Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола открытого судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания Танаевой Ю.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу <...>, каб. 416, дело по исковому заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Челябинской области

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Челябинск

о признании зарегистрированного права ИП ФИО1 на нежилое помещение № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на основании договора № 239-р от 22.02.2007, отсутствующим; о выселении ИП ФИО1 из нежилого помещения № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Росреестра по Челябинской области;

- Главное управление МЧС России по Челябинской области;

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность № 266 от 26.08.2010;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 17.09.2010.

от Управления Росреестра: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 110);

от ГУ МЧС: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 108, 109);

при участии в качестве слушателя: ФИО4, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Челябинской области обратилось (далее – ТУ ФАУГИ, Теруправление, истец) в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Челябинск (далее – ИП ФИО1. предприниматель, ответчик) о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о зарегистрированном праве аренды ИП ФИО1 на нежилое помещение № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...> на основании договора № 239-р от 22.02.2007 (№ регистрации 74-74-01/016/2007-489 от 23.03.2007); о выселении ИП ФИО1 из нежилого помещения № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенного по адресу: <...> на основании договора № 239-р от 22.02.2007 (л.д. 2-5).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования, которые заключаются в следующем: признать зарегистрированное право предпринимателя на нежилое помещение № 6 (подвал), площадью 484,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на основании договора № 239-р от 22.02.2007 отсутствующим (прекращенным); выселить предпринимателя из нежилого помещения № 6 (подвал), площадью 484,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 80).

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определениями суда от 04.10.2010, 07.12.2010 (л.д. 63-64, 102-103) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Управление Росреестра по Челябинской области, ГУ МЧС России по Челябинской области.

Определение суда от 07.12.2010 об отложении судебного заседания опубликовано на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет 09.12.2010 (л.д. 112).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений. Пояснил, со ссылкой на ст.ст. 12, 167, 168, 209, 304, 447 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 29.7.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», ст.ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что при передаче имущества в аренду предпринимателю оценка имущества не производилась, передача имущества произведена без проведения конкурса, в связи с чем, между сторонами подписан договор с нарушением норм и является ничтожной сделкой, запись о регистрации аренды не может быть сохранена, а использование ответчиком помещений, находящихся в федеральной собственности без наличия на то законных оснований является реальным препятствием для реализации своих прав на распоряжение.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (л.д. 75-76, 86-87), сославшись на ненадлежащий способ защиты, пропуск срока исковой давности, невозможность использования помещения ответчиком, подтвержденную судебными актами по делу А76-7741/2009.

Иные лица о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом (л.д. 108-110), представителей в судебное заседание не направили.

Управлением Росреестра представлено мнение по первоначальным требованиям без учета уточнений (л.д. 121-122), из которого следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты права как прекращение в ЕГРП записи о зарегистрированном праве. В связи с чем, указанное требование не является способом оспаривания права и не подлежит удовлетворению судом. Требование о выселении также не является способом оспаривания зарегистрированного права; решение о выселении из нежилого помещения является основанием для погашения соответствующей записи в ЕГРП. Полагает, что истцом не заявлено способов, направленных на оспаривание зарегистрированного права.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

13.01.1999 ФИО1 был зарегистрирован Администрацией Центрального района г. Челябинска в качестве индивидуального предпринимателя, 05.03.2004 Инспекцией МНС РФ по Центральному району г. Челябинска в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.01.2004 за основным государственным регистрационным номером 304745306500020 (л.д. 47).

30.11.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на основании постановления Верховного Совета РФ от 12.12.1991 № 3020-1 сделана запись о государственной регистрации права собственности РФ на нежилое помещение № 6 общей площадью 484,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> (л.д. 13).

22.02.2007 между ТУ ФАУГИ арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатором) подписан договор № 239-р, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) недвижимое имущество – защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: <...> (помещение № 6, лит. А, подвал, позиции 1-24) общей площадью 515,3 кв.м, согласно данным технического паспорта по состоянию на 01.08.2006, составленного ОГУП «Обл.ЦТИ» на срок с 30.01.2007 по 30.01.2017 (л.д. 8). Указанный договор был согласован с Главным управлением МЧС России по Челябинской области.

