Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального унитарного предприятия «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа, ОГРН <***>, г. Озерск Челябинской области, к автономной некоммерческой организации дополнительного образования «Планета Детства», ОГРН <***>, г. Озерск Челябинской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Озерского городского округа Челябинской области, ОГРН <***>, г. Озерск Челябинской области, о взыскании 1 176 600 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 09.02.2018, паспорт) до перерыва, представитель ФИО2 (доверенность от 01.11.2017, паспорт) после перерыва;

от ответчика – директор ФИО3 (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт) до и после перерыва, представитель ФИО4 (доверенность от 25.06.2018, паспорт) до и после перерыва,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа (далее – истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации дополнительного образования «Планета Детства» (далее – ответчик, организация «Планета Детства») о взыскании 600 000 руб. задолженности по арендной плате по договору от 26.05.2017 № 01/2017-А за период с 01.05.2017 по 28.02.2018, 533 100 руб. пени, 43 500 руб. неустойки, всего 1 176 600 руб.

В обоснование исковых требований истец, ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает на наличие задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.05.2017 по 28.02.2018.

Определением суда от 24.05.2018 предварительное судебное заседание назначено на 09.07.2018.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление (т. 1, л.д. 26-29), согласно которому договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А заключен не был, поскольку подписан арендатором с протоколом разногласий. Данный протокол разногласий со стороны предприятия подписан с учетом протокола урегулирования разногласий, который со стороны арендатора подписан не был. При этом ответчиком вносилась арендная плата в спорный период в размере, согласованном в договоре об аренде муниципального недвижимого имущества от 01.02.2012 № 01/2012-А (с учетом дополнительного соглашения от 08.10.2012 № 2 к договору). По мнению ответчика, имеющаяся в материалах дела переписка между сторонами свидетельствует о намерении продления арендных отношений на тех же условиях. Акт возврата имущества от 28.02.2018 составлен во исполнение договора об аренде муниципального недвижимого имущества от 01.02.2012 № 01/2012-А, подписан истцом и ответчиком. По условиям дополнительного соглашения от 31.01.2017 № 4 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А срок действия указанного договора продлен на период до принятия администрацией Озерского городского округа решения о согласовании условий передачи в аренду нежилого помещения.

Определением суда от 09.07.2018 к участию в деле в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечена администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее – третье лицо, администрация); судебное разбирательство отложено на 08.08.2018.

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 133), согласно которому истец просит взыскать с ответчика 600 000 руб. задолженности по арендной плате, 533 100 руб. пени, принять отказ от исковых требований в части взыскания 43 500 руб. неустойки.

От предприятия поступили письменные возражения на отзыв ответчика (т. 1, л.д. 134), согласно которым в соответствии с отчетом об оценке № 0004-3 стоимость ежемесячной арендной платы составляет 60 000 руб. По его мнению, договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А заключен в соответствии с действующим законодательством.

Определением суда от 08.08.2018 судебное разбирательство отложено на 20.09.2018.

От организации «Планета Детства» поступили письменные объяснения (т. 2, л.д. 16-18), согласно которым договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А является незаключенным, поскольку не подписан со всеми протоколами разногласий к нему, не зарегистрирован в установленном порядке.

От предприятия поступили письменные объяснения (т. 2, л.д. 24), в соответствии с которыми отсутствие государственной регистрации договора об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А не влияет на его действительность. Истец также отмечает, что ответчик в спорный период перечислял денежные средства со ссылкой на недействующий договор, указанные денежные средства находятся на балансе предприятия.

Определением суда от 20.09.2018 судебное разбирательство отложено на 18.10.2018.

От администрации поступило письменное мнение (т. 2, л.д. 86-88), согласно которому организация «Планета Детства» обязана своевременно вносить оплату по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А в размере арендной платы до момента возврата помещения. Поскольку договор от 01.02.2012 № 01/2012-А действовал до 28.02.2018, оплата по договору после 20.04.2017 (вынесения постановления администрации от 20.04.2017 № 971 «О согласовании предприятию передачи в аренду муниципального недвижимого имущества») должна составлять 60 000 руб. в месяц.

От предприятия поступило заявление об уточнении исковых требований (т. 2, л.д. 97), согласно которому истец просит понудить ответчика к заключению договора от 26.05.2017 № 01/2017-А с протоколом урегулирования разногласий на первоначальных условиях, то есть по цене с арендной платой в размере 60 000 руб. в месяц, и возвратить в адрес истца оформленный экземпляр протокола урегулирования разногласий, взыскать с ответчика 600 000 руб. задолженности по арендной плате, 533 100 руб. пени.

