Гражданский кодекс часть 1

- о взыскании 279 236 руб. 16 коп. - основного долга по договору аренды № Д1368 от 19.08.2015, 23 443 руб. 87 коп. – пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017,

- о расторжении договора аренды № Д/368 от 19.08.2015 и об обязании возвратить нежилое помещение здание общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой"

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита"

- о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 № Д/368,

- о взыскании 637 801,75 руб. - платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. уплаченной арендной платы с 19.08.215 по 31.10.2015,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): ФИО1 - представителя по доверенности от 01.11.2016;

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): ФИО2 - представителя по доверенности от 02.03.2017, ФИО3 - представителя по доверенности от 02.03.2017.

В судебном заседании суд установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (далее – истец по первоначальному иску, Комитет) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (далее – ответчик по первоначальному иску, Общество) с требованиями:

- о взыскании 279 236 руб. 16 коп. - основного долга по договору аренды № Д/368 от 19.08.2015 за период с 01.05.2016 по 30.11.2016, 23 443 руб. 87 коп. – пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017;

- о расторжении договора аренды № Д/368 от 19.08.2015 и об обязании Общества возвратить нежилое здание общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Исковое заявление согласно реестру электронного распределения дел поступило на рассмотрение судье Архипенко Т.В., и было принято судьей Гончарук Е.В. в порядке взаимозаменяемости судей на основании распоряжения исполняющего обязанности председателя Арбитражного суда Забайкальского края от 01.11.2016 (часть 5 статьи 18 АПК РФ).

24 марта 2017 года от Общества поступило встречное исковое заявление к Комитету, принятое судом к производству определением от 28.03.2017, уточенное истцом в порядке статьи 49 АПК РФ 13.04.2017 (т.1 л.д. 139), с требованиями:

- о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 № Д/368;

- о взыскании 637 801,75 руб. платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. арендной платы за период с 19.08.215 по 31.10.2015.

Истцы по первоначальному и встречному искам требования поддержали.

Ответчики требования не признали по доводам, изложенным в отзывах.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В собственности городского округа «Город Чита» находится нежилое помещение, склад, площадью 218,7 кв.м. по адресу: Забайкальский край, г. Чита, шс. Объездное, 29, строение 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2014.

По результатам проведенного открытого аукциона на право аренды между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был подписан договор № Д/368 от 19.08.2015 аренды нежилого здания площадью 218,7 кв.м. по адресу <...>, для использования под хранение продукции (т.1 л.д. 15-17).

Срок действия договора был определен в пункте 1.3 договора с 19.08.2015 по 18.08.2020.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 10 числа следующего месяца.

В пункте 3.2 договора оговорено, что размер ежемесячной арендной платы может быть изменен в связи с изменением базового размера арендной платы за 1 кв.м. а также базовых коэффициентов в силу решения Думы городского округа. При этом изменений в договор не требуется.

Размер ежемесячной арендной платы установлен в пункте 1.2 договора. Арендуемое помещение передано по акту приема-передачи от 19.08.2015 (т.1 л.д. 18).

В соответствии с пунктом 5.4.2 по требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению суда, если Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 15.09.2015.

Свои обязательства по оплате арендных платежей Общество надлежащим образом не исполняет.

Комитетом в адрес Общества 25.12.2016 направлено предписание № 59-пр с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени, предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды (т.1 л.д. 11-14).

Общество предписание не исполнило, соглашение о расторжении договора аренды не подписало.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства Общество обратилось в суд со встречными исковыми требованиями, указывая на следующие обстоятельства.

2 июля 2015 года Комитетом на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https:/torgi.gov.ru) было размещено объявление о проведении аукциона № 020715/0524765/01 на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, в том числе, объектов недвижимости, расположенного по адресу г. Чита, Центральный административный район, шоссе Объездное, 29, строение 9 (лот № 4).

По итогам проведенного 07.08.2015 аукциона Общество было признано победителем по лоту № 4, как предложившее наиболее высокую цену на право заключения договора аренды в размере 637 801,75 руб.

Указанные денежные средства внесены общество в полном размере платежными поручениями № 240 от 11.08.2015 и № 223 от 28.07.2015 (т.1 л.д. 84-85).

По результатам аукциона 19.08.2015 между сторонами подписан спорный договор аренды.

Общество считает, что указанный договор является ничтожным в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как торги проведены с нарушением действующего законодательства.

