Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Авега», ОГРН <***>, г. Челябинск, и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск; Администрации города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск; Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

прокурора Смолиной Е.В.,

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Авега») – представителя ФИО1, по доверенности от 24.02.2015,

третьего лица (Администрации города Челябинска) – представителя ФИО2, по доверенности от 29.09.2015 №01-1168,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Челябинской области (далее – прокурор) 24.04.2015 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности «Авега» (далее – ответчик, общество, общество «Авега») и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, комитет) о признании недействительным (ничтожным) договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014, заключенного между ответчиками в отношении земельного участка, площадью 1 018 кв.м, расположенного по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской 29 в Центральном районе г. Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0514004:74, и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем возложения обязанности на общество вернуть комитету полученный по договору земельный участок (л.д. 3-7, 95-98, 121-123 т. 1).

Определениями от 28.04.2015, 08.06.2015, 11.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – третье лицо, Росреестр), Администрация города Челябинска (далее – третье лицо, администрация), Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска (далее – третье лицо, ГУАГ) (л.д. 1-2, 76-77 т. 1, л.д. 62-63 т. 2).

Прокурор в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме, полагал, что при предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 нарушены:

- предусмотренная ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) процедура в части публичного информирования о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка, что, в свою очередь, привело к несоблюдению ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), предоставлению незаконных преференций и созданию дискриминационных условий;

- п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – Закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии) в части несоблюдения ограничений прав на земельный участок в связи с его расположением в границах второго пояса зоны санитарной охраны источника водоснабжения «Шершневское водохранилище»;

- ст.ст. 167, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку оспариваемая сделка является притворной и в совокупности с другой сделкой – договором краткосрочной аренды земли города Челябинска от 10.07.2014 УЗ №012646-К-2014, заключенным между этими же ответчиками в отношении смежного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:76, прикрывает аренду «единого» земельного участка, состоящего из двух частей, расположенных в различных территориальных зонах, и необходимого для строительства одного объекта – котельной, притом что на формирование такого «единого» участка установлен запрет в ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В обоснование посягательства оспариваемой сделки на публичный интерес прокурором представлено письмо Управления Федеральной службы безопасности по Челябинской области от 25.10.2014 №129/3/14101, которое явилось основанием для проведения прокурорской проверки и принятия мер прокурорского реагирования (л.д. 91-93 т. 1).

Ответчики и администрация против удовлетворения иска возражали.

Комитет представил письменный отзыв от 21.05.2015 с дополнениями от 05.06.2015, в котором указал, что не участвует в процедуре формирования земельных участок и принятия решения об их предоставлении, а лишь оформляет уже принятое решение исполнительного органа местного самоуправления путем подготовки проекта договора, его заключения и государственной регистрации; полагал, что поскольку на момент обращения общества «Авега» распоряжение главы Администрации города Челябинска от 30.05.2014 №3069 не было отменено либо признано незаконным, а следовательно у комитета отсутствовали основания для отказа обществу в оформлении договора (л.д. 56, 67-68 т. 1).

Общество «Авега» также представило письменный отзыв от 04.06.2015 и мнение от 17.11.2015, в которых заявило о несостоятельности доводов прокурора; указало на отсутствие иных претендентов на спорный земельный участок; полагало, что в опубликованном сообщении содержится достаточно сведений для идентификации испрашиваемого земельного участка; настаивало на добросовестности своих действий, отсутствие у сторон сделки иной воли, кроме как на получение в аренду данного земельного участка и на наступление иных правовых последствий, чем указаны в договоре аренды; заявило, что действующее градостроительное и земельное законодательство не устанавливает запрета на строительство одного объекта недвижимого имущества на двух разных земельных участках и содержит принцип невмешательства в коммерческую деятельность и уменьшения бюрократических барьеров для среднего и малого бизнеса, на самостоятельный выбор категории объектов для строительства в зависимости от коммерческих потребностей и бизнес планирования юридических лиц (л.д.62-65 т. 1, л.д. 1 т. 2)

Росреестр направил письменное мнение от 06.05.2015 №11698, в котором разъяснил, что удовлетворение исковых требований о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной и применении последствий ее недействительности, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и просил рассмотреть дело без участия его представителя (л.д. 53-54 т. 1).

