Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-11305/2014
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации Нефтеюганского района и департаменту имущественных отношений администрации Нефтеюганского района о признании недействительным решения об отказе в продлении срока аренды земельного участка и обязании возложить обязанность по продлению срока аренды земельного участка,

при участии представителей сторон:

от заявителя и департамента имущественных и земельных отношений администрации Нефтеюганского района - не явились, извещены

от администрации Нефтеюганского района – ФИО3, доверенность № 44 от 23.07.2014,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к администрации Нефтеюганского района (далее - Администрация) и департаменту имущественных отношений Администрации Нефтеюганского района (далее - Департамент) о признании недействительным решения об отказе в продлении срока аренды земельного участка и требованием возложить на администрацию обязанности по продлению срока аренды спорного земельного участка.

В отзыве на заявление Администрация просит отказать в удовлетворении требований, поскольку считает, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, действия Предпринимателя в период ранее действовавшего договора аренды не являлись добросовестными, так как строительство объекта на спорном земельном участке истцом не начато.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие заявителя, Департамента, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель Администрации возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании, назначенном на 04.02.2015, объявлялся перерыв до 11.02.2015 до 14 часов 30 минут, после завершения которого судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии того же представителя Администрации.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил, что 05.09.2011 по договору аренды № 215, заключенному с Администрацией, заявителю был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ-Югра, Нефтеюганский район, куст 24 Усть-Балыкского месторождения нефти, кадастровый номер 86:08:020801:9533.

Согласно пункта 1.1 договора аренды земельный участок кадастровым номером 86:08:020501:0209 предоставлен заявителю для строительства гостиничного комплекса.

Дополнительным соглашением № 1 от 12.04.2013 в договор аренды № 215 были внесены изменения, касающиеся уплаты арендной платы, а также изменено целевое назначение земельного участка – для размещения объектов бытового обслуживания.

Истец 05.08.2014 обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды № 215 (л.д. 18).

В письме от 21.08.2014 №1/2-1605 глава Администрации уведомил заявителя о прекращении договора № 215. Отказ в продлении срока действия договора № 215 мотивирован тем, что в течении всего срока действия договора земельный участок не использовался Предпринимателем по назначению. При этом глава Администрации в своем отказе ссылалась на акт натурного обследования от 07.08.2014, согласно которому на спорном земельном участке расположен металлический контейнер и железная емкость, возведенных зданий, строений не имеется, по всей территории участок покрыт растительностью, заборов и ограждений не имеется.

Считая отказ в продлении договора аренды земельного участка либо заключении договора аренды земельного участка на новый срок незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Обосновывая свои требования, Предприниматель ссылается на то, что земельный участок после предыдущего арендатора был предоставлен ему в ненадлежащем состоянии, что вынудило его нести расходы по приведению участка в надлежащий вид. Также Предприниматель указывает, что им были выполнены ряд действий в целях осуществления строительства (14.03.2012 согласован и получен градостроительный план земельного участка, в 2013 году получено разрешение на строительство бани № ru 86503000-43, в 2012 году выполнено согласование подключения к сетям газоснабжения, электроснабжения, произведены изыскательские работы для возможности выполнения рабочего проекта и строительства фундамента в соответствии с геологическими данными по договору № 156 с ООО «РУМБ», выполнен проект строительства; в апреле 2011 года был составлен и подписан акт выбора земельного участка).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований Предпринимателя.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Органы местного самоуправления в силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжаются земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также с учетом абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Спорный земельный участок с кадастровым номером 86:08:020801:9533 относится к числу земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из статей 36 и 38 Устава муниципального образования Нефтеюганский район следует, что именно Администрация Нефтеюганского района наделена соответствующими полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации
аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации

При этом необходимо принимать во внимание, что Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 № 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В названном постановлении указано, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Обоснованность отказа в продлении договора аренды или в заключении договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности его достижения в пределах срока действия договора аренды.

Таким образом, доводы истца о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора. Как следует из материалов дела, после прекращения действия договора аренды № 215 земельный участок с кадастровым номером 86:08:0020801:9533 какому-либо иному лицу предоставлен не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, в силу положений статей 209, 264, 421, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе намерение арендатора продлить арендные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, а лишь предусматривает способ защиты преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Как следует из материалов дела, действия арендатора в период действия договора аренды не являлись добросовестными, так как в течение всего срока действия договора аренды Предприниматель не приступил к строительству объекта недвижимости, что подтверждается актами натурного обследования земельного участка от 07.08.2014, 23.10.2014.

