Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цанько Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело № А75-13986/2022
по заявлению акционерного общества «Ипотечное агентство Югры»
(ОГРН <***> от 18.08.2009, ИНН <***>, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании недействительным уведомлений от 25.04.2022 № КУВД-001/2022-15609115/1 и от 26.07.2022 № КУВД-001/2022-15609115/3, об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, при участии заинтересованных лиц - закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), администрации города Нижневартовска
(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>),

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1, доверенность №39 от 25.10.2022, ФИО2, доверенность №1 от 14.01.2022,

от ответчика – ФИО3, доверенность №4 от 11.01.2021,

от закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» - ФИО4, доверенность от 10.01.2022

от администрации города Нижневартовска – не явились, извещены,

установил:

акционерное общество «Ипотечное агентство Югры» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры
с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании недействительным уведомления от 25.04.2022
№ КУВД-001/2022-15609115/1 и об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено закрытое акционерное общество «Нижневартовскстройдеталь» (далее – ЗАО «НСД»), администрация города Нижневартовска (далее - Администрация).

От Управления Росреестра поступил отзыв на заявление (л.д. 52-54).

От ЗАО «НСД» поступил отзыв на заявление, дополнительные документы
(л.д. 83-85).

Определением суда от 29.09.2022 судебное заседание отложено на 27.10.2022.

До судебного заседания от Администрации поступил отзыв на заявление.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество заявило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому заявитель просит:

- признать незаконным решение Управления Росреестра, изложенное
в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 25.04.2022
№ КУВД-001/2022-15609115/1;

- признать незаконным решение Управления Росреестра, изложенное
в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 26.07.2022 № КУВД -001/2022-15609115/3;

- обязать произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Поскольку уточнение заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права и обязанности иных лиц, суд принимает к рассмотрению уточненные требования заявителя.

В судебном заседании от ответчика поступили дополнительные документы, от ЗАО «НСД» поступили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал с учетом уточнений, представители ответчика и ЗАО «НСД» поддержали доводы отзывов
на заявление.

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил следующие обстоятельства.

Общество является собственником всех жилых помещений (квартиры № 1 - № 178)
в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 (адрес земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> в восточном планировочном районе 3 очереди строительства).

Указанные квартиры были приобретены Обществом на основании договора купли-продажи будущих помещений от 03.07.2020 № 4856 у ЗАО «НСД» (т.1, л.д.26-40).

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26.

На основании приказа Общества № 123 от 30.07.2021 приобретенный многоквартирный дом был признана наемным домом социального использования и постановлением Администрации № 723 от 26.08.2021 был включен в муниципальный реестр наемных домов социального использования (т.1, л.д. 41, 42).

Общество 14.04.2022 обратилось в Управление Росреестра с заявлением
№ КУВД-001/2022-15609115 о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> в восточном планировочном районе 3 очереди строительства (л.д. 55-57).
С заявлением о государственной регистрации права собственности Обществом представлено постановление Администрации от 28.08.2021 № 723.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных заявления
и документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок государственным регистратором межмуниципального отдела по городу Мегион и Нижневартовскому району Управления Росреестра вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 25.04.2022 № КУВД-001/2022- 15609115/1 до 25.07.2022 (л.д. 15).

Основанием для приостановления государственной регистрации прав указано на отсутствие в действующем законодательстве Российской Федерации норм права, предусматривающих возникновение права собственности на земельный участок под наемным домом, строительство которого осуществлялось в порядке освоения территории.

В течение срока приостановления государственной регистрации Обществом дополнительно документы не представлялись, в связи с чем 26.07.2022 по обращению
№ КУВД-001/2022-15609115 от 14.04.2022 государственным регистратором принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации права в соответствии
со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) по причине не представления
заявителем правоустанавливающего документа, свидетельствующего о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 (л.д. 73).

Не согласившись с выданными уведомлениями от 25.04.2022 и от 26.07.2022, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться
в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту
и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия
у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для удовлетворения требований, заявленных по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель обязан доказать совокупность обстоятельств – нарушение ответчиком норм права и нарушение при этом прав и законных интересов заявителя.

Оценив по указанным правилам представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу о недоказанности заявителем названной совокупности обстоятельств.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26).

Приостанавливая, а затем отказывая Обществу в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26, государственный регистратор указал на положения жилищного и градостроительного законодательства, не предусматривающие возникновение права собственности
на земельный участок, на котором расположен наемный дом.

В соответствии со статьей 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения, в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 - 4 ЖК РФ.

Главой 6.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) регламентирован порядок освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов.

Согласно статье 55.27 указанной главы ГрК РФ для строительства наемного дома необходимо заключить договор об освоении территории в целях строительства наемного дома. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования (далее - договор) предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания (многоквартирного дома, или дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства), в отношении которого указанным договором в соответствии с жилищным законодательством устанавливается цель использования в качестве наемного дома социального использования либо наемного дома коммерческого использования, а также предоставление жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством, гражданским законодательством и установленными договором требованиями либо предоставление жилых помещений в наемном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством.

Ссылка заявителя на то, что изначально построенный объект недвижимости являлся не наемным домом, а многоквартирным домом, в связи с чем у Общества в соответствии со статьями 16 и 36 ЖК РФ появилось право на оформление земельного участка под таким домом на праве собственности, судом во внимание не может быть принята.

