Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 11.09.2007, реестр № Д-2569, паспорт серия: <...> выдан 28.05.2001 УВД Центрального района г. Челябинска;

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности № 7 от 17.07.2003, паспорт: серия <...> выдан 24.04.2002 УВД Советского района г. Челябинска; ФИО4 – председателя (протокол № 3 от 15.01.2005), паспорт: серия <...> выдан 26.01.2004 УВД Советского района г. Челябинска;

от третьего лица ООО «Статус» - ФИО5 - представителя по доверенности от 02.04.2008; паспорт: серия <...> выдан 03.02.2004 УВД Советского района г. Челябинска; ФИО6 - представителя по доверенности от 02.04.2008; паспорт: серия <...> выдан 03.02.2004 УВД Советского района г. Челябинска.

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, за исключением квартир № 2,3,4 и обязании ГУ УФРС по Челябинской области зарегистрировать право собственности за истцом на указанное нежилое помещение.

В обоснование исковых требований истцом приведены доводы о том, что на основании договора перенайма от 14.01.2003 к нему перешли в полном объеме права и обязанности по договору перенайма № 48-2000 от 27.10.2000 и договору аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений к договору от 18.04.1995. По условиям договора аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений от 18.04.1995, в случае если суммарные затраты арендатора превысят оценочную стоимость здания, здание переходит в собственность арендатора. Поскольку, как указал истец, его затраты на содержание, улучшение, текущий и капитальный ремонт здания составили 5 779 162 руб. 34 коп., что существенно превышает стоимость нежилого помещения по состоянию на 1995 год, им заявлен иск со ссылкой на ст.ст. 12, 129, п.2 ст. 218, и ст. 223 Гражданского кодекса РФ, который в судебном заседании поддержан истцом в полном объеме (т. 1 л.д. 3-4, т.2 л.д.50-51).

Ответчик иск считает не подлежащим удовлетворению, обосновывая свою позицию тем, что договор перенайма между ЗАО «Технопром» и ИП ФИО1 заключен с нарушением требований ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Ответчик как арендодатель согласия, предусмотренного п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, на перенаем не давал, полагает, что п. 1.1. договора аренды от 01.12.1993 № 112 противоречит п.1 ст. 422, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и является ничтожным (отзыв, т.1 л.д. 109, т.2 л.д.49).

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (определение от 19.02.2008 т.1. л.д. 2) в письменном отзыве по делу сообщило, что считает требование истца об обязании Управления зарегистрировать право собственности незаконным и необоснованным и просит в удовлетворении исковых требований отказать (отзыв т.1, л.д. 138-139). Через канцелярию Арбитражного суда Челябинской области УФРС по Челябинской области, письмом № 18931 от 09.07.2008 ходатайствовало о рассмотрения дела в его отсутствие (ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (т.2, л.д.43).

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ТОО «Чернобль-Инвест-Сервис», г. Челябинск решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А-76-8927/01-19-324 ликвидировано. Согласно сведениям, представленным УФНС по Челябинской области в базе данных Единого государственного реестра юридических лиц, данное юридическое лицо отсутствует.

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ЗАО «Технопром», г. Челябинск (определение от 19.02.2008 т.1 л.д. 1) в судебное заседание не явились, лицо, участвующее в деле о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении телеграммы, содержащей сведения о времени и месте судебного заседания (т.2 л.д. 149-150).

Дело рассматривается по правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, устанавливающей, что при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Статус», г. Челябинск (определение от 06.03.2008 т.1, л.д. 116-118), в судебном заседании высказали возражения относительно удовлетворения заявленного иска. По мнению третьего лица в результате перенайма произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, в связи с чем, должны быть соблюдены нормы об уступке требования и переводе долга, а произведенный перенаем должен быть зарегистрирован в порядке, установленном законом. Поскольку государственной регистрации перехода права аренды недвижимого имущества не было, по мнению ООО «Статус», договор перенайма от 14.01.2003 является незаключенным. Кроме того, представители третьего лица в своем отзыве указали на несогласованность выкупной цены в договоре аренды № 112 от 01.12.1993 и отсутствие в нем условия о размере арендной платы, что также свидетельствует о том, что договор аренды № 112 от 01.12.1993 нельзя считать заключенным (отзыв, т. 2, л.д.46-48).

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, выслушав представителей сторон и лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Администрации города Челябинска от 20.09.1993 № 1147 строение по ул. Ферросплавной, 80 (без помещений 2, 3, 4) было изъято у департамента экологии и природопользования и передано в собственность общественной организации «Союз Чернобыль» (т.1 л.д.79).

Право собственности Челябинского областного добровольного общества «Союз Чернобыль» на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, общей площадью 2 666, 39 кв.м, согласно поэтажного плана (приложение № 1) удостоверено Комитетом по управлению имуществом при администрации города Челябинска 24.01.1997, что подтверждается свидетельством № 1н-109 (т. 1, л.д. 80).

01.12.1993 между ЧОДО «Союз Чернобыль» (арендодателем) и ТОО «Чернобль-Инвест-Сервис» (арендатором) был заключен договор аренды № 112 (т.1, л.д. 9-12), по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 согласно акту от 26.11.1993 нежилое здание по адресу: <...> для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду (т.1, л.д.12).

18.04.1995 Челябинское Областное Добровольное Общество «Союз Чернобыль» и ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» согласовали и подписали дополнения и изменения к договору аренды от 01.12.1993 № 112, дополнив п.1.1 договора условием о том, что в течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, продлив срок действия договора аренды до 31 декабря 2012 года, а так же дополнив раздел седьмой указанного договора пунктом 7.3. согласно которому в случае, если суммарные затраты Арендатора указанные в разделе третьем договора, превысят оценочную стоимость здания, здание переходит в собственность арендатора (т. 1, л.д.13).