22.02.2007 подписано дополнительное соглашение к договору, в котором п.1.1. договора изложен в новой редакции: арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) недвижимое имущество – защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: <...> общей площадью 484,3 кв.м (л.д. 9).

22.02.2007 сторонами договора составлен акт приема передачи имущества, в котором отражено, что имущество передано арендатору с 30.01.2007, на день составления акта имущество находится в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, это состояние известно (л.д.11, 12).

23.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области произведена государственная регистрация договора аренды (л.д. 12, оборот).

18.09.2009 письмом исх. № 6482-3-2-2 ГУ МЧС России по Челябинской области в ответ на обращение предпринимателя сообщил, что специалистами ГУ МЧС проводились проверки содержания и использования защитного сооружения (убежища) ГО по адресу: <...> в период с 2004 г. по настоящее время; помещение никем не использовалось и не используется (л.д. 55).

26.10.2009 постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-9055/2009 по делу № А76-7741/2009 отменено решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2009, в удовлетворении исковых требований ТУ ФАУГИ о взыскании с предпринимателя ФИО1 2 088 581 руб. отказано (л.д. 49-54).

Полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, помещение занято без законных оснований, Теруправление обратилось в суд требованием о признании права отсутствующим, выселении предпринимателя из занимаемого помещения.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 609 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, 22.02.2007 между сторонами подписан договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности (л.д. 8).

По смыслу положений гражданского законодательства сделка должна соответствовать действовавшему на момент ее совершения законодательству.

В соответствии со ст. 8. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Указанная статья закона также определяет, что действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".

Поскольку в сделку было вовлечено имущество, принадлежащее полностью РФ на праве собственности, то проведение оценки являлось обязательным условием при заключении договора аренды с предпринимателем. При этом, на отношения между Теруправлением и предпринимателем не распространяется действие норм, устанавливающих исключение из правила об обязательности проведения оценки.

Судом установлено, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что оценка объекта оценки, принадлежащего полностью Российской Федерации, не производилась в соответствии с требованиями ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

Статьи 447, 448 ГК РФ определяют порядок заключения договора на торгах.

Пунктом 3. постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, было установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Таким образом, перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.

В силу вышеприведенной нормы, договор аренды должен был быть между сторонами заключен только на конкурсной основе, поскольку правоотношения сторон не подпадают под исключения, указанные в п. 3 постановления.

Судом установлено, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды оформлялся не на конкурсной основе.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор между предпринимателем и Теруправлением заключен с нарушением положений ст. 8 Закона об оценочной деятельности, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 № 685, в связи с чем, спорный договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как заключенный с нарушением требований закона.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст. 167 ГК РФ).

В п. 52. постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом указанных разъяснений, исходя из того, что запись в ЕГРП не носит правоустанавливающего характера, основание для регистрации права порочно в виду ничтожности договора аренды (ст. 17 Закона о регистрации прав), суд полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты в виде предъявления иска о признании права отсутствующим, который подлежит удовлетворению.

Признание отсутствующим права, в данном случае обременения, позволит погасить в ЕГРП соответствующую запись о наличии арендных правоотношений.

Заявленное требование о выселении ответчика из спорных помещений также основано на законе в силу следующего.

Из содержания искового заявления с учетом уточнений и объяснений представителя истца, данных в суде следует, что указанное требование заявлено истцом на основании ст. 304 ГК РФ, то есть является вещно-правовым, негаторным, и представляет собой требование об устранении всяких нарушений вещного права.

Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу положений статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд отмечает, что негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств в совокупности, как-то: наличие законного права у истца на имущество, препятствий в осуществлении его права, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в осуществлении права истца, не соединенные с лишением владения.

