Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Соцкая Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Толочко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску кредитного потребительского кооператива «Верита», ОГРН: <***>, г. Челябинск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН: <***>, г. Челябинск,

обществу с ограниченной ответственностью «Милан», ОГРН <***>, г. Копейск Челябинской области,

о признании (восстановлении) права залога,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Милан» ОГРН <***>, г. Копейск Челябинской области, к

1) кредитному потребительскому кооператива «Верита» ОГРН: <***>,

2) открытому акционерному обществу «Новые проекты», ОГРН <***>,

3) ФИО1, г. Челябинск,

4) ФИО2, г. Челябинск,

о признании ООО «Милан» добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества «Новые Проекты», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

при участии в судебном заседании представителя КПК «Верита» ФИО5 на основании доверенности № 12/2 от 02.04.2018, представителя ООО «Милан»: ФИО6 на основании доверенности №21 от 18.06.2020,

УСТАНОВИЛ:

Кредитный потребительский кооператив «Верита» ОГРН: <***> (далее – истец, КПК «Верита») обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ОГРН <***> (далее – ответчик, Управление), о признании права залога КПК «ВЕРИТА» на недвижимое имущество:

- нежилое здание - торговый комплекс, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, литер: A, a, al, этажность 2, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, <...>, условный номер 74-74-30/020/2008-071;

- земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Определениями суда от 06.04.2015, 27.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Милан», открытое акционерное общество «Новые Проекты» (далее – ОАО «Новые Проекты»), ФИО1 (далее – ФИО1), ФИО2 (далее – ФИО2).

Определением суда от 19.06.2015 общество с ограниченной ответственностью «Милан» (далее – ООО «Милан») привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда №18АП-13566/2015 от 07.12.2015 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу № А76-8090/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба кредитного потребительского кооператива «Верита» - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2016 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу № А76-8090/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба кредитного потребительского кооператива «Верита» – без удовлетворения.

24.04.2019 от кредитного потребительского кооператива «Верита» поступило заявление о пересмотре вступившего в силу судебного акта по новым обстоятельствам (л.д. 1-3 т.4).

В обоснование заявления, КПК «Верита» указало на отмену определения Курганского городского суда Курганской области от 22.10.2012 по делу №15.2-8/2012, с последующим отказом в удовлетворении заявления ФИО1 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Определением от 06.05.2019 заявление принято к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2019 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу № А76-8090/2015 отменено по новым обстоятельствам (л.д. 132-135 т.4).

Определением от 12.11.2019 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4.

В ходе рассмотрения дела по новым обстоятельствах истец заявил об изменении исковых требований (л.д. 145-155 т.4), просит признать (восстановить) права залога КПК «ВЕРИТА» на недвижимое имущество:

- нежилое здание - торговый комплекс, назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта 1077,2 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, литер: A, a, al, этажность 3, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер: 74:30:0104003:583;

- земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов – для культурно массовой и зрелищной деятельности, площадь: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:0104003:108,

возникшее на основании Договора залога недвижимого имущества №1 от 23 октября 2008 года и ипотеки, государственная регистрация которых в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 14 января 2009 года, путем восстановления соответствующей регистрационной записи об ипотеке с даты ее прекращения (л.д.147-155 т.4).

Изменение исковых требований судом принимается на основании ст. 49 АПК РФ.

10.12.2019 через отдел делопроизводства арбитражного суда от ответчика ООО «Милан» поступило встречное исковое заявление (л.д. 55-65 т.5, 79 т.6)о признании ООО «Милан» добросовестным приобретателем следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание – Кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, адрес (местоположение): Россия, <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов –для культурно-массовой и зрелищной деятельности, общей площадью: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Определением суда от 17.12.2019 встречное исковое заявление ООО «Милан» принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Ответчик ООО «Милан» представил отзыв на исковое заявление при первоначальном рассмотрении дела (л.д. 54 т.1), а также при повторном рассмотрении дела (л.д. 80-90 т.6).

