Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фолкуноровой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлениюФИО1 финансового управляющего ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об отмене решений, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4, ФИО5, ПАО «Сбербанк», СПИ Ленинского районного РОСП г.Магнитогорска ФИО6, УФССП по Челябинской области

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, - финансового управляющего, личность установлена паспортом, ФИО7 – представителя по доверенности от 07.08.2020, личность установлена удостоверением адвоката;

от ответчика: ФИО8, представителя по доверенности №10 от 18.01.2021 г., личность установлена служебным удостоверением,

от ПАО «Сбербанк»: ФИО9, представителя по доверенности №1-ДГ/23/25 от 21.07.2021, личность установлена паспортом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, финансовый управляющий ФИО2 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Челябинской области) об отмене решения о приостановлении регистрационных действий (арест) в отношении договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>.

В судебном заседании 01.07.2021 представитель заявителя уточнил заявленные требования, просил:

1. Признать решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 17.03.2021 г. Магнитогорского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в лице государственного регистратора ФИО10 о приостановлении государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...> незаконным в части:

1.1 Необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, на совершение сделки-договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

1.2. Необходимости нотариальной регистрации сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

1.3. Необходимости снятия обременения в виде ареста квартиры по адресу <...> на основании определения от 02.08.2017 года Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска.

2. Признать решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 29.03.2021 г. Магнитогорского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в лице государственного регистратора ФИО10 о приостановлении государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...> незаконным в части:

2.1 Необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, на совершение сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

2.2. Необходимости нотариальной регистрации сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

2.3. На основании наличия заявления и документы 12.11.2019 г., номер заявления 74/033/214/2019-332, на государственную регистрацию сделки с тем же объектом, решение по которой не принято.

2.4. Необходимости снятия обременения в виде ареста квартиры по адресу <...> на основании определения от 02.08.2017 года Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска, а также на основании запрета Ленинского РОСП г. Магнитогорска №175690474/7453 от 24.03. 2021г. на совершение регистрационных действий.

3. Признать незаконными не осуществление действий по отказу в совершении регистрационных действий по заявлению ПАО «Сбербанк России» от 12.11.2019 г.

4. Признать незаконными действия по государственной регистрации Росреестром постановлений о запрете на совершение регистрационных действий с квартирой по адресу <...>, вынесенных Ленинским РОСП г. Магнитогорска:

- от 25.05.2021 г. №755331180502353 (регистрация произведена 01.06.2021г.);

- от 25.05.2021 г. №755331180502352 (регистрация произведена 01.06.2021г.);

- от 25.05.2021 г. №755331180506500 (регистрация произведена 01.06.2021г.).

5. Отменить решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 17.03.2021г.

Магнитогорского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в лице государственного регистратора ФИО10 о приостановлении государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

6. Отменить решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 29.03.2021г. Магнитогорского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в лице государственного регистратора ФИО10 о приостановлении государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

7. Обязать Управления Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...>. кв. 42.

Судом уточнения заявленных требований приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

В последующем, в ходе судебного заседания 31.08.2021, заявитель, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил требования. Судом уточнения заявленных требований приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

На дату рассмотрения требования заявителя заключаются в следующем. Заявитель просит:

1.2. Необходимости нотариальной регистрации сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

2.1 Необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, на совершение сделки-договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

2.2. Необходимости нотариальной регистрации сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

3. Отменить решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 17.03.2021г.

4. Отменить решение № КУВД-001/2021-7789804/1 от 29.03.2021г. Магнитогорского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в лице государственного регистратора ФИО10 о приостановлении государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...>.

5. Обязать Управление Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры по адресу <...>. кв. 42.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4, ФИО5, ПАО «Сбербанк», СПИ Ленинского районного РОСП г.Магнитогорска ФИО6, УФССП по Челябинской области.

Представители третьих лиц: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4, ФИО5, СПИ Ленинского районного РОСП г.Магнитогорска ФИО6, УФССП по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал, с учетом уточнений и представленных письменных правовых позиций. В обоснование указал, что несмотря на то, что реализация имущества осуществлена в деле о банкротстве с публичных торгов, основанием к проведению которых послужила совокупность судебных актов по реализации данного имущества, нотариальное оформление договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов, невозможно поскольку по действующим правилам нотариального удостоверения сделок необходимо наличие предварительного согласия органа опеки и попечительства за заключение указанного договора и личное участие в заключении договора долевого собственника, супруги должника и в статусе представителя несовершеннолетней собственницы. Указал, что суды общей юрисдикции, постановившие реализацию спорной квартиры с публичных торгов, располагал в полном объеме сведениями о наличии на спорную квартиру зарегистрированных прав долевой собственности двух несовершеннолетних. Заявитель указал также, что основания для получения согласия каких-либо лиц при реализации предмета залога в процедуре банкротства отсутствует.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился. Сослался на доводы, изложенные в отзыве. Пояснил, что поскольку на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества, доля в праве которого принадлежит несовершеннолетней ФИО4, названная сделка подлежала нотариальному удостоверению. Каких-либо исключений положения части 2 статьи 54 Закона о регистрации в части возможности несоблюдения нотариальной формы сделки при отчуждении имущества несовершеннолетних лиц, включенного в конкурсную массу и реализованного посредством торгов в рамках процедуры банкротства, не содержат.

