Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Авто-Инвест», г. Челябинск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 667 160 руб. 00 коп. и пени в размере 2 358 536 руб. 00 коп.

До принятия решения по делу истец заявил о привлечении в качестве ответчиков ООО «Система развития», г. Нижний Тагил, Свердловская область, ООО «Юнион Лэнд», г. Москва. Ходатайство истца удовлетворено в соответствии со ст. 46 АПК РФ (л.д. 10, 28-30, т. 2).

До принятия рения по делу истец заявил об уточнении исковых требований к каждому из ответчиков. Истец просит взыскать с ООО «Компания Авто-Инвест» задолженность по арендной плате в размере 2 845 051 руб. и пени в размере 1 515 604 руб., с ООО «Система развития» задолженность по арендной плате в размере 615 974 руб. и пени в размере 127 418 руб. 60 коп., с ООО «ЮНИОН ЛЭНД» задолженность по арендной плате в размере 206 100 руб. и пени в размере 36 660 руб. руб. Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между Комитетом и ООО «Азия-Авто», г. Челябинск заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2002 УЗ № 003997-Д-2002, согласно которому ООО «Азия-Авто» был предоставлен в аренду участок площадью 16 448 в.м. с кадастровым № 74:36:04 10 001:0016 для эксплуатации подъездных железнодорожных путей с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора в Советском районе г. Челябинска, а также, с учетом дополнений к договору для проектирования и строительства административно торгово-производственного комплекса с автосервисом. По договору передачи прав и обязанностей, заключенному между ООО «Азия-Авто» и ООО «Компания Авто-Инвест» от 23.11.2006 права и обязанности по договору были переданы новому арендатору ООО «Компания Авто-Инвест». В свою очередь ООО «Компания Авто-Инвест» продало ООО «Система развития» и ООО «ЮНИОН ЛЭНД» объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, в следствие чего права по договору аренды перешли к указанным лицам. Ответчики арендную плату, установленную договором, в полном объеме не оплатили, в связи с чем возникла задолженность за период с 01.01.2005 по 01.04.2009 в указанном в иске размере.

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка ответчиками на нормах, ст. 309, 310, 614, 330 ГК РФ.

Ответчик ООО «Компания Авто-Инвест» исковые требования признал частично (л.д. 116-117, т.1 ). Просит отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы и пени за период до 06.12.2006, момента регистрации соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды, полагая, что именно с указного момента и возникли обязательства по оплате арендных платежей.

ООО «Компания Авто-Инвест», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора (л.д. 53-54, т.2 ) в судебное заседание своего представителя на направила, дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика по основаниям ст. 123, 156 АПК РФ.

Ответчик ООО «ЮНИОН ЛЭНД» отзыва не представил, своего представителя в судебное заседание не направил, документов, затребованных определениями суда не представил.

На момент рассмотрения спора суд располагал адресом ответчика: <...> (адрес места нахождения). Направленное ответчику по указанному адресу определение арбитражного суда об отложении судебного разбирательства возвращено отделением связи по мотиву – «отсутствие адреса по указанному адресу» (л.д. 58, т.2)

Ответчик ООО «Система развития» отзыва не представил, своего представителя в судебное заседание не направил, документов, затребованных определениями суда не представил.

На момент рассмотрения спора суд располагал адресом ответчика: . Нижний Тагил, Свердловская область, ул. Верхняя Ч-вых, 56 (адрес места нахождения). Направленное ответчику по указанному адресу определение арбитражного суда об отложении судебного разбирательства возвращено отделением связи по мотиву – «отсутствие адреса по указанному адресу» (л.д. 55-56, т.2)

Таким образом, суд считает, что приняты все возможные меры по надлежащему уведомлению ответчиков о времени и месте судебного заседания и предоставлению им возможности принять участие в рассмотрении дела. Ответчики считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ.

