Гражданский кодекс часть 1

- признать подвальное помещение – нежилое помещение № 12, общей площадью 260,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 27а по ул.Пушкина в г.Челябинске,

- признать подвальное помещение – нежилое помещение № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 27а по ул.Пушкина в г.Челябинске,

- выселить ООО «УралТехСервис» из нежилого помещения № 12, общей площадью 260,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>,

- выселить ООО «УралТехСервис» из нежилого помещения № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ЗАО ПКФ «Сакура»,г.Екатеринбург, ООО «ГроссАрт», г.Челябинск

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представителя по доверенности от 28.09.2010г. № 13490 (удостоверение)

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц: не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее – Заявитель, КУИиЗО г.Челябинска, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском (л.д.4-7) к Обществу с ограниченной ответственностью «УралТехСервис», г.Челябинск:

- признать договор купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2009г., заключенного с ООО «УралТехСервис», ничтожной сделкой,

- выселить ООО «УралТехСервис» из нежилого помещения № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ЗАО ПКФ «Сакура», г.Екатеринбург, ООО «ГроссАрт», г.Челябинск

Заявителем представлено письменное уточнение заявленных требований (т.2 л.д.5-6), просит:

- истребовать из чужого незаконного владения подвальное нежилое помещение № 12, общей площадью 260,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

- признать право на долю в общей долевой собственности жильцов жилого дома в подвальном нежилом помещении № 12, общей площадью 260,6 кв.м, расположенном по адресу: <...>, пропорционально праву муниципальной собственности в указанном доме;

- признать зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «УралТехСервис» на подвальное нежилое помещение № 12, общей площадью 260,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, отсутствующим (прекращенным) с момента регистрации права;

- истребовать из чужого незаконного владения подвальное нежилое помещение № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

- признать право на долю в общей долевой собственности жильцов жилого дома в подвальном нежилом помещении № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенном по адресу: <...>, пропорционально праву муниципальной собственности в указанном доме;

- признать зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «УралТехСервис» на подвальное нежилое помещение № 51, общей площадью 364,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, отсутствующим (прекращенным) с момента регистрации права.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения требований приняты.

В обоснование заявленных требований Заявитель указывает следующее:

В соответствии с Решениями Челябинского Областного Совета Народных Депутатов от 26.11.92 г. и Челябинской городской Думы от 21.12.04 г. жилой дом № 27а по ул. Пушкина в г.Челябинске передан в муниципальную собственность города Челябинска.

Сведения о жилом доме были включены в реестр муниципальной собственности города Челябинска.

Заявитель пояснил, значительная часть жилищного фонда в указанном доме приватизирована, на другую часть права не зарегистрированы.

Заявитель считает, что не приватизированные квартиры являются муниципальной собственностью с 27.12.91г. независимо от того, оформлено право в установленном порядке или нет.

Согласно сведений Управления Росреестра по Челябинской области за Ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения № 12 (подвал) общей площадью 260,6 кв. м и № 51 (подвал), общей площадью 364,9 кв.м, расположенные по адресу – <...> «а».

Заявитель пояснил, что в свидетельстве о государственной регистрации права указан договор купли-продажи от 24.12.2009г.

Заявитель, ссылаясь на п. 4 ст. 36 ЖК РФ указал, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Комитет свою волю на отчуждение подвальных помещений не выражал.

Следовательно, Заявитель считает, что договор купли-продажи нежилого помещения от 24.12.09г. нарушает права муниципального образования «город Челябинск» в лице Комитета, являющегося собственником спорных помещений, и без согласия которого они были отчуждены, что противоречит ст. 209 ГК РФ.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства в соответствии со ст.123 АПК РФ (т.2 л.д.89), письменный отзыв не представил.

Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

ЗАО ПКФ «Сакура»,г.Екатеринбург, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

ООО «ГроссАрт», г.Челябинск, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

Дело рассматривалось по правилам, предусмотренным ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что при неявке в судебное заседание истца или ответчика, а также иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд считает требования Истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, Решением Челябинского областного совета народных депутатов от 26.11.1992г. № 313/13-М (т.1 л.д.14) и Решением Челябинской городской думы от 21.12.2004г. № 42/Д4 (т.1. л.д.25) утвержден перечень жилых домов, переданных в муниципальную собственность города Челябинска.

