Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, администрация) 14.10.2016 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – ответчик, общество «Трест Магнитострой») о взыскании задолженности по договору аренды от 15.02.2008 № 4783 за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 в размере 70 456 руб. 99 коп., пени за период с 30.04.2014 по 30.06.2016 в размере 15 658 руб. 60 коп.; задолженности по договору от 22.10.2013 № 8196 за период со 02.04.2015 по 30.06.2016 в размере 103 038 руб. 14 коп., пени за период с 27.12.2013 по 30.06.2016 в размере 45 662 руб. 91 коп.; всего – 234 816 руб. 64 коп. (л.д. 3-5).

В обоснование иска истец со ссылкой на ст.ст. 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает на то, что в пользовании ответчика находятся земельные участки, арендная плата за которые не вносится.

Лица, участвующие в деле, об арбитражном процессе по делу извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 129-131).

Ответчик представил отзыв от 15.11.2016 № 260 юр, в котором указал на то, что за ним числится задолженность в размере 70 456 руб. 99 коп. по договору аренды от 15.02.2008 № 4783, в размере 103 038 руб. 14 коп. по договору аренды от 22.10.2013 № 8196, заявил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени (л.д. 115-116).

По результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, иск удовлетворен частично, о чем 14.12.2016 принято решение в форме резолютивной части (л.д. 133).

16.12.2016 в Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление истца о составлении мотивированного решения (л.д. 134).

Поскольку предусмотренные ч. 2 ст. 229 АПК РФ порядок и сроки подачи указанного заявления истцом соблюдены, судом составлено настоящее мотивированное решение.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КРАСКОМ-Инвест» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 (далее – договор № 4783) (л.д. 13-15), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (жиля территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6280,89 кв.м.

Цель использования земельного участка – участок для окончания строительства жилого дома № 31 с пристроенными помещениями (п. 1.1 договора № 4783).

На участке имеется объект незавершенного строительства, площадью застройки 308 кв.м, степень готовности – 3 % (п. 1.2 договора № 4783).

Договор заключен сроком до 10.12.2009 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 05.09.2007 (п. 2.1 договора № 4783).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.3 договора № 4783).

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.4.3 договора № 4783).

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендатору не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора № 4783).

Дополнительным соглашением от 24.11.2009 участники договора продлили срок его действия до 10.12.2012 (л.д. 16).

Дополнительным соглашением от 06.10.2011 был изменен субъектный состав, права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» (далее – общество «Домострой») (л.д. 17).

Дополнительным соглашением от 05.03.2013 срок действия договора № 4783 был продлен до 10.12.2017 (л.д. 18).

Общество «Домострой» (продавец) и общество «Трест Магнитострой» (покупатель) подписали договор купли-продажи от 12.02.2013, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства, площадью застройки 308 кв.м, находящийся по адресу: Челябинская область, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевский район, жилой дом № 31 в 145 микрорайоне. Имущество расположено на земельном участке из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0311002: 0026, площадью 6280,89 кв.м, который находится в аренде у продавца по договору аренды земли от 15.02.2008 № 4783 (п. 1 договора купли- продажи)(л.д. 35).

Общество «Трест Магнитострой» зарегистрировало право собственности объект незавершенного строительства, площадью застройки 308 кв.м, степень готовности 3 %, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой дом № 31 (стр.), в 145 микрорайоне, о чем выдано свидетельство от 06.03.2014 (л.д. 37).

В связи с изменением собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, между администрацией (арендодатель) и обществом «Трест Магнитострой» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение от 18.04.2014 к договору № 4783, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 6 280,89 кв.м с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, 31 (стр) (п. 1.1 дополнительного соглашения) (л.д. 20-22).

Разрешенное использование: окончание строительства жилого дома по местоположению: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир – жилой дом (стр). на участке расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства жилого дома (п. 1.2 дополнительного соглашения).

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (п. 1.3 дополнительного соглашения).

Срок действия договора продлен до 10.12.2017. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 06.03.2014 (п.п. 2.1, 2.3 дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано 30.04.2014 согласно штампу регистрирующего органа (л.д. 22 оборот).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 27.09.2016 № 74/001/023/2016-19279 следует, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, установлено ограничение (обременения) в виде аренды в пользу общества «Трест Магнитострой» (л.д. 44-46).