Администрация представила письменные мнения от 10.09.2015, от 16.11.2015, в которых просила отказать прокурору в удовлетворении иска, настаивала на надлежащей индивидуализации планируемого к предоставлению земельного участка в печатном СМИ и на отсутствие иных лиц, испрашивающих этот же участок; полагала несостоятельными доводы об ограничениях в распоряжении спорным земельным участком в связи с его расположением в границах второго пояса зоны санитарной охраны источника водоснабжения «Шершневское водохранилище»; возражала против квалификации оспариваемой сделки в качестве притворной, поскольку уполномоченный орган местного самоуправления не может и не должен знать каким образом заинтересованное лицо будет реализовывать свои градостроительные инициативы (л.д. 111-113 т. 1, л.д. 3-4, 13-14 т. 2).

ГУАГ письменное мнение не представило.

Комитет, Росреестр и ГУАГ в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 70, 72, 73 т. 1, л.д. 78, 79 т. 2). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 11.03.2013 общество «Авега» обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением от 11.03.2013 №1-54 о предоставлении земельного участка для проектирования и строительства газовой отопительной котельной с предварительным согласованием места размещения объекта в целях организации теплоснабжения нежилых помещений профилактория, расположенных по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе г.Челябинска (л.д. 24 т. 1, л.д. 65, 74 т. 2). К заявлению приложены схема размещения котельной (л.д. 6, 66 т. 2), анкета застройщика (л.д. 75 т. 2), характеристика предполагаемого объекта (л.д. 76 т. 2), уставные документы общества «Авега».

В газете «Вечерний Челябинск» от 27.03.2013 размещено информационное сообщение о поступившем заявлении общества «Авега» и начале работ по формированию земельного участка для строительства газовой отопительной котельной без проведения торгов, расположенного по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской, 29 (л.д. 25 т. 1).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 28.08.2013 №4941 утверждена схема №009013-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка №009013-05-2013 и предварительно согласовано место размещения газовой отопительной котельной по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе г.Челябинска (л.д. 26-35 т.1).

20.12.2013 спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:0514004:74, что подтверждается кадастровым паспортом от 11.09.2015 №7400/101/15-748513 (л.д. 105-107 т. 1).

Согласно данным кадастрового паспорта в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 введены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, постановлением Совета Министров РСФСР от 02.09.1977 №465 «Об утверждении зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источника водоснабжения г.Челябинска» (л.д. 107 т. 1).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 30.05.2014 №3069 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74 предоставлен обществу «Авега» для строительства газовой отопительной котельной (л.д. 23 т. 1).

Данное обстоятельство явилось основанием для подписания между комитетом (арендодатель) и обществом «Авега» (арендатор) договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 (далее – договор от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014) (л.д. 12-21 т. 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74, площадью 1 018 кв.м, расположенный по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе г.Челябинска, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для размещения газовой отопительной котельной.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по настоящему договору возникают с 30.05.2014 по 30.05.2016 (п.1.4. договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74 передан арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2014 (л.д. 22 т. 1).

30.07.2014 Росреестром произведена государственная регистрация договора, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 03.02.2015 №74/001/012/2015-373 (л.д. 36-37 т. 1).

Практически в этот же период времени общество «Авега» обратилось в администрацию с другим заявлением от 07.11.2013 №1-530 (л.д. 131 т. 1, л.д. 5 т. 2), в котором просило также предоставить земельный участок для строительства газовой отопительной котельной с предварительным согласованием места размещения объекта в целях организации теплоснабжения нежилых помещений профилактория, расположенных по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе г.Челябинска. К заявлению также были приложены схема размещения котельной (л.д. 6 т. 2), анкета застройщика, характеристика предполагаемого объекта, уставные документы общества «Авега».

В газете «Вечерний Челябинск» от 20.11.2013 №90 (11701) опубликовано извещение о поступившем заявлении общества «Авега» и начале работ по формированию земельного участка для строительства газовой отопительной котельной без проведения торгов, согласно которому адрес земельного участка указан: «восточнее здания по ул. Шахтостроевской, 30» (л.д. 143 т. 1), измененный впоследствии на адрес: «по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской, 29», о чем также была публикация в газете «Вечерний Челябинск» от 27.12.2013 №101.

Распоряжением Администрации города Челябинска от 06.02.2014 №693 утверждена схема №009515-05-2014 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка №009515-05-2014 и предварительно согласовано место размещения газовой отопительной котельной по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерская, 29 в Центральном районе г.Челябинска (л.д. 132-140 т. 1).