Суд принимает во внимание то, что уже после обращения Предпринимателя в арбитражный суд работниками Департамента было проведено натурное обследование спорного земельного участка, о чем составлен акт от 20.01.2015, который содержит информацию о состоянии земельного участка полностью идентичную информации, содержащейся в актах натурного обследования от 07.08.2014, 23.10.2014. При этом на акте от 20.01.2015 имеется отметка о согласии с актом Лень О.С., представителя по доверенности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, не допускается отказ в продолжении арендных отношений лишь в том случае,если строительство начато, но не завершено, что в рассматриваемом случае истцом не доказано.

Доводы Предпринимателя о том, что им были выполнены ряд действий в целях осуществления строительства, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно представленным в материалы дела документам Предпринимателем действительно согласован и получен градостроительный план земельного участка (л.д.33-34). Вместе с тем, указанный градостроительный план был согласован в 2012 году для размещения гостиницы, в то время, как согласно заявлению Предпринимателя и установленной в договоре № 215 (в редакции дополнительного соглашения № 1) целью использования спорного участка является не строительство гостиничного комплекса, а строительство бани.

Ссылка Предпринимателя на полученное в 2013 году разрешение на строительство бани № ru 86503000-43 (л.д.32) оценивается судом критически с учетом представленной в материалы дела справки департамента градостроительства и земелепользования Администрации от 10.02.2015, согласно которой заявление от Предпринимателя по выдачу разрешения на строительство бани не поступало, разрешение на строительство бани № ru 86503000-43 не выдавалось. Согласно названной справки все разрешения на строительство регистрируются в журнале регистрации и выдаются под роспись застройщику или его доверенному лицу; в 2013 году Администрацией было выдано 36 разрешений на строительство, при этом регистрация разрешения на строительство за
№ ru 86503000-43 в журнале регистрации отсутствует.

Аналогичная информация об отсутствии сведений о разрешении на строительство бани № ru 86503000-43 была направлена Предпринимателю 18.09.2014 департаментом градостроительства и земелепользования Администрации.

Ссылка истца на то, что в апреле 2011 года был составлен и подписан акт выбора земельного участка, что им в 2012 году было согласовано подключение к сетям газоснабжения, электроснабжения, также не принимается судом во внимание, поскольку указанные действия не налагают на Администрацию обязанности по продлению срока действия договора аренды № 215 в случае установления факта неиспользования Предпринимателем спорного земельного участка в соответствии с целями, для которых этот участок предоставлялся. При этом в силу положений статей 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации акт выбора земельного участка для строительства и решение о предварительном согласовании места размещения объекта являются основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка, действует в течение трех лет.

Согласно представленному в материалы дела договору № 156 на выполнение изыскательских работ указанные работы должны быть выполнены ООО «Румб» в отношении объекта «Гостиничный комплекс», а не в отношении бани в соответствии с целевым назначением, указанном в договоре № 215 (в редакции дополнительного соглашения № 1) и в заявлении Предпринимателя от 05.08.2014.

Доводы Предпринимателя о том, что им были осуществлены затраты в связи с неудовлетворительным состоянием участка также не могут служить основанием для удовлетворения заявленных истцом требований. Согласно акту приема-передачи от 05.09.2011 земельный участок был передан Предпринимателю в удовлетворительном состоянии, то есть в состоянии пригодном для осуществления строительства, при этом, как указано в акте приема-передачи, каких-либо претензий к арендодателю в части состояния земельного участка арендатор не имел.

Таким образом, надлежащих доказательств, подтверждающих начало строительства Предпринимателем на спорном земельном участке, в материалы настоящего дела не представлено.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Администрация правомерно отказала Предпринимателю в продлении арендных отношений, действуя в рамках предоставленных ей полномочий и исходя из отсутствия доказательств осуществления Предпринимателем строительства на спорном земельном участке. Предпринимателем не указано, какие нормы права нарушила Администрация, принимая решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, требования Предпринимателя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья Е.А. Голубева