Гражданский кодекс часть 1

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

третье лицо – Федеральное государственное учреждение «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород-Уфа Федерального дорожного агентства», г. Чебоксары,

о перерасчете арендной платы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волгаойлсервис" (далее истец, ООО "Волгаойлсервис") обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике (далее ответчик, Теруправление Росимущества по ЧР) о признании дополнительной суммы арендной платы к договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 14.03.2007 №598 в размере 165420 руб. необоснованно начисленной и обязании произвести перерасчет арендной платы по договору за период с 01.08.2007 по 22.05.2008 с уменьшением на 100276 руб.

Исковые требования мотивированы следующим.14.03.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республики (арендодатель), государственным учреждением «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Федерального дорожного агентства» (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгаойлсервис» (арендатор) был заключен договор №598на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (далее договор), согласно которому ООО «Волгаойлсервис» была предоставлена во временное владение и пользование за плату асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга», Чувашская Республика, км 666+900 справа для организации платной площадки отдыха, общей площадью 1500 кв.м. Срок аренды установлен с 01.02.2007 до 30.01.2008.

В соответствии с условиями п. 3.1. договора годовой размер арендной платы с 01.02.2007установлен в сумме 25500 руб. Истцом обязательства по оплате арендной платы согласно договоравыполнены в полном объеме в порядке, предусмотренном договором. Задолженности по договору не имеется.

Однако ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, в связи с проведением оценки рыночной стоимости объекта и размера рыночной платы,на основании чего размер арендной платы был увеличен до 165420 рублей в год (согласно отчету №139 от 24.07.2007 об определении рыночной стоимости и размера арендной платы асфальтированной площадки площадью 1500 кв.м., находящейся по адресу: ЧР, Чебоксарский район, автодорога «Волга» М-7 км. 666+900).

Истцом требования об увеличении арендной платы не приняты, т.к. предъявленные цены являются убыточными, противоречащими пункту 1 статьи 50 ГК РФ «юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации)».

Однако ответчик, игнорируя буквальное толкование вышеуказанного договора и злоупотребляя правами по установлению арендной платы в одностороннем порядке завысил размер арендной платы, а затем обратился с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики о взыскании с истца 104384руб. 58 коп. и обязании освободить асфальтированную площадку общей площадью 1500 кв.м., расположенную на автодороге М -7 «Волга» по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, км. 666+900. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.08.2008 по делу №А79-3187/2008 исковые требования удовлетворены полностью, с истца взыскано95098, 85 руб., в том числе 92 151, 62 руб. долга по арендной плате, 2947,23руб. пени за период с 10.06.2007 по 31.01.2008.

По обстоятельствам указанным в решении Арбитражного суда Чувашской Республики имеются следующие новые обстоятельства, которые не могли быть учтены при вынесении судебного акта по делу № А79-3187/2008:

В связи с увеличением в одностороннем порядке размера арендной платы до 165420 руб. в год, излишне начислена арендная плата в размере 100276 руб.

Увеличение арендной платы на указанную сумму было проведено с мотивировкой «увеличение рыночной стоимости объекта».Однако это обстоятельство не соответствует действительности, имеются следующие юридические и объективные факты:

а) пп. 2.5.3. п. 2.5. договора №598 от 14.03.2007 предусмотрена обязанность балансодержателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду объекта. Тем не менее, Государственным учреждением «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Уфа Федерального дорожного агентства» за весь период пользования асфальтированной площадкой ООО «Волгаойлсервис», не производился. Состояние асфальтированной площадки оставалось неизменным с момента передачи во временное пользование арендатору до момента окончания пользования объектом;

б) согласно акта приема-передачи от 28.08.2008истец не пользуется
открытой асфальтированной площадкой с 30.01.2008;

в) после сдачи объекта по акту приема-передачи от 28.08.2008 асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга», Чувашская Республика, км 666+900 справа для организации платной площадки отдыха, общей площадью 1500 кв.м. находится в неизменном состоянии и никаких попыток улучшения указанного имущества не осуществляется;

г) асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга» км 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. (земельный участок) является заброшенным(оставленным без внимания, ухода, употребления (толковый словарь русского языка ФИО3)), по целевому назначению не используется, доход государству не приносит, рыночной ценности и рыночного интереса в предпринимательской деятельности не представляет.

Данный факт подтверждается актом осмотра земельного участка от 15.06.2009 с приложением фотографий.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 дано определение рыночной стоимости. Подрыночной стоимостьюобъекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может бытъ отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции (толковый словарь русского языка СИ. ФИО3 определяет «конкуренция» как соперничество; борьба за достижение больших выгод, преимуществ), кода стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, заброшенный участок не является объектом, на котором осуществляется деятельность и в отношении которых завышается цена против договора от 14.03.2008 №598.

Предъявление завышенной арендной платы в размере 165420 руб. не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582):

принцип экономической обоснованности,в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы,в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы,в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельностипосредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Излишне начисленная арендная плата не соответствует доходности земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции, однако предъявленная арендная плата не соответствует действительному размеру рыночной платы, действующей на момент изменения в одностороннем порядкe арендной платы.

Истец является субъектом малого предпринимательства и не имеет крупных денежных средств от деятельности. В условиях экономического и финансового кризиса излишне начисленная арендная плата негативно сказалась как на деятельности, так и на финансовом состоянии истца — все это привело к признакам банкротства. В отношении истца возбуждено исполнительное производство № 21/2/3578/24/2009.

