Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Лобасовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыжковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Астрадан», открытому акционерному обществу «Тюменьэнергобанк», открытому акционерному обществу «УРСА Банк» о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, применении последствий недействительности договора ипотеки (залога) от 01.08.2007,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам,

при участии сторон:

от истца: ФИО1 – лично, ФИО2 по доверенности от 16.07.2009
№ 86-01/784014;

от ответчиков, третьего лица: не явились;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры
с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Астрадан», открытому акционерному обществу «Тюменьэнергобанк» (далее по тексту – ответчики) о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – встроенное нежилое помещение 2.15/03, общей площадью 156,9 кв.м., расположенное на 2-ом этаже 4-этажного нежилого здания по адресу: <...> Победы, д. 66 (далее по тексту – объект, недвижимое имущество), применении последствий недействительности договора ипотеки (залога) от 01.08.2007, заключенного между ответчиками.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика закрытого акционерного общества «Астрадан» от государственной регистрации перехода права собственности
на нежилое помещение, приобретенное у него истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.05.2007, совершением ответчиком после купли-продажи недвижимого имущества сделки по его передаче в залог открытому акционерному обществу «Тюменьэнергобанк» в качестве обеспечения исполнения обязательств
по кредитному договору.

В качестве правового основания исковых требований истец ссылается на статьи 10, 12, 167, 168, 425, 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24.09.2009 привлечено к участию в деле в качестве соответчика открытое акционерное общество «УРСА Банк».

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.10.2009 судебное заседание по делу отложено на 26.11.2009 на 15 час. 30 мин.

В судебное заседание явились истец, представитель истца, заявленные требования поддерживают по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца заявил ходатайства об уточнении наименования ответчика: в связи с переименованием открытого акционерного общества «УРСА Банк» просит считать ответчиком открытое акционерное общество «МДМ Банк»; о принятии к рассмотрению дополнительных требований в виде обязания закрытого акционерного общества «Астрадан» передать кадастровый паспорт на спорный объект.

Ответчик закрытое акционерное общество «Астрадан» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил,
почтовой связью представил заявление о признании иска.

Ответчик открытое акционерное общество «Тюменьэнергобанк» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, в отзыве на исковое заявление иск не признает (л.д. 147-149, том 1).

Открытое акционерное общество «МДМ Банк» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил,
в отзыве на исковое заявление иск не признает (л.д. 13-54, том 2). Указывает, что залогодержатель согласие на распоряжение предметом залога не давал. Полагает, что договор подписан прошедшим числом, с целью вывести спорное имущество из залога. Считает, договор купли-продажи от 23.05.2007 недостоверным доказательством по делу, истцу следует доказать, что сделка в действительности совершена 23.05.2007, представив бухгалтерский баланс продавца по состоянию на 30.06.2007 и расшифровку кредиторской заложенности, основных средств.

Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, отзыв на исковое заявление не представило.

Учитывая положения части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд проводит судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков, третьего лица.

На основании статей 41, 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд по ходатайству истца принял к рассмотрению уточненное наименование одного из ответчиков (открытое акционерное общество «МДМ Банк»).

Ходатайство истца о принятии к рассмотрению требования об обязании закрытого акционерного общества «Астрадан» передать кадастровый паспорт на спорный объект не подлежит удовлетворению, поскольку заявленное требование является новым и имеет иные отличные от иска основания, что не соответствует требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в принятии признания иска одним из соответчиков (закрытое акционерное общество «Астрадан»), поскольку иное приведет к фактическому лишению права на судебную защиту других соответчиков, что противоречит закону.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения истца и его представителя, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей Инспекцией Министерства России по налогам и сборам по г. Сургуту Ханты-Мансийского автономного округа 25.02.2004 за основным государственным регистрационным номером 304860202700051 (л.д. 35, том 1).

Из материалов дела следует, что междузакрытым акционерным обществом «Астрадан» (продавец) и истцом (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.05.2007, далее по тексту – договор 1, с дополнительным соглашением от 23.05.2007 № 1 (л.д. 14, 15, 17, том 1).

Согласно пункту 1.1 договора 1 продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить встроенное нежилое помещение, общей площадью
156,9 кв.м., расположенное на 2 этаже 4-этажного нежилого здания по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> Победы, 66; нежилое помещение 2.15/03.

Согласно пункту 2.1 договора 1 в редакции дополнительного соглашения
от 23.05.2007 № 1 стоимость приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 12 238 200,00 руб., в том числе налог на добавленную стоимость.

Материалами дела подтверждается исполнение названной сделки ее сторонами. Продавец передал недвижимое имущество покупателю по передаточному акту
от 23.05.2007, покупатель уплатил продавцу установленную договором цену (квитанции к приходно-кассовым ордерам, платежное поручение, расписка продавца).