На момент обращения заявителя в регистрирующий орган (14.04.2022) статус многоквартирного дома был изменен 30.07.2021 самим Обществом на статус наемного дома. При этом заявитель не указывает норму права, предусматривающую возможность использования земельного участка под наемным домом на праве собственности того лица, которому принадлежат права собственности на квартиры в наемном доме.

Постановление Администрации от 28.08.2021 вопреки доводам Общества
не свидетельствует о наличии оснований для возникновении права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26, а только подтверждает факт включения построенного ранее многоквартирного дома в муниципальный реестр наемных домов социального использования.

Условия договора купли-продажи от 03.07.2020, заключенного между Обществом и ЗАО «НСД», не предусматривают передачу прав на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 площадью 15 897 кв.м, поскольку продавец (застройщик)
ЗАО «НСД» не является собственником данного земельного участка и не наделен правом
по распоряжению земельным участком под строящимся объектом недвижимости.

Таким образом, заявителем при рассмотрении настоящего дела не доказано наличие у него права требовать государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен наемный дом.

Кроме того, суд принимает во внимание установленные при рассмотрении Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры дело
№ А75-3670/2022, решение по которому вступило в законную силу.

В рамках указанного дела Общество обращалось с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительными уведомлений от 11.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 и от 15.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 и обязании произвести государственную регистрацию прав общей долевой собственности на земельный участок
с кадастровым номером 86:11:0000000:26.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (МКД), ЗАО «НСД» по договору № 3-АЗТ от 17.03.2020 с Администрацией был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26. Указанный земельный участок предоставлен под многоэтажную жилую застройку.

Для осуществления строительства многоквартирного жилого дома ЗАО «НСД» были получены разрешения на строительство от 09.06.2020 и от 14.12.2020. Объектами, подлежащими строительству на основании указанных разрешений, являются «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 1 этап строительства – наружные инженерные сети. Блок-секции БС-1, БС-2» и «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 2 этап строительства – проезд к жилому дому. Благоустройство территории и фасадные работы»

На основании заявления ЗАО «НСД» от 11.01.2021 Администрацией 25.12.2020 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 1 этап строительства – наружные инженерные сети. Блок-секции БС-1, БС-2» и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 2 этап строительства – проезд к жилому дому. Благоустройство территории и фасадные работы» от 06.10.2021.

Многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке
с кадастровым номером 86:11:0000000:26, присвоен кадастровый номер 86:11:0201001:12081. Квартиры в указанном многоквартирном доме по договору купли-продажи будущих жилых помещений от 03.07.2020 были проданы застройщиком Обществу.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П указано, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов
и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Рассматривая дело № А75-3670/2022, суд установил, что на земельном участке
с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предполагалось строительство иного дома, за исключением дома с кадастровым номером 86:11:0201001:12081, право собственности на все помещения в котором принадлежат Обществу, о чем заявителю было известно на момент заключения договора купли-продажи будущих жилых помещений от 03.07.2020 с застройщиком.

Основанием для указанного вывода послужило содержание договора аренды земельного участка № 3-АЗТ от 17.03.2020, заключенного ЗАО «НСД» с Администрацией, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предоставлен под многоэтажную жилую застройку, а не под строительство одного многоквартирного жилого дома; утвержденные в установленном порядке проект планировки и проект межевания территории планировочного района 15 г. Нижневартовска, согласно которому на спорном земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 планировалось строительство двух многоквартирных домов – объекты номер 23 и номер 24; проектная документация на объект «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1)», согласно которой
на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предполагалось строительство двух многоквартирных жилых домов; положительное заключение экспертизы указанной проектной документации, которое согласно приложению № 5 к договору купли-продажи будущих жилых помещений от 03.07.2020 было передано Обществу, согласно которому на территории отведенного земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 размещены следующие здания и сооружения: проектируемый 11-этажный 2-секционный жилой дом № 4/1 из изделий серии 112 (№4/1)- 1-я очередь проектирования; 11-этажный 2-секционный жилой дом № 4/2 перспективного проектирования из изделий серии 112 (№ 4/2) – 2 очередь проектирования.

Таким образом, при рассмотрении дела № А75-3670/2022 было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 запланировано строительство не одного, а двух жилых домов. Указанные обстоятельства по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, носят преюдициальный характер при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, заявитель, зная о запланированном в соответствии с градостроительными документами на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 строительстве двух многоквартирных домов, обращается с заявлением
о государственной регистрации права собственности на весь земельный участок, что свидетельствует о злоупотреблении правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, в свою очередь, опровергает доводы заявителя о нарушении его законных интересов оспариваемыми решениями регистрирующего органа.

Как разъяснено в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № 14-01167/22@ от 10.02.2022, законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов (такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 № 36323- НС/07, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754).

По общему правилу, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Таким образом, Общество, являясь собственником всех квартир в наемном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26, вправе обратиться в Администрацию как уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка под конкретным домом с учетом площади, необходимой для его эксплуатации, в соответствии с приказом Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7.03.2019 № 153/пр «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Доказательств обращения Общества к Администрации с таким заявлением суду не представлено.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о недоказанности заявителем как нарушения ответчиком норм права при вынесении оспариваемых уведомлений, так и нарушение этими уведомлениями прав и законных интересов Общества.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом установленных обстоятельств суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей в связи
с отказом в удовлетворении заявленных требований относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.А. Голубева