Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Лобасовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания судьей Лобасовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Тюменьэнергобанк» к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Двин» о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, ОАО Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк,

с участием представителей:

от истца: не явились;

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 09.02.2009 № 9;

от третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам: ФИО2 по доверенности от 01.01.2009 № 600;

от третьего лица ОАО Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк: ФИО3 по доверенности от 18.09.2008 № 494;

установил:

открытое акционерное общество «Тюменьэнергобанк» (далее по тексту–истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском
к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Двин» (далее по тексту–ответчик) о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации сделки.

В качестве правового обоснования исковых требований истец ссылается на статьи 11, 12, 349, 350, 809, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.10.2009 судебное заседание по делу назначено на 30.11.2009
на 14 час. 30 мин.

Истец о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил. Ходатайствует об отложении судебного разбирательства с целью сбора дополнительных доказательств (решения Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам по вопросу государственной регистрации договора).

В судебное заседание явился представитель ответчика, исковые требования
не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 45, 46, 66, 67, 118-121, 105-108). Считает, что истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от совершения действий необходимых для государственной регистрации договора, не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, спорная сделка ничтожна по причине повторной передачи ответчиком в залог права аренды земельного участка без согласия первого залогодержателя. В качестве правового обоснования доводов о ничтожности сделки ссылается на статью 168, пункт 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации,

В судебное заседание явился представитель третьего лица ОАО Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк, отзыв на исковое заявление не представил, иск считает не подлежащим удовлетворению, поддержал доводы ответчика.

В судебное заседание явился представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, отзыв на исковое заявление не представил, иск считает не подлежащим удовлетворению, представил уведомление о приостановление государственной регистрации спорной сделки от 27.11.2009 № 28/009/2009-107. Пояснил, что осуществление регистрационных действий приостановлено по причине отсутствия соответствующего заявления ответчика и согласия ОАО Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк на последующий залог права аренды земельного участка, включенного в предмет залога по спорному договору.

Учитывая положения части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд проводит судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Протокольным определением арбитражного суда отказано в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства по делу.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей ответчика, третьих лиц, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ОАО Акционерным Западно-Сибирским коммерческим банком (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.11.2007 № 092253207/З-1, далее по тексту – договор 1 (л.д. 47-52).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.2.3, 2.1 договора 1 предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю в обеспечение обязательств по договору кредитной линии от 30.11.2007 № 0922532/07 Л, принадлежащих залогодателю недвижимого имущества и прав аренды земельных участков, в том числе права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 86:01:0501001:0005, расположенный на землях поселения, с разрешенным использованием под незавершенные строительством объекты, общей площадью 28 322 кв.м., расположенный по адресу: пос. Мортка, Кондинский район Ханты-Мансийского автономного округа Тюменской области, ул. Промышленная, 27.

Указанный договор прошел государственную регистрацию 23.12.2007, о чем в нем имеется соответствующая отметка государственного регистратора.

Позднее, между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) подписан договор залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1, далее по тексту – договор 2 (л.д. 19-21).

Согласно пункту 1.1 договора 2 в обеспечение исполнения обязательств, принятых на себя обществом с ограниченной ответственностью «Империал» по кредитному договору от 18.04.2008 № 6504, заключенному с открытым акционерным обществом «Тюменьэнергобанк» в г. Тюмени, залогодатель передает в залог, а залогодержатель принимает следующее недвижимое имущество:

незавершенный строительством объект (здание склада готовой продукции), общей площадью 547,8 кв.м., этажность – 1, инвентарный № 1296, по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, <...>
, кадастровый (условный) номер объекта 86:16:01:02038:027:0002;

незавершенный строительством объект (бетонный гараж), общей площадью
328,6 кв.м., этажность – 2, инвентарный № 1301, по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, <...>, кадастровый (условный) номер объекта 86:16:01:02038:027:0004;

незавершенный строительством объект (здание трепального цеха), общей площадью 451,2 кв.м., этажность – 1, инвентарный № 1299, по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, <...>
, кадастровый (условный) номер объекта 86:16:01:02038:027:005;

незавершенный строительством объект (здание материального склада), общей площадью 447,1 кв.м., этажность – 1, инвентарный № 1297, по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, <...>
, кадастровый (условный) номер объекта 86:16:01:02038:027:0007;