Управление представило отзыв на исковое заявление от 18.06.2015 (л.д.109-110 т.1), отзыв от 13.11.2019 (л.д. 142-144), отзыв от 06.12.2019 (л.д. 1-5, т.5), согласно которым считает себя ненадлежащим ответчиком по иску.

Ответчик по встречному иску КПК «Верита» представило отзыв на встречное исковое заявление, в котором доводы истца опровергает (л.д. 93-112 т.5).

ОАО «Новые проекты» представило отзыв на встречное исковое заявление, просит в иске ООО «Милан» отказать (л.д.69-78 т.6).

ФИО1 участвовал в судебном заседании 11.03.2020 (л.д.91-92 т.6).

ФИО2 уведомлена о судебном разбирательстве по адресу УФМС (л.д.104 т.4, 65 т.6).

ФИО3 неоднократно участвовала в судебных заседаниях, представляла свои интересы и ФИО4.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третьи лица, в судебное заседание 07.09.2020 не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

07.08.2020 Копейским городским судом представлены дополнительные сведения запрошенные судом (л.д.143-146 т.6), касающиеся исковых требований ОАО «Новые проекты» о возмещении материального вреда.

Представитель КПК «Верита» в судебном заседании 07.09.2020 поддержал доводы первоначального иска в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям, указанным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ООО «Милан» в судебном заседании 07.09.2020 возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, в то время как встречные исковые требования следует удовлетворить в силу следующего.

23.10.2008 между КПК «Верита» (займодавец) и ОАО «Новые Проекты» (заемщик) заключен договор займа № 16, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 15 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанные денежные средства и проценты за пользование ими в срок до 23.10.2011 (л.д. 30-31 т. 1).

23.10.2008 КПК «Верита» (залогодержатель) и ОАО «Новые Проекты» (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества № 1, согласно которому указанный договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа № 16 от 23.10.2008 на сумму 15 000 000 руб.

Согласно п. 3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем залогодатель передал залогодержателю: - нежилое здание – кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, условный номер 74-74-30/039/2005-046, оценка здания по соглашению сторон составляет 34 800 000 руб.; - земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108, оценка земельного участка по соглашению сторон составляет 5 700 000 руб.

Ипотека в отношении спорного недвижимого имущества была зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 30/075/2012-449 от 23.08.2012, № 30/084/2012-352 от 12.09.2012 (л.д. 32-33 т. 1), а также отметками о государственной регистрации ипотеки на договоре залога (л.д. 29 оборот т.1).

Решением Челябинского областного третейского суда при ЗАО «Юридический центр «Советник Права» от 10.09.2012 по делу № ТВ-02/2012 КА, в том числе признано право собственности ФИО1 на следующее имущество: нежилое здание – кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108 (л.д. 4-9 т. 2).

Указанным решением также прекращено право залога КПК «Верита» в отношении перечисленного имущества.

Определением Курганского городского суда от 22.10.2012 по делу № 15.2-8/12 частично удовлетворено заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решение третейского суда, во исполнение которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решение Челябинского областного третейского суда при ЗАО «Юридический центр «Советник Права» от 10.09.2012 по делу № ТВ-02/2012 КА, в том числе в части признания права собственности ФИО1 на следующее имущество: нежилое здание – кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108, и прекращения права залога КПК «Верита» в отношении указанного имущества (л.д. 16-17 т. 2).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № 74-0-1-31/4030/2015-1214 от 04.03.2015, № 74-0-1-31/4030/2015-1215 от 04.03.2015 право собственности на спорные объекты 01.11.2012 перешло к ФИО1, основанием государственной регистрации (перехода) права от ОАО «Новые Проекты» к ФИО1 является вступившее в законную силу 12.09.2012 решение Челябинского областного третейского суда от 10.09.2012, дата государственной регистрации права – 01.11.2012. (л.д. 34-35 т. 1).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в отзыве от 06.12.2019 (л.д. 1-5 т.5) указывает, что погашение (прекращение) права залога (ипотеки) КПК «Верита» на спорное недвижимое имущество произведено Управлением также 01.11.2012 на основании решения Челябинского областного третейского суда от 10.09.2012.

Как следует из вышеуказанных выписоко переходе прав на объект недвижимого имущества, впоследствии, а именно 23.04.2013, право собственности на спорные объекты перешло к ФИО2.

С 03.07.2013 по настоящее время собственником спорных объектов недвижимого имущества является ООО «Милан»(л.д. 34-35 т. 1).

Предоставленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Милан» на спорные объекты недвижимого имущества от 03.07.2013, выписки из ЕГРП об объектах недвижимости от 04.03.2015 сведений об обременении недвижимого имущества ипотекой не содержат (л.д. 36-37, 85-86 т.1).

В решении Челябинского областного третейского суда при ЗАО «Юридический центр «Советник Права» от 10.09.2012 по делу № ТВ-02/2012 КА было указано, что 19.04.2008 между ФИО1 и ОАО «Новые Проекты» было заключено соглашение о новации, по условиям которого ОАО «Новые Проекты» обязуется передать в счет исполнения денежных обязательств в пользу ФИО1 следующее недвижимое имущество: нежилое здание – кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Давая оценку представленному в материалы дела договору залога, третейский суд счел его юридически ничтожным, так как он заключен позднее даты заключения соглашения о новации от 19.04.2008. По указанным основаниям третейский суд пришел к выводу о прекращении право залога КПК «Верита» в отношении указанного имущества.

Суд, установив указанные обстоятельства при вынесении решения от 24.09.2015 по настоящему делу, пришел к выводу, что истцом не обоснованы исковые требования, не представлено суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих, что избранный им способ защиты нарушенного права приведет к восстановлению его прав.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 отказано в удовлетворении иска КПК «Верита» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ООО «Милан» о признании права залога КПК «ВЕРИТА» на спорное недвижимое имущество.

Таким образом, при принятии решения от 24.09.2015 судом в его основу было положено, в том числе, определение Курганского городского суда Курганской области от 22.10.2012 по делу №15.2-8/2012 по заявлению ФИО1 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Впоследствии, определением Курганского городского суда Курганской области от 05.09.2018 по делу №15.2-8/2012 удовлетворены заявления ООО «Новые Проекты», КПК «Верита» о пересмотре по новым обстоятельствам судебного акта, отменено определение Курганского городского суда Курганской области от 22.10.2012 по делу №15.2-8/2012 по заявлению ФИО1 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, по новым обстоятельствам (л.д. 6-9 т.4).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 31.01.2019 по делу №33-211/2019 определение Курганского городского суда Курганской области от 05.09.2018 оставлено без изменения (л.д. 11-14 т.4).

Определением Курганского городского суда Курганской области от 21.02.2019 по делу №15.2-8/2012, вступившим в законную силу 12.03.2019, отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Челябинского областного третейского суда при ЗАО «Юридический центр «Советник Права» от 10.09.2012 по делу №ТВ-02/2012 КА, выданные по делу исполнительные листы признаны утратившими законную силу, с исполнения отозваны (л.д. 15-18 т. 4).

Установив наличие указанных новых обстоятельств по настоящему делу, суд решением от 18.11.2019 по заявлению КПК «Верита» отменил по новым обстоятельствам решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу № А76-8090/2015.

Повторно рассмотрев дела, суд оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не находит, считает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования в силу следующего.

В обоснование первоначального иска КПК «Верита» указывает, что обязательство, обеспеченное залогом спорного имущества, не исполнено, оснований для прекращения ипотеки не имеется, прекращенное незаконно право залога КПК «Верита» должно быть восстановлено. Истец считает, что при переходе права собственности на спорное имущество к ООО «Милан» залог должен был сохраниться.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, настаивая на удовлетворении встречных исковых требований, ООО «Милан» указывает, что не знало о том, что приобретаемое имущество является предметом залога, считает себя добросовестным приобретателем, в связи с чем, считает что залог прекратился.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита законных прав и имущественных интересов участников арбитражного процесса осуществляется на основе принципов равенства всех перед законом и судом, равноправия сторон и состязательности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Глава 2 ГК РФ содержит положения, касающиеся возникновения гражданских прав и обязанностей, осуществления и защиты гражданских прав.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пунктам 2, 3 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 действовавшего в спорный период Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Основания прекращения залога определены в ст. 352 ГК РФ. Согласно закрепленной в данной статье норме залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ (замена и восстановление предмета залога);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в новой редакции изложены положения ГК РФ о залоге.

Согласно новой редакции ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 г.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Соответствующая правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

Поскольку ООО «Милан» приобрело спорное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 03.07.2013 (л.д. 60-65 т.3) к указанной сделке применяются нормы ранее действовавшей редакции Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом сложившейся практики их применения.

Высшим Арбитражным судом РФ в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" даны разъяснения по вопросу сохранения залога при приобретении имущества лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. В постановлении указано следующее.

Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

Таким образом, в силу указанных разъяснений, залог прекращается и залогодержатель утрачивает право обратить взыскание на заложенное имущество, если оно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Условие о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное недвижимое имущество к другому лицу, предусмотренное ст. 38Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установлено законодателем с учетом требований об обязательной государственной регистрации ипотеки (ст. 11), а также с учетом публичного характера государственной регистрации ипотеки (ст. 26).

В спорном случае, регистрационная запись об ипотеке была погашена на основании вступившего в законную в силу решения третейского суда и на момент перехода права собственности на заложенное имущество к приобретателю в ЕГРП записи об ипотеке не существовало, в связи с чем, по мнению суда, спорные отношения должны быть разрешены с учетом разъяснений, указанных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства суд приходит к выводу, что ООО «Милан» не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. Об этом свидетельствует следующее.

Договор купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества, заключенный между ФИО2 (продавец) и ООО «Милан» (л.д. 60-65 т.3) содержит заверения продавца о том, что продаваемое имущество не является предметом залога, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, оно не обременено правами третьих лиц, а также право собственности на него не оспаривается (п. 1.4 договора).

При приобретении спорного недвижимого имущества у ФИО2 по договору от 25.06.2013 ООО «Милан» удостоверилось в отсутствии ограничении (обременений) права собственности продавца, отсутствии правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требований, получив до заключения сделки 25.06.2013 выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 83-84 т.5). Указанные выписки сведений об обременении недвижимого имущества ипотекой не содержали.

В силу п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

На момент приобретения спорных объектов недвижимого имущества залогодержателем этого имущества (КПК «Верита») каких-либо требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество заявлено не было. Из материалов дела таких сведений не усматривается. ООО «Милан» о таких правопритязаниях при приобретении имущества известно также не было.

ООО «Милан» во встречном исковом заявлении, в отзыве на первоначальное исковое заявление указывает, что ему было известно о том, что имущество принадлежит продавцу на основании решения третейского суда. ООО «Милан» обоснованно отмечает, что к моменту приобретения имущества срок на обжалование определения суда о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда истек, участниками разбирательства такое обжалование не осуществлялось.

Как следует из пояснений ООО «Милан» и не оспаривается КПК «Верита», ОАО «Новые проекты», спорное недвижимое имущество на момент его приобретения ООО «Милан» находилось во владении его действующего собственника.

Следует отметить, что сделки по отчуждению спорного имущества, договор дарения ФИО1 и ФИО2, договор купли- продажи между ФИО2 и ООО «Милан» не оспаривались никем.

Таким образом, ООО «Милан», получая спорное имущество в свое фактическое владение от действующего собственника, не должен был усомниться в его правомочиях на отчуждение этого имущества.

Каким образом недвижимое имущество фактически выбыло из владения ОАО «Новые проекты», несогласного с решением третейского суда, ОАО «Новые проекты» не указывает. Сведений о принятии залогодателем мер для истребования имущества из чужого незаконного владения материалы дела не содержат.

Залогодержатель КПК «Верита», имеющий в силу законодательства об ипотеке права проверять состояние и фактическое наличие заложенного имущества, такими правами не пользовался.

