Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галимовой А.Ф., рассмотрев в судебном заседании дело искуобщества с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Челябинск к обществу с ограниченной ответственностью «Энергосбережение-1», г. Челябинск, третьи лица: 1) ОАО «Электропривод», г. Москва, 2) УФРС по Челябинской области, о расторжении договора аренды, выселении арендатора, взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании: от истца – Товмасяна С.В., по доверенности от 22.06.2009, личность удостоверена паспортом; от ответчика - Игошина Б.В., директора, действующего на основании решения учредителя № 5 от 05.05.2009, личность удостоверена паспортом; Сысалина Ю.Н., по доверенности № 4 от 05.08.2009, личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г. Челябинск (далее- истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энергосбережение-1», г. Челябинск (далее- ответчик) о расторжении договора аренды № 20 от 14.06.2002, выселении ответчика из нежилого здания: общей площадью 2 861,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 12 и передаче в освобожденном виде нежилого здания истцу; взыскании 2 000 000 руб. 00 коп. - задолженности по арендной плате за период 3-й,4-й квартал 2008, 1-й, 2-й квартал 2009 года, 100 782 руб. 72 коп. - процентов по ст. 395 ГК РФ, взыскании процентов по день фактической оплаты (т.1 л.д.5-7).

Нормативно требования обоснованы ст. ст. 395, 450, 452, 614, 619 ГК РФ.

Определением от 26.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ОАО «Электропровод», г. Москва и Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, г. Челябинск (т.1 л.д.1-2).

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122 и 123 АПК РФ (т.2 л.д.123-141).

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 28.08.2009 истец требования поддержал в полном объеме, указав, что ответчиком не была уплачена арендная плата в установленные договором сроки, в связи с чем, в соответствии с п. 2.3 и п. 4.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды и выселении арендодателя.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве (т. 2 л.д.107-109), указав, что истец не является стороной заключенного договора аренды, переход права собственности не является основанием для расторжения договора аренды, за период, указанный истцом, ответчиком вносилась арендная плата ОАО «Электропривод», стороны в договоре аренды до настоящего времени не изменены, дополнительное соглашение к договору аренды не подписано.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между 3-им лицом (ОАО «Электропривод») и ответчиком (ООО «Энергосбережение-1») был заключен договор аренды нежилого помещения от 14.06.2002 № 20, в соответствии с которым 3-е лицо (арендодатель) передает, а ответчик (арендатор) принимает в аренду (временное владение и пользование) принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании Свидетельства о праве собственности серии 74-АГ, № 007527 от 22.03.2002 (т.2 л.д. 63) нежилое здание, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 12, общей площадью 2 861,1 кв. м., в том числе полезной площадью 1 870,4 кв.м. (т.1 л.д.20-22).

В п. 4.1 договора установлен срок аренды - с 01.07.2002 по 10.07.2007. Договор зарегистрирован в Южноуральской регистрационной палате 30.08.2002 (т.1 л.д.23).

По акту сдачи- приемки от 26.06.2002 в аренду здание было передано арендодателем (ОАО «Электропривод») ответчику (т.1 л.д. 24).

Размер арендной платы в соответствии с п.3.1. договора составил 300 000 руб. за квартал, в том числе НДС -50 000 руб. Дополнительным соглашением № 1 от 15.09.2004 к договору срок действия договора продлен до 30.12.2012 г., размер арендной платы с 4 квартала 2004 года составил 500 000 руб. за один квартал, в том числе 76 271 руб. 19 коп. НДС (т.1 л.д.25). Срок внесения арендной платы в соответствии с п.3.2 договора – за 5 дней до начала очередного квартала.

На основании протокола N 25 от 26.11.2007 (т.1 л.д.136) 3-е лицо - ОАО «Электропривод», являющееся учредителем истца, в счет оплаты уставного капитала истца передало по акту приемки- передачи имущества от 29.12.2007 (т.1 л.д. 132) истцу здание, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 12, общей площадью 2 861,1 кв. м., обремененное договором аренды № 20 от 14.06.2002 с ответчиком.

Право собственности истца на вышеуказанное здание было зарегистрировано, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АА № 492916 от 30.01.2008, запись регистрации № 74-74-01/004/2008-57 (т.1 л.д. 38).

Истцом было направлено в адрес ответчика уведомление о переходе права собственности № 09/2008 от 27.05.2008 (т.1 л.д.30,33) с приложением копии Свидетельства о регистрации права собственности. Письмо было получено ответчиком, в письме от 02.06.2008 № 31, ответчик обратился к третьему лицу с вопросом о разъяснении, кому следует вносить арендную плату (т.1 л.д.31). Письмом № 17/2008 от 14.08.2008 истец повторно сообщил ответчику о смене собственника здания, просил погасить задолженность по договорам аренды, а также предложил заключить дополнительное соглашение № 2 о внесении изменений в субъектный состав договора аренды (т.1 л.д.27,32, 28).