право аренды земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенные строительством объекты (здание компрессорной станции, здание трепального цеха, бетонный гараж, здание склада готовой продукции, здание материального склада), общей площадью 2,8322 га, находящегося
по адресу: пгт. Мортка Кондинского района Тюменской области, ул. Промышленная, 27, кадастровый номер 86:01:0501001:0005;

подъездной железнодорожный путь нижнего склада № 13 общей длиной 2087,5 м, сооружение, инвентарный № 1333, Промышленная зона, пгт. Мортка, Кондинский район, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Тюменская область, Россия, условный номер объекта 86:16:01:02028:005:0000;

право аренды земельного участка, расположенного на землях поселений, разрешенное использование: под подъездной железнодорожный путь нижнего склада
№ 13, общей площадью 1,0130 га, находящегося по адресу: пгт. Мортка, Кондинского района, Тюменской области, ул. Промышленная, № 3 «а», кадастровый номер 86:01:0501001:0024 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 18.04.2008 № 6504.

Объекты залога оценены по соглашению сторон в размере 28 941 121,00 руб. (пункт 1.3 договора 2).

Размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указан в пункте 1.1 договора 2.

Предмет залога остается у залогодателя (пункт 1.7 договора 2).

Истец обратился в регистрирующий орган с заявление о государственной регистрации договора 2.

Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (Кондинский отдел) уведомило ОАО «Тюменьэнергобанк» о приостановление государственной регистрации спорной сделки. Приостановление регистрационных действий мотивировано тем, что заявления правообладателя ООО ПКП «Двин» об осуществлении испрашиваемых регистрационных действий не поступало, отсутствует согласие залогодержателя на последующий залог права аренды земельного участка (уведомление от 27.11.2009 № 28/009/2009-107).

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Пункт 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу указанной нормы при наличии определенных правовых предпосылок суд фактически подменяет собой государственного регистратора и осуществляет за него функции, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Материалами дела подтверждается факт уклонения ответчика от осуществления действий по государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1 (письменные требования истца явится в государственный орган для подачи соответствующего заявления).

Вместе с тем, исследовав содержание указанного договора, арбитражный суд не находит оснований для его государственной регистрации.

Согласно пунктам 1-3 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Согласно пунктов 1, 3 статьи 342, пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушение залогодателем правил о последующем залоге.

Из смысла указанной нормы следует, что сделка последующего залога, совершенная с нарушением правил о последующем залоге предполагается действительной.

В перечень прав, подлежащих залогу по спорному договору включено право аренды на земельный участок, с кадастровым номером 86:01:0501001:0005, расположенный на землях поселения, общей площадью 28 322 кв.м., расположенный по адресу: пос. Мортка, Кондинский район Ханты-Мансийского автономного округа Тюменской области, ул. Промышленная, 27 которое к моменту подписания договора находилось в залоге у ОАО Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.11.2007 № 092253207/З-1.

Доказательств погашения регистрационной записи от 23.12.2007 № 86-72-28/009/2007-237 о государственной регистрации ипотеки права аренды на указанный земельный участок в пользу ОАО Акционерный Западно-Сибирского коммерческий банк на момент рассмотрения дела не представлено (л.д. 92).

Договор залога недвижимого имущества от 01.11.2008 № 6504-1 не содержит условий о возможности последующего залога имущества (прав) без согласия залогодержателя.

Истец не представил в материалы дела согласие залогодержателя ОАО Акционерный Западно-Сибирского коммерческий банк на последующую передачу права аренды земельного участка в залог.

Представитель ОАО Акционерный Западно-Сибирского коммерческий банк в судебном заседании пояснил, что такое согласие отсутствует и выдано истцу быть не может, поскольку, основное обязательство, в обеспечение которого передано банку в залог недвижимое имущество и одновременно с ним право аренды земельного участка (договор кредитной линии от 30.11.2007 № 0922532/07 Л) ответчиком не исполнено.

Ввиду отсутствия согласия залогодержателя на последующий залог земельного участка, спорный договор зарегистрирован быть не может.

Доводы ответчика, третьего лица о ничтожности договора залога ввиду передачи права уже являющего предметом залога в последующий залог без согласия первого залогодержателя основаны на неверном толковании закона (пункты 1, 3 статьи 342, пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований, арбитражный суд не усматривает.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований открытого акционерного общества «Тюменьэнергобанк» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд (г. Омск) в течение одного месяца после принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через суд, принявший решение.

Судья Е.А. Лобасова