Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Забайкальская управляющая компания» (далее – компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» (далее – общество, ответчик) об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое подвальное помещение, общей площадью - 72, 4 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: п. ст. Даурия, ДОС 600.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация сельского поселения «Даурское» Муниципального района «Забайкальский район» Забайкальского края (далее – администрация).

В ходе рассмотрения дела истец указал, что при предъявлении иска им допущена опечатка в отношении площади помещения, подлежащего истребованию; действительная площадь помещения, незаконного занимаемого ответчиком, составляет 74, 2 кв.м.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали, указав на то, что указанное помещение находится во владении общества на законном основании; на обустройство и формирование обособленного помещения им были потрачены значительные денежные средства, поэтому возврат имущества возможен только после выплаты стоимости произведенных работ; решение о прекращение его полномочий как управляющей организации является ничтожным.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило; представило отзыв, в котором просило удовлетворить заявленные по настоящему делу требования, указывая на то, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Рассмотрев заявленное требование, дав оценку имеющимся в деле доказательствам с учетом доводов, изложенных в исковом заявлении, пояснениях и отзыве на заявление, арбитражный суд установил следующее.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 22.10.2014 № 14. В соответствии с условиями договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: п/ст. Даурия в подвальном помещении, ДОС 600, общей площадью 74, 2 кв. метра для использования в целях размещения аппарата управления.

В соответствии с пунктом 1.3 договора помещения передаются в аренду на срок 11 месяцев – с 22.10.2014 по 21.10.2015.

По акту приема-передачи от 22.10.2014 указанное помещение передано обществу во временное владение и пользование.

Уведомлением от 22.09.2017 № 357 администрация в порядке, предусмотренном положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявила об отказе от исполнения договора аренды, возобновленного после 21.10.2015 на неопределенный срок. В этом же уведомлении администрация сообщила ответчику о необходимости освобождения данного помещения в срок до 22.10.2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Требование об освобождении помещения общество не исполнило.

Решением собственников помещений (протокол от 04.05.2017) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: п/ст. Даурия, ДОС 600, прекращены полномочия общества, как управляющей организации в отношении данного дома. Этим же решением в качестве управляющей организации избрана компания, которой переданы функции по управлению домом и содержанию мест общего пользования.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: п. ст. Даурия, ДОС 600, внесен в лицензию компании.

В рамках настоящего дела, компания обратилась в суд с требованием об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое подвальное помещение, общей площадью -
74, 2 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: п. ст. Даурия, ДОС 600. Требования по настоящему делу мотивированы тем, что спорное помещение является подвалом, относящимся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Право на предъявление заявленного требования основано на протоколе
от 25.10.2018 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
п/ст. Даурия, ДОС 600, в соответствии с которым компания была наделена полномочиями на обращение в суд с требованием о защите права общей долевой собственности и представлению интересов этих лиц по настоящему спору

Суд, рассмотрев заявленные требования, дав оценку доводам, изложенным в исковом заявлении, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления иска.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса).

Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса и 36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

Соответствующая позиция, в частности, сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 по делу № А73-10959/2013

Вместе с тем, в соответствии с правой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 02.03.2010 № 13391/09 и от 22.01.2013 № 11401/12 правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Однако из материалов дела следует, что спорное подвальное помещение не было сформировано в установленном порядке в качестве самостоятельного объекта гражданских прав в составе иных помещений многоквартирного дома. Сведения об этом помещении, как об обособленном объекте, отсутствуют в представленном в материалы дела техническом паспорте многоквартирного жилого дома. На кадастровый учет это помещение также не было поставлено, информации о нем в Едином государственном реестре недвижимости также не имеется.

При рассмотрении настоящего спора руководитель общества – ФИО2 пояснил, что по договору аренды от 22.10.2014 № 14 администрация по существу передала во владения и пользование ответчика часть подвального помещения многоквартирного дома с имеющимися в нем техническими коммуникациями. Обустройство данного помещения (включая ремонт, вывоз земли и мусора, увеличение высоты помещения), а также приспособление его для использования в качестве офисного помещения, производилось обществом за свой счет после получения его во временное владение.

Согласно пояснениям ответчика указанный договор аренды от 22.10.2014 № 14 заключен с администрацией в связи с тем, что большая часть квартир в данном доме находилась в муниципальной собственности. Данное помещение необходимо было ему для осуществления функций управляющей организации.