Письмом от 01.10.2008 № 18/2008 и 20/2008, истец направил ответчику уведомление о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы (т.1 л.д.13,17), кроме того, в письме было предложено исполнить договорные обязательства в течении 14 календарных дней с момента получения уведомления, в случае неоплаты образовавшейся задолженности, истцом было предложено в соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ досрочно расторгнуть договор аренды № 20 от 14.06.2002. О направлении и получении уведомлений свидетельствуют квитанции и сообщения курьерской службы (т.1 л.д.14,18,19), что не оспорено ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что ответчик с момента приобретения права собственности истца на здание за период 3-й,4-й квартал 2008, 1-й, 2-й квартал 2009 года арендную плату новому собственнику за пользование помещением не вносил, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составляет 2 000 000 руб. 00 коп. При этом истец указывает, что арендная плата не вносилась арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В подтверждение отсутствия внесения от ответчика сумм арендной платы было представлено письмо КБ «Агропромкредит» № 30-10/1923 от 06.08.2009 (т.3 л.д.4), выписка с лицевого счета (т.3 л.д.5-7). Доказательства внесения ответчиком истцу арендной платы за указанный период в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено, напротив ответчиком указано на внесение арендной платы прежнему собственнику- ОАО «Электропривод».

Ответчик иск не признал, ссылаясь в том числе на то, что не был уведомлен о смене собственника здания, в связи с чем, арендная плата вносилась предыдущему собственнику помещения - ОАО «Электропривод». Также указал, что не имел возможности перечислять арендную плату новому собственнику здания в связи с отсутствием реквизитов истца.

Согласно ст. 617 ГК РФ, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды остается в силе.

Ссылка ответчика на предъявление истцом требований о расторжении договора аренды истцом, в связи со сменой собственника не принимается судом, поскольку данное основание для расторжения заявлено истцом не было.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом.

Ответчик после перехода права собственности на сдаваемое в аренду по договору № 20 от 14.06.2002 здание продолжал пользоваться занимаемым помещением, при этом, арендную плату, предусмотренную договором аренды, истцу - новому собственнику помещения не перечислял.

С момента перехода права собственности на сдаваемое в аренду имущество к новому собственнику - истцу у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату новому собственнику помещения.

Как следует из материалов дела, ответчик осуществил оплату арендной платы за период 3-й,4-й квартал 2008, 1-й, 2-й квартал 2009 года за аренду здания, перечислив ее прежнему собственнику здания (3-му лицу) по платежным поручениям: N 92 от 24.06.08, N 156 от 25.09.09, N 220 от 24.12.08, № 55 от 25.03.2009 в общей сумме 2 000 000руб. (т.2 л.д. 112-115).

Поскольку истец приобрел права арендодателя с 30.01.2008 на сдаваемое в аренду по договору № 20 от 14.06.2002 здание, при этом ответчик арендную плату за период 3-й,4-й квартал 2008, 1-й, 2-й квартал 2009 года истцу не перечислял, следовательно, у ответчика возникла задолженность по арендной плате перед истцом за указанный период, в сумме 2 000 000 руб. 00 коп.

Доводы ответчика об уплате ответчиком арендных платежей предыдущему собственнику, не является основанием для признания факта надлежащего исполнения по договору, доводы ответчика в этой части основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, что не лишает ответчика права на предъявление требований к третьему лицу, в соответствии со сложившимися между ними правоотношениями.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Учитывая, что задолженность ответчика по арендной плате перед истцом и на день рассмотрения спора ответчиком не погашена, суд считает требование истца о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате в размере 2 000 000 руб. 00 коп. соответствующим закону и подлежащим удовлетворению.

При этом доводы ответчика об отсутствии у последнего реквизитов для перечисления арендной платы, несостоятельны, поскольку вышеуказанными письмами истец предлагал ответчику, в том числе заключить дополнительное соглашение № 2 к договору, в котором содержались банковские реквизиты нового собственника. Также ответчику уведомлением о переходе права собственности на объект аренды № 09/2008 от 27.05.2008, полученным ответчиком, было предложено согласовать дату и время встречи для проведения переговоров, доказательства обращения к истцу, либо отказ истца от сообщения реквизитов, суду в порядке ст. 65 АПК РФ представлено не было.

Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Расчет процентов ответчиком не оспорен.

Суд считает, что требования о взыскании процентов за период с 26.06.2008 по 30.04.2009 подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 № 13/14, при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день предъявления искового заявления в суд, т.е. правомерно применение ставки 12,5% (Указание ЦБ РФ № 2222-У от 23.04.2009), с учетом периода неисполнения обязательства и действовавшей в период просрочки ставки банковского процента.

