Гражданский кодекс часть 1

к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Забайкальский техникум искусств" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об установлении права ограниченного пользования частью земельного участка

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: 1. Открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>); 2. Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН <***>, ИНН <***>); 3. ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИТАГОРПРОЕКТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 23.09.2013 (сроком до 31.12.2014); ФИО2, представителя по доверенности от 05.04.2013 (сроком на 1 год);

от ответчика-1 – ФИО3, представителя по доверенности от 10.01.2014 (сроком на 2 года);

от ответчика-2 – ФИО4, представителя по доверенности от 06.12.2013 (сроком до 06.12.2014; ФИО5, представителя по доверенности от 28.01.2014 (без указания срока действия доверенности);

от третьего лица-2 – ФИО6, представителя по доверенности от 27.01.2014 (сроком до 31.12.2014);

от третьих лиц-1, 3 – представители не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания "Антей" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об установлении постоянного права ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 75:32:030909 по ул. Бабушкина, 123-Б, в г. Чите, для обеспечения прохода и проезда через земельный участок ответчика.

Определениями суда от 08.11.2013 и 10.12.2013 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, по делу были привлечены: Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Забайкальский техникум искусств", Открытое акционерное общество «Сбербанк России», Комитет по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита", ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИТАГОРПРОЕКТ".

Определением суда от 16.01.2014 вторым ответчиком по делу привлечено Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Забайкальский техникум искусств".

Истец, уточняя иск, просил установить постоянное право ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 75:32:030909 по ул. Бабушкина, 123-Б, с юго-восточной стороны общежития Забайкальского техникума искусств, ориентировочной площадью 200 кв.м., принадлежащего ответчикам, для обеспечения прохода и проезда через его земельный участок в целях обслуживания нежилого здания по ул. Бутина, 28 в г. Чите.

Требование судом было принято к рассмотрению.

Истец уточненный иск поддержал, ссылаясь на невозможность обслуживания здания без установления сервитута: для обслуживания внешних коммуникаций (смотровых колодцев), находящихся на тыльной (восточной) стороне здания, для подъезда инкассаторских машин к арендуемому помещению ОАО «Сбербанк России», для вывоза твердых бытовых отходов, для противопожарных мероприятий, подвозу материалов и оборудования, т.к. подъезд с улицы Бабушкина не был согласован органами ГИБДД, а со стороны ул. Бутина подъезд ограничен пандусом для инвалидов.

Представитель ответчика-1 иск не признал по причине изначального отказа застройщику в согласовании схемы стройгенплана по подъезду к строящемуся зданию, недоказанности истцом интересов, которые могут быть обеспечены сервитутом, поскольку для противопожарных мероприятий и коммунального обслуживания не требуется специального установления сервитута, а у истца имеется подъезд с улицы Бутина и Бабушкина. Кроме того, никакие права на защищаемый земельный участок не оформлены.

Ответчик-2 иск не признал по причине наличия у истца возможности осуществлять проход и проезд к своему земельному участку и находящемуся на нем зданию без установления сервитута, поскольку офисное здание истца находится на пересечении улиц Бабушкина и Бутина. На момент начала строительства данного офисного здания строительной организации было известно об отсутствии свободного доступа со стороны земельного участка, принадлежащего ГОУ СПО "Забайкальский техникум искусств". Установление частного сервитута на территории образовательного учреждения приведет к невозможности выполнения санитарно-эпидемиологических требований к условиям и организации обучения в образовательных учреждениях (СанПиН 2.4.2.2821-10), и к отзыву лицензии и прекращении образовательного процесса, а также к ухудшению антитеррористической безопасности обучающихся, преподавателей и проживающих в общежитии как студентов, так и сотрудников с семьями, поскольку делает возможным въезд и парковку непосредственно вблизи здания общежития постороннего транспорта, что нарушает требования Федерального закона от 06.03.2006 №35-ФЗ "О противодействии терроризму".

