Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Писаренко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Вахняк Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промторг», пос. Новогорный г. Озерск Челябинской области, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Челябинск, Администрации Аргаяшского муниципального района, с. Аргаяш Аргаяшского района Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской области, с. Аргаяш Аргаяшского района Челябинской области, о признании недостоверным (недействительным) отчета № 32-08-10 от 30.08.2010 г. об оценке нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 - представителя на основании доверенности от 01.03.2011 г., сроком на 1 год, предъявлен паспорт,

ответчика ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Промторг», пос. Новогорный г. Озерск Челябинской области, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Челябинск, Администрации Аргаяшского муниципального района, с. Аргаяш Аргаяшского района Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской области, с. Аргаяш Аргаяшского района Челябинской области, о признании недостоверным (недействительным) отчета № 32-08-10 от 30.08.2010 г. об оценке нежилого помещения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика - индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признала, представила отзыв, в котором указала, что с ее стороны не было допущено нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Представители ответчиков - Администрации Аргаяшского муниципального района, Комитета по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании 04.04.2011 г. представителем ответчика - Комитета по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской области представлен отзыв, в котором указано, что исковые требования не признает, считает отчет оценки спорного недвижимого имущества действительным и отражающим реальную стоимость недвижимого имущества.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными, в связи с чем они подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование Аргаяшский район Челябинской области является собственником нежилого здания-гостиницы, общей площадью 934, 6 кв.м., расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2005 г., выданное Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области).

01.11.2007 г. между истцом и Комитетом по управлению имуществом Аргаяшского района заключен договор аренды № 30, по условиям которого истец арендует часть нежилого помещения № 2, площадью 295,8 кв.м., расположенного в с. Аргаяш, Аргаяшского района Челябинской области по ул. 8 Марта, д. 40 (далее – спорное помещение). Срок договора аренды определяется с 01.11.2007 г. по 01.11.2017 г.

Как установлено в судебном заседании истец, являясь арендатором спорного помещения намерен воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Как следует из материалов дела (письмо № б/н от 25.08.2010 г.), Комитетом по управлению имуществом Аргаяшского муниципального района индивидуальному предпринимателю ФИО1 дано задание на производство оценки имущества.

Как следует из отчета индивидуального предпринимателя ФИО1 № 32-08-10 от 30.08.2010 г. об оценке нежилого помещения № 2 муниципального имущества в <...> (далее – спорный отчет), по состоянию на 25.08.2010 г. стоимость указанного объекта составляет 9 374 498 руб. 00 коп.

Решениями Собрания депутатов Аргаяшского муниципального района № 54 от 26.08.2010 г., № 70 ль 29.09.2010 г. принято решение о продаже спорного нежилого помещения в собственность истца, который имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, указано, что цена продажи определяется по результатам оценки.

Ответчиком Администрацией Аргаяшского муниципального района Челябинской области в адрес истца направлены следующие письма:

- от 02.09.2011 г. (исх. № 1401) в виде предложения приобрести спорное недвижимое имущество по рыночной стоимости 9 374 498 руб. 00 коп.,

- от 06.10.2010 г. (исх. № 107) в виде предложения приобрести спорное недвижимое имущество, с приложениями проекта договора купли-продажи, графика расчета, проекта договора залога.

Истцом в адрес ответчика12.10.2011 г. направлен протокол разногласий об уточнении объекта продажи, изменения стоимости и графика платежей.

В обоснование изменения стоимости имущества истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «ЭСКОН», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения № 2, общей площадью 295,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 06.09.2010 г., с учетом округления, составляет 4 637 000 руб. 00 коп.

Ответчиком отказано в принятии изменения стоимости имущества и графика платежей (письмо ответчика исх. № 117 от 26.10.2011 г.).

Полагая определенную отчетом индивидуального предпринимателя ФИО1 рыночную стоимость недостоверной, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Преимущественное право истца выкупа спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что нормой абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ установлена обязательность продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арбитражный суд полагает предъявление истцом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика индивидуального предпринимателя ФИО1 надлежащим способом защиты его прав.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как указано в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 г. № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Заключением эксперта № 026-05-1357 от 12.07.2011 г. эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, полученного по результатам назначенной судом экспертизы установлено, что спорный отчет не соответствует нормам действующего законодательства, а именно:

1.статье 11 Федерального закона № 135-Ф3, пункту 8д ФСО № 3 - нет указаний на реквизиты стандарта оценки саморегулируемой организации оценщиков,

2. статье 11 Федерального закона № 135-Ф3, пункту 5 Федерального стандарта оценки (далее – ФСО) № 2 - отчет допускает неоднозначное толкование (вводит в заблуждение) в связи с отсутствием информации о наличии (отсутствии) величины налога на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости объекта оценки, упоминанием видов стоимости, отличных от указанных в стандартах (восстановительная, остаточная); указанием на то, что расчет стоимости произведен сравнительным подходом,

3. пункту 10 ФСО № 1 - отсутствует обязательный количественный анализ наиболее эффективного использования, то есть расчет показателей использования объекта оценки, при которых он будет иметь максимальную стоимость, либо приносить максимальный доход,

4. пункту 10 ФСО № 3 - отсутствуют копии материалов, подтверждающие данные рынка недвижимого имущества и информацию по объектам-аналогам.

