Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтрахование – ОМС», уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.08.2018 № 74/001/224/2017-3389 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013, об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области»,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность № 04 от 09.01.2018, паспорт), от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от № 39 от 25.01.2018, паспорт), от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтрахование – ОМС» (далее – ООО «АльфаСтрахование – ОМС», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 06.09.2017 № 74/001/224/2017-3389, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013 без учета оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 18.09.2017 № 74/001/224/2017-3389.

Определением суда от 07.05.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области».

В ходе производства по делу обществом заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому заявитель просит:

- признать недействительным уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.08.2018 № 74/001/224/2017-3389 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013,

- обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение заявления принято.

В судебном заседании подлежат рассмотрению уточненные требования.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление (л.д. 72-76), в котором заявление находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Представители заявителя и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ посредством направления в их адрес копий определений суда заказными письмами с уведомлениям, оформления расписок в судебных заседаниях, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда.

Дело рассматривается по правилам частей 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании заинтересованное лицо просило в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, указанным в отзыве.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 23 августа 2018 года до 12 часов 40 минут 28 августа 2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальных сайтах арбитражных судов Российской Федерации и Арбитражного суда Челябинской области в сети интернет. После объявленного перерыва в судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 28 августа 2018 года до 14 часов 40 минут 29 августа 2018 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальных сайтах арбитражных судов Российской Федерации и Арбитражного суда Челябинской области в сети интернет. После объявленного перерыва дело рассматривается по правилам частей 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

ООО «АльфаСтрахование-ОМС» является правопреемником ООО «АльфаСтрахование-МС», реорганизованного путем присоединения к ООО «АльфаСтрахование-ОМС» с 01.04.2014.

На основании протокола об итогах открытого аукциона от 06.09.2013 Лот № 3, и решения аукционной комиссии, 17.09.2013 между ООО «АльфаСтрахование-ОМС» (арендатор) и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» (арендодатель) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным бюджетным учреждением здравоохранения Роспотребнадзора (далее – договор), согласно которому арендодатель передает арендатору ввозмездное временное пользование недвижимое имущество, общей площадью 12,9 кв.м, (помещение № 19 площадью 12,5 кв.м; помещение № 20 площадью 0,4 кв.м), расположенное по адресу: Россия, <...>, включающее в себя: литера А в соответствии с техническим кадастровым паспортом здания, сооружения, объекта незавершенного строительства серии 74 АД № 197696 от 04.02.2013, выданного областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области составленного по состоянию на 30 июня 2005 года Челябинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», а арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором (пункт 1.1 договора).

Срок настоящего договора с 17 сентября 2013 года до 16 сентября 2018 года (пункт 2.1 договора).

17.09.2013 по акту приема передачи объект недвижимого имущества передан заявителю.

06.09.2017 в управление Росреестра по Челябинской области обратился представитель ООО «АльфаСтрахование - ОМС» с заявлением о государственной регистрации договора № 3-2013 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным бюджетным учреждением здравоохранения Роспотребнадзора от 17.09.2013.

К заявлению были приложены: договор аренды от 17.09.2013 № 3/2013, доверенность, платежное поручение, технический паспорт здания (строения) от 30.06.2005, уведомление участнику аукциона от 06.09.2013, технический паспорт здания (строения), приложение № 2 от 03.02.2006, протокол о результатах аукциона от 06.09.2013, письмо на согласование от 20.01.2013, решение о передаче по договору аренды от 09.07.2013, свидетельство о государственной регистрации права.

При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации договора аренды в отношении объекта: нежилое здание – административное здание, КН/УН 74:02:0201023:104, расположенное по адресу: Россия, <...>, о чем заявитель был уведомлен письмом № 74/001/224/2017-3389 от 18.09.2017, государственная регистрация была приостановлена с 18.09.2017 по 15.12.2017 по следующим причинам.

В нарушение требований пункта 7 части 2 статьи 14, части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не представлен технический план части помещения, которое является предметом договора аренды от 17.09.2013 № 3/2013.

