Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Лукьянова М.В., при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания Конакбаевым К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Молл", г.Челябинск, ОГРН <***>,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО1, г.Челябинск

о взыскании 4 539 305 руб. 85 коп.,

встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Молл", г.Челябинск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск, ОГРН <***>.

о понуждении осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, действующего на основании доверенности от 18.02.2013 б/н, представлено удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.04.2013 №224, личность удостоверена паспортом; ФИО4, действующей на основании доверенности от 01.04.2013 №223, личность удостоверена паспортом; ФИО5, действующей на основании доверенности б/н от 10.01.2013, личность удостоверена паспортом.

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск, (далее – истец, ООО «МУП КТК «Набережный») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молл", г.Челябинск, (далее – ответчик, ООО «Молл») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008г. в размере 2 350 632 руб. 26 коп., неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 2 198 598 руб. 40 коп.

Через отдел делопроизводства арбитражного суда 06.06.2013 поступило ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать задолженность по уплате арендных платежей в сумме 1 428 378 руб. и неустойку в сумме 1 077 253 руб. 49 коп. (т.2 л.д.69).

Уменьшение размера исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ).

Определением суда от 27.05.2013 к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Молл» о понуждении осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

Определением суда от 06.08.2013 суд удовлетворил ходатайство истца об объединении в одно производство дел №А76-7652/2013 и №А76-7850/2013, присвоив делу №А76 - 7652/2013.

Определением от 23.07.2013 по делу № А76-7850/2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (454000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением от 09.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В рамках дела № А76-7850/2013 ООО МУП КТК «Набережный» заявлены требования к ООО «Молл»о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.06.2008г. и обязании освободить занимаемое арендуемое помещение общей площадью 2011, 8 кв.м. по адресу: <...>, КТК «Набережный».

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 в размере 1 428 378 руб. , неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 144 326 руб. 11 коп. и расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20.06.2008 (т.10 л.д.46).

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, предметом рассмотрения по первоначальному иску являются требования ООО «МУП КТК «Набережный» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008г. в размере 1 428 378 руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 144 326 руб. 11 коп. и расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.06.2008.

В обоснование иска ООО «МУП КТК «Набережный» со ссылкой на ст.ст.12, 330, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) привел доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.

Ответчик требования истца отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т.2 л.д.7-10).

В обоснование встречного иска ответчик со ссылкой на ст. ст. 165, 452, 651 ГК РФ привел доводы о необоснованном уклонении истца от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

Истец встречный иск отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление (т.2 л.д. 89-91).

Кроме того, истец заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности по встречному иску.

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что встречный иск подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.06.2008 подписан договор аренды нежилых помещений (далее – договор, т.1 л.д. 22-27), согласно п. 1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2 003,7 кв.м., именуемые в дальнейшем помещение, согласно поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1). Помещение расположено в нежилом помещении № 3 – часть нежилого здания (культурно-досуговый комплекс), общей площадью 7 509,9 кв.м. Этажи расположения: цокольный, 1, выход на кровлю (условный номер 74-74-01/559/2007-204), расположенном по адресу: <...>, далее именуемое Торговый комплекс (ТК).

Размер арендной платы, порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 2 договора.

Так, согласно п.2.1 договора арендная плата за указанное в п.1.1 договора помещение складывается из постоянной и переменной составляющей.

Постоянная составляющая арендной платы определяется в пересчете на один квадратный метр арендуемого помещения и принимается равной 450 рублей за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц, включая НДС (п.2.1 договора).

Кроме того, в течение 15 календарных дней по итогам каждого квартала (каждых последовательных трех месяцев с даты предоставления помещения в аренду) арендатор совместно с арендодателем определяют величину равную 3 % от выручки (объема реализации), полученной арендатором от деятельности в арендуемом помещении за квартал. В том случае, если эта величина больше чем сумма постоянной составляющей арендной платы, уплаченной арендатором в течение соответствующего квартала арендодателю, разница между 3% от объема реализации (выручки) и постоянной составляющей арендной платы, уплаченной в течение квартала, подлежит доплате со стороны арендатора в пользу арендодателя в течение 5 календарных дней после выставления счета (п.2.1.1 договора).

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за охрану внешнего периметра ТК и уборку прилегающей территории, галерей, переходов и иных мест общего пользования, вывоз ТБО, плату за загрязнение окружающей среды, обслуживание лифтов, эскалаторов, общих инженерных систем ТК (п.2.1.2 договора).