24.02.2014 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет еще один земельный участок с присвоением кадастрового номера 74:36:0514004:76, что подтверждается кадастровым паспортом от 11.09.2015 №7400/101/15-748493 (л.д. 108-110 т. 1).

Согласно данным кадастрового паспорта в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:76 также введены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ, постановлением Совета Министров РСФСР от 02.09.1977 №465 «Об утверждении зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источника водоснабжения г.Челябинска» (л.д. 110 т. 1).

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 и 74:36:0514004:76 являются смежными, что признано лицами, участвующими в деле в ходе судебного разбирательства (ч.ч. 3, 3.1 ст. 70 АПК РФ).

На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 05.05.2014 №2421 между комитетом (арендодатель) и обществом «Авега» (арендатор) договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014 (далее – договор от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:76, площадью 267 кв.м, расположенный по ул. Шахтерской, севернее здания по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства газовой отопительной котельной (л.д. 99-103 т. 1, л.д. 25-34 т. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по настоящему договору возникают с 05.05.2014 по 05.05.2016 (п.1.4. договора от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:76 передан арендатору по акту приема-передачи от 10.0.2014 (л.д. 104 т. 1, л.д. 37 т. 2).

01.08.2014 Росреестром произведена государственная регистрация договора, что подтверждается наличием соответствующего штампа на копии договора (л.д. 38 т. 2).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договоры от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 и от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014 как заключенные.

Впоследствии обществу «Авега» на основании его заявления от 13.08.2014 №17474 выдан градостроительный план земельного участка №RU74315000-0000000004602, утвержденный распоряжением заместителя Главы Администрации города по вопросам градостроительства от 02.10.2014 №6373-п, из которого следует, что одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 и 74:36:0514004:76, находящихся в различных территориальных зонах запланировано строительство одного объекта капитального строительства – газовой отопительной котельной, при этом на участке с кадастровым номером 74:36:0514004:74 планируется размещение самой котельной, а на участке с кадастровым номером 74:36:0514004:76 – размещение дымовой трубы (л.д. 67-72 т. 2).

Кроме того обществу «Авега» выдано разрешение на строительство от 20.07.2015 № RU74315000-201-г-2015 сроком действия до 01.02.2016, в соответствии с которым в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 и 74:36:0514004:76 возможно строительство газовой отопительной котельной теплопроизводительностью 2,8 МВт (л.д. 22-24, 48-50 т. 2).

30.10.2015 зарегистрировано право собственности общества «Авега» на объект незавершенного строительства, площадью общей 53 кв.м, степенью готовности 90%, кадастровый (условный номер) 74:36:0514004:83, расположенный по адресу <...> севернее здания по ул. Шахтерской, 29 в Центральном районе города Челябинска (л.д. 2 т. 2).

В качестве документов-оснований для государственной регистрации права указаны разрешение на строительство от 20.07.2015 № RU74315000-201-г-2015 и договор от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014.

В ходе судебного разбирательства представитель общества «Авега» пояснил, что указанным объектом незавершенного строительства является та самая газовая отопительная котельная.

Полагая, что договоры от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 и от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014 являются притворными сделками, поскольку прикрывают сделку, совершенную на иных условиях, прокурор обратился в Арбитражный суд Челябинской области с двумя исками.

По вышеизложенным основаниям в рамках настоящего дела прокурор просит признать ничтожным договор от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014, а в рамках дела №А76-10193/2015 – договор от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2016 (резолютивная часть от 20.01.2016) по делу №А76-10193/2015 договор от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014 признан недействительным (ничтожным), в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

На момент принятия решения по настоящему делу решение по делу №А76-10193/2015 в законную силу не вступило, однако это не является препятствием для установления судом всех фактических обстоятельств и самостоятельной оценки представленных в материалы дела доказательств, касающихся предоставления обществу «Авега» как земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74, так и с кадастровым номером 74:36:0514004:76.

В силу ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления. При этом прокурору надлежит обосновать наличие у него права на предъявление настоящего иска на основании указанного положения.

В соответствии с абзацем вторым п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – постановление №15) применительно к ст. 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, – указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Из п. 10 постановления №15 следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

В рассматриваемой ситуации, прокурор указывает, что оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования «город Челябинск». При этом комитет, являющийся функциональным органом местного самоуправления, привлечен прокурором в качестве соответчика, поскольку является стороной оспариваемой сделки, а администрация по заявлению комитета привлечена к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета. Воли на вступление в дело в качестве истца администрация не выразила.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемого договора), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

По смыслу названных норм ничтожной является лишь такая сделка, в отношении которой в силу прямого указания закона подлежат применению последствия ее недействительности (то есть прямо поименованная в законе качестве ничтожной).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Между тем согласно разъяснениям, изложенным в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а потому условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у его принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения.