В исковом заявлении истцом приведен расчет процентов (т.1 л.д.6), при этом истцом ошибочно определено количество дней просрочки.

Расчет суда выглядит следующим образом:

за 3 квартал 2008 года-423728,81*12,5%/360*305=44874,06

за 4 квартал 2008 года - 423728,81*12,5%/360*215=31632,53

за 1 квартал 2009 года - 423728,81*12,5%/360*126=18538,13

за 2 квартал 2009 года - 423728,81*12,5%/360*36=5 296,61. Всего:100 341,33 руб.

Ст. 333 ГК РФ определяет, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, учитывая сумму основного долга, соотношение размера основного долга и размера процентов за пользование чужими денежными средствами, а также период просрочки исполнения договорного обязательства, таким образом, оснований для снижения процентов по ст. 395 ГК РФ применительно к ст. 333 ГК РФ суд не усматривает. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2008 по 30.04.2009 в сумме 100 341 руб. 53 коп.

Доказательства оплаты процентов в соответствии со ст. 65 АПК РФ ответчик суду не представил.

Требования о взыскании процентов в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ по день фактического погашения суммы основного долга являются правомерными и подлежат удовлетворению, начисление по ставке 12,5 % подлежит на сумму основного долга без НДС, а именно с суммы 1 694 915 руб. 25 коп. начиная с 01 мая 2009 года и по день фактической оплаты суммы основного долга.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды № 20 от 14.06.2002 и выселении ответчика из здания, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 12, общей площадью 2 861,1 кв. м. Истец основывает данные требования на том, что ответчик не вносил более двух раз подряд арендную плату по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с п. 2.3 и 4.5 договора аренды, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение двух периодов подряд.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом ст. 619 ГК РФ определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом от 01.10.2008 № 18/2008 и 20/2008, истец направил ответчику уведомление о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы (т.1 л.д.13,17), кроме того, в письмах было предложено исполнить договорные обязательства в течении 14 календарных дней с момента получения уведомления, в случае неоплаты образовавшейся задолженности, истцом было предложено в соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ досрочно расторгнуть договор аренды № 20 от 14.06.2002. О направлении и получении уведомлений свидетельствуют квитанции и сообщения курьерской службы (т.1 л.д.14,18,19), что не оспорено ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ.

Учитывая, что ответчик (арендатор) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, а также то, что истцом соблюдены требования к процедуре расторжения договора аренды, требование о расторжении договора аренды № 20 от 14.06.2002 заявлено истцом правомерно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Учитывая, что договор аренды нежилого здания № 20 от 14.06.2002, на основании которого ответчик занимал спорное нежилое помещение, расторгается в судебном порядке, а помещение арендатором не освобождено, суд считает требование истца о выселении ответчика из здания, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 12, общей площадью 2 861,1 кв. м., является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При цене иска 2 100 782 руб. 72 коп. (имущественные требования) государственная пошлина в соответствии с п.1 ст. 333.21 НК РФ составляет 22 003 руб. 91 коп., по неимущественным требованиям составляет 4 000 руб., а всего: 26 003 руб. 91 коп.

Истец при подаче иска платежными поручениями № 3 от 28.04.2009 и № 5 от 14.05.2009 уплатил государственную пошлину в сумме 26 003 руб. 91 коп.(л.д.10-11).

Судебные расходы истца, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на ответчика по правилам, предусмотренным ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 25 998 руб. 29 коп. ((2 100 341,33*22 003, 91/2100782,72) + 4000).

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 20 от 14 июня 2002 года, заключенный между ООО «Вертикаль», г. Челябинск и ООО «Энергосбережение-1», г. Челябинск в отношении нежилого здания общей площадью 2861,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 12.

Выселить ООО «Энергосбережение-1» из нежилого здания, строение литер А, общей площадью 2861,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 12, кадастровый номер: 74:36:05 15 01:10:029958:1000/А, и в освобожденном виде передать данное нежилое здание ООО «Вертикаль».

Взыскать с ответчика- ООО «Энергосбережение-1», г. Челябинск в пользу истца- ООО «Вертикаль», г. Москва 2 100 309 руб. 56 коп., в том числе основной долг в размере 2 000 000 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 100 309 руб. 56 коп. за период с 26.06.2008 по 30.04.2009, и по день фактической уплаты суммы основного долга исходя из учетной ставки банковского процента 12,5 % годовых, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 998 руб. 29 коп.

В остальной части в удовлетворении требования отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через арбитражный суд Челябинской области.

Судья С.М. Шумакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет- сайтах Восемнадцатого арбитражного суда http://18 aas.arbitr. ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http:// fasuo.arbitr. ru