5. разделу II ФСО № 3 - нарушены принципы обоснованности, однозначности- достаточности.

Таким образом, отчет № 32-08-10 от 30.08.2010 г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 2 муниципального имущества, находящегося по адресу: ул. Марта, 40, выполненный индивидуальным предпринимателемФИО1 не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Данные несоответствия заключаются в несоответствии отчета требованиям договора на оценку и нарушении принципов составления отчета оценке, предусмотренныхфедеральными стандартами оценки:существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достоверности.

Нарушение принципа существенности заключается в том, что в отчете отсутствует следующая обязательная информация: - информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости; обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; анализ наиболее эффективного использования.

При составлении отчета об оценке оценщиком нарушены следующие принципы:

- принцип обоснованности: не вся информация, использованная или полученная в результате расчетов при проведение оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. В приложениях к отчету отсутствуют копии материалов (распечаток), подтверждающих рыночную информацию, используемую при определении величины рыночной арендной ставки объекта оценки;

- принцип однозначности: отчет вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке б связи с отсутствием информации о наличии либо отсутствия величины НДС в составе рыночной стоимости объекта оценки; упоминанием терминологии, не соответствующей федеральном)' стандарту оценки ФСО № 2; указанием по тексту отчета используемого подхода к оценке – сравнительного;

- принцип достаточности: в отчете подробно проанализировано состояние рынка жилых помещений г. Челябинска и с. Аргаяш, данная информация не использовалась оценщиком при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов.

Поскольку в отчете нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, отчет является недостоверным.

Учитывая положение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которому отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, оценив заключение эксперта в порядке ст. 71 АПК РФ, суд признает отчет об оценке 30.08.2010г. № 32-08-10 составленный индивидуальным предпринимателем ФИО1 недостоверным.

При указанных обстоятельствах исковые требования о признании вышеуказанного отчета недостоверным подлежит удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Комитету по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской областиследует отказать по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Величина рыночной стоимости, определенная оценщиком в рамках задания Комитета по управлению имуществом Аргаяшского муниципального района носила рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера правоотношений, поскольку окончательная оценка имущества производится органом местного самоуправления.

Системный анализ норм Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» позволяет сделать вывод о том, что орган местного самоуправления на основании полученного отчета о проведении оценки привлеченным независимым оценщиком обязан вынести решение, в котором должен определить рыночную стоимость имущества, подлежащего реализации.

Однако из этого не следует обязанность органа местного самоуправления безусловно следовать отчету эксперта, поскольку именно заинтересованное лицо в конечном счете определяет рыночную стоимость объектов оценки в целях отчуждения недвижимого имущества.

Ответчик – Комитет по управлению имуществом Аргаяшвского района, в соответствии с Положением, утвержденного Постановлением Администрации Аргаяшского муниципального района № 2004 от 04.10.2010 г., является структурным подразделением органа местного самоуправления - Администрации Аргаяшского муниципального района, наделенным правами юридического лица. Основной целью деятельности Комитета является осуществление в пределах своей компетенции от имени муниципального образования Аргаяшский муниципальный район функции по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью, в связи с чем оснований для возложения ответственности на указанное лицо не имеется.

В соответствии со статьями 106, 107, 109, 110 АПК РФ расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп., государственная пошлина в размере 4 000 руб. 00 коп., понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 168, 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверным отчет № 32-08-10 от 30.08.2010 г. об оценке нежилого помещения № 2 муниципального имущества, расположенного в с. Аргаяш Челябинской области, по адресу: ул. 8 Марта, 40, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1 по состоянию на 25.08.2010 г.

Взыскать с Администрации Аргаяшского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промторг» судебные расходы в виде стоимости экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп., государственной пошлины в размере 4 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Комитету по управлению имуществом Аргаяшского района Челябинской области отказать.

Жалоба на определение арбитражного суда первой инстанции может быть подана в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий месяца со дня вынесения определения.

Судья Писаренко Е.В.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://18aas.ru.