Третье лицо, ООО «Азия-Авто», г. Челябинск, извещено по адресу места нахождения юридического лица (л.д. 57, т.2), дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы г. Челябинска от 15.11.2002 № 1776-п, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска и ООО «Азия-Авто», г.Челябинск заключен договор 15.11.2002 УЗ № 003997-Д-2002 (л.д. 12-17, т.1), согласно которому ООО «Азия-Авто» был предоставлен в аренду участок площадью 16 448 кв.м. с кадастровым № 74:36:04 10 001:0016 для эксплуатации подъездных железнодорожных путей с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора в Советском районе г. Челябинска (п. 1.1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 23.09.2003 (л.д. 26-30, т.1), составленным на основании постановления Главы г. Челябинска от 18.09.2003 № 1437-п в договор внесены изменения, целевое назначение земельного участка дополнено целью - для проектирования и строительства административно торгово-производственного комплекса с автосервисом.

Пунктом 1.4. договора установлено, что договор заключается сроком на двадцать лет.

Согласно п. 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении № 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

В силу п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) 27.05.2004, что копией свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.2003 (л.д. 21, т.1), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 12, т.2).

Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, что отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также указано в договоре.

Сторонами согласовывались расчеты арендной платы на 2005, год (л.д. 31, т.1).

Договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006 (л.д. 43-46, т.1) ООО «Азия-Авто», г.Челябинск переуступило ООО «Компания Авто-Инвест», г. Челябинск право аренды земельного участка с указанным кадастровым номером общей площадью 16 448 кв.м..

Пунктом 5 договора предусмотрено, что ООО «Компания Авто-Инвест» несет обязательства по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды, с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 06.12.2006, о чем имеется отметка на договоре (л.д. 45, т.1). Истец уведомлен о передаче прав и обязанностей по договору 24.11.2006 (л.д. 46, т.1).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договора передачи прав по договору аренды) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Исходя из системного толкования указанных норм, суд приходит к выводу, что права и обязанности по договору аренды подлежат передаче новому арендатору в полном объеме в силу закона (ст. 22 ЗК РФ) и ответственным по обязательствам, вытекающим из договора становится новый арендатор, в том числе и по обязательствам оплачивать арендные платежи, предшествующие передаче прав и обязанностей по договору. Данный выводу корреспондируется с разъяснениями, данными в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Кроме того, суд отмечает, что буквальное толкование п. 5 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006 в соответствии со ст. 431 ГК РФ не позволяет установить, что стороны согласовали переход обязательств по оплате арендных платежей, относящихся исключительно к периоду, следующему после регистрации договора в ЕГРП. Обязательства по оплате арендных платежей, предшествующих заключению договора сторонами не определены и в договоре не указано, на какое именно лицо они возлагаются, в связи с чем суд, исходя из общих норм гражданского законодательства, относящихся к переводу долга и уступке права требования (ст. 382, 391 ГК РФ, с учетом специальной нормы, указанной в ст. 22 ЗК РФ), приходит к выводу, что все права и обязательства по указному договору аренды перешли к новому арендатору.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 03.04.2008 № 03/04 (л.д. 118-120, т.1) ООО «Компания Авто-Инвест», г. Челябинск продало ООО «Система развития» объект недвижимости, незавершенный строительством, площадью 2 172,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 11 728, 93 кв.м., являющимся частью земельного участка площадью 16 448 кв.м. с кадастровым № 74:36:04 10 001:0016.

Также в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 19.06.2008 № 16/06 (л.д. 121-123, т.1) ООО «Компания Авто-Инвест», г. Челябинск продало ООО «ЮНИОН ЛЭНД» объекты недвижимости, незавершенные строительством, площадью 105,8 кв.м. и 28,1 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 4 718,27 кв.м., являющимся частью земельного участка площадью 16 448 кв.м. с кадастровым № 74:36:04 10 001:0016.