Согласно кадастровой выписке от 07.09.2016 № 7400/101/16-747624 земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 06.02.2008 с присвоением кадастрового номера 74:33:0311002:26, вид разрешенного использования – для окончания строительства жилого дома. Представлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в спорный период (л.д. 38-43).

Кроме того между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Оптово-розничное предприятие «КЛАСС» (далее – общество «Оптово-розничное предприятие «КЛАСС») (арендатор) подписан договор аренды земли от 22.10.2013 № 8196 (далее – договор № 8196) (л.д. 13-15), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0314001:2261, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 647 кв.м.

Цель использования земельного участка – участок для строительства жилого дома № 20. Разрешенное использование: жилой дом № 20 (п. 1.1 договора № 8196).

Договор заключен сроком до 01.06.2018 и вступает в силу момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 21.10.2013 (п. 2.1 договора № 8196).

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.4.3 договора № 8196).

Между обществом «Оптово-розничное предприятие «КЛАСС» (арендатор) и обществом «Трест Магнитострой» (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей от 06.12.2013 № 3 (л.д. 71), по условиям которого арендатор передает (уступает) новому арендатору права и обязанности, в том числе по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 8196 из земель населенных пунктов, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> имеющий кадастровый номер 74:33:0314001:2261, общей площадью 10 647 кв.м (п. 1 соглашения).

В связи с передачей прав и обязанностей арендатора по соглашению от 06.12.2013 № 3 между администрацией (арендодатель) и обществом «Трест Магнитострой» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение от 23.01.2015 (л.д. 54-56), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 10647 кв.м с кадастровым номером 74:33:0314001:2261, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон (п. 1.1 дополнительного соглашения).

Участок предоставлен для строительства жилого дома стр. № 20. Разрешенное использование – жилой дом стр. № 20 (п. 1.2 дополнительного соглашения).

Срок договора устанавливается до 01.06.2018. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 26.12.2013 (п. п. 2.1, 2.3 дополнительного соглашения).

Из выписки из ЕГРП от 27.09.2016 № 74/001/023/2016-19274 (л.д. 73-77) следует, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, установлено ограничение (обременения) в виде аренды в пользу общества «Трест Магнитострой» с 26.12.2013.

Согласно кадастровой выписке от 07.09.2016 № 7400/101/16-747159 земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 29.08.2013 с присвоением кадастрового номера 74:33:0314001: 2261, вид разрешенного использования – жилой дом № 20. Представлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в спорный период (л.д. 64-70).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы по договорам № 4783 и № 8196 послужило основанием для обращения администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Из п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договоры № 4783 и № 8196 как заключенные.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.4.3 договоров аренды арендатор обязан своевременно и в полном размере вносить арендную плату.

Администрация просит взыскать задолженность по договору № 4783 за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 в размере 70 456 руб. 99 коп.

Расчет произведен с 06.03.2014, поскольку с указанной даты ответчик приобрел объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства), площадью застройки 308 кв.м, степень готовности 3 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:0026 по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой дом № 31 (стр.), в 145 микрорайоне.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ следует учитывать, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что право собственности на объект незавершённого строительства возникло с 06.03.2014.

Следовательно, с момента приобретения указанного объекта ответчик должен был вносить плату за землю, на которой он расположен.

Отсутствие между сторонами спора с начала владения объектом недвижимого имущества заключенного договора аренды при наличии подтвержденного факта пользования ответчиком земельным участком в спорный период не освобождает ответчика от внесения платы за такое пользование.

Дополнительное соглашение к договору № 4783, предусматривающее изменение субъектного состава на стороне арендатора с общества «Домострой» на общество «Трест Магнитострой», подписано 18.04.2014, зарегистрировано 30.04.2014 (л.д. 20-22). Согласно п. 2.3 указанного дополнительного соглашения его условия применяются к отношениям, возникшим с 06.03.2014.

С учетом изложенного администрацией обоснованно произведен расчет задолженности по договору № 4783 за период с 06.03.2014 по 30.06.2016.

