Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений ЧР (ОГРН 1032001201946 / ИНН 2014024069, адрес: 364020, г.Грозный, Старопромысловское шоссе, д. 9 а)

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (ОГРН 1022002548655 / ИНН 2014000854, адрес: 364001, г.Грозный, ул. Хеди Кишиевой д. 113),

с привлечением к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - Управления Росреестра по ЧР (адрес: 364000, г.Грозный, ул.Моздокская, д.35),

о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – Алиев А.Р. по доверенности,

от ответчика – Алабаев В.А. (руководитель),

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды №2694 от 30.08.2016 в размере 34 516 рублей 52 копеек основного долга за период с 02 ноября 2016 года по 15.07.2019, неустойки за несвоевременную оплату задолженности в размере 35 106 рублей 53 копеек за период с 17.01.2017 по 07.10.2019; расторжении договора аренды №2694 земельного участка с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, расположенного по адресу Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113, заключенный 30.08.2016 между сторонами; аннулировании произведенной в УФРС по Чр регистрации договора аренды от 30.08.2016 №2964 за №20-20/001-20/001/257/2016-3769 от 06.09.2016; обязании возвратить общество по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, находящийся по адресу: Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, представитель ответчика возражал против их удовлетворения.

В силу п. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что 30.08.2016 между истцом МИЗО ЧР (арендодатель) и ответчиком обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2964, во исполнение условий которого истец передал ответчику по передаточному акту от 30.08.2016, в аренду земельный участок с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, находящийся по адресу: Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113 (л.д. 8-10).

Срок аренды участка установлен с 30.08.2016 по 30.08.2065 (пункт 2.1 договора), сроком аренды на 49 лет.

Согласно п. 3.1. указанного договора аренды размер годовой арендной платы составляет 13 381 рубль.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позже 15 числа следующего месяца за кварталом в размере 3 345 рублей.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящим договорам арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора. (п.5.2 договора).

Согласно расчету истца за период с 02.11.2016 по 15.07.2019 сумма долга составила 34 516 рублей 52 копейки, неустойка за период с 17.01.2017 по 07.10.2019 составила 35 106 рублей 53 копейки.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 27.08.2019, в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.

Однако данная претензия ответчиком была оставлены без удовлетворения. Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом признается договор заключенный и установлен факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, что подтверждается материалами дела. Как следует из материалов дела, спорный участок передан ответчику по акту.

Ответчиком производились платежи по договору, однако со слов ответчика им приостановились платежи из-за наличия возведения на спорном участке объекта недвижимости иными лицами, и наличия наложения земельных участков с иными лицами.

Согласно ответу Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР от 18.03.2020 в Едином государственном реестре недвижимости информация о расположении на земельном участке с кадастровым номером 20:17:0220017:292 объектов недвижимости отсутствует, пересечение границ с указанным участком иных смежных участков отсутствует.

Ответчик с ходатайством о назначении по делу экспертиз с целью подтверждения своих доводов в суд не обращался, иных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, находящийся по адресу: Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113, либо осуществления препятствий в его использовании в спорный период не представил. Также не представил доказательств обращения в компетентные органы по факту занятия спорного участка не обществом.

При таких обстоятельствах суд признает требование о взыскании основной задолженности по договору аренды №2694 от 30.08.2016 в размере 34 516 рублей 52 копеек за период с 02 ноября 2016 года по 15.07.2019 подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание факт нарушения ответчиком установленного договора сроков внесения арендной платы, суд считает обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании начисленной на сумму задолженности неустойки 35 106 рублей 53 копеек за период с 17.01.2017 по 07.10.2019, согласно представленному истцом расчету, поскольку право взыскание неустойки в меньшем размере от возможного предоставлено истцу.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды №2694 земельного участка с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, расположенного по адресу Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113, заключенный 30.08.2016 и об аннулировании записи о регистрации договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Более того, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В этой связи требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению в суд по истечении срока на добровольное устранение обстоятельств, влекущих расторжение договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил материалы дела претензию, направленную ответчику 27.08.2019 и полученную последним 03.09.2019, согласно штампу почтовой службы.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 3 ст. 619 ГК РФ. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу N А46-6272/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А67-1011/2012).

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес общества направлена претензию о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком. Арендатор также уведомлен о том, что в случае неуплаты образовавшейся задолженности (долга по арендной плате и неустойки) арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды (л. д. 11).

Согласно общему правилу, установленному ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По спорному договору аренды ответчиком не производилось внесение арендной платы, просрочка внесения арендных платежей составляет более 31 месяца.

Учитывая изложенное, исковое заявление МИЗО ЧР в части требования о расторжении договора аренды №2694 земельного участка с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, расположенного по адресу Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113, заключенный 30.08.2016 между Министерством имущественных земельных отношений Чеченской Республики (ОГРН 1032001201946 / ИНН 2014024069) и обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (ОГРН 1022002548655 / ИНН 2014000854) подлежит удовлетворению (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу А32-9748/2019).

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления).

Такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования суд отказывает истцу.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 333.21 размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 100 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 2 000 руб., а при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 руб. Учитывая то обстоятельство, что исковые требования истца удовлетворены в полном объеме и он освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела в 8 арбитражном суде в размере 8785 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 173, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (ОГРН 1022002548655 / ИНН 2014000854, адрес: 364001, г.Грозный, ул. Хеди Кишиевой д. 113) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений ЧР (ОГРН 1032001201946 / ИНН 2014024069, адрес: 364020, г.Грозный, Старопромысловское шоссе, д. 9 а) задолженность по договору аренды №2694 от 30.08.2016 в размере 34 516 рублей 52 копеек основного долга за период с 02 ноября 2016 года по 15.07.2019, неустойку за несвоевременную оплату задолженности в размере 35 106 рублей 53 копеек за период с 17.01.2017 по 07.10.2019.

Расторгнуть договор аренды №2694 земельного участка с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, расположенного по адресу Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113, заключенный 30.08.2016 между Министерством имущественных земельных отношений Чеченской Республики (ОГРН 1032001201946 / ИНН 2014024069) и обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (ОГРН 1022002548655 / ИНН 2014000854)

Обязать общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Образец» (ОГРН 1022002548655 / ИНН 2014000854, адрес: 364001, г.Грозный, ул. Хеди Кишиевой д. 113) возвратить Министерству имущественных земельных отношений Чеченской Республики (ОГРН 1032001201946 / ИНН 2014024069) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 20:17:0220017:292 площадью 286 кв.м, находящийся по адресу: Чеченская Республика г.Грозный, Ленинский район, ул. Маяковского, 113.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу, если решение суда являлось предметом апелляционного обжалования, либо в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на обжалование было отказано.

Судья Мишин А.А.