Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Развитие» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю (далее – регистрационная служба) о признании незаконным решений № 01/095/2008-155,156 от 21.08.2008 г. об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании регистрационную службу внести в государственный реестр запись о погашении ограничений прав собственности общества на квартиру № 27 дома № 30 по ул. Новобульварной в г. Чите.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на положения Федеральных законов «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 352 ГК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал уточненные требования в полном объеме.

Представитель регистрационной службы в судебном заседании в удовлетворении требований заявителя просила отказать, ссылаясь на то, что заявителем не были представлены в регистрационную службу совместные заявления залогодержателей и залогодателя (застройщика) о прекращении залога, так как часть участников долевого строительства до настоящего времени не зарегистрировало право собственности на объекты долевого строительства.

В отзыве на заявленные требования регистрационная служба, ссылаясь на положения Федеральных законов «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданский кодекс Российской Федерации и пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, считает, что отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав заявителя.

Заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, ООО «Развитие» является застройщиком многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 30.

Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «Город Чита» 29.12.2007 г. и 07.04.2008 г. ООО «Развитие» были даны разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно, многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (I очередь) и подземного гаража-стоянки (II очередь многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной гараж-стоянкой).

Из представленных заявителем документов следует, что квартира № 27 распределена за ООО «Развитие».

На указанную квартиру обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности с ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона.

08.07.2008 г. ООО «Развитие» в лице Дутовой И.А., действующей на основании доверенности от 01.10.2007 г., обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) на объект недвижимости – квартиру общей площадью 98,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 30, кв.27.

К заявлению были приложены: заявление о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации от ООО «Развитие»; платежное поручение № 655 от 30.06.2008 г.; акты приема-передачи жилых помещений.

17.07.2008 г. письмом за № 01/-95/2008-155,156 регистрационной службой обществу было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный в заявлении объект недвижимости в связи с несоблюдением заявителем требований пункта 1 статьи 16, пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьи 25 Закона об ипотеке, а также в виду того, что в доверенности представителя отсутствуют полномочия на представление заявлений о прекращении ограничений (обременений) права (снятие залога).

В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенном в письме от 21.08.2008 г. № 01/095/2008-155,156, регистрационная служба сообщила обществу, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) ему отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения), выдаче повторного свидетельства на квартиру, расположенную по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 30, кв.27, кадастровый (условный) номер: 75-75-01/058/2008-456, , документы на которую представлены 08.07.2008 г., о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 01/095/2008-155,156.

Как следует из сообщения об отказе, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, а также предоставления заявлений от залогодателя и залогодержателей (участников долевого строительства) о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права.

Кроме того, в представленной на государственную регистрацию прав доверенности от 01.10.2007 г. у представителя ООО «Развитие» отсутствуют полномочия на представление заявлений о прекращении ограничений (обременений) права (снятие залога).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения), общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие (противоречие) акта закону или иному правовому акту и нарушение указанным актом прав и законных интересов юридического лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16).

В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 данной статьи, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (пункт 8 статьи 13).

В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Статьей 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Аналогичные положения о порядке погашения регистрационной записи об ипотеке содержатся и в пункте 4 статьи 29 Закона о регистрации

Из анализа вышеприведенных норм следует, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит положений о порядке погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей у застройщика в силу закона, на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и принадлежащие застройщику на праве собственности, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Следовательно, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и принадлежащие застройщику на праве собственности, подлежат применению положения статьи 25 Закона об ипотеке.

Как установлено материалами дела, при обращении общества с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) на объект недвижимости – квартиру общей площадью 98,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 30, кв.27, в регистрационную службу не были представлены совместные заявления залогодателя (застройщика) и залогодержателей (участников долевого строительства) о прекращении ипотеки в соответствии с требованиями, установленными статьей 25 Закона об ипотеке и пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что отказ регистрационной службы обществу в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) и выдаче повторного свидетельства на квартиру, расположенную по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 30, кв.27, является правомерным.

Вместе с тем, арбитражный суд считает, что ссылка регистрационной службы на отсутствие полномочий у представителя общества на представление заявлений о прекращении ограничений (обременений) права (снятие залога) является несостоятельной.

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав.

Как видно из представленной доверенности от 01.10.2007 г., выданной ООО «Развитие» Дутовой И.А., настоящей доверенностью общество уполномочивает Дутову И.А. представлять интересы ООО «Развитие», в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по регистрации договоров долевого участия в строительстве и регистрации права собственности на недвижимое имущество, в связи с данным поручением: подавать заявления, получать и подавать документы, зарегистрированные договора, осуществлять платежи, расписываться, а также выполнять все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Подача заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке на жилое помещение в рамках осуществления регистрации права собственности (без обременения) жилого помещения не выходит за пределы полномочий представителя, установленных в указанной доверенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.102, 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления ООО «Развитие» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца.

Судья: А.Б. Литвинцев.