Переменная составляющая арендной платы определяется исходя из фактических затрат арендодателя на обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами: электроэнергией, водоснабжением (водоотведением), теплоснабжением (п.2.2 договора).

Согласно п.4.1, срок аренды по настоящему договору оставляет 7 лет с даты его государственной регистрации.

В соответствии с п.4.2, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

- при использовании арендатором арендуемого помещения не в соответствии с настоящим договором (п.1.2 настоящего договора) (п.4.2.1 договора;

- если арендатор умышленно ухудшает состояние арендуемого помещения (п.4.2.2 договора);

- при систематическом (более двух раз подряд) неисполнения арендатором требований раздела 2 настоящего договора (п.4.2.3 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.06.2008 (т.1 л.д.28).

К договору сторонами подписаны дополнительные соглашения от 20.08.2008 № 1, от 31.03.2009 № 3, от 31.08.2009 № 4, от 24.03.2010 № 5, от 30.06.2010 № 6, от 01.09.2010 № 7 (т.1 л.д.29-38), от 13.01.2009 № 2 (т.2 л.д.11).

Указанными дополнительными соглашениями вносились изменения в условия договора аренды от 20.06.2008.

Так, дополнительным соглашением № 2 от 13.01.2009 постоянная составляющая арендной платы определяется в пересчете на один квадратный метр арендуемого помещения и принимается равной 300 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 31.08.2009 № 4 установлен следующий размер постоянной составляющей арендной платы:

- на период с 01.09.2009 по 31.10.2009 включительно, из расчета 300 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц, включая НДС;

- на период с 01.11.2009 по 30.11.2009 включительно, из расчета 350 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС;

- на период с 01.12.2009 по 31.12.2009 включительно, из расчета 400 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС;

- на период с 01.01.2010 по 31.03.2010 включительно, из расчета 350 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 24.03.2010 № 5 установлен следующий размер арендной платы:

- на период с 01.04.2010 по 30.06.2010 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 30.06.2010 № 6 установлен следующий размер арендной платы:

- на период с 01.07.2010 по 31.08.2010 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 01.09.2010 № 7 установлен следующий размер арендной платы:

- на период с 01.09.2010 по 30.09.2010 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.10.2010 по 30.11.2010 включительно, из расчета 390 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.12.2010 по 30.12.2010 включительно, из расчета 450 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.01.2011 по 31.03.2011 включительно, из расчета 400 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

Договор аренды от 20.06.2008 и поименованные выше дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно расчету истца (т.2 л.д.70-74), в период с апреля по ноябрь 2011 года обязательства по уплате постоянной составляющей арендной платы исполнены ответчиком не в полном объеме, что привело к образованию задолженности в размере 1 428 378 руб.

В обоснование правовой позиции по встречному иску ответчиком представлено дополнительное соглашение от 01.04.4011 № 9 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т.2 л.д.12).

Названным дополнительным соглашением установлен следующий размер арендной платы:

- на период с 01.04.2011 по 31.08.2011 включительно, из расчета 350 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.09.2011 по 31.10.2011 включительно, из расчета 370 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.11.2011 по 30.11.2011 включительно, из расчета 400 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

- на период с 01.12.2011 по 31.12.2011 включительно, из расчета 450 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения, включая НДС.

Ответчик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (т.2 л.д.57).

Уведомлением от 10.04.2013 № 01/176/2013-252 (т.2 л.д.58) третье лицо сообщило ответчику о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения по следующим причинам: сомнения регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку согласно п.5 ст.18 Закона необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, в связи с чем необходимо представить второй подлинный экземпляр дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2011.

Ответчиком в адрес истца направлялось требование от 16.05.2013 № 985 о регистрации дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 с указанием на необходимость предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области подлинный экземпляр дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 в срок 5 дней с момента получения требования (т.2 л.д.60).

Истцом в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области направлено уведомление от 24.05.2012 № 568 о том, что ООО МУП КТК «Набережный» и его представителями никогда не утверждалось и не подписывалось дополнительное соглашение № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, ввиду того, что стороны не пришли к соглашению об изменении условий договора (т.2 л.д.93). Подлинные экземпляры вышеупомянутого дополнительного соглашения находятся в ООО МУП КТК «Набережный», подписаны только со стороны ООО «Молл».

По мнению истца, представленный ООО «Молл» на государственную регистрацию экземпляр дополнительного соглашения гарантированно подписан ненадлежащим лицом.

На основании изложенного, истец просил отказать ООО «Молл» в государственной регистрации № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений.