В соответствии с перечнем жилых домов, переданных в муниципальную собственность города Челябинска, многоквартирный жилой дом № 27 «а» по адресу ул. Пушкина в г.Челябинске передан в муниципальную собственность города Челябинска.

На основании решения от 26.11.92г. № 313/13-М сведения о жилом доме были включены в реестр муниципальной собственности города Челябинска.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП (т.1 л.д. 56-91), часть квартир в жилом доме № 27 «а» по адресу ул. Пушкина в г.Челябинске приватизирована, на часть квартир в данном доме права не зарегистрированы (т.1 л.д. 92-119).

На основании подп. 1 п. 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе они находятся, относятся исключительно к муниципальной собственности.

Из пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий" следует, что объекты, указанные в приложении N 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, суд соглашается с доводом Истца о том, что неприватизированные квартиры в жилом доме № 27 «а» по адресу ул. Пушкина в г.Челябинске являются муниципальной собственностью с 27.12.1991 г.

Судом были запрошены в Управлении Росреестра по Челябинской области правоустанавливающие документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав за ООО «УралТехСервис» на следующие объекты, расположенные по адресу: <...>:

- нежилое помещение № 12 (подвал), общей площадью 260,6 кв.м,

- нежилое помещение № 51 (подвал), общей площадью 364,9 кв.м,

Управлением Росреестра по Челябинской области предоставлен суду письменный ответ (т.2 л.д. 7), из которого следует, что государственная регистрация права собственности Ответчика на спорные объекты произведена15.01.2010 г. на основании договоров купли-продажи от 24.12.2009 г.

Управление Росреестра по Челябинской области проинформировало в указанном письме суд о невозможности предоставления вышеуказанных сведений в виде справок о содержании правоустанавливающих документов на спорные объекты, поскольку на основании постановления о производстве обыска (выемки) от 16.02.2010 г. старшего следователя по ОВД СЧ СУ при УВД по г. Челябинску, произведена выемка дел правоустанавливающих документов по спорным объектам в рамках уголовного дела № 514900.

На основании судебного запроса, Отделом внутренних дел следственной части следственного управления при УВД по г.Челябинску, представлены суду материалы уголовного дела № 515544, в т.ч. правоустанавливающие документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав за ООО «УралТехСервис» на нежилое помещение № 12 (подвал), общей площадью 260,6 кв.м. и нежилое помещение № 51 (подвал), общей площадью 364,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В соответствием с постановлением старшего следователя по ОВД СЧ СУ при УВД по г. Челябинску от 03.06.2010 г. о выделении материалов уголовного дела и о возбуждении уголовного дела, из уголовного дела № 514900 выделены в отдельное производство материалы по факту незаконного приобретения права собственности на нежилые помещения по ул. Пушкина 27 «а» г. Челябинска; возбуждено уголовное дело № 515544 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 АПК РФ.

Как следует из вышеуказанного постановления от 03.06.2010 г., в период до 02.12.2008 г. неустановленные следствием лица изготовили пакет подложных правоустанавливающих документов на нежилые помещения, расположенные по ул. Пушкина, д. 27 «а», который передали ФИО3 для регистрации прав собственности на ЗАО «Сакура».

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 17.04.2002 г. (т.2 л.д. 34), заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (продавец) и ЗАО ПКФ «Сакура» (покупатель), в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...> «а».

Как установлено следствием, и подтверждается представителем Истца, от имени КУИиЗО г. Челябинска такой договор не заключался.

В последующем, ЗАО ПКФ «Сакура» (Продавец) были заключены договоры купли-продажи спорных объектов от 29.01 2009 г. (т.2 л.д. 50-51), от10.02.2009 г. (т.2 л.д. 53-54) с ООО «ГроссАрт» (покупатель).

ООО «ГроссАрт» (продавец) были заключены договоры купли-продажи спорных объектов от 24.12.2009 г. (т.2 л.д. 56-57, 59-60) с ООО «УралТехСервис» (покупатель).