Так, по мнению истца по встречному иску, Комитетом необоснованно, в нарушение части 5 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, установлена плата за право заключения договора аренды с одновременным установлением в договоре ежемесячных арендных платежей.

Помимо этого, Общество указывает, что в пункте 6.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение месяца после подписания договора заключить договор аренды земельного участка, на котором находится арендованное имущество.

Истец по встречному иску утверждает, что использовать арендуемое помещение до момента заключения договора аренды земельного участка невозможно.

С целью заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030312:99 Общество 19.10.2015 обратилось в Комитет с соответствующим заявлением (т.1 л.д. 86).

Письмом от 20.11.2015 № 6992 Комитет указал о невозможности предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 75:32:030312:99 в связи с тем, что его разрешенное использование (для нужд обороны) не соответствует целям использования, указанным в заявлении. Сообщено, что земельный участок отнесен к зоне садоводств и дачных земельных участков (зона Ж-4). Указано, что Комитетом прорабатывается вопрос о формировании земельного участка для обслуживания склада, внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Чита» и изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Общество 22.04.2016 направило в адрес Комитета претензию (т.1 л.д. 88) с требованием изменить разрешенный вид использования земельного участка с последующим предоставлением его в аренду, в случае невозможности – расторгнуть договор аренды и возвратить Обществу денежные средства в сумме 734 311,94 руб., уплаченные за участие в аукционе, и 96 510,19 руб., уплаченные в качестве арендной платы.

Письмом от 07.06.2016 (т.1 л.д. 91) Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» сообщил Обществу, что предоставление земельного участка в аренду будет возможно после проведения аукциона на проведения кадастровых работ, внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Чита», изменения вида разрешенного использования участка.

Территориальным управлением Росимущества в Забайкальском крае в ответе от 19.12.2016 (т.1 л.д. 96-97) указано, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:030312:1, переданным в собственность городского округа «Город Чита» на основании приказа Министерства обороны Российской Федерации от 19.11.2013 № 1047, с нарушением действующего законодательства.

С учетом указанных выше обстоятельств, истец по встречному иску считает, что спорный договор аренды противоречит нормам статей 7, 27, 42, 85, 93 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 129 ГК РФ, так как арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте. Возможность передачи в аренду земельного участка из категории земель обороны без перевода этого участка по решению Правительства Российской Федерации в другую категорию и без изменения вида его разрешенного использования законодательством не предусмотрено. Земельный участок должен быть использован в соответствии с его целевым назначением (статья 42, часть 7 статьи 2 ЗК РФ)

Таким образом, по мнению Общества, действия Комитета по передаче в аренду здания нарушает установленный статьей 27 ЗК РФ запрет на отчуждение из государственной собственности земельных участков, предоставленных для нужд обороны.

Использование земельного участка не по целевому назначению может повлечь наложение административного штрафа.

Ответчик по встречному иску в отзыве указывает, что отсутствие договора аренды земельного участка не является препятствием для использования арендуемого имущества – здания склада.

Земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 имел площадь 135 180 кв.м. и разрешенное использование для нужд обороны, а площадь арендуемого здания 218,7 кв.м., в связи с чем, Комитетом проведены работы по формированию земельного участка и изменению вида разрешенного использования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2017 (т.1 л.д. 102) земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 находится в муниципальной собственности с 10.12.2014, право собственности городского округа «Город Чита» не оспорено.

В настоящее время из земельного участка с кадастровым номером 75:32:030312:99 сформирован и 30.12.2016 поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:122 площадью 1842 кв.м. с видом разрешенного использования для обслуживания склада, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.01.2017 (т.1 л.д. 143-144).

Аукцион на право заключения договора аренды проведен в соответствии с действующим законодательством, в размещенной аукционной документации указано, что помимо платы за право на заключения договора победитель аукциона обязан будет уплачивать арендные платежи. Общество проведенные торги в соответствии со статьей 449 ГК РФ не оспорило, договор аренды подписало без разногласий, приступило к его исполнению.

По мнению ответчика по встречному иску, истцом пропущен срок исковой давности для признания договора аренды недействительным, так как сделка является оспоримой в соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ.

Рассмотрев первоначальный иск, суд пришел к выводу об его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (часть 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу части 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из материалов дела следует, что на основании договора № Д/368 от 19.08.2015 по акту приема-передачи ответчику в аренду было передано нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью городского округа «Город Чита».

В договоре аренды от 19.08.2015 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 ГК РФ, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ является заключенным.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы и расчет был определен в пункте 1.2 договора.

