ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
ул. Мира, 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Ханты-Мансийск
13 декабря 2019 г. | Дело № А75-16349/2019 |
Арбитражный суд в составе: судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АК НРСУ» (ОГРН <***> от 21.11.2002, ИНН <***>, место нахождения: 628621, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
третьи лица: ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре
в заседании суда приняли участие представители:
от истца – ФИО4 по доверенности от 18.10.2019,
от ответчика, третьих лиц – не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «АК НРСУ» (далее – истец, ООО «АК НРСУ») в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества: здания (общежитие), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, площадью 78 кв.м., кадастровый номер 86:11:0000000:4783.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Росреестр).
Ответчик представил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований.
Возражая против исковых требований, ответчик указал, что решением Нижневартовского городского суда от 04.10.2018 года по делу № 24400/2018
с ФИО3 взыскана стоимость спорного объекта в размере
2 355 146 рублей 82 копеек в пользу ООО «АК НРСУ», которая была по решению кредиторов реализована посредством торгов и право требование перешло к третьим лицам. Ответчик полагает, что поскольку соглашение от 25.05.2017 № 2
о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11 не проходило государственную регистрацию, такое соглашение не действительно, договор купли-продажи между должником и ФИО3 не признан недействительным, ответчик является добросовестным приобретателем.
Росреестр представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что 04.12.2014 в Росреестр с совместным заявлением обратились представитель истца ФИО5 и ФИО6, о государственной регистрации права, перехода права на объект недвижимого имущества - здание, площадью 72,1 кв.м., кадастровый номер 86:11:0000000:4783 по адресу Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. В качестве основания для регистрации права предоставлен договор купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11. 21.12.2014 произведена регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - здание, площадью 72,1 кв.м., кадастровый номер 86:11:0000000:4783 по адресу Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> за ФИО3 21.06.2017 года в Росреестр через МКУ Нижневартовский МФЦ с совместным заявлением обратился представитель истца ФИО7 и ФИО6, о государственной регистрации права, перехода права на объект недвижимого имущества - здание, площадью 72,1 кв.м., кадастровый номер 86:11:0000000:4783 по адресу Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. К заявлению предоставлены следующие документы: соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2017 № 2; акт приема-передачи имущества от 25.05.2017; квитанция от 05.06.2017 (2000 руб. от имени ФИО6).
В соответствии с ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» 03.07.2017 Росреестром выдано уведомление о возврате документов без рассмотрения, в связи с отсутствием документа об уплате государственной пошлины по заявлению: Регистрация права собственности на объект.
Лица ,участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте заседания суда в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем опубликования определения арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, ответчик и третьи лица явку представителей а заседание суда не обеспечили.
Представитель истца в заседании суда поддержал заявленные требования.
В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд, заслушав представителя истца, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.12.2017 по делу № А75-2660/2016 общество с ограниченной ответственностью «АК НРСУ» признано несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 28.06.2019 года конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.
В ходе проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности конкурсным управляющим выявлено, что 27.11.2014 между ООО «АК НРСУ» (продавец) и ФИО3 3.Ш. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 3/11 (л.д. 51-53), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить нежилое помещение - общежитие, площадью 72,1 кв.м., инв. № 71:133:000:000039350, лит. Б, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, строен. 2, условный номер 86-86-02/031/2010-881, кадастровый номер объекта 86:11:0000000:4783 (далее - объект недвижимости).
Вместе с тем, оплата по договору № 3/11 не поступала.
25.05.2017 между ООО «АК НРСУ» и ФИО3 заключено соглашение № 2 о расторжении указанного договора купли-продажи (л.д. 55-56).
Согласно акту приёма-передачи имущества 25.05.2017 года ФИО3 возвратила ООО «АК НРСУ» нежилое помещение - общежитие, площадью 72,1 кв.м., инв. № 71:133:000:000039350, лит. Б, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, строен. 2, условный номер 86-86-02/031/2010-881, кадастровый номер объекта 86:11:0000000:4783 (л.д. 57). Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован не был.
В рамках дела о банкротстве ООО «АК НРСУ» № А75- 2660/2016 конкурсный управляющий ФИО8 обращалась с заявлением о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11 и о возврате недвижимого имущества.
Определением суда от 15.05.2018 заявление возвращено в связи с несоблюдением требований, установленных статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорных объектов недвижимости имеется следующая информация:
- объект недвижимости - здание жилое, общежитие, с кадастровым номером 86:11:0000000:4783, площадью 78 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, строен. 2, правообладателем является - ФИО2 на праве собственности от 29.03.2018 (л.д. 121-122).
По мнению истца в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «АК НРСУ» и ФИО3 № 3/11, общество «АК НРСУ» является законным владельцем нежилого помещения и ФИО3 не имела
права распоряжаться этим имуществом.
Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд
за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов
в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Собственнику в соответствии частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику положениями статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство определяет виндикационный иск как требование не владеющего собственника к лицу, которое фактически владеет имуществом, но не имеет законных прав на него. Виндикационный иск направлен на защиту прав не владеющего имуществом собственника (законного владельца).
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
№ 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам части 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлекает такое лицо в качестве соответчика. В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частями 1, 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22
от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся
во владении ответчика.
Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь (право законного владения), сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в незаконном владении ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как отмечено выше, между ООО «АК НРСУ» и ФИО3 заключен договор купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11 (лист дела 51), переход права собственности был зарегистрирован.
Соглашением от 25.05.2017 № 2 договор купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11 был расторгнут (лист дела 55), регистрации обратного перехода права собственности
к обществу не произведено, документы возвращены Росреестром без рассмотрения
в связи с отсутствием документа об уплате государственной пошлины (лист дела 66).
