Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарём Штогрин В.В, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.12.2018) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному
округу – Югре о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи; об обязании произвести регистрацию перехода права собственности,

третьи лица, не заявляющие о самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2; финансовый управляющий ФИО3,

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО4 по доверенности от 26.04.2021,

от заинтересованного лица – ФИО5 по доверенности №3 от 11.01.2021,

от третьи лица - не явились,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1
(далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в суд с иском,
с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании недействительным уведомления от 10.02.2022 № 001/2021-45341420/11 об отказе
в государственной регистрации права по договору купли-продажи квартиры; об обязании произвести регистрацию перехода права собственности.

Судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2; финансовый управляющий ФИО3.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание
не обеспечили.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования,
с изменения предмета требования, в полном объеме. Заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требованиях по доводам отзыва.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2020 по делу №А07-41791/2019 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на пять месяцев. Финансовым управляющим имущества ФИО2 утвержден арбитражный управляющий ФИО6.

У должника имеется задолженность размере 5 660 670,16 рублей, из которых:
4 192 817,96 руб. – просроченный основной долг, 1 418 621,27 руб. – просроченные проценты, 11 926,61 руб. – неустойка, 37 304,32 руб. – госпошлина.

Требования в размере 5 602 775,97 рублей, вытекающее из кредитного договора
<***> от 05.03.2013 - требования, обеспеченные залогом имущества Должника: (квартира, в т.ч. в таун-хаусе) (2-комнатная квартира) по адресу: Тюменская область,
<...>.

Определением суда от 28.12.2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан
по делу №А07-41791/2019 включены в третью очередь реестра требований ФИО2 по задолженности в размере 5 660 670,16 рублей, из которых:
4 192 817,96 руб. – просроченный основной долг, 1 418 621,27 руб. – просроченные проценты, 11 926,61 руб. – неустойка, 37 304,32 руб. – госпошлина. Установлены требования ПАО «Сбербанк» в реестре требований кредиторов ФИО2 в размере 5 602 775,97 рублей, вытекающих из кредитного договора <***> от 05.03.2013, как требования, обеспеченные залогом имущества Должника: (квартира,
в т.ч. в таун-хаусе) (2- комнатная квартира) по адресу: Тюменская область, г. Сургут,
ул. МеликКаримова, д. 70, кв. 9.

По результатам открытых торгов в электронной форме, по продаже имущества ФИО2 и на основании протокола о результатах торгов
по продаже имущества ФИО2 №РАД-270761 от 04.10.2021 победителем был признан ИП ФИО1, предложивший наиболее высокую цену - 3 915 000 руб.

06.10.2021 между финансовым управляющим ФИО6 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества по итогам открытых торгов № 1. Платежными поручениями № 78073 от 24.09.2021 и № 340 от 06.10.2021 предпринимателем стоимость квартиры произведена в полном объеме.

ФИО1 обратился с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: помещение с кадастровым
№ 86:10:0101243:7664, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра АО, <...> (объект недвижимости).

Управлением при проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) объект, в отношении которого представлены документы находится в общей долевой собственности ФИО2 (1/2), а также несовершеннолетнего ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/2).

Уведомлением от 09.11.2021 № КУВД-001/2021-45341420/1 регистратор приостановил государственную регистрацию, со ссылкой на пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) указав на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества, доля в праве которого принадлежит несовершеннолетнему ФИО7, подлежит нотариальному удостоверению (приложение № 1 к заявлению).

Тем же уведомлением заявителю предложено представить договор, удостоверенный в соответствии с требованиями действующего законодательства, а так же Решение суда - копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу.

Сопроводительным письмом от 24.12.2021 заявитель направил
в межмуниципальный отдел по г. Сургуту и Сургутскому району Управления
(вх. от 19.01.2022 № 00190) копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой
о вступлении этого решения в законную силу.