ОАО «Сбербанк России» полагал иск подлежащим удовлетворению ввиду наличия ограничений для этого лица по подъезду инкассаторских машин к арендуемому им помещению, невозможностью обслуживания офиса банка по ул. Бутина, 28 без установления сервитута. В отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Представитель Комитета по развитию инфраструктуры полагал разрешение спора по усмотрению суда, пояснил, что разрешительные документы были выданы на основании представленного застройщиком пакета документации в соответствии со ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, проезды устанавливаются проектировщиком, схема стройгенплана была согласована главным архитектором города, а вопросы ограничений прав смежных землепользователей при согласовании схемы архитектором города в его компетенцию не входят, т.к. обязанность последующего согласования лежит на застройщике.

ООО «Читагорпроект» явку в суд не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Выслушав, изучив пояснения сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения собственников помещений истец избран управляющей компанией в отношении нежилого административно-офисного здания по ул. Бутина, 28 в г. Чите с полномочиями по обращению в суд с настоящим иском (л.д. 39, 116-117 т. 1).

В государственный кадастр недвижимости внесены 24.04.2008 сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 75:32:030809:25 для строительства здания административно-офисного назначения по адресу: <...>.

Доказательств формирования земельного участка для обслуживания здания административно-офисного назначения по адресу: <...> в дело не представлено.

Истец, руководствуясь правовой позиций Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24 января 2012 г. № 11642/11, полагал, что с момента регистрации права первого собственника помещения в здании и передачи иными собственниками ему полномочий на обращение с иском в суд, у него возникло право на защиту земельных прав на участок, необходимый для обслуживания здания независимо от наличия/отсутствия его формирования, а также защиты прав на надлежащую эксплуатацию самого здания.

Ответчик-1 имеет зарегистрированное право собственности Забайкальского края, а соответственно ответчик-2 зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, площадью 3023 кв.м., расположенный в <...>, с кадастровым номером 75:32:030809:0006 (зарегистрировано в 2005-2006 гг.).

Из схемы земельных участков (л.д. 1-16 т. 2) следует, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:030809:0006 является одним из смежных (соседних) земельных участков, граничащих с земельным участком с кадастровым номером 75:32:030809:25.

Ссылаясь на невозможность эксплуатации нежилого здания без проезда по участку ответчиков, истец предъявил настоящий иск.

Оценив доводы сторон и третьих лиц, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 274, 277 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 4 июня 2013 г. № 16033/12, ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

В спорном случае суд учитывает следующее.

Истец требует установления сервитута для обслуживания нежилого здания, возведенного в уже существующей плотной застройке, в т.ч. рядом со зданием общежития ответчика-2, существовавшего в момент начала постройки административно-офисного здания, равно как и участок ответчиков уже существовал до отвода земельного участка под строительство спорного нежилого здания.

Следовательно, при проектировании, землеотводе под строительство застройщик здания уже должен был учитывать эти обстоятельства и не мог предусматривать пути для обслуживания коммуникаций изначально с обременением проездом соседнего земельного участка, т.к. сервитут устанавливается при объективной невозможности использования недвижимости без обременения смежной, а в спорном случае это зависело от субъективных факторов (самого застройщика и проектировщика).

Кроме того, ответчик-1 изначально на стадии проектирования отказал застройщику в организации проезда по своему земельному участку, что свидетельствует о субъективной возможности учета при строительстве нежилого здания проездов, не связанных с ограничением прав ответчиков (л.д. 85 т. 1).

На согласованном архитектором города Читы стройгенплане (л.д. 162 т. 1) не следует, что им согласованы проезды к проектируемому зданию через юго-восточную часть здания общежития ответчика-2, т.к. предметом согласования являлась схема размещения самого объекта, парковочные места, площадка для контейнеров под твердые бытовые отходы, которые никаким образом не связывались с проездом по испрашиваемому участку.

По пояснениям третьего лица-2 вопрос о проездах на данном стройгенплане находился вне компетенции архитектуры.

