Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания С.Б. Доможаковой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации, об обязании зарегистрировать право аренды, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1 и ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО3 на основании доверенности от 27.12.2019 года № 3922,

ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 30.12.2019 года.

Администрация города Абакана обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:010107:1039, площадью 6967 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 17.07.2020 №АФ34666/24, в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 10.09.2020 № КУВД-001/2020-12602584/2, об обязании Управления Росреестра по РХ зарегистрировать право аренды в пользу ФИО1 в отношении земельного участка кадастровым номером 19:01:010107:1039, площадью 6967 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 17.07.2020 №АФ34666/24.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ФИО5.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленное требование. Заявленные требования мотивированы тем, что представленный на регистрацию договор аренды от 17.07.2020 №АФ34666/24 обладает необходимыми признаками договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. По мнению заявителя, положения земельного законодательства не предусматривают необходимости заключения соглашения о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Считает, что оспариваемое решение препятствует осуществлению предоставления земельного участка в аренду по договору со множественностью лиц на стороне арендатора.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, поскольку действующим законодательством предусмотрено присоединение лиц, имеющих права собственности, расположенных на неделимом земельном участке, к уже заключенному договору аренды путем заключения дополнительного соглашения. Представитель Росреестра возражал против удовлетворения заявления, указав, что отказ государственного регистратора правомерен. При наличии уже заключенного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, регистрация новых договоров аренды в отношении того же земельного участка невозможна.

По мнению ответчика, истец, уклоняясь от выполнения требований действующего законодательства о подписании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора со всеми правообладателями помещений в расположенном на земельном участке здании, перекладывает ответственность за не заключение установленного действующим законодательством договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на орган регистрации прав. Поскольку все действия органа регистрации прав совершены в соответствии с нормами действующего законодательства, решение о приостановлении государственной регистрации от 10.09.2020 № КУВД-001/2020-12602584/2 является законным и обоснованным, просил в заявленных требованиях отказать.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились, отзывы не направили.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При изложенных обстоятельствах в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал третьих лиц, надлежащим образом извещёнными о дате, времени и месте судебного разбирательства и рассмотрел дело в их отсутствие.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 19:01:010107:1039, площадью 6967 кв.м., относящемся к категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером 19:01:010107:1039, расположенном по адресу: <...>, находится объект недвижимости: нежилое здание - подземные гаражи с наземной автостоянкой, с кадастровым номером 19:01:010107:3384 и помещениями в нем, на которые правообладателями зарегистрировано право собственности.

ФИО5, являющийся собственником помещений 2Н, кадастровый номер 19:01:010107:3385, 3Н, кадастровый номер 19:01:010107:3305, расположенных в нежилом здании - подземные гаражи с наземной автостоянкой с кадастровым номером 19:01:010107:3384, обратился в администрацию г. Абакана с заявлением от 19.06.2020 (исх.№ И2931) о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 19:01:010107:1039, площадью 6967 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 49 лет, для эксплуатации и обслуживания торговых помещений.

Между администрацией города Абакана (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 17.07.2020 заключён договор аренды земельного участка № АФ34666/1, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером 19:01:010107:1039, кадастровой стоимостью 20 189 000 рублей, площадью 6967 кв.м., расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания торговых помещений и подземных гаражей с наземной автостоянкой, сроком с 17.07.2020 до 17.07.2069.

Управлением Росреестра 18.08.2020 произведена государственная регистрация договора аренды от 17.07.2020 № АФ34666/1.

Администрацией города Абакана 17.07.2020 направлены проекты договоров, подписанные со стороны арендодателя в адрес иных правообладателей помещений в нежилом здании - подземные гаражи с наземной автостоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений №166.

ФИО1, собственник помещения 62 Н, получив направленный в её адрес проект договора аренды, подписала его и представила арендодателю для передачи на государственную регистрацию.

Администрация г. Абакана 25.08.2020 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды № АФ34666/24 от 17.07.2020, заключённого с ФИО1

Управлением Росреестра вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 10.09.2020 №КУВД-001/2020-12602584/2, поскольку согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости вышеуказанный земельный участок уже является предметом договора аренды, заключенного ранее с иным лицом на основании договора аренды от 17.07.2020 № АФ34666/1. Поскольку имеются противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированным правом, произвести государственную регистрацию договора аренды не представляется возможным, для регистрации договора аренды предложено заключить с ФИО1 соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от 17.07.2020 № АФ34666/1. Учитывая данные основания, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 10 декабря 2020 года.

Администрация города Абакана, не согласившись с указанной позицией регистрирующего органа, полагая, что уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 10.09.2020 № КУВД-001/2020-12602584/2 принято незаконно, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

Рассмотрев дело в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с пунктами 3 и 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ определено, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одни лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

Указанное право является исключительным и его реализация не может быть ограничена.

Действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в статье 1 ЗК РФ.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Таким образом, для реализации права на приобретение в аренду спорного земельного участка заявителю необходимо подтвердить право собственности на объект, расположенный на таком земельном участке.

Из положений указанных норм, а также части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

В данном случае фактически для проведения государственной регистрации представлены два самостоятельных договора в отношении спорного участка.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями применимых при проверке законности оспариваемого отказа норм Закона № 218-ФЗ и пунктов 6 и 9 статьи 39.20 Земельного кодекса, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует закону.

Изложенное свидетельствует об отсутствии названных в части 2 статьи 201 Кодекса оснований для удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, суд пришел к выводу о соответствии оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права нормам Закона № 218-ФЗ. Представленные в материалы дела договоры являются самостоятельными сделками, каждый из них содержит указание на возможность вступления в договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости. Дополнительные соглашения либо соглашения о присоединении к ранее зарегистрированному в отношении спорного земельного участка договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора заявитель не представил.

В законе отсутствуют императивно закрепленные требования к форме документа о присоединении к договору с множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, присоединение к основному договору может быть оформлено как дополнительным соглашением, так и подписанием текста основного договора присоединяющимся арендатором. В то же время в деле отсутствуют сведения о предоставлении регистратору названных документов.

Поскольку заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, оспариваемый отказ соответствует статье 27 Закона № 218-ФЗ, и не нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.

Государственная пошлина по настоящему делу не подлежит взысканию в федеральный бюджет, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении заявления.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина