Гражданский кодекс часть 1

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

истца – представителей ФИО1, действующего по доверенности от 20.06.2013 №8, ФИО2, действующей по доверенности от 09.01.2014 №7,

ответчика – представителя ФИО3, действующей по доверенности от 13.01.2014 №222,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Новые перспективные продукты» (далее – истец, общество, общество «ПК «Новые перспективные продукты») 08.04.2014 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка; установить выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:0017 в размере 71 630 руб.; обязать ответчика в течение 15 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2014 № 8742/зем., изложив пункт 1.1. и абзацы первый и второй пункта 2.1. в редакции истца (л.д. 6-10).

Определением от 11.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Челябинска (далее – администрация, третье лицо) (л.д. 1-5).

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом письменных пояснений от 02.07.2014 (л.д. 79) поддержал в полном объеме. В обоснование исковых требований пояснил, что в декабре 2009 г. обратился с заявкой на выкуп земельного участка, получил отказ, который оспорил в суде, после чего в марте 2013 г. направил новое обращение с просьбой рассмотреть первоначальную заявку. Второе обращение было истолковано без учета первоначальной заявки и судебного спора, а потому при расчете выкупной цены земельного участка использована та кадастровая стоимость, которая действовала на момент направления второго письма. Поскольку между указанными обращениями кадастровая стоимость существенно увеличилась с 2 974 329 руб. 92 коп. до 35 398 049 руб. 84 коп., такой подход к расчету выкупной цены нарушает права общества, в связи чем оно подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий, с чем не согласился комитет. Таким образом, возник преддоговорный спор, который истец просит разрешить в суде.

Ответчик против обоснованности заявленных требований возражал, пояснил, что истцом было подано две заявки на выкуп разных земельных участков; администрацией рассмотрена вторая заявка и расчет выкупной цены произведен исходя из той кадастровой стоимости, которая действовала на момент обращения в марте 2013 г.; представил письменные объяснения от 11.06.2014 (л.д. 72-73) и от 02.07.2014 (л.д. 93), доводы которых поддержал в судебном заседании.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 97-98); письменное мнение не представило. Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428006:17; площадью 15 020 кв.м, расположенный по адресу: <...>, категория земель: земли – населенных пунктов – эксплуатация сооружений (погрузочно-разгрузочные пути, подъездной железнодорожный путь); вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий, сооружений и территории производственной базы (л.д. 20-22, 24).

Из неоспоренных ответчиком пояснений истца следует, что на указанном земельном участке расположены сооружения (погрузочно-разгрузочные соединительные пути, протяженностью 1 030,37 м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00000000000:038396:1000/М1-М11, и протяженностью 653,79 м, кадастровый (или условный) номер 74:36:00000000000:038396:1000/М12-М13 (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Право собственности истца на указанные сооружения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.12.2004 (л.д. 25, 26).

Реализуя свое право, предоставленное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 истец обратился к главе города Челябинска с заявкой от 17.12.2009 исх. №07 на приобретение в собственность земельного участка, которая зарегистрирована в администрации также 17.12.2009 (л.д. 12-15).

По результатам рассмотрения названной заявки письмом ответчика от 05.10.2012 исх. №16504 истцу было отказано в выкупе указанного земельного участка. Несогласие с данным отказом явилось основанием для его оспаривания в суде. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 №А76-308/2013 письмо от 05.10.2012 №16504 признано незаконным (л.д. 41-45).

Пытаясь урегулировать вопрос выкупа во внесудебном порядке истец повторно обращается в администрацию с письмом от 06.03.2013 исх. №05 (л.д. 40, 94), в котором просит рассмотреть его заявку от 17.12.2009 исх. №07 и принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

При этом в период между двумя обращениями истца в администрацию в ходе своей обычной хозяйственной деятельности истцом совместно с владельцем смежного земельного участка проведены кадастровые работы в связи с уточнением местоположения границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0428006:17 и 74:36:0428006:5, что подтверждается межевым планом от 03.06.2011 (л.д. 80-92).

В результате межевания была выявлена кадастровая ошибка и установлено что названные земельные участки стоят не в границах фактического землепользования, что отражено в заключении кадастрового инженера (л.д. 92). В связи с этим, произведено изменение местоположения границ обоих земельных участков, что привело к уменьшению площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 с 15 592 кв.м до 15 020 кв.м.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта указанного земельного участка от 02.12.2009 №7436/219/09-1824 следует, что он был поставлен на кадастровый учет 17.12.2004 и его площадь составляла 15 592 кв.м. (л.д. 16-19).

Из кадастровой выписки на этот же земельный участок от 28.06.2011 №7436/204/11-6842 следует, что после завершения вышеуказанных межевых работ в государственный кадастр недвижимости внесены изменения, согласно которым площадь участка составила 15 020 кв.м+43 кв.м (л.д. 20-22).

Распоряжением первого заместителя главы администрации города Челябинска от 04.09.2013 №5143-к принято решение о продаже истцу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 площадью 15 020 кв.м; комитету поручено в течение одного месяца со дня принятия распоряжения заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка (л.д. 27).

Суд обращает внимание, что в преамбуле указанного распоряжения имеется ссылка на то, что одним из оснований его издания является заявление истца от 14.03.2013, несмотря на то, что истец датирует его 06.03.2013.

В ходе судебного разбирательства представитель комитета пояснил, что в соответствии с регламентом внутреннего документооборота, действующим в органах местного самоуправления муниципального образования «город Челябинск», при подготовке распорядительных документов и муниципальных правовых актов и указании в них реквизитов обращений, жалоб, заявлений и т.п., поступивших от сторонних организаций и являющихся основаниями для издания данного акта, в качестве их даты указывается дата регистрации канцелярией администрации города Челябинска соответствующего входящего документа.

В этой связи повторное письмо истца от 06.03.2013 исх. №05, зарегистрированное канцелярией администрацией города Челябинска 14.03.2013 за вход. №10-5138/13-0-0 и комитетом от 15.03.2013 вход. №7990 (л.д. 94), в распоряжении первого заместителя главы администрации города Челябинска от 04.09.2013 №5143-к было обозначено как «заявление …. от 14.03.2013» (л.д. 27), а в проекте договора №8742/зем. как «заявление …. от 14.03.2013 г. регистрационный №10-5138/13-0-0» (л.д. 28).

Суд полагает, что данные действия администрации и комитета являются некорректными и вносят неопределенность для лиц, которые обращаются к ним, в понимании того, какое из обращений было предметом рассмотрения и какое организационно-распорядительное решение по ним принято.

По мнению суда, дата и номер регистрации входящей корреспонденции не всегда известны автору документа, тогда как исходящие дата и номер безусловно ему известны.

В анализируемой ситуации копия письма истца от 06.03.2013 исх. №05, представленная в материалы дела ответчиком, содержит два самостоятельных штампа регистрации входящей корреспонденции, в которых указаны различные даты регистрации и регистрационные номера (л.д. 94).

С учетом изложенного, при рассмотрении настоящего дела под заявлением истца, которое ответчик именует как «заявление от 14.03.2013» суд понимает письмо истца от 06.03.2013 исх. №05.

Во исполнение распоряжения первого заместителя главы администрации города Челябинска от 04.09.2013 №5143-к ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2014 №8742/зем. (далее – договор №8742/зем.), в п. 1.1 которого также имеется ссылка на заявление истца от 14.03.2013 регистрационный номер №10-5138/13-0-0, а в п. 2.1. предложена стоимость земельного участка в размере 884 951 руб. (л.д. 28-29).

Письмом от 30.12.2013 исх. №23208 ответчик сообщил истцу об отсутствии оснований для пересмотра выкупной цены, указав, что решение о продаже принято на основании заявления общества от 14.03.2013, а потому стоимость земельного участка подлежит определению на указанную дату, и направил проекты договора №8742/зем. и акта приема-передачи в 3-х экземплярах (л.д. 35-36).

Письмом от 20.01.2014 исх. №64 (л.д. 37) общество возвратило комитету подписанные договор №8742/зем. и протокол разногласий, предложив изменить в п.1.1. дату заявки покупателя и указать 17.12.2009 №07, а в п.2.1. установить выкупную цену в размере 71 630 руб. (л.д. 38).

Не получив ответ от комитета на указанное письмо и не утратив интерес к выкупу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17, истец обратился с настоящим иском в суд.

Комитет, полагая свои действия соответствующими закону и настаивая, что намерение общества приобрести в собственность спорный земельный участок было выражено в письме от 14.03.2013, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость и рассчитана выкупная цена, заявил об отсутствии оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации между истцом и ответчиком нет спора относительно права общества на выкуп в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17, а существо возникших между сторонами разногласий заключается в определении размера стоимости выкупаемого земельного участка и порядка его исчисления.

Как указывалось выше, в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Следовательно, по смыслу названных норм обращение лица, имеющего в собственности, здания, строения, сооружения, о выкупе участка, на котором данные здания расположены, влечет обязанность органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Учитывая, что объектом выкупа является земельный участок, находящийся в публичной собственности, суд полагает, что в силу ст.ст. 421, 422 ГК РФ условия договора купли-продажи в данном случае должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ, следует исходить из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

В рассматриваемой ситуации судом установлено, что общество обратилось в администрацию с соответствующей заявкой 17.12.2009, однако в ответ на нее получило отказ, который был оспорен в суде и признан незаконным.

Впоследствии, ссылаясь на заявку, поданную 17.12.2009 исх. №07, и подтверждая свое намерение приобрести в собственность этот земельный участок, истец повторно направляет в администрацию письмо от 06.03.2013 исх №05, в котором просит принять соответствующее решение и подготовить проект договора купли-продажи.

Таким образом, суд полагает, что намерение общества «ПК «Новые перспективные продукты» реализовать право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 было выражено в заявке от 17.12.2009 исх. №07, которая поступила в администрацию города Челябинска также 17.12.2009.

