ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Ханты-Мансийск
03 октября 2019 г. | Дело № А75-14078/2019 |
Резолютивная часть решения принята 26 сентября 2019 г.
Решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2019 г.
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе
судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания секретарем Варфоломеевой А.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Норд» (ОРГН: 1028601542870, ИНН: <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании задолженности по договору субаренды земельных участков от 06.09.2018 и обязании освободить данные земельные участки,
при участии представителей:
от истца – не явились,
от ответчика – ФИО2, доверенность от 21.06.2019 № 86 АА 2653006,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Норд» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 500 000 руб. и об обязании освободить переданные по договору субаренды от 06.09.2018 земельные участки с кадастровыми номерами 86:15:0101014:34, 86:15:0101014:27, 86:15:0101014:0002.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате, возникших из договора субаренды земельных участков от 06.09.2018 (том 1 л.д. 20-23).
Ответчик в отзыве сослался на принятие им мер, направленных на приведение в договоре субаренды земельных участков в пригодное эксплуатации состоянии путем вложений денежных средств в размере 1 727 000 руб.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 114-117, 138-139).
Судебное заседание проводится в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство об отложении судебного заседания для решения с истцом вопроса о зачете стоимости улучшений земельного участка в счет долга по арендной плате.
Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания. Исходя из содержания письменных пояснений истца на отзыв, истец не намерен принимать данные улучшения, так как они произведены в отсутствие согласия истца. Суд также учитывает, что истец находится в процедуре банкротства (конкурсное производство), получение дохода от сданного в субаренду имущества должно быть направлено в конкурсную массу для расчетов с кредиторами.
Как следует из материалов дела, у истца на основании договоров аренды от 09.04.2003 № 1147, от 07.02.2013 № 666, от 07.02.2013 № 667, заключенных с МКУ администрацией города Пыть-Ях, в аренде находятся земельные участки, переданные в последующем ответчику в субаренду (том 1 л.д. 108-149, том 2 л.д. 1-6).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 06.09.2019, по условиям которого арендодатель предоставляет субарендатору во временное владение и пользование:
-земельный участок площадью 12000 кв.м.; кадастровый номер 86:15:0101014:34; адрес земельного участка г. Пыть-Ях, мкр. № 2 «а» «Лесников», ул. Советская 68 под площадку для складирования леса и лесоматериалов;
-земельный участок площадью 11000 кв.м.; кадастровый номер 86:15:0101014:27; адрес земельного участка г. Пыть-Ях, мкр. № 2 «а» «Лесников» под производственную базу;
- земельный участок площадью 1,10004 га; кадастровый номер 86:15:0101014:0002; адрес земельного участка Лесозаготовительная зона № 4 под площадку для складирования материалов.
На указанных земельных участках также имеются следующие постройки:
-КПП;
-склад арочный;
-административное здание;
-лесопилка с примыкающим зданием;
-бокс легковых автомобилей;
-бок грузовых автомобилей;
-ангар;
-тракторный бокс;
-иные временные хозяйственные постройки.
В соответствии с пунктом 2.1. договора, арендодатель (ООО «Норд») в течение 3-х дней с момента подписания указанного договора обязан передать субарендатору (ООО «Фаворит») Участок по передаточному акту.
Как следует из содержания п. 1 передаточного акта от 06.09.2018 года, ООО «Норд» надлежащим образом исполнило предусмотренную договором обязанность по передаче указанных земельных участков, а ООО «Фаворит» в свою очередь приняло переданное имущество.
Пунктом 3.2.2. договора предусмотрена обязанность субарендатора уплачивать арендодателю арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в договоре.
В соответствии с пунктами 4.1. и 4.2. договора, размер арендной платы за субаренду участка составляет сумму в размере 150 000,00 рублей в месяц; платежи за аренду осуществляются раз в месяц в рублях на счет арендодателя авансовым платежом последним днём месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.
Согласно пункту 4.3. договора, первый платеж в размере 150 000,00 рублей за первый месяц оплачивается после подписания передаточного акта до 21 сентября 2018 года.
В соответствии с пунктом. 5.1, договора, договор вступает в силу с 06 сентября 2018 года и действует до 06 марта 2019 года, а в части расчетов до полного исполнении сторонами своих обязательств по договору.
ООО «Фаворит» надлежащим образом вносило арендную плату за период с сентября по ноябрь 2018 года на общую сумму 450 000 рублей.