Представитель ПАО «Сбербанк» представил письменный отзыв, в котором поддержал доводы заявителя, указал, что требования подлежат удовлетворению.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Решением Ленинского районного суда г.Магнитогорска от 30.10.2017 по делу 2-1881/2017 удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк», с ФИО2, ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк» взыскана задолженность по кредитному договору; в целях погашения задолженности обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 29.03.2018, указанное решение суда, в части обращения взыскания на заложенное имущество, оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2019 возбуждено производство по делу о банкротстве ФИО2.

Решением от 13.11.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден ФИО1.

03.03.2021 в Управление Росреестра по Челябинской области было представлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры по адресу <...> (т.1 л.д. 81-83).

В качестве документа-основания к заявлению был приложен договор купли-продажи от 29.01.2021 № 1, заключенный на основании протокола о результатах проведения открытых торгов по продаже имущества должника ФИО2, который признан несостоятельным (банкротом), в отношении которого введена процедура реализации имущества должника (т.2 л.д. 15-18).

17.03.2021, 29.03.2021 осуществление государственной регистрации перехода права было приостановлено до наступления одного из случаев, установленных статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о чем сторонам договора было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 17.03.2021 КУВД-001/2021-7789804; от 29.03.2021 КУВД-001/2021-7789804/1. Так, при проведении правовой экспертизы органом регистрации прав установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости спорная квартира, в отношении которой представлены документы на государственную регистрацию перехода прав, находится в общей долевой собственности - ФИО2, ФИО3, ФИО4 и несовершеннолетней ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.). Орган государственной регистрации, со ссылкой на п.2 ст.54 Закона о регистрации, указал, что поскольку на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества, доля в праве которого принадлежит несовершеннолетней ФИО4, названная сделка подлежала нотариальному удостоверению. Кроме того, орган регистрации указал на наличие зарегистрированных в отношении спорного имущества ограничений (обременений) в виде ареста.

В ходе судебного разбирательства было также установлено, что 20.07.2021 в Управление Росреестра из Челябинского областного суда поступило апелляционное определение от 01.07.2021 по делу № 11-7234/2021, на основании которого 21.07.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о погашении ареста, внесенного 11.08.2017 на основании определения Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 02.08.2017.

Не согласившись с выше обозначенными уведомлениями в оспариваемой части, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о регистрации, в соответствии с которым орган регистрации прав проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав документов на предмет установления оснований для приостановления (отказа) в государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, одним из оснований для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, с которым не согласился заявитель, явилось отсутствие нотариального удостоверения сделки, представленной на регистрацию.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункты 2,3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ).

С 2016 года при продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а также при продаже доли в праве общей собственности является обязательной нотариальная форма сделки (Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Представитель Управления Росреестра обоснованно указал, что вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Закона о регистрации), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью контроля за соблюдением прав таких лиц, а также их защиты как наиболее слабой стороны гражданских правоотношений.

Материалами дела установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости спорная квартира, в отношении которой представлены документы на государственную регистрацию перехода прав, находится в общей долевой собственности - ФИО2, ФИО3, ФИО4 и несовершеннолетней ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.).

Федеральный закон от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Указанное соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

В связи с указанным, доводы заявителя подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании вышеприведенных норм действующего законодательства.

Помимо указанного подлежат отклонению и доводы заявителя о возможности применения аналогии к рассматриваемым правоотношениям процедуры, установленной для государственной регистрации перехода права при реализации имущества должника в рамках исполнительного производства (статья 50 Закона о регистрации). Возможность применения одного особенного порядка по аналогии закона к другому особенному порядку противоречат целям правового регулирования и недопустимо.

Доводы заявителя о наличии в оспариваемых решениях такого самостоятельного основания для приостановления государственной регистрации, как необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, на совершение сделки- договора купли-продажи квартиры по адресу <...>, также подлежат отклонению, как противоречащие буквальному содержанию оспариваемых решений. Одним из оснований для приостановления государственной регистрации явилось именно отсутствие нотариального удостоверения представленной на регистрацию сделки, нормы ст. 37 ГК РФ приведены регистратором с целью разъяснения.

При указанных обстоятельствах, у Управления Росреестра были основания для приостановления государственной регистрации (в оспариваемой части), оспариваемые уведомления являются законными, оснований для удовлетворения требований, не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья И.В. Мрез