От предприятия поступили письменные пояснения (т. 2, л.д. 99) об изменении основания иска, согласно которому отношения между сторонами в спорный период основаны на договоре от 01.02.2012 № 01/2012-А.

В судебном заседании 18.10.2018 представитель истца уточнил фактическое основание требований, указал, что задолженность и неустойка взыскивается истцом по договору от 01.02.2012 с учетом увеличения размера арендной платы на основании представленного в материалы дела отчета об оценке, передача и возврат помещения осуществлялись в рамках договора от 01.02.2012, договор от 26.05.2017 № 01/2017-А в настоящем деле просил не рассматривать.

Определением суда от 18.10.2018 в принятии уточнения исковых требований в части понуждения ответчика к заключению договора от 26.05.2017 № 01/2017-А с протоколом урегулирования разногласий на первоначальных условиях, то есть по цене с арендной платой в размере 60 000 руб. в месяц, и возвратить в адрес истца оформленный экземпляр протокола урегулирования разногласий судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ отказано, судебное разбирательство отложено на 29.11.2018.

О дате, месте и времени судебного разбирательства лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, третье лицо явку своих представителей не обеспечило.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие представителей третьего лица.

От предприятия поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 326 060 руб. задолженности по арендной плате по договору от 01.02.2012, 317 056 руб. 43 коп. пени.

От предприятия поступили письменные пояснения, согласно которым учитывая, что по условиям дополнительного соглашения от 31.01.2017 № 4 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А срок действия указанного договора продлен на период до принятия администрацией Озерского городского округа решения о согласовании условий передачи в аренду нежилого помещения, постановлением администрации от 20.04.2017 № 971 согласована передача в аренду муниципального недвижимого имущества, с указанного момента арендная плата подлежит внесению в размере рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке.

От организации «Планета Детства» поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми основания для изменения размера арендной платы, предусмотренные п. 5.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А, отсутствуют, в связи с чем отношения сторон в спорный период урегулированы договором от 01.02.2012 № 01/2012-А на прежних условиях. Ответчик также указывает на недостоверность отчета об оценке № 0004-3, поскольку при проведении исследования оценщиком использованы объекты-аналоги с характеристиками, отличающимися от сравниваемого объекта. Так, в стоимость арендной платы в отношении объектов-аналогов № 3,4 включена стоимость коммунальных платежей, объекты-аналоги № 1 и 5 расположены в другом муниципальном образовании – в г. Челябинске.

От организации «Планета Детства» также поступило ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости.

Представитель предприятия возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы по делу.

В судебном заседании 29.11.2018 применительно к ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 06.12.2018 до 12 час. 20 мин. с размещением информации о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей третьего лица.

От предприятия поступили письменные пояснения, согласно которому ответчик обязан возместить в денежной форме стоимость пользования помещением в размере рыночной стоимости арендной платы.

От организации «Планета Детства» поступило заключение специалиста от 04.12.2018 № ЭС018115 о рецензировании отчета № 0004-3.

От организации «Планета Детства» также поступило ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

От организации «Планета Детства» поступило ходатайство об отказе от заявления о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку от ответчика поступило ходатайство об отказе от заявления о назначении экспертизы по делу, представитель истца не настаивает на проведении экспертизы, данное заявление судом не рассматривается.

Представитель предприятия поддержал исковые требования с учетом их уточнения и отказа от требований в части взыскания с ответчика 43 500 руб. неустойки.

Уточнение исковых требований о взыскании с ответчика 326 060 руб. задолженности по арендной плате, 317 056 руб. 43 коп. пени принято судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев заявление истца об отказе от требования в части взыскания с ответчика 43 500 руб. неустойки, суд приходит к выводу о том, что отказ от исковых требований в части взыскания с ответчика 43 500 руб. неустойки подлежит принятию судом в порядке ч. 2 ст. 49 АПК РФ, производство по делу в указанной части прекращению на основании ст. 150 АПК РФ.

Заявление об отказе от иска в части (т.1, л.д. 133) подписано представителем истца ФИО1, действующей по доверенности от 09.02.2018 (т.1, л.д. 25) с правом полного либо частичного отказа от иска.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и организацией «Планета Детства» (арендатор) заключен договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 44-47), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, для использования исключительно в целях оказания услуг дополнительного образования.