Договоры купли-продажи зарегистрированы в ЕГРП, о чем имеется отметка на договорах и что подтверждено выписками из ЕГРП (л.д. 13-15, т.2).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с руководящими разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку ответчиком ООО «Компания Авто-Инвест» проданы объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, переданном по договору аренды, а договоры купли-продажи содержат указание на площади земельных участков, необходимых для эксплуатации проданных объектов и составляющих в совокупности всю площадь арендуемого земельного участка, суд приходит к выводу, что права по договорам аренды перешли в соответствующих частях к ответчикам ООО «ЮНИОН ЛЭНД» и ООО «Система развития» с момента государственной регистрации договоров. Обязательства по договору аренды у ответчика ООО «Компания Авто-Инвест» с данных моментов прекратились.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Согласно п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Расчеты арендных платежей (л.д. 16-21, т.2) произведены истцом исходя из п. 3. ст. 65 АПК, Постановлений главы г. Челябинска от 01.03.2001 № 242-п, решений Челябинской городской думы от 28.10.2003 № 29/2, от 23.11.2004 № 41/1 «Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска». Расчеты истца проверены судом и признаны обоснованными, соответствующим действовавшему законодательству.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком ООО «Компания Авто-Инвест» не представлено в суд доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме за заявленный истцом период, в связи с чем с него подлежит взысканию арендная плата в сумме 2 845 051 руб.

Доводы ответчика о том, что период начисления арендных платежей должен быть установлен с момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей судом отклоняется по основаниям, изложенным выше.

Ответчиком ООО «Система развития» не представлено в суд доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме за заявленный истцом период, в связи с чем с него подлежит взысканию арендная плата в сумме 615 974 руб.

Ответчиком ООО «ЮНИОН ЛЭНД» не представлено в суд доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме за заявленный истцом период, в связи с чем с него подлежит взысканию арендная плата в сумме 206 100 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика ООО «Компания Авто-Инвест» пени по договору за период с 01.04.2005 по 09.07.2008 в размере 1 515 604 руб. Расчет ответчиком не оспорен, проверен судом и признан арифметически верным.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что подлежащий взысканию размер пени явно несоразмерен последствиям допущенных нарушений, основной долг истцом погашен в полном объеме, в соответствии со ст. 333 ГК РФ арбитражный суд считает возможным снизить размер пени до 700 000 руб.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика ООО «Система развития» пени по договору за период с 01.07.2008 по 30.06.2009 в размере 127 418 руб. 60 коп. Расчет ответчиком не оспорен, проверен судом и признан арифметически верным. Размер начисленной пени соответствует степени вины ответчика и допущенному им нарушению обязательств по оплате арендных платежей.

Кроме того, Истцом также заявлено о взыскании с ответчика ООО «ЮНИОН ЛЭНД» пени по договору за период с 01.10.2008 по 30.06.2009 в размере 36 660 руб. Расчет ответчиком не оспорен, проверен судом и признан арифметически верным. Размер начисленной пени соответствует степени вины ответчика и допущенному им нарушению обязательств по оплате арендных платежей.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

При подаче искового заявления государственная пошлина истцом в силу п. 1.1. ч. 1 ст. 333.37 НК РФ не оплачивалась.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично с применением ст. 333 ГК РФ, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков в полном объеме пропорционально удовлетворенных в отношении их требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, ч. 2 ст.176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Компания «Авто-Инвест», г. Челябинск, ОГРН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в доход городского бюджета задолженность по арендной плате в размере 2 845 051 руб. и пени в размере 700 000 руб., а всего 3 545 051 руб.

Взыскать с ООО «Компания «Авто-Инвест», г. Челябинск, ОГРН <***> в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 31 182 руб. 25 коп.

Взыскать с ООО «Система развития», г. Нижний Тагил, Свердловская область, ОГРН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в доход городского бюджета задолженность по арендной плате в размере 615 974 руб. и пени в размере 127 418 руб. 60 коп., а всего 743 392 руб. 60 коп.

Взыскать с ООО «Система развития», г. Нижний Тагил, Свердловская область, ОГРН <***> в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 315 руб. 86 коп.

Взыскать с ООО «ЮНИОН ЛЭНД», г. Москва, ОГРН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в доход городского бюджета задолженность по арендной плате в размере 206 100 руб. и пени в размере 36 660 руб. руб., а всего 242 760 руб.

Взыскать с ООО «ЮНИОН ЛЭНД», г. Москва, ОГРН <***> в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 735 руб. 93 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья В.П. Воронов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitrru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.