На основании вышеуказанных договоров, за ООО «УралТехСервис» на спорные объекты было зарегистрировано право собственности, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из ЕГРП (т.1 л.д. 120, 121).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По смыслу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся помещения, имеющие исключительно технический характер, т.е. предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств.

При этом помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение в обязательном порядке должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как следует из представленных в материалы дела копий кадастровых паспортов на спорные объекты (т.2 л.д. 36, 45), данные помещения расположены в подвалежилого дома по адресу <...> «а».

Истцом не представлены в материалы дела документы, свидетельствующие о том, что спорные помещения имеют исключительно технический характер, т.е. предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств.

1. Истребование имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 44 АПК РФ истцом в арбитражном процессе является лицо, предъявившее иск в защиту своих прав и законных интересов.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения подвальных нежилых помещений № 12, общей площадью 260,6 кв.м. и № 51, общей площадью 364,9 кв.м., расположенных по адресу: <...> «а».

В иске не указано лицо, в чью пользу истец просит истребовать спорные объекты из чужого незаконного владения.

В ходе судебного разбирательства представитель Истца пояснил, что просит истребовать объекты в пользу КУИиЗО г. Челябинска.

Таким образом, в муниципальной собственности находятся только неприватизированные квартиры в жилом доме № 27 «а» по адресу ул. Пушкина в г.Челябинске.

В отношении приватизированных квартир в рассматриваемом жилом доме Муниципальное образование «город Челябинск» права собственности не имеет.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, изложенными в п. 9 Постановления Пленума от 23.07.2009 г. № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В рассматриваемой ситуации, с иском обратился собственник только части помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...> «а».

Иные собственники помещений в указанном жилом доме в отношении истребования спорных объектов с иском в суд не обратились, соответствующие правомочия Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска представительствовать от их имени в суде по вопросу об истребования имущества из чужого незаконного владения не делегировали.

Как указано выше, в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 64, указано право собственников помещений в здании обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Т.е. такое имущество подлежит истребованию в пользу всех собственников помещений, а не в пользу одного собственника.

При названных обстоятельствах, суд считает, что:

- отсутствуют правовые основания для истребования имущества из чужого незаконного владения в пользу КУИиЗО г. Челябинска;

- отсутствуют правовые основания для истребования имущества из чужого незаконного владения по иску только одного из собственников помещений в жилом доме.

2. Признание права на долю в общей долевой собственности.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска также обратился в суд с иском о признании права на долю в общей долевой собственности жильцов жилого дома, расположенного по адресу: <...> «а», в подвальных нежилых помещениях № 12, общей площадью 260,6 кв.м. и № 51, общей площадью 364,9 кв.м. пропорционально праву муниципальной собственности в указанном доме.

Истцом не указано в иске о признании какого права за Истцом заявлено в требовании.

Исходя из содержания иска, усматривается, что Истец считает себя сособственником общего имущества собственников помещений в рассматриваемом жилом доме.

Таким образом, исходя из содержания иска, следует, что заявлено требование о признании права собственности Истца на долю в общей долевой собственности жильцов жилого дома.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязанность соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с вышеизложенным, суд считает, что общее имущество для одного собственника помещений в доме не может служить самостоятельным объектом права, в связи с чем, исковое требование о признании права собственности на долю в общей долевой собственности жильцов жилого дома, удовлетворению не подлежит.

Данный вывод также следует из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64, в соответствии с которым, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с требованием о признании права общей долевой собственности.

3. Признание права собственности отсутствующим.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска также обратился в суд с иском о признании зарегистрированного права собственности ООО «УралТехСервис» на подвальные нежилые помещения № 12, общей площадью 260,6 кв.м. и № 51, общей площадью 364,9 кв.м., расположенных по адресу: <...> «а», отсутствующим.

Пункт 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 предусматривает, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В рассматриваемой ситуации, Истцом подтверждается факт отсутствия владения спорным объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, либо обратился в порядке, не предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ, его требования не могут быть удовлетворены.

С учетом изложенного суд считает, что, применительно к рассматриваемому требованию о признании зарегистрированного права собственности ООО «УралТехСервис» на спорные объекты отсутствующим, Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно п/п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 г. № 281-ФЗ) органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 197, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http:18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья И.В. Костылев