Расчет истца выполнен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон №257-ЗО), решения Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108 (далее – решение Магнитогорского Собрания депутатов № 108), приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 № 263-П с применением следующих показателей:

кадастровая стоимость земельного участка – 3 069 094 руб. 09 коп. (с 06.03.2014 по 11.11.2015, 8 215 718 руб. 16 коп. (с 12.11.2015 по 30.06.2016);

ставка арендной платы – 0,3% (с 06.03.2014 по 22.12.2014, для земельного участка, предоставленного на период строительства в пределах нормативов продолжительности строительства), 0,5% (с 23.12.2014 по 30.06.2016, для земельного участка, предоставленного на период строительства свыше нормативов продолжительности строительства);

К1 – 1,5 (строительство);

К2 – 1;

К3 – 1.

Расчет задолженности арендной платы ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан неверным.

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 составил 70 456 руб. 99 коп.

По мнению суда, истцом неправомерно применена в расчете ставка арендной платы в размере 0,5%, поскольку в материалы дела не представлены документы, подтверждающие, что ответчику был установлен срок для строительства, за пределы которого он вышел.

Понятие «норматив продолжительности строительства», указанное в п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона № 257-ЗО в качестве критерия для применения ставки арендной платы названным Законом не предусмотрено, также как и в тексте договора аренды.

Истец в обоснование довода о превышении ответчиком пределов продолжительности строительства ссылается на разрешение на строительство № РС-0154-2009, утвержденное постановлением главы города Магнитогорска от 19.06.2009 № 5565-П, выданное обществу «КРАСКОМ- Инвест». Срок действия разрешения установлен до 10.12.2009 (л.д. 28).

На основании письма общества «Домострой» постановлением администрации от 07.02.2013 № 1512-П срок действия разрешения продлен до 22.12.2014 (л.д. 28).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

В силу ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 ст. 51 ГрК РФ.

Следовательно, разрешение на строительство по своей правовой природе не является документом, устанавливающим продолжительность строительства объекта, оно выдается на срок, предусмотренный проектной документацией.

Суд обращает внимание истца на то, что в тексте разрешения указано лишь о сроке действия (продлении) разрешения до 22.12.2014, но не о сроке строительства.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что администрация, которая в одностороннем порядке применила значение ставки арендной платы в повышенном размере 0,5%, не представила допустимых доказательств, подтверждающих, что обществу «Трест Магнитострой» был установлен срок строительства, за пределы которого он вышел.

Таким образом, не имеется оснований для применения положения п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона № 257-ЗО.

С учетом изложенного, судом самостоятельно произведен расчет арендной платы с применением следующих показателей:

ставка арендной платы – 0,3% (пп. «е» п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона № 257-ЗО);

К1 – 1,5 (п. 8 приложения № 1 к решению Магнитогорского Собрания депутатов № 108);

коэффициент К2 – 1 (ч. 8 ст. 1 Закона № 257-ЗО ;

коэффициент К3 – 1 (ч. 11 ст.1 Закона № 257-ЗО).

Согласно расчету суда размер задолженности за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 составляет 46 858 руб. 13 коп., в том числе:

за период с 06.03.2014 по 31.12.2014 (301 день) – 11 389 руб. 28 коп. (3 069 094,09 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 365 * 301);

за период с 01.01.2015 по 11.11.2015 (315 дней) – 11 919 руб. 01 коп. (3 069 094,09 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 365 * 315);

за период с 12.11.2015 по 31.12.2015 (50 дней) – 5 064 руб. 48 коп. (8 215 718,16 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 365 * 50);

за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 (2 квартала) – 18 485 руб. 36 коп. (8 215 718,16 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 4 * 2).

Поскольку доказательств внесения платы за пользование земельным участком в указанный период обществом не представлено, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании задолженности по договору № 4783 за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 в размере 46 858 руб. 13 коп.

Наряду с этим администрация просит взыскать пени по договору аренды № 4783 за период с 30.04.2014 по 30.06.2016 в размере 15 658 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пени судом проверен и признан ошибочным в связи с неверным определением суммы основного долга и начала периода просрочки.

Истец определяет начало просрочки с 30.04.2014, то есть с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.04.2014 (по договору аренды № 4783).

Между тем условиями договора аренды № 4783 предусмотрено внесение платы за землю не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала, соответственно просрочка начинается с 26 числа последнего месяца текущего квартала.

Поскольку фактическое пользование спорным земельным участком началось с 06.03.2014, то есть с момента приобретения объекта недвижимого имущества, расположенного на участке, то для целей начисления договорной неустойки и определения просрочки внесения арендных платежей необходимо установить момент возникновения договорных правоотношений между сторонами.