Согласно п. 2.1 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А срок аренды установлен с даты подписания сторонами акта приема-передачи на 5 лет.

В силу п. 5.1 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А за указанное арендуемое помещение арендатором ежемесячно вносятся платежи не позднее 10 числа текущего месяца за каждый прошедший месяц.

Плата по договору составляет 27 383 руб. в месяц.

По акту приема-передачи от 16.02.2012 (т. 1, л.д. 48) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, передано арендатору.

Дополнительным соглашением от 08.10.2012 № 2 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 51) внесены изменения в п. 1.1, 1.2 договора в части предмета аренды, согласно которым предметом аренды является нежилое помещение № 7- административное помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 256,4 кв. м.

Дополнительным соглашением от 08.10.2012 № 2 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 51) также изменен размер арендной платы, которая составляет 27 394 руб. в месяц.

Согласно дополнительному соглашению от 31.01.2017 № 4 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 53) срок действия договора установлен на период до принятия администрацией Озерского городского округа решения о согласовании условий передачи в аренду нежилого помещения.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 31.01.2017 № 4 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 53) плата по договору в месяц остается на прежних условиях.

Согласно письму организации «Планета Детства» от 09.07.2017 № 19 (т. 1, л.д. 92) в его адрес поступило два экземпляра договора об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А, к которому арендатором составлен протокол разногласий.

Письмом от 25.10.2017 № 01-03-05/1025 (т. 1, л.д. 100) предприятие направило организации «Планета Детства» протокол урегулирования разногласий от 24.10.2017 к протоколу разногласий к договору от 26.05.2017 № 01/2017-А.

Письмом от 26.11.2017 № 29 (т. 1 л.д. 103) организация «Планета Детства» уведомила предприятие об отказе от подписания протокола урегулирования разногласий от 24.10.2017 к протоколу разногласий к договору от 26.05.2017 № 01/2017-А, о расторжении договора от 01.02.2012 № 01/2012-А.

По акту приема-передачи от 28.02.2018 (т. 1, л.д. 12) нежилое помещение, переданное в аренду по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А, возвращено арендодателю.

Ссылаясь на наличие оснований для доначисления арендной платы за период с 01.05.2017 по 28.02.2018, предприятие обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, предприятие первоначально ссылалось на наличие договора об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А (т. 1, л.д. 10-11).

Возражая против удовлетворения исковых требований, организация «Планета Детства» отметило, что договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А заключен не был, поскольку не подписан сторонами со всеми протоколами разногласий к нему.

Как следует из материалов дела, договор об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А подписан арендатором с протоколом разногласий от 01.07.2017 (т. 1, л.д. 11 оборот).

Согласно письму от 09.07.2017 № 19 (т. 1, л.д. 92-94) организацией «Планета Детства» вручен истцу протокол разногласий от 10.07.2017 к договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А.

В соответствии с письмами от 25.09.2017 № 27,28 (т. 1, л.д. 95-96) организацией «Планета Детства» вновь вручен истцу протокол разногласий от 10.07.2017 к договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 26.05.2017 № 01/2017-А.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Поскольку протокол урегулирования разногласий от 24.10.2017 к протоколу разногласий к договору от 26.05.2017 № 01/2017-А не подписан арендатором, такие действия не могут считаться акцептом, в силу чего договор от 26.05.2017 № 01/2017-А не является заключенным.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С учетом указанных обстоятельств оснований для вывода о том, что стороны связаны условиями нового договора аренды от 26.05.2017 № 01/2017-А, не имеется.

Кроме того, судом принято во внимание, что акт возврата помещения от 28.02.2018 (т. 1, л.д. 12) составлен со ссылкой на договор от 01.02.2012 № 01/2012-А.

В ходе рассмотрения дела истцом изменено основание иска (т. 2, л.д. 99), согласно поступившим от истца письменным пояснениям отношения между сторонами в спорный период основаны на договоре от 01.02.2012 № 01/2012-А.

Как следует из материалов дела, заключенный между сторонами договор от 01.02.2012 № 01/2012-А по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Действительность и заключенность договора от 01.02.2012 № 01/2012-А сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Дополнительным соглашением от 08.10.2012 № 2 к договору от 01.02.2012 № 01/2012-А (т. 1, л.д. 51) изменен размер арендной платы, которая составляет 27 394 руб. в месяц.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В данном случае сторонами договора согласован следующий порядок и основания изменения арендной платы: согласно п. 5.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в случаях пересмотра органами местного самоуправления порядка расчета или базовой ставки арендной платы.

При этом в п. 7.2.3 договора указано, что основанием для досрочного расторжения договора является несогласие арендатора с новыми условиями оплаты при изменении размеров арендной платы по основаниям, предусмотренным п. 5.1 договора. Причем основанием для расторжения договора в этом случае считается и отсутствие ответа арендатора на извещение арендодателя об изменении условий оплаты. Ответ должен быть предоставлен арендатором не более чем через пятнадцать дней с момента направления в его адрес документов, информирующих о новых условиях оплаты, по почте либо личного их вручения.

Таким образом, условиями договора предусмотрено уведомление арендатора об изменении арендной платы.

Между тем доказательств направления предприятием уведомления об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы на основании п. 5.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу № А76-14779/2014, исходя из принципа правовой определённости, действия арендодателя по изменению арендной платы должны быть по форме и содержанию такими, чтобы у арендатора не оставалось сомнений относительно того, с какого момента и в каком объеме он связан новым обязательством.

Письмо предприятия от 31.05.2017 № 01-03-05/407 (т. 1, л.д. 135) не является уведомлением об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А в соответствии с п. 5.2 указанного договора.

Оценка данного письма применительно к требованиям ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о намерении арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке, поскольку из его содержания следует направление арендатору для подписания нового договора аренды.

Поскольку из анализируемого письма не следует явное намерение арендодателя реализовать права, предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды от 01.02.2012 № 01/2012-А, а напротив, арендатору предложено подписать новый договор, считать направленное 31.05.2017 письмо уведомлением об изменении арендной платы по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А в одностороннем порядке у суда не имеется.

При этом ссылка предприятия и администрации на то, что оплата по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А после 20.04.2017 (вынесения постановления администрации от 20.04.2017 № 971 «О согласовании предприятию передачи в аренду муниципального недвижимого имущества») должна составлять 60 000 руб. в месяц, судом отклоняется.

В постановлении администрации от 20.04.2017 № 971 «О согласовании предприятию передачи в аренду муниципального недвижимого имущества» (т. 2, л.д. 92) размер арендной платы в сумме 60 000 руб. в месяц не указан, в связи с чем направление предприятием указанного постановления письмом от 13.07.2017 № 01-03-05/595 (т. 1, л.д. 137) не свидетельствует об автоматическом изменении размера арендной платы.

С учетом содержания названного документа письмо предприятия от 13.07.2017№ 01-03-05/595 (т. 1, л.д. 137) не является уведомлением об изменении арендной платы в одностороннем порядке (по п. 5.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А).

В силу изложенного направленные истцом в адрес ответчика письма не порождают правовых последствий, предусмотренных п. 5.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А, в силу чего обязательство по оплате арендной платы в размере, указанном истцом, у ответчика в спорный период отсутствовало.

Кроме того, при оценке представленного предприятием в материалы дела отчета об оценке Независимой Палаты оценки и экспертизы № 0004-3 (т. 2, л.д. 29-79) судом принято во внимание следующее.

Согласно п. 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), на основании которого составлен отчет № № 0004-3, итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с п. 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Согласно п. 10 ФСО № 1объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из содержания отчета следует, что единственным использованным оценщиком в отчете подходом является сравнительный подход (т. 2, л.д. 59 оборот).

При этом обоснования мотивов использования только одного подхода при оценке в отчете не приведено.

Между тем отчет содержит незначительный перечень объектов-аналогов (5), при этом отобранные экспертом объекты - аналоги не соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Из анализа использованных оценщиком объектов-аналогов следует, что местоположение объектов-аналогов № 1, 2 и 5 не тождественно местоположению оцениваемого объекта (т. 2, л.д. 57). Так, объекты-аналоги № 1,2 и 5 расположены в г. Челябинске, в то время как оцениваемый объект расположен в г. Озерске. Учитывая, что названные муниципальные образования значительно отличаются по многим показателям, в том числе по стоимости аренды, оснований для вывода о тождественности объектов не имеется.

Кроме того, из отчета следует, что состояние отделки оцениваемого объекта и объектов-аналогов различны (т. 2, л.д. 57), поскольку только оцениваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, требующем проведение ремонта, что также достоверно не свидетельствует о тождественности состояния оцениваемого объекта и использованных оценщиком объектов-аналогов.

Более того, согласно представленному ответчиком письму ИП ФИО5 в стоимость аренды объекта-аналога № 3 (<...>, литера В) включена стоимость коммунальных услуг. При этом указано на готовность снизить цену арендной платы на 35% в связи с отсутствием спроса.

В объявлении на сдачу в аренду объекта-аналога № 4 (<...>, т. 2, л.д. 56) отсутствует стоимость аренды, использованная оценщиком в таблице (105 000 руб.), поскольку в данном объявлении указано на наличие договорной цены, в связи с чем включение в расчет стоимости арендной платы цены, не указанной самим арендодателем, некорректно.

Согласно представленному ответчику письму ИП ФИО6 от 19.11.2018 часть помещения объекта-аналога № 4 (<...>, т. 2, л.д. 56) площадью 50 кв. м сдана в аренду по цене 200 руб. за 1 кв. м, включая коммунальные платежи и предоставление юридического адреса.

Кроме того, этаж расположения единственных объектов, расположенных в г. Озерске (2 этаж), отличен от этажа расположения оцениваемого объекта (1 этаж).

Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для определения рыночной стоимости аренды аналогичного имущества.

При указанных обстоятельствах оснований для признания отобранных оценщиком объектов-аналогов тождественными оцениваемому объекту не имеется.

Поскольку единственным использованным в отчете подходом является сравнительный подход, использование не тождественных оцениваемому объектов-аналогов не позволяет признать данный отчет доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость аренды аналогичного имущества.

Использование оценщиком корректирующих коэффициентов также не позволяет сделать вывод о том, что полученные в результате применения данных коэффициентов относительные величины подтверждают рыночную стоимость аренды аналогичного имущества.

Других доказательств рыночной стоимости спорного помещения сторонами не представлено.

Ходатайство о проведении экспертизы в целях определения рыночной стоимости арендной платы ответчик не поддержал. Самостоятельное ходатайство истец не заявил.

В обоснование исковых требований предприятие указывает, что согласно п. 11.1 Положения об аренде, субаренде муниципального недвижимого имущества Озерского городского округа Челябинской области, утвержденного решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 29.01.2015 № 11, размер арендной платы за имущество, входящее в состав казны округа и закрепленное за муниципальными казенными учреждениями, муниципальными бюджетными или автономными учреждениями на праве оперативного управления, принадлежащее на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию, муниципальному казенному предприятию, устанавливается соответствующим учреждением или предприятием с учетом рыночной стоимости размера арендной платы, определенного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и (или) по результатам конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.

Между тем Положение об аренде, субаренде муниципального недвижимого имущества Озерского городского округа Челябинской области, утвержденное решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 29.01.2015 № 11, не содержит ссылки на то, что названное Положение распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.

В материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие факт уплаты арендной платы по договору аренды в спорный период: платежные поручения от 19.06.2017 № 66, от 09.07.2017 № 73, от 17.08.2017 № 90, от 12.09.2017 № 99, от 11.10.2017 № 111, от 13.11.2017 № 122, от 14.12.2017 № 136, от 19.01.2018 № 5, от 19.03.2018 № 19, от 02.04.2018 № 27 (т. 1, л.д. 107-116).

Из материалов дела следует, что указанные денежные средства арендодателем не возвращены, в связи с чем принимались в качестве исполнения обязательств по договору от 01.02.2012 № 01/2012-А.

Доказательств обращения истца с требованием о доплате арендной платы ранее 12.01.2018 (т. 1, л.д. 9) не представлено, в период с 01.05.2017 арендодатель принимал исполнение договора в виде внесения арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре от 01.02.2012 № 01/2012-А.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела платежные поручения, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.05.2017 по 28.02.2018 не имеется.

Предприятием также заявлено о взыскании с ответчика 317 056 руб. 43 коп. пени.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность установленную законом или договором (ст. 401 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 6.2 договора от 01.02.2012 № 01/2012-А при неуплате арендатором платежей, предусмотренных п. 5.1 договора, в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0,5% от общей суммы установленных платежей за каждый день просрочки.

Истец произвел расчет неустойки, исходя из условий договора от 01.02.2012 № 01/2012-А, за период просрочки платежей.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 69 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ)

Согласно разъяснениям в п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 № 13-О и от 21.12.2000 № 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О указал на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 ст. 333 ГК РФ речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет суду право устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 71 АПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела.

Критерием для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае может быть, в том числе, чрезмерно высокий процент неустойки.

Как следует из материалов дела, предъявленная ко взысканию договорная неустойка за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды определена в размере 0,5% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

При анализе имеющихся в деле доказательств суд приходит к выводу о том, что согласованный в договоре размер неустойки является чрезмерно высоким, что служит достаточным основанием для ее снижения.