В случае, если бы администрацией в установленные сроки было принято положительное решение и оформлены соответствующие документы, то выкупная стоимость указанного земельного участка была бы рассчитана исходя из нормативных правовых актов, действующих по состоянию именно на 17.12.2009.

По мнению суда, то обстоятельство, что общество повторно направило в администрацию письмо от 06.03.2013 №05, не означает, что оно является самостоятельным заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 по следующим основаниям:

- комитет не представил в материалы дела доказательства, что обществом была отозвана заявка от 17.12.2009 исх. №07, либо иным образом выражена просьба не рассматривать её;

- в письме от 06.03.2013 №05 содержится прямая ссылка на заявку от 17.12.2009 исх. №07, заявлено несогласие с действиями администрации по рассмотрению заявки и сформулирована просьба об урегулировании во внесудебном порядке спора, рассматриваемого в деле №А76-308/2013, и принятии решения о предоставлении в собственность истцу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17.

А с учетом выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 №А76-308/2013, суд полагает, что после его вступления в законную силу, рассмотрению в администрации подлежала именно заявка от 17.12.2009 исх. №07.

Возражения комитета о том, что в заявке от 17.12.2009 исх. №07 истец просит продать ему земельный участок площадью 15 592 кв.м, а в письме от 06.03.2013 №05 – площадью 15 020 кв.м, а потому речь идет о двух разных земельных участках, суд оценивает критически и отклоняет в силу следующего.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» одной из важнейших уникальных характеристик земельного участка является кадастровый номер.

В заявке от 17.12.2009 исх. №07 указано, что общество просит продать в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:36:0428006:0017.

Из кадастрового паспорта указанного земельного участка от 02.12.2009 №7436/219/09-1824, приложенного к заявке от 17.12.2009 исх. №07, следует, что кадастровый номер 74:36:0428006:0017 равнозначен кадастровому номеру 74:36:0428006:17.

В письме от 06.03.2013 №05 общество также однозначно указало кадастровый номер 74:36:0428006:17.

Из представленных в материалы дела и направленных в администрацию 17.12.2009 документов следует, что на указанном земельном участке находятся принадлежащие истцу сооружения (погрузочно-разгрузочные пути, подъездной железнодорожный путь).

Следовательно, у администрации и комитета не могло возникнуть сомнений относительно того, какой земельный участок истец желает приобрести в собственность.

Суд полагает, что после получения письма истца от 06.03.2013 №05 в процессе оформления документов комитет, обратив внимание на изменение площади испрашиваемого земельного участка, мог в административном порядке выяснить у общества причины данного обстоятельства и, установив, что в результате проведения межевых и кадастровых работ в 2011 г. была обнаружена и устранена кадастровая ошибка, сделать вывод о том, что интерес общества относительно объекта приватизации не изменился и намерение заявлено по поводу одного и того же земельного участка.

По смыслу п.п. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату обращения с первоначальной заявкой от 17.12.2009) при продаже в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации и устанавливается в населенных пунктах с численностью населения до 3 миллионов человек в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно постановлению Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области» (в редакции, действующей на дату обращения с первоначальной заявкой от 17.12.2009) при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Челябинской области в муниципальном образовании Челябинский городской округ, цена установлена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, размер стоимости земельного участка подлежит определению по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (по состоянию на 17.12.2009) * 2,5%.

Таким образом, в целях определения выкупной стоимости земельного участка на момент первичного обращения истца с заявлением о выкупе участка суду необходимо установить размер его кадастровой стоимости, имевший место по состоянию на указанную дату.

Кадастровая стоимость спорного участка по состоянию на дату первичного обращения истца с заявлением о выкупе участка должна быть получена расчётным путем исходя из площади 15 020 кв.м * на удельный показатель 190 руб. 76 коп. и составляет 2 865 215 руб. 20 коп.

С учетом изложенного, выкупная стоимость земельного участка при применении данных показателей составит 71 630 руб. (указанная сумма получена в результате округления 71 630 руб. 38 коп. в соответствии с тем порядком, какой применяет комитет при оформлении договоров купли-продажи земельных участков).

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 4 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 31.03.2014 №2121 (л.д. 11) и соответствует пп. 4 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать преддоговорный спор, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0428006:17 в размере 71 630 руб.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 15 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Новые перспективные продукты» договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2014 № 8742/зем., изложив пункт 1.1. и абзацы первый и второй пункта 2.1. в редакции истца следующим образом:

«1.1. Настоящий договор составлен на основании заявки на приобретение земельного участка в собственность от 17.12.2009 исх. №07 и распоряжения Первого заместителя Главы Администрации города от 04.09.2013 № 5143-к «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Водрем-40, 25 Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Новые перспективные продукты».»;

«2.1. Стоимость земельного участка определяется на основании постановления Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 2 865 215 руб. 20 коп. и составляет:

71 630 (семьдесят одна тысяча шестьсот тридцать) рублей 00 коп., которая перечисляется в течение десяти рабочих дней со дня подписания настоящего договора обеими сторонами (заключения договора купли-продажи) по следующим реквизитам:».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Новые перспективные продукты» в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Е.С. Четвертакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.