Таким образом, после расторжения договора купли-продажи право собственности у общества сохранилось объективно, независимо от того, что обратный переход права собственности не был зарегистрирован.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, ФИО3, уже фактически
не являясь законным владельцем спорного объекта, продала объект 21.02.2018 ФИО2 по договору купли-продажи (лист дела 129).
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
При рассмотрении исков об истребовании имущества от добросовестного приобретателя необходимо учитывать, что истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (пункт 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).
Если имущество выбыло из владения собственника в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя
(Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2014).
Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
В рассматриваемой ситуации доказательств наличия воли собственника (общества) на передачу владения ФИО2 в деле не имеется.
Более того, конкурсный управляющий ООО «АК НРСУ» дополнительно обращался в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2014 № 3/11, возврате недвижимого имущества. Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.05.2018 по делу № А75-2660/2016 было возвращено заявителю (лист дела 49).
Ответчик не доказал соответствующими положениям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами того факта, что предприниматель является добросовестным приобретателем по договору.
Кроме того, в ситуации, когда собственник не являлся участником договора передачи недвижимого имущества в собственность гражданина (далее - договор передачи), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли (Обзор судебной практики от 01.10.2014).
На основании вышеизложенного подлежит отклонению довод ответчика
о законности приобретения ответчиком спорного объекта и наличия факта добросовестности приобретателя (лист дела 126).
Также подлежит отклонению и довод ответчика о том, что соглашение
о расторжении договора купли-продажи является незаключенным на основании следующего.
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
в определении о частичном удовлетворении заявления и отстранении арбитражного управляющего по делу № А75-2660/2016 от 29.05.2019 (лист дела 19) также указал, что по смыслу п. 3 Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности (в том числе в связи с отказом регистрирующего органа совершения таких действий) не влияет на правоотношения сторон по сделке. Основания для государственной регистрации права возникают в момент совершения сделки (в данном случае заключении соглашения о расторжении договоров). При этом участники сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (лист дела 25).
Довод ответчика о том, что решением Нижневартовского городского суда от 04.10.2018 с ФИО3 взыскана стоимость объекта по договору купли-продажи в пользу общества, которая по решению кредиторов реализована и право требования перешло к третьим лицам не может быть признан как обоснованный, поскольку определением суда по делу № А75-2660/2016 от 29.05.2019 указано, что суд признал несостоятельными доводы конкурсного управляющего о надлежащем выборе
способа защиты нарушенного права ООО «АК НРСУ» путем взыскания с ФИО3 стоимости объектов недвижимости, т.к. спорные договоры купли-продажи уже были расторгнуты сторонами сделки, в том числе по мотивам безденежности.
Из решения Нижневартовского городского суда от 04.10.2018 усматривается, что
с ФИО3 в пользу ООО «АК НРСУ» взыскано 5 148 181, 97 рублей, в связи
с неоплатой ранее приобретенного по спорным договорам купли-продажи имущества. Решение Нижневартовского городского суда добровольно ФИО3
не исполнено.
Подача конкурсным управляющим ФИО8 искового заявления в суд общей юрисдикции по расторгнутым сделкам свидетельствует о ненадлежащем выборе конкурсным управляющим способа защиты интересов ООО «АК НРСУ» и его кредиторов, в том числе в связи с отсутствием реальных перспектив взыскания задолженности с физических лиц, в том числе ФИО3 Суд считает несостоятельными доводы конкурсного управляющего о реализации дебиторской задолженности к ФИО3 и ФИО9 на основании утвержденного собранием кредиторов 15.08.2018 решения и подтверждение обоснованности безнадежности права требований выводами оценки стоимости дебиторской задолженности. Действительно решением собрания кредиторов 15.08.2018 утверждено Положение о порядке продажи имущества ООО «АК НРСУ», в котором по лоту №12 указано «право требования дебиторской задолженности ООО «АК НРСУ»
с начальной продажной ценой 595 418 рублей. Однако, из представленного положения невозможно установить какая именно дебиторская задолженность подлежит продаже и ее отношении к ФИО3 и ФИО9 Доводы возражений конкурсного управляющего основывались на том, что данная дебиторская задолженности и является правом требования к ФИО3 и ФИО9 Между тем, решение Нижневартовского городского суда о взыскании денежных средств с ФИО3 и ФИО9 в пользу ООО «АК НРСУ» вынесено 04.10.2018, собрание кредиторов проводилось 15.08.2018, т.е. за 3 месяца до образования дебиторской задолженности (лист дела 26, 27).
Нежилое помещение поступило в фактическое владение ответчика помимо воли собственника (истца по делу), что в силу положений статей 301, 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации служит основанием для удовлетворения требований об истребовании объекта из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 отмечено, что согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П, определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, Конституционный Суд Российской Федерации отметил следующее: «...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)».
Таким образом, в соответствии с названным Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.
Принимая во внимание, что материалами дела установлено, что фактически собственником имущества является истец, а спорное имущество отчуждено на основании договора купли-продажи от 21.02.2018 (лист дела 129) лицом, фактически не имеющим права его отчуждать, не имеющим объективно права собственности, следовательно, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, истцом, соответственно, избран надлежащий способ защиты своего права путем заявления виндикационного иска.
Сделка по отчуждению объекта свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения истца помимо его воли как собственника.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве, не меняют характера отношений сторон и не исключают обязанности ответчика возвратить имущество, право собственности на которое у ответчика объективно не возникло.
С учетом установленных при рассмотрении спора фактических обстоятельств, норм права, подлежащих применению, совокупности доказательств, имеющихся
в деле, требования истца подлежат удовлетворению.
Расходы истца по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
решил: