Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А75-1188/2016 по заявлениюдепартамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным отказа от 12.01.2016 и обязании устранить нарушение прав, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «С-ПОМ»,

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 9.12.2013,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 11.01.2016 № 3,

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом,

у с т а н о в и л :

департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 12.01.2016, оформленного сообщением № 001/026/2015-907 об отказе в государственной регистрации договора аренды помещений № 115010477 от 30.10.2015 и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды
№ 115010477 от 30.10.2015.

Заявленные требования мотивированы тем, что по указанному договору аренды предусмотрена передача части помещений, находящихся в собственности заявителя, и для осуществления государственной регистрации договора аренды не требовалось предоставление кадастрового паспорта на весь объект, часть которого передается в аренду Обществу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «С-ПОМ» (далее - Общество).

Управление в отзыве на заявление просит в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на непредставление всех требуемых документов, необходимых для государственной регистрации (кадастрового паспорта на весь объект, часть которого передается в аренду Обществу).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении, представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Как следует из материалов дела, в соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации, Закон № 122-ФЗ) 20.11.2015 заявителем на регистрацию в территориальное управление Росреестра представлен договор аренды помещений от 30.10.2015 № 115010477, сторонами которого являются Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) (л.д. 17-22).

Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 788,0 кв. м, этаж 1,2, расположенные по адресу: <...>.

Помещения переданы арендатору по акту от 30.10.2015 (л.д. 23).

Одновременно с подачей заявления для государственной регистрации договора аренды Департаментом были представлены следующие документы: доверенность на лицо, обратившееся с заявлением от имени Департамента; свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (кадастровый номер 86:12:0103026:252) общей площадью 834,1 кв.м; договор аренды от 30.10.2015 с приложением передаточного акта от 30.10.2015 и выкопировкой технического плана помещения, являющихся приложениями к договору аренды от 30.10.2015.

Как указывает Управление, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются записи, свидетельствующие о зарегистрированном праве собственности на 2 объекта, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>: помещение, площадью 834,1 кв.м, с кадастровым номером 86:12:0103026:253, а также на нежилое помещение площадью 4350,1 кв.м., с кадастровым номером 86:12:0103026:252. При этом записи, свидетельствующей о зарегистрированном праве собственности на объект нежилого помещения площадью 788 кв.м, в ЕГРП отсутствует.

Принимая во внимание совпадение адресных характеристик спорного объекта с объектами указанными выше, государственным регистратором сделан вывод о том, что спорный объект по договору аренды является частью одного из этих помещений.

Уведомлением от 04.12.2015 № 001/026/2015-907 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 11.01.2016 указав, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о помещении, передаваемом в аренду,
и для устранений препятствий необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, передаваемого в аренду. Заявителю предложено устранить препятствия в регистрации с уведомлением о возможных последствиях в виде отказа в государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (л.д. 59-61).

В связи тем, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не были устранены, Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании пункта абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (л.д. 14-16).

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, Департамент обратился в арбитражный суд
с настоящим заявлением. При этом Департамент ссылается на пункт 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации прав, а также пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013, и указывает что предоставление на государственную регистрацию аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, внесении изменений в их учредительные документы, регулируются Законом о регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 названной статьи, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Из пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации следует, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьей 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации).

В силу статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По смыслу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи имущества в аренду необходима лишь индивидуализация этой (передаваемой) части, что согласуется с пунктом 3 статьи 23 Закона о регистрации.

Таким образом, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.

В пункте 10 статьи 33 Закона о регистрации определено, что до I января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 25.01.2013 № 13 внес изменения в Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и сформулировал позицию относительно обременения помещения (части помещения), введя пункт 9, которым разъяснил, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В данном пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, отсутствие кадастрового паспорта части помещения либо части земельного участка не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Учитывая изложенное, а также пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, в целях проверки соответствия оспариваемого отказа Управления суду надлежит выяснить были ли объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и возможность идентифицировать с объектами, права на которые зарегистрированы права, с предметом договора аренды.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды, содержащихся в кадастровом паспорте помещения.

После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой- либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют акт приема-передачи (л.д. 23).

Разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, заинтересованным лицом не представлено.

Таким образом, требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие определение объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон, соблюдены. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.

Кроме того, из материалов рассматриваемого спора следует и Управлением не оспаривается, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись № 86-86/001-86/001/013/2015- 549/1 (л.д. 51).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления в государственной регистрации договора аренды помещений от 30.10.2015
№ 115010477, выраженный в сообщении от 12.01.2016 № 001/026/2015-907.

Статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и указывает на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая установленные обстоятельства и положения названных норм права, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 9, 67, 68, 71, 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

требования департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному
округу – Югре в государственной регистрации договора аренды от 30.10.2015 № 115010477, выраженный в сообщении от 12.01.2016 № 001/026/2015-907.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре устранить нарушение прав и законных и интересов департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.А. Голубева