Следовательно, требование о признании недействительной сделки может быть предъявлено не любым лицом, а только заинтересованным, которым может считаться лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой; при этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с абзацем четвертым ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться с требованием о применении последствий недействительности только ничтожной, но не оспоримой сделки.

Таким образом, в рассматриваемом случае прокурор Челябинской области является лицом, имеющим правом на предъявление иска о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 и применении последствий его недействительности.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Соблюдение порядка предоставления обществу «Авега» земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 суд проверяет с учетом положений ЗК РФ в редакции, действующей на момент обращения общества в администрацию с соответствующим заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

Формы предоставления заинтересованным лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24, п. 1 ст. 28 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74 предоставлялся для строительства объекта капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а потому на основании п. 5 ст. 30 ЗК РФ должна была быть соблюдена следующая процедура:

- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Началу указанной процедуры предшествует обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган местного самоуправления (ст. 31 ЗК РФ).

Требования к заявлению предусмотрены в п. 1 ст. 31 ЗК РФ. Так, в нем должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Анализ заявления общества «Авега» от 11.03.2013 №1-54 и приложенных к нему схемы размещения объекта, анкеты застройщика и характеристики предполагаемого объекта, позволяет суду сделать вывод о том, что из них возможно установить назначение объекта и место его размещения. То обстоятельство, что в заявлении не указана площадь испрашиваемого земельного участка, не могло быть основанием для отказа в его рассмотрении, поскольку это не создало препятствий в обеспечении выбора земельного участка. Кроме того данный недостаток является устранимым и он не может быть положен как основание недействительности впоследствии заключенного договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014.

Обязанности органа местного самоуправления, получившего заявление юридического лица, перечислены в п.п. 2-8 ст. 31 ЗК РФ.

По смыслу ст.ст. 34, 38 ЗК РФ органы публичной власти обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и (или) юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Как установлено судом, во исполнение требований земельного законодательства администрацией опубликовано информационное сообщение.

При этом суд обращает внимание на то, что ни в одном нормативном правовом акте не закреплены требования к содержанию сообщения о земельных участках, в отношении которых в органы публичной власти поступили заявления от заинтересованных лиц и в связи с этим началась работа по их формированию и предоставлению.

Суд полагает, что публикация сообщения по общему правилу является начальной стадией предоставления земельного участка, а потому в сообщении должны быть указаны характеристики, позволяющие потенциальным претендентам решить вопрос о наличии у них потребностей в приобретении данного земельного участка. В рассматриваемом случае такими характеристиками являются местоположение земельного участка и объект, который предполагается на нем расположить, что и было указано в опубликованном администрацией информационном сообщении (л.д. 25 т. 1).

По изложенным основаниям суд отклоняет доводы прокурора, заявленные в качестве основания для признания договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 недействительным.

Кроме того прокурором не доказано, что на момент публикации у администрации имелась возможность более точным образом индивидуализировать и идентифицировать спорный земельный участок, учитывая, что он был сформирован спустя 9 месяцев после публикации.

Сведения о том, что имелись иные претенденты на указанный земельный участок и неполнота информации помешала им реализовать свое право, в материалы дела также не представлены. По мнению суда, при наличии интереса любое лицо вправе обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что порядок публичного информирования о возможном предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 был соблюден.

Довод прокурора о несоответствии договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 п. 2 ст. 12 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии отклоняется судом, поскольку указанная норма устанавливает требования к планировке и застройке городских и сельских поселений, а не к процедуре предоставления земельных участков.

Вместе с тем суд считает обоснованным довод прокурора о том, что оспариваемый договор от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014, учитывая сведения об одновременной процедуре выбора смежного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:76 и заключении в отношении него другого договора от 10.05.2014 УЗ №012646-К-2014, является притворной сделкой.

По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является та, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ запрещено формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах.

Таким образом, имея намерение строить одну газовую отопительную котельную одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 и 74:36:0514004:76, общество «Авега» никогда не смогло бы сформировать из них единый земельный участок, поскольку они расположены в различных территориальных зонах с совершенно разными видами разрешенного использования.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74 расположен в зоне А.1.1 – природно-рекреационная зона (зона зеленых насаждений (защитные)), а земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:76 расположен в зоне Б.2.6 – общественно-деловая территориальная зона (зона лечебно-профилактических учреждений).

