Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Апаликовой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Омега» г. Челябинск (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Поиск» г. Москва

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, ООО «Омега» (ИНН <***>), ОАО АКБ «Челиндбанк», конкурсного управляющего ФИО1

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённым строительством,

а также встречное исковое заявление обществу с ограниченной ответственностью «Поиск» г. Москва к обществу с ограниченной ответственностью «Омега» г. Челябинск (ИНН <***>)

о признании отсутствующим права собственности на объект завершённым строительством

при участии представителей:

истца (ответчика по встречному иску): ФИО2, действующий на основании доверенности от 28.05.2012

ответчика (истца по встречному иску): ФИО3, действующий на основании доверенности от 04.09.2013

3-их лиц: ФИО1- ФИО3, действующий на основании доверенности от 07.05.2015

АКБ «Челиндбанк»- ФИО4, действующая на основании доверенности от 19.11.2014

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Омега» г. Челябинск (ИНН <***>) (далее – истец, ООО «Омега») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Поиск» г. Москва (далее- ответчик, ООО «Поиск») о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершённым строительством – нежилое здание с кадастровым номером 74-74-01/758/2007-337 площадью 3046,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Советский район, автодорога Меридиан.

В обоснование заявленных требований истец со ссылкой на статьи 8,131 Гражданского кодекса РФ, ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ указал, что после исполнения сторонами инвестиционного договора, истец зарегистрировал за собой право собственности на введённый в эксплуатацию объект недвижимости- нежилое здание автокомплекса площадью 4 225,7 кв.м., расположенное по адресу- г. Челябинск, Советский район, автодорога Меридиан. Земельный участок, на котором находится объект недвижимости, так же находится в собственности истца. Между тем, на то же самое здание, только на момент проведения регистрации являвшееся объектом незавершённого строительством, зарегистрировано право собственности за ООО «Поиск», что нарушает права истца. В судебном порядке истцу было отказано в требовании к Управлению Росреестра об обязании закрыть раздел ЕГРП, в котором содержаться сведения о регистрации права на объект незавершённым строительством.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что на момент заключения инвестиционного договора, земельный участок на котором возводился спорный объект, находился у ООО «Поиск» на праве аренды, в связи с чем, право собственности на спорный объект возникло у ООО «Поиск». Считает, что ООО «Омега» пропущен срок исковой давности.

Определением суда от 19.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, ООО «Омега» (ИНН <***>), ОАО АКБ «Челиндбанк», конкурсный управляющий ответчика ФИО1 (том 1 л.д. 1-3).

От Управления Росреестра 04.03.2015 поступило мнение и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (том 1 л.д. 68-69).

Иные третьи лица о судебном разбирательстве извещены надлежащим образом (том 1 л.д. 73-74, 76), представителей в судебное заседание не направили, мнение по заявленным требованиям не представили.

30 апреля 2015г. от ООО «Поиск» поступило встречное исковое заявление о признании отсутствующим права собственности ООО «Омега» на нежилое здание (комплекс автоуслуг» площадью 4 220,8 кв.м., расположенное по адресу <...> (том 4 л.д. 25-29).

Определением суда от 29.05.2015 встречный иск принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском (том 4 л.д. 24).

В обоснование встречного иска ООО «Поиск» указало, что земельный участок, на котором возведен объект, находится у общества на праве аренды; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также получало ООО «Поиск», что исключает возможность признания права собственности за иным лицом. По мнение ООО «Поиск» инвестиционный договор не может являться основанием для регистрации права собственности за ООО «Омега».

ООО «Омега» против удовлетворения требований возражало, в том числе в связи с пропуском ООО «Поиск» срока исковой давности.

Неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенных третьих лиц в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон и явившихся третьих лиц, исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20 января 2006г. между ООО «Поиск» (застройщик) и ООО «Омега» (заказчик- инвестор) (ИНН <***>) подписан инвестиционный договор № 1/2006 (том 1 л.д. 13-15).

По условиям п. 1 договора предметом договора явилось инвестирование заказчиком- застройщиком в строительство объекта недвижимости- нежилое здание автокомплекса, находящегося по адресу- г. Челябинск, Советский район, по автодороге Меридиан, с целью получения права собственности на весь объект и использования его в своей предпринимательской деятельности.

