Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мирмович Т.Д., рассмотрев дело по иску Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка, г. Троицк Челябинская область (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Пышка», г. Троицк Челябинская область (ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи объекта надвижимости, обязании возвратить объект недвижимости,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка (далее – Управление муниципальной собственности) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пышка», г. Троицк Челябинская область (далее – ООО «Пышка») о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 04.06.2014 нежилого помещения № 3, кадастровый номер 74:35:0300021:38, общей площадью 110,0 кв.м., находящееся по адресу: 457100, <...>; об обязании ООО «Пышка» в течение 7 календарных дней со дня вступления в силу решения суда возвратить Управлению муниципальной собственности указанное нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2018 исковое заявление принято к производству.

Определением от 13.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён судебный пристав-исполнитель Троицкого ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО1

Определением суда от 25.12.2018 судебное заседание отложено на 28.01.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с соблюдением требований статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От заявителя в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 110).

Третьим лицом – судебным приставом-исполнителем ФИО1 копия определения суда об отложении судебного заседания получена 11.01.2019 согласно почтовому уведомлению (л.д. 103).

Ответчику копии определения суда направлялись по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц: <...> (л.д. 97).

Определения суда, направленные ответчику по юридическому адресу, получены не были по причине «истечения срока хранения» почтовой корреспонденции, о чем органом почтовой связи составлены соответствующие справки на возвратных почтовых конвертах (л.д. 60,85, 96, 114).

Иным адресом местонахождения ответчика суд не располагает. При этом с учетом положений пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ, ответчик считается надлежащим образом извещённым о дате и времени рассмотрения дела.

В судебном заседании 28.01.2019 судом, в порядке предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялись перерывы до 31.01.2019 и до 04.02.2019, информация о которых своевременно размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие представителей, лица, участвующие в деле, не заявили.

В связи с указанными обстоятельствами, дело рассмотрено судом в отсутствие представителей, на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

В обоснование иска Управление муниципальной собственности указало, что ответчиком нарушаются условия договора купли-продажи недвижимого имущества, сроки оплаты, предусмотренные договором, не соблюдаются, по состоянию на 04.06.2018 задолженность по оплате недвижимого имущества составила 429 814 руб. 73 коп. основных платежей и 16 953 руб. 45 коп. процентов за рассрочку платежей. Кроме того, ответчиком в добровольном порядке не исполнено решение Арбитражного суда Челябинской области о взыскании задолженности по спорному договору в размере 493 339 руб. 22 коп. На момент подачи иска текущие платежи по договору не оплачиваются. Указанные нарушения условий договора купли-продажи являются существенными и предоставляют продавцу право требовать расторжения договора.

Ответчик отзыва по исковым требованиям не представил.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что между Управлением муниципальной собственности (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Пышка» (покупатель) 04.06.2014 заключён договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 110 кв.м., находящееся по адресу: 457100, <...>. (л.д. 7).

Договор купли-продажи заключён в соответствии с положениями Федерального законаот 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и на основании решения Собрания депутатов города Троицка от 29.05.2014 № 101 «О приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Троицка» (далее- Решение о приватизации недвижимого имущества №101).

Согласно пункту 2.1 договора цена объекта определена на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и утвреждена Решением о приватизации недвижимого имущества №101 в размере - 2 134 000 руб.

Договором предусмотрено, что оплата стоимости недвижимого имущества производится покупателем в соответствии с условиями, указанными в приложении № 1 к договору.

Приложением № 1 к договору предусмотрено, что оплата по договору производится в кредит с рассрочкой платжей. Осуществление платежей производится ежемесячно, начиная с 04.06.2014 по 04.06.2019 (60 месяцев), в размере 35 566 руб. 66 коп. каждый месяц. Плата за кредит установлена в размере 2,75% годовых (л.д. 9).

В соответствии с пунктом 4.5 договора, до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости, указанный объект недвижимости находится в залоге у продавца. Сторонами подписан договор залога объекта недвижимого имущества (л.д. 14).

Пунктом 5.1 договора установлена ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты по договору в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Пунктом 6.8. договора стороны установили, что порядок расторжения договора определяется действующим законодательством.

Объект недвижимого имущества передан покупателю 04.06.2014 согласно акту приёма-передачи (л.д. 11).

14.09.2016 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым изменены пункту договора купли-продажи в части реквизитов объекта недвижимого имущества: наименование объекта недвижимого имущество изложено следующим образом: нежилое помещение №3, кадастровый номер 74:35:0300021:38, общей площадью 110 кв.м., находящееся по адресу: 457100, <...>. (л.д. 12).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, нежилое помещение зарегистрировано на праве собственности за ООО «Пышка» 03.10.2016, внесена запись о регистрации №74-74/035-74/035/210/2016-5/2 (л.д. 17).