Из материалов дела следует, что истец по первоначальному иску длительное время не предпринимал никаких действий для взыскания задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

Так, договор займа между КПК «Верита» и ОАО «Новые проекты» заключен 23.10.2008 со сроком возврата займа – до 23.10.2011 (п.2.2 договора, л.д. 30 т.1).

Определение Курганского городского суда о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решение третейского суда вынесено 22.10.2012.

Право собственности залогодателя ОАО «Новые проекты» на спорные объекты утрачено 01.11.2012, одновременно погашена регистрационная запись об ипотеке в пользу КПК «Верита».

Спорное недвижимое имущество перешло к ООО «Милан» 03.07.2013.

И только 03.04.2015 истец обратился в суд с настоящим иском о восстановлении права залога, а 30.08.2016 - с требованием о взыскании задолженности по договору займа (л.д. 37-40 т.4).

При этом, как следует из материалов дела, КПК «Верита» обращалось в Курганский городской суд с заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу частной жалобы на Определение Курганского городского суда о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решение третейского суда от 22.10.2012.

В удовлетворении заявления Определением Курганского городского суда от 09.02.2015, оставленным без изменения апелляционным определением Курганского областного суда от 07.05.2015, отказано (145-153 т.1).

Судами установлено, что КПК «Верита» стало известно о вынесении определения о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда от 22.10.2012 в феврале 2013, представитель КПК «Верита» при рассмотрении заявления о восстановлении срока пояснил, что КПК «Верита» длительное время не обжаловало указанное определение в связи со сменой руководства (л.д. 146, 151 т.1).

Таким образом, с момента истечения срока возврата займа (23.10.2011) истец длительное время не предпринимал никаких действий для взыскания задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

После того, как истцу стало известно о вынесении определения о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (февраль 2013) истец не осуществлял каких-либо действий для оспаривания перехода права собственности на заложенное имущество и оспаривания погашения регистрационной записи об ипотеке, что могло бы исключить его приобретение действующим собственником ООО «Милан» в июле 2013 года.

Так, Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившим в силу 04.03.2013, внесены изменения в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс РФдополнен статьей 8.1, согласно п. 7 которой, участникам гражданских правоотношений предоставлена возможность требовать внесения отметки в государственный реестр о наличии возражений в отношении зарегистрированного права. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр также отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

КПК «Верита» указанными правами также не воспользовалось.

Признавая ООО «Милан» добросовестным приобретателем спорного имущества суд также исходит из следующего.

ООО «Милан» длительное время открыто владеет спорным имуществом, несет расходы на его содержание.

ОАО «Новые проекты» об истребовании имущества из чужого незаконного владения не обращалось.

Согласно материалам дела, пояснениям сторон, ФИО1 судом установлено, что между пайщиками КПК «Верита» и учредителями ОАО «Новые проекты» имелась определенная договоренность (сговор сторон), при этом ООО «Милан» к взаимоотношениям указанных юридических лиц отношения не имеет. ООО «Милан» не имело никаких гражданско-правовых отношений с КПК «Верита», ОАО «Новые проекты».

По договору купли-продажи от 26.06.2013 ООО «Милан» приобрело в собственность нежилое здание – Кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, адрес (местоположение): Россия, <...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов –для культурно-массовой и зрелищной деятельности, общей площадью: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108 (л.д.71-76 т.5, 85-86 т.1).

После этого, ООО «Милан» не только открыто владело спорным имуществом с 2013 года, но и осуществило неотделимые улучшения спорного объекта, так согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.06.2014 выданного взамен свидетельства №424357 серия 74 АД от 03.07.2013 ООО «Милан» является собственником - нежилого здания - торговый комплекс, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, литер: A, a, al, этажность 2, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, <...>, условный номер 74-74-30/020/2008-071 (л.д. 77 т.5, 102-126 т.6); свидетельство на земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108 было выдано в 2013 году (л.д.78 т.5).

Каких-либо связей между ООО «Милан» и иными лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности на спорное недвижимое имущество, судом не установлено, КПК «Верита» о такой взаимосвязанности не заявлялось.

Сам по себе факт того, что цена приобретаемого недвижимого имущества отличается в меньшую сторону от его рыночной стоимости, не может указывать на то, что продавец такого имущества не имеет правомочий на его отчуждение.