Кроме того, стороны подтвердили, что в помещении имеются технические коммуникации, относящиеся к общему имуществу, доступ, к которым возможен лишь при условии прохода в данное помещение. Указанное обстоятельство также следует из представленных в материалы дела актов осмотра.

Между тем, из материалов дела следует, что первая квартира в многоквартирном доме, расположенном по адресу: п. ст. Даурия, ДОС 600, была приватизирована 15.10.2009 (квартира № 26). Поскольку спорное помещение не сформировано в качестве объекта гражданских прав на дату приватизации первой квартиры в жилом доме, а по существу является частью подвала, самостоятельного переоборудованного ответчиком для осуществления функций управляющей организации, суд приходит к выводу о наличии у данного помещения признаков общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Иск об истребовании может быть предъявлен управляющей организацией, действующим в интересах собственников, то есть в защиту их нарушенных прав, закрепленных в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если такое право было предоставлено ему решением общего собрания собственников помещении многоквартирного дома.

Право на обращение истца в суд в защиту общей долевой собственности предоставлено решением собственников помещений, что подтверждается протоколом общего собрания от 25.10.2018. Администрация в своих пояснениях по делу также поддерживала требование истца по делу, признавая за спорным помещением режим общей долевой собственности. Обращение в суд с настоящим иском инициировано самой администрацией, сообщавший компании о наличии жалоб жильцов на незаконное использование ответчиком части подвального помещения (т.2, л.д. 37).

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку оснований для владения спорным имуществом у ответчика не имеется, как в связи с прекращением договорных отношений с администрацией, так и с нахождением спорного помещения в общей долевой собственности, иск по настоящему делу подлежит удовлетворению в полном объеме.

Не могут быть признаны обоснованными возражения ответчика, указывающего на ничтожность решения собственников помещений многоквартирного дома о выборе компании управляющей организацией (протокол от 04.05.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу статьи 181.5 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из материалов дела следует, что решение, оформленное протоколом от 04.05.2017, принято по вопросам, включенным в повестку дня, что подтверждается подписным листом, удостоверяющим вручение собственникам помещений извещений о проведении собрания. Согласно представленным протоколам собрания и протоколам заседания счетной комиссии решение по вопросам прекращения договора с обществом и выбора компании в качестве новой управляющей организации принято большинством голосов в 96, 83 %. Волеизъявление собственников по указанным вопросам фактически подтверждено собственниками помещений впоследствии при наделении компании правом на обращение в суд с требованием в защиту права общей долевой собственности.

Несогласие ответчика с отдельными формулировками, указанными в протоколе, само по себе не свидетельствует о неверно сформированном волеизъявлении собственников помещений в части прекращения с ним договорных отношений. Действующее законодательство не ограничивает собственников в праве по своему усмотрению отказаться от услуг управляющей организации, поэтому доводы ответчика об отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств не имеют правого значения.

Ссылки ответчика на иные нарушения не относятся к обстоятельствам, которые в силу приведенных положений гражданского законодательства указывают на ничтожность принятого решения. Доказательств признания недействительным данного решения в судебном порядке по иным основаниям ответчик не представил.

Кроме того, ответчик, ранее обладавший статусом управляющей организации, не является участником сообщества, которым принято указанное решение, поэтому не вправе ставить вопрос о проверке его законности в связи с допущенными процедурными нарушениями. Суд приходит к выводу о том, что ссылки ответчика, не являющегося управляющей организацией и неосновательно занимающего спорное помещение, на недействительность решения собственников помещения являются злоупотреблением процессуальными правами.

Так как имущество продолжает находиться у ответчика, который уклоняется от его возврата, обязанность освободить помещение подлежит исполнению в принудительном порядке. Требование о возврате имущества при изложенных обстоятельствах является требованием о присуждении (статья 171 АПК РФ), а не обязании, поэтому помещение, принимая во внимание особенности такого принудительного исполнения применительно к восстановлению владения, подлежит непосредственному истребованию у ответчика по иску компании, действующей в защиту общей собственности.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцу была предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины.

По итогам разрешения спора государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Мастер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская управляющая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), действующего в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, нежилое подвальное помещение общей площадью 74, 2 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, п/ст. Даурия, ДОС 600.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мастер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья С.Д. Дамбаров