Пунктом 2.3 дополнительного соглашения от 18.04.2014 стороны предусмотрели применение условий соглашения к отношениям сторон, возникшим с 06.03.2014.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им предмета аренды в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

С учетом изложенного, в период с 06.03.2014 до 18.04.2014 между сторонами имели место лишь фактические отношения, с 18.04.2014 – договорные правоотношения, соответственно, первый период оплаты, регулируемый условиями договора аренды, начинается с 18.04.2014 и заканчивается 30.06.2014, а потому пени подлежат начислению с 26.06.2014.

Факт регистрации дополнительного соглашения 30.04.2014 не имеет правового значения для определения начала просрочки, поскольку условиями стороны предусмотрели исполнение обязанности по внесению арендных платежей – не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Судом самостоятельно произведен расчет пени, который выглядит следующим образом:

Период оплаты

Сумма долга (руб.)

Период просрочки

Кол-во дней

Сумма пени

(руб.)

18.04.2014-30.06.2014

2 856,78

26.06.2014-30.06.2016

736

2 702,59

01.07.2014-30.09.2014

3 452,73

26.09.2014-30.06.2016

644

2 223,56

01.10.2014-31.12.2014

3 452,73

26.12.2014-30.06.2016

553

1 909,36

01.01.2015-31.03.2015

3 452,73

26.03.2015-30.06.2016

463

1 598,61

01.04.2015-30.06.2015

3 452,73

26.06.2015-30.06.2016

371

1 280,96

01.07.2015-30.09.2015

3 452,73

26.09.2015-30.06.2016

279

963,31

01.10.2015-31.12.2015

6 625,30

26.12.2015-30.06.2016

188

1 245,56

01.01.2016-31.03.2016

9 242,68

26.03.2016-30.06.2016

896,54

01.04.2016-30.06.2016

9 242,68

26.06.2016-30.06.2016

46,21

ИТОГО:

12 266,70

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании пени по договору аренды № 4783 за период с 18.04.2014 по 30.06.2016 в размере 12 266 руб. 70 коп.

Кроме того администрация просит взыскать задолженность по договору № 8196 за период со 02.04.2015 по 30.06.2016 в размере 103 038 руб. 14 коп. Расчет задолженности произведен истцом на основании тех же нормативных правовых актов, что и по договору №4783. В расчете применены следующие показатели:

кадастровой стоимости земельного участка – 31 031 320 руб. 32 коп. (с 02.04.2016 по 11.11.2015), 6 001 713 руб. 90 коп. (с 12.11.2015 по 30.06.2016);

ставка арендной платы – 0,3%;

К1 – 1,5;

К2 – 1;

К3 – 1.

Расчет задолженности ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан арифметически неверным.

Судом самостоятельно произведен расчет арендной платы с применением этих же показателей.

Согласно расчету суда размер задолженности за период со 02.04.2015 по 30.06.2016 составляет 102 901 руб., в том числе:

за период со 02.04.2015 по 11.11.2015 (224 дня) – 85 697 руб. 45 коп. (31 031 032,32 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 365 * 224);

за период с 12.11.2015 по 31.12.2015 (50 дней) – 3 699 руб. 69 коп. (6 001 713,90 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 365 * 50);

за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 (2 квартала) – 13 503 руб. 86 коп. (6 001 713,90 * 0,3% * 1,5 * 1 * 1 : 4 * 2).

Поскольку доказательств своевременного внесения платы за пользование земельным участком в указанный период обществом не представлено, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании задолженности по договору № 8196 за период со 02.04.2015 по 30.06.2016 в размере 102 901 руб.

Наряду с этим администрация просит взыскать пени за период с 27.12.2013 по 30.06.2016 в размере 45 662 руб. 91 коп.

Из представленных в материалы дела истцом и ответчиком письменных доказательств следует, что по договору № 8196 арендатор всего уплатил 172 466 руб. 07 коп., в том числе платежным поручением от 20.03.2014 № 1945 – 30 098 руб. 07 коп., платежным поручением от 25.07.2014 № 3643 – 30 098 руб. 07 коп., платежным поручением от 15.05.2015 № 3235 – 112 269 руб. 93 коп. (л.д. 119-120).