Указанный размер неустойки (0,5% за каждый день просрочки) значительно превышает размер средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, применяемых в силу ст. 395 ГК РФ для исчисления предусмотренной законом ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства в спорный период.

Данное обстоятельство ставит ответчика в неравное положение с иными хозяйствующими субъектами при применении мер гражданско-правовой ответственности за совершение аналогичных правонарушений.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Доказательств причинения истцу значительного имущественного ущерба, возникшего в результате просрочки исполнения договора аренды, суду не представлено.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих между сторонами правоотношений, учитывая отсутствие в деле сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях неисполнения должником обязательств, а также соотношения величины пени с размером основного долга, суд приходит к выводу о том, что рассчитанная в соответствии с условием договора о размере неустойки общая сумма пени не соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Указанное влечет возможность снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Наличие оснований для снижения договорной неустойки суд связывает с экономической ситуацией и обычаями делового оборота (применительно к включению в договор условий о штрафных санкциях, как правило, составляющих 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки).

При этом соответствующая правовая позиция о снижении неустойки до 0,1 % изложена в постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу № А76-32476/2015, от 30.06.2017 по делу № А76-3764/2017, от 23.11.2016 по делу № А07-2530/2016, от 18.08.2016 по делу № А07-28445/2015.

Расчет пени произведен судом исходя из следующего.

Дата оплаты по договору	Сумма долга	Дата фактической оплаты	Сумма платежа	Период просрочки, общее количество дней	Размер пени
Май 2017	27394		27394
Июнь 2017	27394	10.07.2017	27394	просрочка отсутствует
Июль 2017	27394
Август 2017	27394	12.09.2017	27394		27,39
Сентябрь 2017	27394	11.10.2017	27394	11.10.2017 – 11.10.2017 (1день) на сумму 27394	27,39
Октябрь 2017	27394	13.11.2017	27394		82,18
Ноябрь 2017	27394	14.12.2017	27394		82,18
Декабрь 2017	27394	19.01.2018	27394		246,55
Январь 2018	27394	19.03.2018	27394		958,79
Февраль 2018 (по 28.02.2018)	27394	02.04.2018	27394		575,27
ИТОГО					2410,66

Суд считает, что неустойка в размере 2 410 руб. 66 коп. компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 2 410 руб. 66 коп. пени.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

При обращении в суд платежным поручением от 15.05.2018 № 441 истец уплатил государственную пошлину в размере 24 766 руб. (т. 1, л.д. 4).

Без учета снижения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ арбитражным судом признаются обоснованным из числа заявленных только требование о взыскании 12 053 руб. 36 коп.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ при цене иска 643 116 руб. 43 коп. (с учетом уточнения и отказа от иска в части требования о взыскании 43 500 руб. пени) размер подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины составит 15 862 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу о распределении между сторонами государственной пошлины в случае частичного удовлетворения судом исковых требований с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащихся в абзаце 3 пункта 9 постановлении Пленума от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика исходя из суммы неустойки, которая бы подлежала взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, независимо от уменьшения суммы неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, должен исчисляться исходя из заявленной суммы неустойки при условии ее верного определения.

Следовательно, уменьшение суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ не влечет за собой уменьшение размера государственной пошлины, подлежащей отнесению на ответчика.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца следует взыскать 297 руб. в возмещение судебных расходов по плате государственной полшины по иску пропорционально удовлетворенным требованиям.

В оставшейся части, а именно в части 15 565 руб. (15 862 руб. – 297 руб.), понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся насчет истца.

Оставшиеся 8 904 руб. государственной пошлины (24 766 руб. – 15 862 руб.), уплаченной по платежному поручению от 15.05.2018 № 441, подлежат возврату истцу из федерального бюджета по основаниям подп. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказ истца от требования в части взыскания с ответчика 43 500 руб. неустойки принять, производство по делу в указанной части прекратить.

Уточнение исковых требований о взыскании с ответчика 326 060 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2017 по 28.02.2018, 317 056 руб. 43 коп. пени, всего 643 116 руб. 43 коп. принять.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с автономной некоммерческой организации дополнительного образования «Планета Детства» в пользу муниципального унитарного предприятия «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа 2 410 руб. 66 коп. нестойки, а также 297 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа из федерального бюджета 8 904 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.05.2018 № 441.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья И.А. Аникин

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.