В последующие периоды действия договора арендная плата внесена не была.
По истечении срока действия договора ООО «Фаворит» продолжало пользоваться арендованным имуществом, участки арендодателю переданы не были, акт возврата арендованных земельных участков не оформлялся.
То есть, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Впоследствии, уведомлением от 15.05.2019 истец уведомил ответчика о том, что арендная плата не внесена более 2-х раз подряд, и сославшись на пункт 7.3. договора, уведомил о досрочном расторжении договора субаренды земельных участков от 06.09.2018 и предложил вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (том 1 л.д. 16-17, том 2 л.д. 30-31).
Истец ссылается несвоевременное внесение арендной платы и не в полном объеме,
в результате чего задолженность ответчика за период с декабря 2018 года по сентябрь 2019 года составила 1 500 000 руб.
Претензией от 15.05.2019 истец сообщил о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств (том 1 л.д. 12).
Ссылаясь, на ненадлежащее исполнение обязательств по договору субаренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей
в Российской Федерации является платным.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом
(арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ
от исполнения обязательств не допускается.
Ответчиком доказательств оплаты за спорный период не представлены.
Проверив расчет истца (л.д. 50), исходя из положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает требование истца о взыскании основного долга обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы ответчика о тяжелом финансовом положении вследствие наличия долга перед другими лицами, контрольными органами, а также не является основанием для освобождения от обязательства по внесению арендных платежей. Как и не может являться основанием для освобождения от обязательства
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В данном случае, заключение договора для ответчика не было обязательным в силу закона, соответственно подписав договор субаренды без разногласий, ответчик согласился с условиями договора.
В течение срока действия договора ответчик имел возможность по согласованию с арендодателем изменить условия договора, в том числе о размере арендной платы, а при не урегулировании разногласий с истцом, обратиться в суд с требованием об урегулировании разногласий.
Доводы ответчика о необходимости зачета произведенных им неотделимых улучшений арендованных земельных участков не могут быть приняты по следующим основаниям.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Доказательств наличия согласия истца на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества ответчиком не представлено. При этом истцом наличие такого согласия отрицается письменно (л.д. 104-107).
Таким образом, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Истец обратился с требованием об обязании освободить переданные по договору субаренды от 06.09.2018 земельные участки с кадастровыми номерами 86:15:0101014:34, 86:15:0101014:27, 86:15:0101014:0002 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу и передать по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Норд».
Согласно пункту 7.2.4 договора, по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае систематического (2 и более раз) неисполнения субарендатором обязанностей по оплате арендной платы.
Из материалов дела следует, что ответчиком не была внесена арендная плата на пользование указанными в договоре земельными участками за период с декабря 2018 года по май 2019 года в связи с чем, истец уведомлением от 15.05.2019 уведомил ответчика о расторжении договора субаренды земельных участков от 06.09.2018 (том 1 л.д. 16).
В соответствии с пунктом 7.3 договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, при условии письменного уведомления субарендатора не менее чем за 30 календарных дней. Уведомление направляется арендодателем субарендатору по адресу указанному в главе 11 договора аренды. Срок уведомления о расторжении договора аренды начинает течь с даты получения субарендатором такого уведомления. Уведомление считается полученным субарендатором, даже если письмо вернется в связи с истечением срока хранения или в связи с отсутствием адресата. в этом случае, датой надлежащего уведомления о расторжении договора аренды, считается дата направления письма.
С учетом согласованных сторонами в пункте 7.3. договора 30-дневного срока для уведомления о досрочном расторжении договора и правил, при которых считается полученным уведомление, с учетом даты направления уведомления от 15.05.2019, договор считается расторгнутым с 16.06.2019.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Установив наличие оснований для расторжения договора аренды, суд, руководствуясь названными нормами действующего законодательства, признает обоснованными требования истца об обязании ответчика возвратить спорные земельные участки и передать по акту приема-передачи.
Определением суда от 22.07.2019 обществу с ограниченной ответственностью «Норд» предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до окончания рассмотрения дела по существу.
В соответствии со статями 101 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 34 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 174, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд» 1 500 000 руб. задолженности по арендной плате.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит»
в доход федерального бюджета 34 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фаворит» освободить переданные по договору субаренды от 06.09.2018 земельные участки с кадастровыми номерами 86:15:0101014:34, 86:15:0101014:27, 86:15:0101014:0002 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу и передать по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Норд».