Как следует из материалов дела, спорные помещения находятся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 г. № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по управлению федеральным имуществом. В частности, Росимущество осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной сфере деятельности (пункт 5.2 Положения). При этом Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями (п. 4 Положения).

Таким образом, ТУ ФАУГИ в Челябинской области как территориальный орган Росимущества, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, является надлежащим истцом по настоящему спору.

Факт использования спорных помещений ответчиком подтвержден материалами дела (л.д. 11). Письмо ГУ МЧС о не использовании помещения (л.д. 116), в данном случае правового значения не имеет, поскольку имущество передано по акту, доказательств возврата имущества суду не представлено. Кроме того, ответчиком подтверждено, что в помещении производился ремонт, что также отражено в судебных актах по делу № А76-7741/2009 (л.д.49-54).

Каких-либо доказательств правомерности использования спорных помещений, помимо названного выше договора аренды, являющегося ничтожным, ответчик суду вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил.

Суд отмечает также, что использование ответчиком помещений, находящихся в федеральной собственности, без наличия на то законных оснований является реальным препятствием для реализации прав истца на распоряжение данным имуществом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о выселении ответчика из спорных помещений.

Основан на неверном толковании закона и не соответствует материалам дела довод о ненадлежащем способе защиты, избранном истцом в рассматриваемом случае.

Истец не заявлял в рамках настоящего спора виндикационных требований, его требование о выселении ответчика из спорных помещений основано на положениях статьи 304 ГК РФ, то есть являются негаторными.

Также суд отмечает, что истец по своему усмотрению осуществляет принадлежащие ему гражданские права и обязанности и сам выбирает способ защиты своих прав.

В рассматриваемом случае, по мнению суда, заявление истцом именно негаторных требований обоснованно, поскольку спорное имущество из владения Российской Федерации фактически не бывало.

По смыслу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ под правом владения понимается право собственника обладать принадлежащим ему имуществом, то есть относиться к нему как к своему собственному, осуществлять над ним общее господство. При этом под указанным правом понимаются, прежде всего, возможности, предоставленные собственнику, по реализации данного права, но не сами фактические действия, связанные с осуществлением права собственности.

В связи с изложенным, при решении вопроса о воле собственника на лишение владения вещью подлежат оценке как объективные, так и субъективные факторы. Так, в рассматриваемом случае помещения были переданы ответчику лишь во временное пользование, а не во временное владение и пользование, что соответствует пункту 1.1 договора аренды и не противоречит положениям статьи 606 ГК РФ. Применительно с настоящим правоотношениям сторон и в соответствии с условиями договора, передача имущества в аренду не означает утрату арендодателем права владения и распоряжения им, поскольку не ведет к утрате собственником общего господства над данным имуществом.

Из содержания искового заявления следует, что иск предъявлен с целью устранения длящегося нарушения права, препятствующего истцу в осуществлении в полном объеме прав собственника, а именно: в пользовании спорным имуществом.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Установив, что ответчик продолжает пользоваться спорными помещениями, оснований для применения судом к правоотношениям сторон исковой давности не имеется.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 НК РФ с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии с п. 1 п.п. 1 ст. 333.37 НК РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются в том числе государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Челябинской области является государственным органом.

Согласно ч. 1 п. 4 ст. 333.21 НК РФ, при подаче заявлений неимущественного характера госпошлина составляет 4 000 руб.

В исковом заявлении предъявлено к ответчику 2 самостоятельных требований, в связи с чем, госпошлина составляет 8000 руб.

Согласно п. 4 ст. 333.22 НК РФ, в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком в доход Федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать зарегистрированное право ИП ФИО1 на нежилое помещение № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на основании договора № 239-р от 22.02.2007, отсутствующим.

Выселить ИП ФИО1 из нежилого помещения № 6 (подвал), площадью 484, 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

Взыскать с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 000 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья: Л.В. Забутырина