В указанном пункте застройщик обязался обеспечить строительство объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке для чего обязуется совершать от своего имени, но в интересах заказчика- инвестора сделки с третьими лицами для выполнения инженерных изысканий, подготовке проектной документации для строительства, а также заключить договор с техническим подрядчиком на осуществление строительно- монтажных работ и сдачу объекта в эксплуатацию. При этом для получения заказчиком- инвестором права собственности на объект застройщик обязуется совершать и иные необходимые действия.

Финансирование объекта осуществляется заказчиком, в том числе и при отсутствии у застройщика средств для расчётов с иными лицами.

Аренда участка площадью 20 072 кв.м. по автодороге Меридиан основана на договоре аренды УЗ№008579-К-2007 от 15.05.2007 (том 1 л.д. 126).

Разрешение на строительство выдано 30.03.2009 на имя ООО «Поиск» (том 1 л.д. 143 оборотная сторона).

19 августа 2009г. между ООО «Омега» (ИНН <***>, первоначальный инвестор) и ООО «Омега» (ИНН <***>, новый инвестор) подписано соглашение об уступке прав по инвестиционному договору № 1/2006 от 20.01.2006 в связи с реорганизацией первоначального инвестора (том 1 л.д. 20).

В период действия договора № 1/2006 заказчик- инвестор добросовестно исполнял взятые на себя обязательства по финансированию строительства объекта недвижимости, являющегося предметом договора инвестирования, что подтверждается платежными поручениями (том 3 л.д. 125-150, том 4 л.д. 1-10), в том числе по договору подряда между ответчиком и его подрядчиками.

Доказательств того, что ООО «Поиск» осуществлял строительство спорного объекта за свой счёт, как утверждал в ходе судебного разбирательства представитель ООО «Поиск», суду не представлено.

13 августа 2009г. ООО «Поиск» получило разрешение №000418-128-2009 на ввод объекта – комплекс автоуслуг по автодороге Меридиан в эксплуатацию (том 1 л.д. 21-22).

29 сентября 2009г. истец – ООО «Омега» зарегистрировал за собой право собственности на два нежилых здания (комплекс автоуслуг) площадью 4225,7 кв.м. и 4220,8 кв.м., основание регистрации указано- инвестиционный договор № 1/2006 от 20.01.2006, соглашение об уступке прав от 19.08.2009, разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.08.2009 №000418-128-2009 (том 1 л.д. 18-19).

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2015 право собственности на объект незавершённым строительством- автокомплекс по дороге Меридиан- 25.12.2007 зарегистрировано за ООО «Поиск» (том 1 л.д. 87-88).

Решением арбитражного суда от 02.02.2015 по делу №А76-27334/2014 ООО «Омега» отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения прав на объект незавершённым строительством, в связи с тем, что у регистрирующего органа отсутствует такая обязанность (том 1 л.д. 90-94). При этом данным решением истцу разъяснено право на обращение в суд с иском о признании оспариваемого права отсутствующим, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При определении правовой природы инвестиционного договора суд принял во внимание правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которой при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего:

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

На основании указанных разъяснений и содержания инвестиционного договора суд пришел к выводу о применении к рассматриваемым отношениям сторон правил главы 30 "Купля-продажа" и главы 39 «Подряд», так как истец в полном объеме произвел оплату строительства, объект введен в эксплуатацию, передан истцу от застройщика. Доказательств иного суду не представлено.

Не представлено и доказательств того, что застройщик имел право на получение в качестве оплаты по договору № 1/2006 в собственность помещения в возведенном здании, из условий договора № 1/2006 данное обстоятельство не следует.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Суд считает, что положения ст. 1041 Гражданского кодекс РФ о простом товариществе не подлежат применению к спорным правоотношениям, так как стороны изначально определили, что ООО «Поиск» осуществляет строительство для ООО «Омега» и за счёт заказчика объекта недвижимости, который полностью переходит во владение заказчика по окончании строительства, а заказчик возмещает застройщику расходы по строительству объекта, что исключает возможность определения вкладов.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости правомерно возникло у заказчика- инвестора, каковым является истец, а доводы ответчика о том, что при наличии у него на праве аренды земельного участка, возведённый на нём объект недвижимости принадлежит застройщику необоснованным, так как из вышеуказанного постановления Пленума следует, что право на объект возникает у стороны, предоставившей участок для строительства в случае, если этой стороной является заказчик.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0412001:84 площадью 11 235 кв.м., находящийся по адресу- ул. Игуменка,181, на котором расположен спорный объект, с 16.05.2014 находится в собственности у ООО «Омега» (свидетельство о регистрации права от 16.05.2014 №74АЕ012336).