Как указывает истец, ответчиком стоимость объекта недвижимости оплачена только в части в общем размере 909 892 руб., из которых 815 018 руб. 37 коп. – плата за объект недвижимости, 94 874 руб. 10 коп. – сумма процентов за рассрочку платежа (л.д. 3).

В связи с образованием задолженности по оплате объекта недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с ООО «Пышка» суммы долга по внесению основных платежей по договору, за период с 03.12.2014 по 04.05.2017 в размере 465 299 руб. 88 коп., процентов за рассрочку платежа в размере 30 972 руб. 64 коп. за период с 04.11.2015 по 04.05.2017, а также пени за просрочку платежей в размере 704 220 руб. за период с 04.03.2015 по 04.05.2017.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2017 по делу № А76-12510/2017 исковые требование удовлетворены частично, с ООО «Пышка» взыскана сумма основной задолженности в размере 462 366 руб. 58 коп.,проценты за рассрочку платежа в размере 30 972 руб. 64 коп., а также пени за просрочку платежей в размере 704 220 руб. (л.д. 24).

Указанное решение суда вступило в законную силу, выдан исполнительный лист на взыскание задолженности и 16.02.2018 возбуждено исполнительное производство по взысканию задолженности. Вместе с тем, в ходе исполнительного производства спорная задолженность не взыскана. Текущие платежи по договору покупателем не вносятся.

В связи с неисполнением решения суда, Управлением муниципальной собственности в адрес покупателя направлена претензия от 17.05.2018 о расторжении договора и возврате недвижимого имущества.

В претензии истцом указано, что по состоянию на 17.05.2018 задолженность по основным платежам (не считая задолженности, взысканной решением суда) за период с 04.05.2017 по 04.06.2018 составляет 429 814 руб. 73 коп. Сумма процентов за рассрочку платежей за период с 04.05.2017 по 04.06.2018 (не считая процентов, взысканных решением суда) составила 16 953 руб. 45 коп. Сумма пени за просрочку платежей составила 768 240 руб. за период с 04.05.2017 по 04.06.2018 (л.д. 25).

К претензии покупателем приложен расчёт суммы долга и процентов за рассрочку платежей (л.д. 27), а также проект соглашения о расторжении договора.

Указанная претензия покупателем не получена в связи с «истечением срока хранения» почтовой корреспонденции, что подтверждается справкой почтового органа на возвратном почтовом конверте (л.д. 33).

Неисполнение обязанности по оплате задолженности за объект недвижимого имущества явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что заключённый между сторонами договор по своей правовой природе является договором купли-продажи. В связи с чем к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу части 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.06.2014 заключён сторонами в соответствии с порядком, предусмотренным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается муниципальным нормативным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (часть 3 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условия спорного договора купли-продажи от 04.06.2014 предусматривают оплату товара в кредит с рассрочкой платежа на 5 лет.

Истец, обращаясь с требованием о расторжении договора, указывает, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате объекта недвижимости является существенным нарушением договора.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд соглашается с доводами истца о существенном нарушении условий договора покупателем.

Как указывает истец, на момент подачи искового заявления стоимость спорного объекта недвижимости в размере 2 134 000 руб. оплачена ответчиком лишь частично в размере 909 892 руб. 47 коп. (815 018 руб. 37 коп. – сумма платы за объект недвижимости, 94 874 руб. 10 коп. – сумма процентов за рассрочку платежа).

Указанные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела платёжными поручениями о перечислении платы по договору (л.д. 65-78).

При этом факт взыскания с ответчика задолженности по договору решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2017 (462 366 руб. 58 коп. - задолженности по оплате стоимости объекта недвижимости, 30 972 руб. 64 коп. - процентов за рассрочку платежа) не свидетельствует о том, что продавцом получена от покупателя оплата за товар, составляющая больше половины стоимости проданного в кредит товара.

Согласно сведениям, предоставленным судебным приставом-исполнителем Троицкого ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО1,16.02.2018 возбуждено исполнительное производство № 9362/18/74066 по взысканию с ООО «Пышка» задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2017, на основании исполнительного листа № 016141802. На момент рассмотрения дела (29.12.2018) исполнительное производство не окончено. В принудительном порядке взысканная задолженность по исполнительному листу № 016141802 не погашена (л.д. 104). В рамках другого исполнительного производства № 61354/16/74066-ИП, взыскателем по которому также является Управление муниципальной собственности, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий по исключению из государственного реестра записи о регистрации за должником права собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 106).

Из представленных документов следует, что оплата стоимости объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи покупателем осуществлена в сумме, не превышающем половину стоимости объекта недвижимого имущества, определенного договором.

Взыскание части задолженности по решению суда и получение на взысканные суммы исполнительного листа не означает фактическое получение продавцом оплаты по договору. Присужденные денежные средства в ходе исполнительного производства не взысканы.

