервитута внести соответствующие изменения в договор в установленном порядке.

Разногласия относительно даты заключения договора купли-продажи земельного участка № 682 не подлежат урегулированию в судебном порядке, поскольку протоколом согласования разногласий от 17.01.2011, данные разногласия урегулированы сторонами до обращения в суд. Ответчик подтвердил, что принял дату заключения договора в редакции истца.

Основания для удовлетворения требования истца об исключении третьего абзаца из акта приёма-передачи земельного участка не имеется, так как акт приёма-передачи не является договором, устанавливающим права и обязанности участников правоотношений, а лишь фиксирует факт передачи имущества. Урегулирование разногласий, касающихся содержания акта приёма-передачи к договору купли-продажи, законом не предусмотрено.

Учитывая, что акт приёма-передачи является приложением к договору купли-продажи земельного участка и должен соответствовать условиям договора, следовательно, после урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, акт приёма-передачи должен быть приведён в соответствие с условиями заключаемого договора.

Государственная пошлина по делу составляет 4000 рублей, и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца в размере 2666 рублей 67 копеек, на ответчика – в размере 1333 рублей 33 копеек, Поскольку государственная пошлина уплачена истцом при обращении в суд в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по её уплате в сумме 1333 рублей 33 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между обществом с ограниченной ответственностью «Магазин №17» и администрацией города Черногорска договора купли-продажи от 01.09.2009 № 682 земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Исключить пункт 1.5. из договора от 01.09.2009 № 682.

В остальной части в урегулировании разногласий отказать.

2. Взыскать с администрации города Черногорска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 17» 1333 (одна тысяча триста тридцать три) рубля 33 копейки расходов по уплаченной государственной пошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия С.М. Тропина