Из раздела 2.2 градостроительного плана №RU74315000-0000000004602 (л.д. 67-72 т. 2) и п. 3 разрешения на строительство от 20.07.2015 № RU74315000-201-г-2015 (л.д. 22-24, 48-50 т. 2) следует, что газовая отопительная котельная изначально планировалась к строительству сразу на двух земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 (размещение самой котельной) и 74:36:0514004:76 (размещение дымовой трубы).

Довод администрации и общества «Авега» об отсутствии запрета на строительство одного объекта одновременно на двух земельных участках суд оценивает критически и полагает, что в рассматриваемом случае оба земельных участка изначально воспринимались органами публичной власти (администрацией, ГУАГ) и обществом «Авега» в качестве единого, поскольку сразу на два земельных участка подготовлен и утвержден общий градостроительный план, тогда как при ином подходе в силу ст.ст. 38, 44, 51 ГрК РФ на каждый из двух земельных участков следовало оформлять свой самостоятельный градостроительный план.

Доказательств того, что проектируемая и незавершенная строительством газовая отопительная котельная, расположенная на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0514004:74 и 74:36:0514004:76, может быть отнесена к линейным сооружениям, делимым объектам либо к иным вещам, которые объективно могут располагаться на разных земельных участках, суду не представлено.

Несмотря на отсутствие в градостроительном законодательстве прямого запрета на размещение одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках, по мнению суда, это возможно только в случае совпадения видов разрешенного использования каждого из них между собой. Застройка двух и более участков очевидно предполагает проведение инженерных изысканий на каждом из них и наличие градостроительного плана для каждого участка.

В рассматриваемом случае суд обращает внимание, что предусмотренные решениями Челябинской городской Думы от 30.12.2003 № 32/3 «Об утверждении Генерального плана города Челябинска» и от 09.10.2012 № 37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы» основные виды разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 вообще не предусматривают возможности какого-либо строительства на нем.

Следовательно, действуя добросовестно, общество «Авега» никогда не смогло бы оформить самостоятельный градостроительный план и впоследствии при необходимости получить отдельное разрешение на строительство газовой отопительной котельной только на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514004:74, поскольку из приложенной к его первоначальному заявлению схеме размещения котельной (л.д. 66 т. 2) очевидно следует, что она расположена в его границах.

Анализ режимов использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:74 позволяет сделать вывод, что они имеют цель защиты от истощения и загрязнения находящегося в непосредственной близости источника водоснабжения «Шершневское водохранилище», являющегося единственным для города Челябинска с численностью населения свыше 1 млн. человек, что очевидно не предполагает размещение на нем дымовой трубы от котельной.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что в обход установленного запрета, с целью предоставления земельного участка необходимой площади, но в разных территориальных зонах, стороны прибегли к притворной сделке, сформировав и предоставив два земельных участка для строительства одного объекта. Существенное значение имеет и то, что на земельном участке, являющемся объектом оспариваемого договора, строительство запланированного объекта капитального строительства невозможно.

Довод администрации о том, что уполномоченный орган местного самоуправления не может и не должен знать каким образом заинтересованное лицо будет реализовывать свои градостроительные инициативы отклоняется судом как не соответствующий нормам материального права, поскольку именно от целей использования земельного участка, в том числе зависит процедура его предоставления.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования прокурора о признании договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 недействительным в силу его ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Между тем в рассматриваемом случае это невозможно, поскольку на момент принятия настоящего решения на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514004:74 находится принадлежащий на праве собственности обществу «Авега» объект незавершенного строительства площадью 53 кв.м, степень готовности 90% (л.д. 2 т. 2), тогда как предметом договора от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014 был земельный участок, свободный от строений.

С учетом изложенного требования прокурора о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в рамках настоящего иска удовлетворению не подлежат и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:74 не может быть возвращен в первоначальное состояние, существовавшее на момент совершения сделки, без самостоятельного требования о сносе находящегося на нем объекта недвижимости.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) по требованиям неимущественного характера размер государственной пошлины составляет 6 000 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку по пп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ соответчик комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, то половина подлежащей уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию со второго соответчика – общества «Авега» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.07.2014 УЗ №012951-К-2014, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью «Авега».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авега» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Е.С. Четвертакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.