Пунктом 3.2 договора установлено, что с момента вступления в силу решения Думы городского округа «Город Чита» об установлении базового размера арендной платы за 1 кв.м. общей площади нежилых помещений, а также применяемых базовых коэффициентов, размер арендной платы считается измененным, при этом внесения изменений в договор не требуется.

В период с мая по ноябрь 2016 года ежемесячные платежи составили 39 890,88 руб.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора.

Ответчик обязательства по оплате выполнял в период по октябрь 2015 года – платежное поручение № 501 от 27.11.2015 (т.1 л.д. 83).

За период с 01.05.2016 по 30.11.2016 арендная плата не вносилась, задолженность составила 279 236,16 руб.

Расчет суммы долга судом проверен, признан правильным.

Ответчик ссылается на то, что не имеет возможности пользоваться объектом аренды, поскольку не смог заключить договор аренды земельного участка, который имеет назначение «для нужд обороны».

Ответчик доказательств оплаты в материалы дела не представил.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по первоначальному иску о взыскании основного долга по арендным платежам за период с мая по ноябрь 2016 года в размере 279 236,16 руб. (39 890,88 руб. х 7 мес.).

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании неустойки за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 443,87 руб.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.3.1 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке (пени) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Срок исполнения обязательства согласно статье 314 ГК РФ определен в соответствии с условиями договора (пункт 3.1) – ежемесячно до 10 числа следующего месяца.

Следовательно, истцом правомерно на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 4.3.1 договора аренды начислена неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы с 10.09.2015 по 09.02.2016 на сумму долга нарастающим итогом в размере 23 443,87 руб.

При расчете пеней с 12.07.2016 истцом неустойка начислена на сумму задолженности 239 348,28 руб., образовавшуюся за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, взысканную по решению от 26.12.2016 по делу № А78-7411/2016, и сумму задолженности за май-июнь 2016 года (79 781,76 руб. + 239 345,28 руб. = 319 127,04 руб.).

Расчет пени судом проверен, при расчете истцом допущена ошибка при определении количества дней просрочки за период с 10.12.2016 по 09.01.2017, указано 32 дня, фактически просрочка составила 31 день.

По расчету суда пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 составляют 23 288,31 руб., в указанном размере требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению, в удовлетворении остальной части первоначального иска по пени суд отказывает.

В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств нарушения им срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

При рассмотрении первоначального иска судом принято во внимание решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26.12.2016 по делу № А78-7411/2016, вступившее в законную силу и имеющее преюдициальное значение для рассматриваемого дела, которым с Общества в пользу Комитета взысканы арендные платежи по договору аренды от 19.08.2015 за период ноябрь 2015 года – апрель 2016 года в размере 239 345,28 руб., пени за период с 10.12.2015 по 11.07.2016 в размере 9 908,90 руб.

Истцом по первоначальному иску заявлены требования о расторжении договора аренды № Д/368 от 19.08.2015 и об обязании возвратить нежилое помещение здание общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно подпункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие расторжения договора аренды по требованию Арендодателя стороны согласовали в пункте 5.4.2 спорного договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Судом установлено, что Арендатором не исполняются обязательства по оплате арендных платежей за период с ноября 2015 года по ноябрь 2016 года (дело № А78-7411/2016 и рассматриваемое дело).

Таким образом, имеется основание для расторжения Арендодателем договора аренды в судебном порядке, предусмотренное пунктом 5.4.2 договора и подпунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора досрочное расторжение договора аренды может иметь место по соглашению сторон, оформленному в письменном виде.

Как пояснили представители сторон на день рассмотрения дела в суде соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписано.

Истцом соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования данного спора, предусмотренный статьей 619 ГК РФ.

С учетом изложенного, договор подлежит расторжению судом на основании подпункта 3 статьи 619, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование истца по первоначальному иску об обязании Общества возвратить нежилое помещение здание общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> подлежит удовлетворению.

По встречным исковым требованиям суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении в полном объеме в связи со следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания сделки недействительной и применения последствий её недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец по встречному иску заявил о недействительности договора аренды недвижимого имущества в связи с нарушением Комитетом Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, в части установление платы за право заключения договора аренды с одновременным установлением в договоре ежемесячных арендных платежей.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" системе документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать информацию о наименовании и описании объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона, в том числе обоснование начальной (максимальной) цены контракта.