27.10.2000 ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» и ЗАО НПП «Технопром» заключили договор перенайма № 48-200, по которому ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды № 112 ЗАО НПП «Технопром» (т.1, л.д. 15).

14.01.2003 между ЗАО «Технопром» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды № 112 от 01.12.1993 перешли к истцу.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
(с изменениями от 26 ноября 2001 г.) часть вторая Гражданского кодекса РФ введена в действие с 01.03.1996.

Договор аренды № 112 от 01.12.1993, Дополнения и изменения к нему от 18.04.1995 подписаны сторонами до введения в действие второй части Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, должны соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, а именно Гражданскому кодексу РСФСР и Основам законодательства Союза ССР и союзных республик «Об аренде» от 23.11.1989 (в ред. Закона СССР от 07.03.1991 № 2015-1) (далее «Основ законодательства об аренде»).

В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса РСФСР» (утв. ВС РСФСР 11.06.1964, в ред. от 24.12.1992, с изм. от 16.01.1996) договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что Гражданский кодекс РСФСР, в главе 27 «Имущественный наем», содержащей нормы регулировавшие правоотношения, связанные с арендой, не предусматривал возможности заключения договоров аренды с правом выкупа, к данным отношениям применялась ст. 10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик «Об аренде».

Исходя из содержания абзаца первого п. 2 ст. 10 Основ законодательства об аренде обязательными элементами договора, устанавливающего право выкупа арендованного имущества является установление конкретных платежей по выкупу с остаточной стоимости имущества, исполнение обязанности по внесению арендатором всей арендной платы со стоимости сданного имущества, установление условия о том, будет ли произведен выкуп во время действия договора аренды или после истечения срока аренды. Поскольку в договоре аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995 отсутствуют указанные условия, из представленных истцом доказательств не представляется возможным определить момент, когда состоялся выкуп арендованного имущества.

Доводы ответчика о недействительности договора аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995 судом отклоняются, поскольку данные возражения ответчика уже были предметом рассмотрения по делу № А-76-6595/03-23-204 и решением Арбитражного суда Челябинской области, вступившем в законную силу, признаны необоснованными. Возражения третьего лица ООО «Статус», г. Челябинск о не заключении указанного договора, также судом признаются несостоятельными, ввиду того, что для данного вида договора условие о согласовании выкупной цены не является существенным. Данный вывод суда основывается на правовой позиции изложенной в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора.

Согласно п. 1 ст. 10 Основ законодательства об аренде споры по вопросам выкупа арендованного имущества разрешаются судом.

По настоящему делу ИП ФИО1 обратилось в арбитражный суд, избрав один из способов защиты права, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации - признание права собственности. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты.

Фактическим основанием предъявленного истцом требования является спор по поводу выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, за исключением квартир № 2,3,4 вытекающего из договора аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995.

Наличие договора свидетельствуют о существовании между его сторонами обязательственных отношений и возникновении гражданско-правовых обязательств по исполнению договора.

В том случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты прав обеих сторон, тогда как, использование истцом вещно-правового способа защиты возможно при внедоговорных отношениях.

Иск о признании права собственности является требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Истцом по такому иску выступает собственник индивидуально-определенной вещи, как владеющий, так и не владеющей ею, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных или иных отношениях по поводу спорной вещи.

При таких обстоятельствах обращение истца с иском о признании права собственности на объекты недвижимости является безосновательным, поскольку путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другими лицами.

Выбор истцом способа защиты, не соответствующий характеру имеющегося между сторонами спора, является основанием для отказа в иске.

Довод истца о том, что ввиду того, что его затраты на содержание, улучшение, текущий и капитальный ремонт здания составили 5 779 162 руб. 34 коп., и существенно превышают стоимость нежилого помещения на момент сдачи в аренду, к нему должно перейти право собственности на арендованное имущество, подлежит отклонению, поскольку не основан на нормах законодательства.

Как следует из п. 3.1 договора аренды № 112 от 01.12.1993 в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995, оплата арендатором любых услуг по эксплуатации, содержанию здания, а так же затраты на улучшение, текущий или капитальный ремонт здания, перепланировку, дополнительное строительство и любую реконструкцию арендованного здания, являются формой арендной платы (т. 1 л.д. 13), а следовательно осуществление этих затрат - исполнением обязанности по договору. Таким образом, суд считает, что уплату арендных платежей нельзя рассматривать как основание приобретения недвижимого имущества в собственность.

С учетом того, что у истца отсутствует право собственности на спорные объекты недвижимости и неправильно избран способа защиты права, исковые требования не могут быть удовлетворены.

Требование истца об обязании ГУ ФРС по Челябинской области зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, за исключением квартир № 2,3,4 также не подлежат удовлетворению, ввиду того что, указанные требования заявлены к третьему лицу - Управлению ФРС по Челябинской области. Кроме того, в соответствии со ст.2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Учитывая, что право собственности у истца на спорный объект недвижимости не возникло, исковые требование в этой части также подлежит отклонению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, госпошлина по настоящему делу подлежит отнесению на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 4 000 руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме в апелляционную инстанцию – в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в кассационную инстанцию – в Федеральный арбитражный суд Уральского округа путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Титова Е.В.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет - сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuо.arbitr.ru.