Указанный участок выделен из участка с кадастровым номером 74:36:0412001:21, который ранее был предоставлен ООО «Поиск» в аренду, что следует из кадастрового паспорта от 24.09.2013.

Кроме того, из участка с № :21 также выделен участок с номером 74:36:0412001:82, находящийся на праве аренды у ООО «Омега» и с номером 74:36:0412001:83, находящийся в распоряжении органа местного самоуправления.

Таким образом, у ООО «Поиск» на сегодняшний день не имеется земельного участка, на котором расположен зарегистрированный за ним объект незавершённым строительством, ни на каком праве.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. При этом согласно сложившейся судебной практике, к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Между тем, как было указано выше, объект незавершённым строительством являлся предметом договора инвестирования, к которому подлежат применению, в том числе и положения о договоре подряда.

Решением арбитражного суда по делу №А76-27334/2014 от 02.02.2015, вступившего в законную силу, судом установлено следующее:

ООО «Поиск» является собственником объекта незавершённого строительства, площадью 3046,9 кв.м, по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Советский район, автодорога Меридиан. С заявлением о прекращении права собственности на указанный объект обратилось другое юридическое лицо - ООО «Омега» №1, чем нарушены требования статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При указанных обстоятельствах суд пришёл к выводу, что у Управления Росреестра по Челябинской области отсутствовали правовые основания для погашения записи о правах ООО «Поиск» на объект незавершённого строительства, площадью 3 046,9 кв.м, по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Советский район, автодорога Меридиан.

Так же суд указал, что в соответствии с пунктом 27 Методических рекомендаций при осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенным в эксплуатацию, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила). На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП.

Таким образом, в названных нормах отсутствует указание о прекращении прав на объект незавершенного строительства, а лишь определяется порядок ведения реестра при такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В указанном решении суд сослался на пункт 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора, суд связан с выводами суда о возможных способах защиты нарушенных прав истца, кроме того суд приходит к выводу, что ООО «Омега» избран надлежащий способ защиты, так как наличие в ЕГРП записи о регистрации права собственности на объект незавершённым строительством за ООО «Поиск» в отношении введённого в эксплуатацию и принадлежащего ООО «Омега» на праве собственности объекта, нарушает права истца как собственника.

При указанных обстоятельствах требование истца- ООО «Омега» обоснованно и подлежит удовлетворению.

Довод ООО «Поиск» о том, что ООО «Омега» пропущен срок исковой давности, признан судом необоснованным.

Пунктом 57 Постановления 10/22 разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Вместе с тем, в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

По смыслу названных правовых положений моментом начала течения срока исковой давности по виндикационному иску является момент выбытия имущества из владения его законного правообладателя.

Соответственно момент, с которого истец по настоящему делу, мог и должен был узнать о нарушении его прав, так же определяется датой выбытия объекта недвижимости из владения его собственника либо иного законного владельца.

Между тем, спорный объект из владения ООО «Омега» никогда не выбывал, что представителем ООО «Поиск» не оспаривается, нарушение не связано с лишением владения, следовательно, исковая давность применению не подлежит.

Доводы ООО «Поиск» о том, что являвшимся в спорный период времени руководителем истца и ответчика ФИО5 при осуществлении своих функций злоупотребил своим правом, не рассматривается в рамках настоящего дела как не имеющий правового значения.

По аналогичным основаниям отклоняется довод ответчика об отсутствии в материалах дела передаточного акта, свидетельствующего о передаче построенного объекта от застройщика к заказчику- инвестору, так как застройщик никогда не имел прав на спорный объект в силу того, что объект возводился для заказчика и за его счет, и в силу указания п. 1 договора инвестирования подлежал передаче именно истцу.

Так как первоначальный иск судом удовлетворён, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется, в том чисел и в связи с пропуском срока исковой давности, так как объект выбыл из владения ООО «Поиск» еще 29.09.2009 (том 1 л.д. 19).

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.ст. 175-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью «Поиск» право собственности на объект незавершённым строительством – нежилое здание с кадастровым номером 74-74-01/758/2007-337, инвентарный номер 75:401:002:000056410 площадью 3046,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, Советский район, автодорога Меридиан.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поиск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омега» (ИНН <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поиск» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.