Письмом от 27.05.2013 № 1921 истцом сообщено ответчику о том, что имеющийся у ООО «Молл» экземпляр дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2011 имеет подпись ненадлежащего лица (поддельный) и рекомендовано не использовать его (т.2 л.д.94).

Истцом заявлено о фальсификации дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т.2 л.д.124-126).

Определением суда от 23.09.2013 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательскому института судебной экспертизы СТЭЛС» (далее - ООО «НИИСЭ СТЭЛС»), экспертам ФИО6, ФИО7 Указанным определением производство по делу приостановлено.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1). Кем, самим ФИО8 или другим лицом выполнена подпись от его имени в графе директор раздела "Реквизиты и подписи сторон" Дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011г. к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

2). Одним или разными лицами выполнены подписи от имени ФИО8, содержащиеся в дополнительном соглашении №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, дополнительном соглашении № 6 от 30.06.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т.2 л.д.127), дополнительном соглашении № 7 от 01.09.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 (т.2 л.д.128), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т.2 л.д.129), нотариальной доверенности от 01.12.2011 (т.2 л.д.130), нотариальной доверенности от 05.12.2011 (т.2 л.д.132), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т.2 л.д.133), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т.2 л.д.134), нотариальной доверенности от 21.12.2011 (т.2 л.д.135).

Через отдел делопроизводства 06.11.2013 в арбитражный суд поступили материалы дела и заключение эксперта № 72п/11/13 от 05.11.2013 (т.9 л.д.2-33).

Согласно выводам эксперта (т.9 л.д.6-7), подпись от имени ФИО8 в разделе "Реквизиты и подписи сторон" в графе «Арендатор» в дополнительном соглашении №9 от 01.04.2011г. к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 выполнена не ФИО8, а другим лицом.

Подписи от имени ФИО8 в дополнительном соглашении № 6 от 30.06.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, дополнительном соглашении № 7 от 01.09.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, нотариальной доверенности № 0921320 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0965596 от 01.12.2011, нотариальной доверенности № 0921321 от 05.12.2011, нотариальной доверенности № 0965595 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0921322 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0965594 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0921319 от 21.12.2011 выполнены одним и тем же лицом.

Подпись от имени ФИО8 в дополнительном соглашении № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений и подписи от имени ФИО8 в дополнительном соглашении № 6 от 30.06.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, дополнительном соглашении № 7 от 01.09.2010 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, нотариальной доверенности № 0921320 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0965596 от 01.12.2011, нотариальной доверенности № 0921321 от 05.12.2011, нотариальной доверенности № 0965595 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0921322 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0965594 от 21.12.2011, нотариальной доверенности № 0921319 от 21.12.2011 выполнены разными лицами.

Ответчиком представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.11.2013 (т.9 л.д.59-60).

Также ООО «Молл» представлена справка эксперта от 23.10.2013 № 767 (т.9 л.д.61), согласно которой на разрешение эксперта был поставлен вопрос: кем, ФИО1 или другим лицом выполнена подпись, расположенная в левом нижнем углу дополнительного соглашения № 9, выполненная от имени директора ФИО8?.

Исследованием установлено, что подлежащая исследованию подпись выполнена ФИО1, образцы подписи которого представлены на исследование.

Согласно доверенности от 25.10.2010, выданной ООО МУП КТК «Набережный» (доверитель) (т.3 л.д.3), ФИО1 был уполномочен в том числе заключать от имени доверителя договоры и соглашения, включая договоры аренды с предприятиями, организациями, индивидуальными предпринимателями, коммерческими банками, а также совершать все необходимые действия, связанные с выполнением настоящего поручения.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение № 9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 было подписано ФИО1 в пределах полномочий, установленных доверенностью от 25.10.2010, выданной истцом.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение от 01.04.2011 №9 к договору аренды от 20.06.2008 подписано сторонами спора, то есть совершено в той же форме, что и договор аренды от 20.06.2008.

В связи с чем, следует сделать вывод о том, что истец в надлежащей форме выразил свое согласие на изменение договора в той части, которая указана в рассматриваемом дополнительном соглашении.