Иных обстоятельств, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества судом не установлено.

Также суд принимает во внимание, что спорное имущество приобретено ООО «Милан» возмездно. Стоимость имущества по договору купли-продажи между ФИО2 и ООО «Милан» определена сторонами в размере 5 000 000 руб. (п. 2.1 договора), полностью оплачена покупателем в день подписания договора купли-продажи (л.д. 79-80 т.5). Документальных доказательств, подтверждающих иную стоимость приобретенного объекта ООО «Милан» не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2006 №55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» стороны ОАО «Новые проекты», КПК «Верита» имели возможность заявить меры к обеспечению иска в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю, которые могли быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами. Между теми, как отмечалось ранее сделки не оспаривались, имущество не истребовалось, ООО «Милан» владел, пользовался и улучшал имущество собственником которого он являлся с 2013 года, поскольку никаких запретов на совершение действий, арестов наложено не было.

С учетом вышеизложенного, ООО «Милан» следует признать добросовестным приобретателем, бездействие же КПК «Верита», ОАО «Новые проекты» - неразумным, не соответствующим поведению, ожидаемому от участника гражданского оборота, оказавшегося в таких обстоятельствах.

Оценив требования, предъявленные кооперативом «Верита» к Управлению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 5 Закона о регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть участниками публичных правоотношений.

С учетом изложенного, регистрирующий орган, не являющийся стороной материальных правоотношений, возникших относительно недвижимого имущества, не может быть признан надлежащим ответчиком по иску о признании (восстановлении) права залога на соответствующее недвижимое имущество.

Управление Росреестра, осуществляющее функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не является субъектом спорных материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, и не имеет притязаний на недвижимое имущество, по поводу которого кооперативом «Верита» заявлены исковые требования, соответственно, не является надлежащим ответчиком по делу. Требования КПК «Верита» к Управлению также не подлежат удовлетворению.

Действия Управления Росреестра по погашению в ЕГРП регистрационных записей об ипотеке в отношении спорного недвижимого имущества кооперативом «Верита» в рамках настоящего дела в порядке главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспариваются.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что ООО «Милан» не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога, по этим основаниям КПК «Верита» утратило право обратить взыскание на спорное имущество. Управление Росреестра по Челябинской области надлежащим ответчиком по иску не является.

В связи с изложенным, первоначальные исковые требования КПК «Верита» являющиеся предметом по рассмотрению (л.д.147-155 т.4) о признании (восстановлении) права залога КПК «Верита» на недвижимое имущество:

Поскольку суд пришел к выводу, что ООО «Милан» является добросовестным приобретателем спорного имущества, встречные исковые требования следует удовлетворить и признать ООО «Милан» добросовестным приобретателем следующего недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для культурно-массовой и зрелищной деятельности, общей площадью: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).

При подаче искового заявления КПК «Верита» уплачена государственная пошлина в сумме 6000 руб. по платежному поручению №111 от 31.03.2015 (л.д. 13 т.1). Размер уплаченной государственной пошлины соответствует предмету заявленных требований.

Поскольку в удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано, понесенные истцом по первоначальному иску расходы на уплату государственной пошлины ему не возмещаются.

При подаче встречного искового заявления ООО «Милан» уплачена государственная пошлина в сумме 6000 руб., что подтверждается платежным поручением №24 от 09.12.2019 (л.д. 68 т.5). Размер уплаченной государственной пошлины соответствует предмету заявленных требований.

Поскольку встречные исковые требования судом удовлетворены, понесенные ООО «Милан» расходы на уплату государственной пошлины подлежат взысканию с КПК «Верита» в пользу ООО «Милан».

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 309-311, 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований КПК «Верита» отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Милан» удовлетворить.

Признать ООО «Милан» добросовестным приобретателем следующего недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для культурно-массовой и зрелищной деятельности, общей площадью: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <...>, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Взыскать с кредитного потребительского кооператива «Верита» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Милан» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Е.Н. Соцкая

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.