Проектная организация уклонилась от явки в суд и дачи пояснений по обстоятельствам проектирования.

В соответствии с заключением Главгосэкспертизы (л.д. 136 т. 1) положительное заключение получил проект благоустройства проездов и пешеходных дорожек, а размещение здания проведено с учетом соседних зданий, дорог и коммуникаций.

Ни в проекте, ни в заключении Главгосэкспертизы не предусмотрена организация проезда через испрашиваемый земельный участок.

При изучении проектных чертежей суд установил, что по проекту предусматривалась схема парковок, пешеходных подходов, проездов, размещения контейнерных площадок для мусора за пределами испрашиваемого земельного участка. Подъезд к зданию проектировался со стороны улицы Бабушкина (северо-восточная сторона здания) и с улицы Бутина (западная сторона), парковочные места на ул. Бабушкина (лист 2 проекта). При изучении листа 4 проекта следует, что проектные горизонтали плана организации рельефа связаны только с участком, отведенным для строительства и парковочных площадок, но не со спорным участком ответчиков.

Аналогичным образом предусматривалось устройство проездов и тротуаров только со стороны улиц Бутина и Бабушкина, в т.ч. для подъезда к тыльной (восточной) стороне здания (лист 5 проекта).

На сводном плане инженерных сетей (лист 7 проекта) видно, что по испрашиваемой территории с южной стороны здания общежития ответчика-2 проектировалась только прокладка электросетей, а на восточной стороне нежилого здания (для обслуживания коммуникаций на которой испрашивает сервитут истец) имеется только по проекту точка ввода пожарной сигнализации, а вводы тепловых, водопроводных и канализационных сетей находятся на иных сторонах нежилого здания (к ним имеется подъезд со стороны улицы Бутина).

Контейнерные площадки для мусора находятся вне испрашиваемого участка, а в силу определенной мобильности не могут быть ключевым фактором для установления сервитута.

Таким образом, сам проект не предусматривал каких-либо ограничений испрашиваемого участка ответчиков для обслуживания спорного нежилого здания.

Довод истца о том, что проектировавшийся подъезд со стороны улицы Бабушкина не согласован органами ГИБДД, не может быть автоматическим основанием для установления сервитута, т.к. в этом случае застройщик мог отказаться от реализации проекта, а не требовать, построив здание, ограничения прав других лиц.

Фактически в настоящий момент ограничения прав истца и застройщика в реализации проекта подъездов к зданию по мотивам безопасности дорожного движения предлагается перелагать на других лиц в виде ограничения их прав на земельный участок, также могущего угрожать безопасности проживающих в общежитии детей при проезде по территории ответчика-2.

Доводы истца о необходимости обслуживания офиса третьего лица-1 при инкассировании суд отклоняет, т.к. выход на восточную сторону здания, как следует из представленных документов (л.д. 28 т. 2), обусловлен перепланировкой арендованного помещения, т.е. устройством выхода на эту часть здания, не предусмотренного изначальным проектом.

Следовательно, последующее внепроектное устройство выхода на тыловую сторону здания для помещения, арендатором которого является ОАО «Сбербанк России», хотя и согласованное в установленном порядке, не может автоматически устанавливать сервитут на участок ответчиков, поскольку подъезды к выходу, минуя чужой участок, изначально должен был предусмотреть инициатор перепланировки.

На основании изложенного суд установил, что у истца имелась проектная возможность эксплуатировать спорное нежилое здание без ограничений земельных прав ответчиков, равно как и не представлено доказательств абсолютной невозможности его использования в данный момент после возведения, минуя спорный участок.

Фактические подъезды к зданию имеются со стороны улиц Бабушкина и Бутина, а степень возможности, периодичности их использования не может устанавливать сервитут для других лиц.

Испрашиваемый истцом частный сервитут для обеспечения пожаротушения не может быть установлен в силу следующего.