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Статьей 16 Закона № 122-ФЗ также предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав, возникающих на основании договора, регистрация производится на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

С учетом изложенного выше и предмета рассматриваемого требования, в круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, входит: принадлежность арендодателю недвижимости на праве собственности, наличие подписанного между сторонами в установленном порядке договора аренды и его соответствие требованиям действующего законодательства в момент подписания, факт уклонения стороны по договору от осуществления государственной регистрации сделки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.01.2014 (т.10 л.д.59) спорное помещение принадлежит ООО «МУП КТК «Набережный» на праве собственности. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Дополнительное соглашение №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 соответствует по своей форме и содержанию требованиям действующего законодательства, все существенные условия сделки согласованы сторонами надлежащим образом.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как следует из материалов дела, в период с апреля по декабрь 2011 года истец подписывал с ответчиком акты оказанных услуг и выставлял счета с учетом размера арендной платы, согласованной в дополнительном соглашении №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, что подтверждается актами и счетами-фактурами (т.2 л.д.17-24, 26-35).

Согласно положениям, предусмотренным ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований сомневаться в согласовании сторонами дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

Следует отметить, что ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе № 122-ФЗ не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора могут обратиться с заявлением о его регистрации.

Таким образом, любая из сторон договора в течение срока аренды имеет право обратиться в регистрирующий орган за осуществлением государственной регистрации сделки, а также изменений к ней в период срока ее действия.

Согласно п. 1 ст. 26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. При этом согласно п.2 ст.16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п.5 ст.18 Закона № 122-ФЗ для государственной регистрации необходимо представление заявителем не менее двух экземпляров-подлинников договора.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела из представленного истцом отзыва на встречный иск, а также объяснений представителя истца в ходе судебных заседаний (в силу ст.64 АПК РФ объяснения сторон являются доказательствами по делу), ООО «МУП КТК «Набережный» возражает относительно государственной регистрации подписанного с ответчиком дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

Данное обстоятельство с учетом отсутствия у ответчика необходимого для государственной регистрации второго экземпляра подлинника дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 является препятствием для регистрации указанного дополнительного соглашения и нарушает права и законные интересы ответчика, что позволяет суду считать обоснованным обращение последнего с рассматриваемым требованием о государственной регистрации в судебном порядке.

При этом суд отмечает, что именно отсутствие у ООО «Молл» второго экземпляра спорного дополнительного соглашения и обусловило фактическую невозможность регистрации последнего и само возникновение спора. Отказ истца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации сделки, послужил основанием уже для обращения ответчика с рассматриваемым требованием в суд.

Встречный иск соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом суд не усматривает оснований для понуждения ООО «МУП КТК «Набережный» осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, поскольку истец н является регистрирующим органом.

В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при решении вопроса о том, какой закон подлежит применению по данному спору, арбитражный суд не связан доводами лиц, участвующих в деле, и вправе применить закон, на который они не ссылались.

С учетом доводов, приведенных ответчиком во встречном иске и пояснениях представителей ответчика в ходе судебных заседаний суд приходит к выводу о том, что фактически ООО «Молл» заявлены требования о государственной регистрации дополнительного соглашения №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008.

Поскольку названное дополнительное соглашение соответствует требованиям законодательства (ст. ст. 607, 654 ГК РФ), а арендодатель не предоставил ответчику возможности для самостоятельной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, то требования ответчика о вынесении решения о государственной регистрации данного дополнительного соглашения являются правомерными и обоснованными.

Довод ООО «МУП КТК «Набережный» о пропуске ответчиком срока исковой давности по встречному иску отклоняется судом в силу следующего.

Согласно п.4 ст. 165 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Указанная норма введена Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ

"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно п.7 ст. 3 названного закона, срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Указанный закон вступил в силу с 01.09.2013.

Как следует из материалов дела, основания для встречного иска возникли до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, в связи с чем в рассматриваемой ситуации срок исковой давности, предусмотренный п.4 ст. 165 ГК РФ применению не подлежит.

Исковые требования ООО «МУП КТК «Набережный» не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из расчета исковых требований (т.2 л.д.70-72) и следует из пояснений представителя истца, задолженность в размере 1 428 378 руб. сформировалась за счет недоплаты арендной платы, уплаченной по дополнительному соглашению № 9, а также в связи с отказом истца зачесть в счет исполнения обязательств по договору аренды суммы обеспечительного платежа в размере 1 815 300 руб., уплаченного платежным поручением от 18.02.2008 № 536.

Довод истца о наличии недоплаты в связи с уплатой ответчиком арендной платы в размере, предусмотренном дополнительным соглашением №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008 судом отклоняется, поскольку ответчик правомерно руководствовался при расчетах с истцом размером арендной платы, установленным названным дополнительным соглашением.