Междузакрытым акционерным обществом «Астрадан» (залогодатель) и открытым акционерным обществом «Тюменьэнергобанк» (залогодержатель) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.08.2007 (л.д. 57-68, том 2).

Согласно пункту 1.1 договора 2 предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества (предмет залога) в обеспечение обязательств по возврату кредита и уплате процентов по кредитному договору от 01.08.2007 № 23/07-110 КД.

Согласно пункту 1.3.1 договора 2 предметом залога является, в том числе встроенное нежилое помещение, общей площадью 156,9 кв.м., расположенное на 2 этаже 4-этажного нежилого здания, инвентарный № 71:136:001:006974810:0001:20003, Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> Победы, 66; нежилое помещение 2.15; кадастровый (условный) № 86:09:10:00001:000/71/136/001/006974810:0000/0001/20066.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (Сургутский отдел) на основании договора 2 произведена государственная регистрация обременения недвижимого имущества (ипотеки) сроком с 17.06.2005 по 19.06.2006, с 06.08.2007 по 31.07.2008 в пользу залогодержателя ОАО «Тюменьэнергобанк».

По договору уступки прав требования от 08.10.2008 № 405 открытое акционерное общество «Тюменьэнергобанк» (кредитор) передало открытому акционерному обществу «УРСА Банк» (новый кредитор) впоследствии переименованного в открытое акционерное общество «МДМ Банк», в полном объеме право требования к должнику (закрытому акционерному обществу «Астрадан»)по кредитному договору от 01.08.2007 № 23/07-110 КД с одновременным переходом права, обеспечивающего основные обязательства (л.д. 25-29, том 2).

Истец, ссылаясь на уклонение закрытым акционерным обществом «Астрадан» от регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, неправомерную передачу его в залог, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании части 1 статьи 223, части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», арбитражный суд приходит к выводу о том, что распоряжение продавцом (ЗАО «Астрадан)» спорным недвижимым имуществом, в отношении которого был ранее заключен договор купли-продажи (покупатель – истец), не является основанием для признания такой сделки по распоряжению имуществом (договора 2) ничтожной.

Наличие исполненного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, переход к покупателю права собственности на которые зарегистрирован не был, в силу статей 8, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет прекращения права собственности продавца на это имущество и формально не может служить препятствием для распоряжения спорной недвижимостью, а также основанием для признания недействительным договора 2.

Из содержания пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому лицу, так как оно уже находится в законном владении покупателя. Таким образом, выгодоприобретатель по договору 2 может привлечь продавца к ответственности за его неисполнение, то есть договор предполагается действительным.

С учетом изложенного, оснований для признания договора 2 ничтожным не имеется, следовательно, в удовлетворении требований о применении последствий его ничтожности следует отказать.

Материалами дела подтверждается факт уклонения продавца (ЗАО «Астрадан») от государственной регистрации перехода права собственности к истцу на проданный объект недвижимости (письма, телеграммы истца с требованиями прибыть в государственный орган для подачи заявлений об осуществлении регистрационных действий, уведомление о приостановлении регистрационных действий).

К моменту рассмотрения спора доказательств об аннулировании записи о государственной регистрации залога (ипотеки) не представлено.

Нахождение недвижимого имущества в залоге не препятствует переходу права собственности на него, согласия залогодержателя в настоящем случае не требуется, поскольку, сделка купли-продажи имущества была совершена до передачи имущества в залог. При этом, арбитражный суд, отмечает, что согласно статье 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «О залоге (ипотеке)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Письменных заявлений о фальсификации договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.05.2007 по делу не заявлялось (статья 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), вследствие чего требования открытого акционерного общества «МДМ Банк» о проверке достоверности указанного доказательства путем истребования у истца бухгалтерского баланса по состоянию на 30.06.2007 и расшифровки кредиторской заложенности, основных средств не подлежат удовлетворению.

Доказательств признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.05.2007 недействительным в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, требования о вынесении арбитражным судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество являются подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные издержки истца по настоящему делу в размере 25 000,00 руб., подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру № 118 от 22.05.2009, квитанцией от 22.05.2009 № 248.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости – встроенное нежилое помещение 2.15/03, общей площадью 156,9 кв.м., расположенное
на 2-ом этаже 4-этажного нежилого здания по адресу: <...> Победы, д. 66
от закрытого акционерного общества «Астрадан» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с учетом наличия обременения этого имущества в виде залога (ипотеки) в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Астрадан» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000,00 руб., судебные издержки в размере 12 500,00 руб., всего 14 500,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд (г. Омск) в течение одного месяца после принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через суд, принявший решение.

Судья Е.А. Лобасова