Продавец при такой ситуации лишается того, на что рассчитывал при заключении договора купли-продажи.

Таким образом, возбуждение исполнительного производства по взысканию части суммы задолженности по договору купли-продажи, не лишает покупателя права требовать расторжения договора.

Из материалов дела следует, что на момент направления претензии с требованием о расторжении договора сумма задолженности за поставленный товар (без учёта сумм, взысканных решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2017), за период с 04.05.2017 по 04.06.2018 составила 429 814 руб. 73 коп. основного долга, 16 953 руб. 45 коп. – процентов за рассрочку платежа.

По расчёту истца ответчиком не погашена задолженность, взысканная решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2017 в сумме 493 339 руб. 22 коп. за период с 03.12.2014 по 04.05.2017, а также задолженность образовавшаяся за период с 04.05.2017 по 04.06.2018 в размере 446 768 руб. 18 коп.

Ответчиком указанный расчет не оспорен.

На момент рассмотрения дела, доказательств погашения имеющейся задолженности не представлено.

Соответственно, за весь период действия договора купли- продажи продавцом получено только 909 892 руб. 47 коп (815 018 руб. 37 коп. – платы за объект недвижимости, 94 874 руб. – суммы процентов за рассрочку платежа), то есть менее половины стоимости объекта недвижимости по договору.

Кроме того, истец ссылается на отсутствие оплаты текущих платежей по договору, начиная с 04.06.2018.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи в части срока и порядка внесения платежей, что свидетельствует о возникновении у покупателя права требовать расторжения договора в судебном порядке.

Суд полагает, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права обоснован и допустим в рассматриваемой ситуации.

В данном случае суд учитывает, что решение суда о взыскании задолженности по спорному договору не может заменить, при фактических обстоятельствах, денежное исполнение. В отсутствие реального перечисления денежных средств покупатель не может рассматриваться как исполнивший свои обязательства по оплате товара. Возбуждение исполнительного производства в отношении покупателя, в рамках которого взысканные суммы не погашаются, не способно заменить продавцу, утратившему право собственности, реальное денежное исполнение.

Выбор продавцом способа защиты своих прав по договору купли-продажи в форме иска о взыскании стоимости товара в случае, если такой способ защиты не привел к получению полной оплаты, не является окончательным и не приводит к невозможности обращения покупателя к иным способам защиты, в том числе к иску о расторжении договора купли-продажи с возвратом переданного имущества.

В ином случае, при отсутствии реального взыскания денежных средств на протяжении года с момента возбуждения исполнительного производства, права покупателя существенно ограничиваются.

Наличие у истца право залога недвижимого имущества, по мнению суда, не препятствует заявлению требования о расторжении договора, поскольку сторона договора вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащее ему гражданское право (пункт 1 статьи 9 ГК РФ). Нормы ГК РФ и положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не обязывают кредитора в обязательном порядке реализовывать права, вытекающие из залога недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что в адрес ответчика истцом была направлена претензия от 17.05.2018 №4990 с предложением расторгнуть договор и вернуть объект недвижимости (л.д. 25-26). Данное уведомление ответчиком оставлено без удовлетворения.

С учетом изложенного, при подтверждении существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества, требование истца о расторжении договора признается обоснованным.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Учитывая соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора, требования истца о расторжении договора купли-продажи и об обязании ответчика возвратить нежилое помещение подлежат удовлетворению.

Возврат продавцу предмета договора купли-продажи проводит к ситуации, при которой сумма выкупных платежей, уже уплаченная покупателем по договору купли-продажи остаётся у продавца без встречного предоставления в пользу покупателя.

Вместе с тем, в указанной ситуации суд учитывает, что на протяжении действия договора купли-продажи спорное нежилое помещение находилось во владении и пользовании ответчика. Расторжение договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора действует ретроспективно, в связи с чем, уплаченные ответчиком суммы могут быть зачтены в счёт оплаты пользования спорным помещением за период с заключения договора купли-продажи по дату передачи нежилого помещения обратно продавцу.

Принимая во внимание, что истец освобождён от уплаты государственной пошлина на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Управлением муниципальной собственности Администрации города Троицка и обществом с ограниченной ответственностью «Пышка», г. Троицк Челябинская область (ОГРН <***>) договор купли-продажи объекта надвижимости от 04.06.2014 нежилого помещения № 3, кадастровый номер 74:35:0300021:38, общей площадью 110,0 кв.м., находящегося по адресу: 457100, <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Пышка», г. Троицк Челябинская область (ОГРН <***>) в течение 7 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, возвратить Управлению муниципальной собственности Администрации города Троицка объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 3, кадастровый номер 74:35:0300021:38, общей площадью 110,0 кв.м., находящегося по адресу: 457100, <...>, по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пышка», г. Троицк Челябинская область (ОГРН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области

Судья В.В. Добронравов