Согласно ст. 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

В соответствии со ст. 4 Закона Забайкальского края от 3 июня 2009 года № 190-ЗЗК «О пожарной безопасности в Забайкальском крае» при тушении пожаров проводятся необходимые действия по обеспечению безопасности людей, спасению имущества, в том числе: использование при необходимости дополнительно имеющихся в наличии у собственника средств связи, транспорта, оборудования, средств пожаротушения и огнетушащих веществ с последующим урегулированием вопросов, связанных с их использованием, в установленном порядке; ограничение или запрещение доступа к местам пожаров, а также зонам аварий, катастроф и иных чрезвычайных ситуаций, ограничение или запрещение движения транспорта и пешеходов на прилегающих к ним территориях.

Непосредственное руководство тушением пожара осуществляется руководителем тушения пожара - прибывшим на пожар старшим оперативным должностным лицом пожарной охраны (если не установлено иное), которое управляет на принципах единоначалия личным составом пожарной охраны, участвующим в тушении пожара, а также привлеченными к тушению пожара силами.

Руководитель тушения пожара устанавливает границы территории, на которой осуществляются действия по тушению пожара, порядок и особенности указанных действий, а также принимает решения о спасении людей и имущества при пожаре. При необходимости руководитель тушения пожара принимает иные решения, в том числе ограничивающие права должностных лиц и граждан на указанной территории.

Указания руководителя тушения пожара обязательны для исполнения всеми должностными лицами и гражданами на территории, где осуществляются действия по тушению пожара.

При следовании к месту пожара пожарная техника пользуется правом беспрепятственного проезда, первоочередного обеспечения горюче-смазочными материалами на автозаправочных станциях и проведения ремонтных работ на станциях технического обслуживания.

Следовательно, если при возникновении пожара руководитель его тушения примет решение о проезде техники по испрашиваемой территории ответчиков, то в силу закона она уже обременена публичным сервитутом и не требует отдельного судебного решения по этому вопросу.

Помимо этого, в проекте указано, что подъезд к зданию обеспечен со всех его сторон (л.д. 46-47 т.1) без указания, что это осуществляется через соседние земельные участки. Соответственно истцу необходимо осуществлять противопожарные мероприятия в соответствии с проектом, а доказательств невозможности самого заезда пожарной техники к восточной части здания со стороны ул. Бабушкина, в т.ч. через пешеходные дорожки, не представлено.

Без обеспечения изначального доступа к зданию для пожарной техники в силу ст. ст. 80, 90 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» оно не могло быть спроектировано и построено.

Аналогичным образом, согласно пп. 2 п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Частным сервитутом истец не может решать вопрос о доступе для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, находящихся в общем пользовании, учитывая также отсутствие доказательств нахождения их на испрашиваемом у ответчиков участке.

Для обслуживания проходящих по участку общих сетей связи истцом не может устанавливаться частный сервитут в свою пользу, поскольку согласно ст. 6 Федерального закона «О связи» от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

Кроме того, истец намерен защитить установлением сервитута частные интересы, требуя установить проезд по прилегающей территории общежития, где имеются пешеходные проходы, в т.ч. для несовершеннолетних детей.

Таким образом, в противовес частным имущественным интересам истец предполагает создание условий для ограничения прав землепользования ответчиков, при котором (ограничении) могут быть созданы условия для небезопасного нахождения лиц, пользующимся услугами общежития в прилегающей территории.

В силу ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В соответствии с ч.3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Следовательно, поскольку права человека на безопасные условия не могут быть ограничены в частных интересах, а только в публичных, то при установлении баланса между испрашиваемым частным сервитутом и правами истца приоритет не может быть осуществлен в пользу заявителя, т.к. неимущественные права человека приоритетны перед имущественными правами других лиц.

На основании изложенного иск удовлетворению не подлежит с учетом отсутствия доказательств и условий невозможности использования здания без установления испрашиваемого сервитута.

Расходы по госпошлине по иску по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Якимов