Таким образом, принимая решение об участии в аукционе на предложенных заказчиком условиях, предлагая свою цену, истец должен был ознакомиться с размещенными условиями аукциона, установить, что помимо цены на право заключения договора аренды в предложенный проект договора аренды недвижимого имущества включено условие об оплате ежемесячных арендных платежей.

Истец, зная об условиях аукционной документации, тем не менее, предложил свою цену за право заключить договора аренды – 637 801,75 руб.

Суд считает указанный довод истца по встречному иску необоснованными, так как в соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Договор аренды заключен по результатам торгов, которые не обжалованы в установленном порядке. В связи с чем, по мнению суда, у истца по встречному иску отсутствуют основания ссылаться на нарушения, допущенные Комитетом при проведении торгов.

Вторым доводом для признания договора аренды недействительным Общество указывает несоответствие договора нормам статей 2, 8, 27, 42, 93 ЗК РФ, статьям 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 129 ГК РФ, так как арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте. Возможность передачи в аренду земельного участка из категории земель обороны без перевода этого участка по решению Правительства Российской Федерации в другую категорию и без изменения вида его разрешенного использования законодательством не предусмотрено. В связи с чем, по мнению истца, договор является ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Судом установлено, что арендуемое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, имущество не возвращено.

Истцом не представлено доказательств невозможности использования имущества без заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

По мнению суда, правоотношения по аренде земельного участка не влияют на действительность договора аренды недвижимого имущества. К арендатору с момента заключения договора аренды перешло право пользования земельным участком в соответствии с пунктом 2 статьи 652 ГК РФ.

Переданное имущество находится в муниципальной собственности, более того, земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 также находится в собственности Городского округа «Город Чита», что подтверждается свидетельством от 10.12.2014. Право собственности не оспорено, таким образом, доводы истца о неправомерном распоряжении администрацией городского округа «Город Чита» земельным участком не имеют отношения к рассматриваемому делу, так как предметом спора является договор аренды недвижимого имущества, а не договор аренды земельного участка.

С 30.12.2016 выделен и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 75:32:03012:122 площадью 1842 кв.м. с разрешенным использованием – для обслуживания склада.

Таким образом, у Общества отсутствуют препятствия для заключения договора аренды земельного участка.

Довод истца о том, что земельный участок, на котором расположено арендуемое имущество является спорным, возможен возврат его в федеральную собственность, в связи с чем на стороне Общества в будущем могут возникнуть убытки, связанные с вложением в арендуемое имущество, является предположением, не подтвержден документально. Помимо представленной переписки доказательств оспаривание права муниципальной собственности в дело не представлено.

Иные доводы истца по встречному иску оценены судом и признаются необоснованными.

Суд также соглашается с доводами ответчика по встречному иску о пропуске Обществом годичного срока исковой давности оспаривания договора аренды, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ.

Договор является оспоримой сделкой, заключен 19.08.2015, исковое заявление подано в суд 09.02.2017.

Суд считает, что договор аренды не является ничтожной сделкой в понимании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Все доводы истца по встречному иску о несоответствии его нормам Земельного и Градостроительного кодексов и к нарушению публичных интересов сводятся к ничтожности аренды земельного участка, а не аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с отказом в иске о признании договора аренды недействительным, суд отказывает в удовлетворении требований по встречному иску о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания в пользу Общества 637 801,75 руб. платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. арендной платы за период с 19.08.215 по 31.10.2015.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по встречному иску в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

По первоначальному иску государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 333.21 НК РФ составляет 15 050 руб. с учетом пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 (за имущественное требование 9 050 руб. и за неимущественное требование 6 000 руб.).

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

По встречному иску государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 333.21 НК РФ составляет 25 533 руб. с учетом пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 (за имущественное требование 19 533 руб. и за неимущественное требование 6 000 руб.).

Истцом при подаче в суд встречного иска оплачено 25 600 руб. (чек-ордер от 24.03.2017), которые подлежат отнесению на истца по встречному иску в связи с отказом в удовлетворении его требований.

Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату истцу по встречному иску из федерального бюджета по правилам статьи 104 АПК РФ, подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

по первоначальному иску взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экстрастрой» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» 279 236 руб. 16 коп. основного долга за период с мая по ноябрь 2016 года, 23 288 руб. 31 коп. пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017, всего – 302 524 руб. 47 коп.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, № Д/368, заключенный 13 августа 2015 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части первоначального иска по пени отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 050 руб.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" отказать в полном объеме.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" из федерального бюджета 67 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Т.В. Архипенко