Уведомлением от 26.01.2022 № КУВД-001/2021-45341420/8 регистратор вновь приостановил государственную регистрацию на срок до 09.02.2022, со ссылкой на статьи 15, 18 Закона № 218-ФЗ, указав на то, что представленное заявление не соответствует форме, утвержденной Приказом № П/0310, кроме того подпись на таком заявлении
не засвидетельствована в нотариальном порядке, что не позволяет принять к рассмотрению приложенные к сопроводительному реестру документы.

10.02.2022 регистратором принято оспариваемое решение об отказе
в государственной регистрации № КУВД-001/2021-45341420/11, основанием для которого послужило неустранение в установленный срок до 09.02.2022 причин, препятствующих регистрации прав, в том числе:

- Непредставление копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой
о вступлении этого решения в законную силу и документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах;

- В нарушение требований части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ не соблюдено требование о нотариальном удостоверении Договора купли-продажи недвижимого имущества, доля в праве которого принадлежит несовершеннолетнему (ФИО7).

Посчитав данное решение Управления незаконным, нарушающим его права
и законные интересы в сфере экономической деятельности, предприниматель обратился
в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью
2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа
или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (статьи 1, 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

В части 1 статьи 58 Федерального закона № 218-ФЗ указано, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.

В соответствии со статьёй 54 Закона № 218-ФЗ, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу статьи 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 18 Закона о регистрации, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии
с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте, официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством почтового отправления направляются в подразделение органа регистрации прав согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми
в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18).

В соответствии со статьёй 21 Закона № 218-ФЗ, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, на которую ссылается регистратор, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как верно указывает Управление, регистрация носит заявительный характер, представление на регистрацию документов иным способом, кроме направления оформленного в установленной форме заявления с приложением необходимых документов в форме и порядке, указанных в статье 18, Закон о регистрации
не предусматривает.

Регистратор обоснованно вернул заявителю документы, которые были направлены им почтовым отправлением с сопроводительным письмом (от 19.01.2022 вх. № 00190)
без оформления заявления о регистрации по установленной форме.

В указанной части доводы заявителя являются несостоятельными и подлежат отклонению.

В то же время, в части выводов регистратора о несоблюдении нотариальной формы сделки, суд признаёт обоснованными доводы заявителя.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона о банкротстве в соответствии с ГК РФ настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные
с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они
не противоречат настоящему Федеральному закону о банкротстве (пункт 3 статьи 232 Закона о банкротстве).

Таким образом, в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Закон о банкротстве и при проведении процедуры банкротства, названный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

Согласно статье 2 Закона о банкротстве реализация имущества гражданина - реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов.

В ходе процедуры реализация имущества гражданина формируется конкурсная масса должника - все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное при его проведении, производится оценка данного имущества, осуществляются торги по его продаже в целях удовлетворения требований кредиторов должника.

Порядок продажи имущества должника в ходе конкурсного производства определен в статьях 213.26 и 139 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях ВС РФ от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.12.2011
№ ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота,
в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре реализация имущества гражданина, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Следовательно, реализация имущества должника в ходе процедура реализации имущества гражданина должна производиться в соответствии с требованиями статей 110, 139 Закона о банкротстве, носящих специальный характер и имеющих приоритетное значение.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Норма статьи 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ГК РФ устанавливает требования к форме сделок, связанных с приобретением жилых помещений. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статьи 160, 434, 550 ГК).

Таким образом, для сделок купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма, на законодательном уровне обязанность нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества
в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

При этом разъяснения, указанные в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2020), утвержденном Президиумом ВС РФ 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведенными нормами.

В рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа квартиры, а не доли в праве общей собственности, поскольку квартира принадлежала на праве общей собственности, в том числе членам семьи должника.

Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершенный по итогам торгов, не подлежал; основания для реализации нотариусом правомочий по обеспечению соблюдения законности в настоящей ситуации отсутствуют.

С учетом изложенного, оспариваемое уведомление подлежит признанию незаконным в части.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконным уведомление Сургутского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре от 10.02.2022 № 001/2021-45341420/11 об отказе
в государственной регистрации прав в части вывода о необходимости предоставления нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимого имущества, доля
в праве которого принадлежит несовершеннолетнему.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.Г. Чешкова