Управление Росреестра по Челябинской области сообщением от 22.05.2018 № 74/001/224/2017-3389 на основании статьи 27 Закона о регистрации отказало ООО «АльфаСтрахование - ОМС» в государственной регистрации договора аренды в отношении объекта: нежилое здание – административное здание, КН/УН 74:02:0201023:104, расположенное по адресу: Россия, <...>, в связи с не устранением замечаний, препятствующих проведению государственной регистрации, заявителем.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Судом установлено, что заявителем при обращении в суд в рамках настоящего дела соблюден процессуальный срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом суд отмечает, что при рассмотрении требования о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права в порядке главы 24 АПК РФ, надлежит оценивать законность оспариваемого акта, исходя из тех документов и сведений, которые были представлены заявителем непосредственно регистратору.

На основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствуется вступившим в силу Федеральным законом № 218-ФЗ, учитывая, что на дату подачи заявления в регистрирующий орган и дату принятия управлением Росреестра по Челябинской области решения нормы данного нормативного правового акта действовали (часть 5 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию договора аренды заявитель с заявлением о регистрации от 06.09.2017 представил, в том числе, подлинный договор аренды от 17.09.2013 № 3-2013; копию технического паспорта здания (строения) от 30.06.2005; подлинное уведомление участнику аукциона от 06.09.2013; копию технического паспорта здания (строения) приложение № 2 от 03.02.2006; подлинный протокол о результатах аукциона от Об.09.2013г.; подлинное письмо на согласование от 20.01.2013; копию решения о передаче по договору аренды от 09.07.2013; копии свидетельств о государственной регистрации права от 05.10.2011 № 620608, серии 74АГ, от 07.02.2013 № 197878, серии 74 АД; от 04.02.2013 № 197696, серии 74АД; от 04.02.2013 № 197697, серии 74АД.

В ходе судебного разбирательства был исследован заключенный сторонами договор аренды № 3-2013 от 17.09.2013, иные документы, представленные на регистрацию, в том числе технический паспорт здания, с целью установления факта того, каким образом в представленном на регистрацию договоре аренды, стороны согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющиеся предметом аренды.

Так, в силу пункта 1.1 договора аренды объектом аренды является недвижимое имущество, общей площадью 12,9 кв.м в здании, расположенном по адресу: Россия, <...>, а именно: помещение № 19 площадью 12,5 кв.м; помещение № 20 площадью 0,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения передаются по акту приема-передачи.

17.09.2013 года по акту приема передачи объект недвижимого имущества передан заявителю.

Нежилое здание по указанному адресу ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» принадлежит на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 4.02.2018 (т. 1 л.д. 127)).

Технический паспорт здания (строения) от 30.06.2005 содержит информацию о составе помещений, передаваемых в аренду – помещение № 19 площадью 12,5 кв.м - кабинет; помещение № 20 площадью 0,4 кв.м – шкаф (т. 1 л.д. 105), а также изображение указанных помещений на плане 2 этажа здания (т. 1 л.д. 111).

Таким образом, договором и приложением к нему сторонами согласована графическая часть и текстуальное описание предмета аренды и указанные документы представлены на регистрацию. Из технического паспорта здания возможно установить указанные помещения и их площадь, сопоставить сведения с условиями договора аренды.

Указанное делает возможным отражение в государственном кадастре недвижимости сведений о переданной в пользование части недвижимой вещи – двух помещений общей площадью 12,9 кв.м.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части, так как право собственности заявителя на все здание ранее зарегистрировано в реестре, а само здание ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Доводы регистрирующего органа о том, что основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации должен быть технический план на эту часть здания, отклоняются судом, поскольку в данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона является сам договор аренды.

В статье 44 Федерального закона № 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Согласно части 5 названной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

То есть в силу прямого указания Федерального закона № 218-ФЗ, постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления.

Основываясь на положениях части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ, а также правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, суд считает необходимым отметить, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена судами в рамках дела № А76-8400/2018.

Представленные на регистрацию с договором документы, а именно технический паспорт, позволяли идентифицировать передаваемые по договору аренды помещения, следовательно, регистрирующий орган мог осуществить кадастровый учет и без составления отдельного технического плана на помещения, передаваемые в аренду.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2013 № 3-2013 нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, имеется, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Поскольку определение способа восстановления права является прерогативой суда, суд считает, что надлежащим восстановлением нарушенных прав заявителя будет возложение обязанности на управление Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества № 3-2013 от 17.09.2013.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с удовлетворением заявленных требований относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об отказе в государственной регистрации договора аренды № 3-2013 от 17.09.2013, выраженное в уведомлении от 22.05.2018 № 74/001/224/2017-3389.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества № 3-2013 от 17.09.2013.

Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтрахование – ОМС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва) 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Командирова