Данный земельный участок неконкурентоспособный, т.е. выступать субъектом рыночных отношений на рынке наравне с присутствующими там конкурирующими субъектами рыночных отношений не способен и не приносит дохода.

Истец считает, что арендная плата за пользование земельным участком в данном случае завышена ответчиком необоснованно, а предъявленная к уплате сумма является завышенной. При нарушении основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, повлекло наличие признаков банкротства ООО «Волгаойлсервис».

Истец обращался по вышеуказанным обстоятельствам как вновь открывшиеся. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2009 по делу №А79-3187/2008 в удовлетворении заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Однако в определении суда указано (абз. 2 стр. 4): «Оценив представленные заявителем документы и доводы, изложенные в заявлении, суд считает, что названные обстоятельства. по смыслу пункта 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются вновь открывшимися, а рассматриваются в качестве новых доказательств по делу».

Таким образом, в порядке преюдиции установлено, что обстоятельства изложенные в настоящем заявлении являются новыми доказательствами по настоящему делу.

Уточнением к исковому заявлению от 09.11.2009 №21 истец уточнил основание искового заявления и просил:

- уменьшить ставку арендной платы, предусмотренной договором от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, до 25500 руб. 00 коп. в год;

- установить по договору от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, на период с 01.08.2007 по 22.05.2008 годовой размер арендной платы, равный полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка 25500 руб. 00 коп.;

- дополнительную сумму арендной платы к договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, от 14.03.2007 №598 в размере 165420 руб. 00 коп. признать необоснованно начисленной;

- обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору за период с 01.08.2007 по 22.05.2008 согласно п. 2 ст. 3 ФЗ-137 от 25.10.2001г. (1,5% от кад. стоим., руб./в год);

- истребовать от ответчика кадастровый план земельного участка по договору от 14.03.2007 №598.

В уточнении истец также указал, что предъявление завышенной арендной платы противоречит нормам закона: пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582), п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Представитель истца поддержал требования, изложенные в уточнении к исковому заявлению, а также поддержал заявленные на предыдущем судебном заседании ходатайства:

- о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица – ООО «Агентство оценки собственности» и истребовании отчета №139 от 24.07.2007 об определении рыночной стоимости и размера арендной платы асфальтированной площадки площадью 1500 кв.м, находящейся по адресу: ЧР, Чебоксарский район, автодорога «Волга» М-7 км 666+900) от ООО «Агентство оценки собственности»;

- о назначении по делу судебно-экономической экспертизы, проведение которой поручить ООО «Агентство оценки собственности», на разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1.Определить рыночную стоимость асфальтированной площадки, расположенной на автодороге М-7 «Волга» км. 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. за период с 01.08.2007 г. по 22.05.2008;

2.Определить рыночную стоимость заброшеннойасфальтированной площадки, расположенной на автодороге М-7 «Волга» км. 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. после передачи с 28.08.2008 г. по акту приема-передачи объекта аренды от 28.08.2008 г.

3. Определить кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположена асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга» км. 666+900 справа, площадью 1500 кв.м.

4.Определить соотношение полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, на котором расположена асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга» км. 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. и арендную плату за асфальтированную площадку, расположенную на автодороге М-7 «Волга» км. 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. за один месяц.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, возразил против заявленных истцом ходатайств.

Определениями суда от 15.12.2009 истцу отказано в удовлетворении заявленных ходатайств.

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного заседания в установленном законом порядке, явку своего представителя не обеспечило.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствии представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Истец проситуменьшить ставку арендной платы, предусмотренной договором от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, до 25500 руб. 00 коп. в год; установить по договору от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, на период с 01.08.2007 по 22.05.2008 годовой размер арендной платы, равный полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка 25500 руб. 00 коп.; дополнительную сумму арендной платы к договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, от 14.03.2007 №598 в размере 165420 руб. 00 коп. признать необоснованно начисленной; обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору за период с 01.08.2007 по 22.05.2008 согласно п. 2 ст. 3 ФЗ-137 от 25.10.2001г. (1,5% от кад. стоим., руб./в год).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.08.2008 по делу №А79-3187/2008 с ООО "Волгаойлсервис" в доход федерального бюджета в лице Теруправления Росимущества по ЧР взыскано 95098,85 руб., в том числе 92151,62 руб. долга по арендной плате, 2947,23 руб. пени за период с 10.06.2007 по 31.01.2008. Суд также обязал ООО "Волгаойлсервис" освободить асфальтированную площадку общей площадью 1500 кв.м., расположенную на автодороге М-7 «Волга» по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, км 666+900 путем ее передачи по акту ФГУ «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород-Уфа Федерального дорожного агентства».

Пунктом 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Судом по делу №А79-3187/2008 установлено, что договор от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, прекратил свое действие, в связи с окончанием срока аренды. Увеличение Теруправлением Росимущества по ЧР размера арендной платы по договору от 14.03.2007 №598 с 04.10.2007 до 165420 руб. признано судом правомерным, не противоречащим закону и условиям договора. Требования в части взыскания долга по арендной плате, исчисленного в соответствии с установленным в договоре порядком, признаны судом правомерными.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора договор от 14.03.2007 №598 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, прекратил свое действие, так и установленный в нем порядок начисления арендных платежей прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Волгаойлсервис", Чувашская Республика, г. Чебоксары, ИНН <***>, 8000 руб.00 коп. (восемь тысяч рублей 00 копеек) – государственной пошлины в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

председательствующий судья: З.М. Ростова

арбитражные заседатели: ФИО1

ФИО2