Поскольку в платежных поручениях в графе «назначение платежа» указано как «арендная плата по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 8196», то есть без указания на конкретный период оплаты, суд учитывает перечисленные денежные средства в счет ранее возникших обязательств по правилам ст. 319 ГК РФ.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан неверным, поскольку он основан на ошибочном расчете суммы основного долга, а потому суд самостоятельно произвел расчет пени, который выглядит следующим образом:

Период

пользования

Сумма долга

(руб.)

Оплата,

дата и сумма (руб.)

Период просрочки

Кол-во дней

Сумма пени

(руб.)

27.12.2013-31.12.2013

1 912,89

20.03.2014 – 30 098,07

(остаток 28 185,18)

–

01.01.2014-31.03.2014

34 910,24

20.03.2014 –

28 185,18;

25.07.2014 – 30 098,07

(остаток 23 373,01)

–

6 725,06

26.03.14-25.07.14

122

820,46

01.04.2014-30.06.2014

34 910,24

25.07.2014 – 23 373,01;

15.05.2015 – 112 269,93

(остаток 100 732,70)

26.06.14-25.07.14

1 047,31

11 537,23

26.07.14-15.05.15

294

3 391,95

01.07.2014-30.09.2014

34 910,23

15.05.2015 – 100 732,70

(остаток 65 822,47)

26.09.14-15.05.15

232

8 099,17

01.10.2014-31.12.2014

34 910,23

15.05.2015 – 65 822,47

(остаток 30 912,24)

26.12.14-15.05.15

141

4 922,34

01.01.2015-31.03.2015

34 910,24

15.05.2015 –

30 912,24

26.03.15-15.05.15

1 780,42

3 998

16.05.15-30.06.16

412

1 647,18

01.04.2015-30.06.2015

34 910,24

–

26.06.15-30.06.16

371

12 951,70

01.07.2015-30.09.2015

34 910,23

–

26.09.15-30.06.16

279

9 739,95

01.10.2015-31.12.2015

19 960,59

–

26.12.15-30.06.16

188

3 752,53

01.01.2016-31.03.2016

6 751, 93

–

26.03.16-30.06.16

654,94

01.04.2016-30.06.2016

6 751,93

–

26.06.16-30.06.16

33,76

ИТОГО:

48 841, 71

Поскольку в расчете суда размер пени по договору № 8196 превысил размер пени по расчету истца, а суд не вправе выходить за пределы исковых требований, соответственно взысканию с ответчика подлежат пени в размере 45 662 руб. 91 коп.

Общество также заявило о применении ст. 333 ГК РФ, указывая на несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств, поскольку возможный размер убытков истца значительно ниже начисленной неустойки, что приведет к необоснованной выгоде администрации.

Указанное заявление ответчика рассмотрено судом и отклонено судом по следующим основаниям.

Условием применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 No7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В рассматриваемом случае в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлены суду доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Условие о договорной неустойке в размере 0,1% за каждый день просрочки определено по свободному усмотрению сторон, ответчик на момент заключения договора был согласен с размером штрафных санкций и осознавал возможность негативных последствий ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств. Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципов осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) и состязательности сторон (ст. 9 АПК

РФ), поскольку необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, в то время как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом установлено неисполнение обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:03 11 002:0026, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу. По договору № 8196 обществом трижды были внесены арендные платежи (20.03.2014, 25.07.2014, 15.05.2015) за 11 платежных периодов (с 27.12.2013 по 30.06.2016), из них только один оплачен своевременно и в полном объеме.

Кроме того с учетом примененных судом показателей ставки арендной платы существенно уменьшился размер основного долга и как следствие размер пени, подлежащих уплате в связи с просрочкой оплаты по договору № 4783.

Рассчитанные судом пени суд полагает соразмерными последствиям нарушения обязательства, а потому не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 234 816 руб. 64 коп. размер государственной пошлины составляет 7 696 руб.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку иск удовлетворен частично, то государственная пошлина в размере 6 807 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по договору аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 за период с 06.03.2014 по 30.06.2016 в размере 46 858 руб. 13 коп., пени за период с 30.04.2014 по 30.06.2016 в размере 12 266 руб. 70 коп., задолженность по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 8196 за период со 02.04.2015 по 30.06.2016 в размере 102 901 руб., пени за период с 27.12.2013 по 30.06.2016 в размере 45 662 руб. 91 коп., всего – 207 688 руб. 74 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 807 руб.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Е.С. Четвертакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.