Относительно зачета обеспечительного платежа суд полагает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения от 12.02.2008 (далее – предварительный договор, т.1 л.д.37-40, согласно условиям которого стороны обязуются заключить между собой в срок, указанный в п. 2.4 настоящего договора, основной договор аренды нежилого помещения в отношении нежилых помещений, указанный в п.1.2 договора по согласованной форме договора аренды, которая является приложением № 3 к настоящему договора.

Согласно п.2.4 предварительного договора стороны обязаны в срок до 10.06.2008 заключить (подписать) договор аренды сроком на 7 календарных лет по согласованной сторонами форме договора аренды, указанной в приложении № 3 к договору. В это же день арендодатель обязан передать арендатору помещение в аренду по акту приема-передачи.

В течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора в обеспечение исполнения арендатором обязательств по заключению договора аренды арендатор производит арендодателю обеспечительный взнос в размере 1 815 300 руб. (п.3.1 предварительного договора).

Согласно п.3.2 договора, обеспечительный взнос засчитывается в счет постоянной составляющей арендной платы за первый и двенадцатый последовательные календарные месяцы по договору аренды.

Факт перечисления обеспечительного взноса в размере 1 815 300 руб. истцом не оспаривается.

Как следует из пояснений истца, исполнение обязательств по предварительному договору не может рассматриваться в качестве исполнения обязательств по договору аренды.

Договор аренды между истцом и ответчиком был заключен, что истцом не оспаривается.

Доводы истца оцениваются судом критически в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток, передаваемый в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах.

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем, и не порождает имущественных (денежных) обязательств.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, в данном случае, перечисление суммы обеспечительного платежа в размере 1 815 300 руб. следует квалифицировать как перечисление аванса.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания пункта 3.2 предварительного договора усматривается, что сторонами согласовано условие о зачете обеспечительного взноса в счет постоянной составляющей арендной платы. При этом согласно п.2.2 предварительного договора за период с момента передачи помещений для подготовки к торговой деятельности и до передачи помещения в аренду согласно договору аренды никакие платежи арендодателем не начисляются, за исключением затрат по электро-, водо- и теплоснабжению. Помещения.

Истцом не представлены доказательства наличия оснований для удержания размера обеспечительного взноса в соответствии с п.3.4 предварительного договора.

В этой связи сумма уплаченного обеспечительного взноса подлежала зачету в счет постоянной составляющей арендной платы по договору аренды от 20.06.2008.

С учетом изложенного, наличие задолженности ООО «Молл» перед ООО «МУП КТК «Набережный» в размере 1 428 378 руб. не подтверждена материалами дела.

Поскольку обязательства ответчика по уплате арендных платежей исполнены надлежащим образом, оснований для применения меры ответственности в виде начисления неустойки в размере 1 144 326 руб. 11 коп. не имеется.

Относительно требований о расторжении договора аренды от 20.06.2008 суд полагает необходимым отметить следующее.

В обоснование данного требования истец со ссылкой на п.1 ст. 450 ГК РФ привел доводы о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды от 20.06.2008, выразившемся в ненадлежащем исполнении ООО «Молл» обязательств по уплате арендных платежей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку общество "Молл" в полном объеме исполнило обязательства по договору аренды от 20.06.2008, а истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, суды суд приходит к выводу о том, что оснований для применения п.1 ст. 450 ГК РФ не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды от 20.06.2008 отсутствуют.

С учетом изложенного, исследовав и оценив обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «МУП КТК «Набережный» не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплате по первоначальному иску подлежит госпошлина в размере 39 863 руб. 52 коп.

При подаче иска ООО «МУП КТК «Набережный» уплачена государственная пошлина в размере 49 746 руб. 15 коп. платежными поручениями от 17.04.2013 № 243 на сумму 45 746 руб. 15 коп. (т.1 ол.д.10) и платежным поручением от 22.04.2013 № 238 на сумму 4 000 руб. (т.4 л.д.11).

Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению ситцу.

Государственная пошлина в размере 9 882 руб. 65 коп., составляющая разницу между подлежащей уплате и фактически уплаченной, подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

При подаче встречного иска ООО «Молл» уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. платежным поручением от 22.05.2013 № 4269 (т.2 л.д.55).

Поскольку встречный иск удовлетворен, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 руб..

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Зарегистрировать дополнительное соглашение №9 от 01.04.2011 к договору аренды нежилых помещений от 20.06.2008, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск и обществом с ограниченной ответственностью "Молл", г.Челябинск.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Молл", г.Челябинск 4 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие культурно-торговый комплекс "Набережный", г.Челябинск, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 882 руб. 65 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья М.В.Лукьянова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет – сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuо.arbitr.ru.