Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бастен Д.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левановой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации г.Челябинска, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, при участии в судебном заседании от заявителя: ФИО1 лично; от ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска: ФИО2 представителя про доверенности от 26.10.2011 №20819.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации г.Челябинска с заявлением о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,1 кв.м., изложенного в письме от 29*.11.2011 №23183, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации», а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,1 кв.м., предусмотрев в решении преимущественное право предпринимателя на приобретение указанного имущества, направить в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу (л.д.2-10 т.1).

Определением суда от 13.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (л.д.1 т.1).

В судебном заседании предприниматель заявил об изменении предмета заявленных требований и просит суд признать недействительным отказ, изложенный в письме от 29.11.2011 №23183 в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,1 кв.м., как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации», а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 33,1 кв.м., предусмотрев в решении преимущественное право предпринимателя на приобретение указанного имущества, направить в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу (л.д.115 т.1).

В данной части изменение предмета заявленных требований принято судом.

На основании ходатайства заявителя (л.д.116 т.1), протокольным определением от 11.03.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска.

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска заявленные требования не признал.

Представитель ответчика Администрации г.Челябинска в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен с соблюдением требований ст. ст. 121-123 АПК РФ, а потому в силу ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителя указанного лица (л.д.109 т.1).

Исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности, заслушав заявителя, представителя ответчика, суд в ходе судебного разбирательства установил следующие обстоятельства.

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 20.02.2003 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 34 кв.м. Срок действия договора определен с 01.02.2003 по 15.01.2004 (л.д.32-36 т.1).

Между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 26.03.2004 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объекты нежилого фонда –нежилые помещения, расположенное по адресу: <...>, суммарной площадью 58,5 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 30.12.2004 (л.д.37-38 т.1).

Между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 16.05.2006 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объекты нежилого фонда –нежилые помещения, расположенное по адресу: <...>, суммарной площадью 58,5 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2006 по 30.12.2006 (л.д.41-43 т.1).

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 31.05.2007 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 33,1 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2007 по 30.12.2007 (л.д.44-45 т.1).

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 30.03.2008 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 33,1 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2008 по 30.12.2008 (л.д.46-47 т.1).

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 30.06.2009 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 33,1 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2009 по 30.12.2009 (л.д.48-49 т.1).

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 20.01.2010 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 33,1 кв.м. Срок действия договора определен с 30.01.2010 по 31.12.2010 (л.д.50-52 т.1).

Материалами дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Челябинска (арендодатель) и заявителем (арендатор) 01.01.2011 заключен договор аренды №1-1644, по условиям которого Комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 33,1 кв.м. Срок действия договора определен с 01.01.2011 по 30.12.2011 (л.д.53-56 т.1).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска письмом от 09.11.2011 №21748 (л.д.28 т.2) сообщил предпринимателю о том, что арендуемое им имущество относится к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Договор аренды от 01.01.2011 №1-1644 подлежит прекращению. Все права по владению, пользованию, распоряжению арендуемым помещение принадлежат общему собранию собственников данного многоквартирного жилого дома либо управляющей компании, обслуживающей указанный дом. Комитетом предложено прибыть про адресу <...>. В случае не явки в течение 10 дней с момента отправки данного письма, договор считается расторгнутым.

Предприниматель 16.11.2011 обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска с заявлением (л.д.20 т.1) о перезаключении договора аренды №1-1644, объекта нежилого фонда нежилого помещения, расположенного по адресу пр.Победы,315 (1 этаж), площадью 33,1 кв.м. на новый срок с 01.01.2012 до 30.12.2012.

В ответ на данное заявление Комитетом предпринимателю направлено письмо от 02.12.2011 №23454 с предложением расторгнуть договор аренды от 01.01.2011 №1-1644. Данным письмом ответчик сообщил заявителю о том, что помещение площадью 33,1 кв.м., расположенное по адресу <...>, относится к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Все права по владению, пользованию, распоряжению арендуемым помещение принадлежат общему собранию собственников данного многоквартирного жилого дома либо управляющей компании, обслуживающей указанный дом. Комитетом предложено прибыть про адресу <...>. В случае не явки в течение 10 дней с момента отправки данного письма, договор считается расторгнутым.

Также письмом от 06.12.2011 №23659 (л.д.19) Комитет повторно сообщил о том, что арендуемое помещение относится к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Также письмом сообщено о том, что договор аренды от 01.01.2011 №1-1644 расторгнут в установленном порядке с 01.01.2012.

Предприниматель 18.11.2011 обратился в Администрацию г.Челябинска с заявлением в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ о продаже объекта нежилого фонда –нежилого помещения, расположенного по адресу <...> (1 этаж), площадью 33,1 кв.м. (л.д.22 т.1).

Рассмотрев указанное заявление, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска письмом от 29.11.2011 №23183 сообщил, что выкуп испрашиваемого помещения невозможен так как в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации оно является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (л.д.21).

Не согласившись с оспариваемым решение об отказе в выкупе спорного помещения заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае если заявитель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134) предусмотрено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Учитывая изложенные нормы права, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать предоставленное им преимущественное право на приобретение указанного имущества при условии нахождения арендуемого имущества в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Материалами дела установлено, что спорный объект недвижимого имущества не включен в перечень муниципального имущества. Согласно приложению №2 к договору аренды №1-1644 арендуемое помещение является общим помещением дома (л.д.100 т.1).

Согласно информации, предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в Едином государственном реестре прав запись о регистрации прав на спорный объект отсутствует (л.д.114 т.1).

Как пояснил представитель ответчика, спорное помещение не является муниципальной собственностью, а является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме по пр.Победы,315.

Учитывая, что материалами дела установлено отсутствие муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска правомерно отказано предпринимателю в выкупе помещения в порядке предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, поскольку правомочия распоряжения данным имуществом у Комитета отсутствуют.

На основании изложенного, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.110,167-171, 176, 181,200,201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru

Судья: Д.А. Бастен