Решение № А79-126/14 от 16.09.2014 АС Чувашской Республики

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2014 года. Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2014 года.

Арбитражный суд в составе судьи Афанасьева А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Майоровой М.О., помощником судьи Филипповой К.В., 

рассмотрев открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг»

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы»

о признании недействительным пункта 2.2 постановления администрации
г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195, о признании рыночной стоимости нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А)                      с подвалом (литера А1), находящегося по адресу:  <...> равной 13 276 271 руб. без учета НДС; об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары   заключить договор купли - продажи нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: <...> по цене 13 276 271 руб. без учета НДС, изложив: пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 13 276 271 руб., пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике по 221 271 руб. ежемесячно. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения» (с учетом уточнений                 к заявленным требованиям),            

при участии:

от заявителя –  директора ФИО1 (решение единственного участника ООО «Торокъ-Холдинг» от 10.12.2012), ФИО2 по доверенности от 06.08.2014, ФИО3 по доверенности от 06.08.2014, ФИО4 по доверенности от 13.01.2014,

от администрации города Чебоксары – не было,

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – ФИО5 по доверенности  № 039-46 от 21.07.2014,

от третьего лица – ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» - директора ФИО6, ФИО7 по доверенности от 16.05.2014,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг» (далее – ООО «Торокъ-Холдинг», Общество или заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к  администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары) и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары                       (далее – Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом)                                 о признании недействительным пункта 2.2 постановления администрации
г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195, о признании рыночной стоимостью нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А)                      с подвалом (литера А1), находящегося по адресу:  <...> равной 13 276 271 руб. без учета НДС; об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары   заключить договор купли - продажи нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: <...> по цене 13 276 271 руб. без учета НДС, изложив: пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 13 276 271 руб., пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике по 221 271 руб. ежемесячно. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

В обоснование заявления указано, что 01.03.2004 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и МУП «КРУ ЖКХ» с одной стороны и ООО «Торокъ-Холдинг» был заключен договор № 7160 аренды нежилого помещения № 1 площадью 859,5 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом с литерой А, А1,  по адресу: <...>, состоящее из комнат                                  с 1-14 - подвал; с 1-37 - 1 этаж. Данный объект недвижимости зарегистрирован за  № 21-01/01-10/2001-10/2001-117.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются при установленных этим Законом условиях преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ООО «Торокъ - Холдинг» является субъектом малого и среднего  предпринимательства и отвечает условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что послужило обращению к уполномоченному органу муниципального образования с заявлением от 28.06.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 указанного Федерального закона.

Из постановлении администрации г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195 следует, что независимым оценщиком была определена рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости (отчет № О-1842/2013)                                                         в сумме 22 100 000 руб. 00 коп.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

На основании статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности»                     № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, т.е. рыночная стоимость объекта есть ничто иное, как цена спроса и предложения.

Таким образом, сведения о рыночной стоимости объекта могут быть получены из различных источников, например из договоров купли - продажи аналогичных объектов, из информации, содержащейся в СМИ и т.д. и т.п.

В данном случае установленная в отчете независимого оценщика                                   № О - 1842/2013 рыночная стоимость выкупаемого арендованного муниципального имущества, по мнению заявителя, является недостоверной, что, в частности, подтверждается письмом оценщика - индивидуального предпринимателя ФИО8, согласно которому рыночная стоимость одного кв. метра рассматриваемого объекта недвижимости (включая НДС) составит от 15 000 до 22 000 руб., в связи с чем рыночная стоимость всего объекта недвижимости составит (включая НДС) от 12 892 500 руб. до 18 909 000 руб.

В связи с тем, что независимым оценщиком, привлеченным администрацией     г. Чебоксары к оценке стоимости выкупаемого недвижимого имущества, была произведена, по мнению заявителя, недостоверная оценка его рыночной стоимости, администрацией г. Чебоксары в постановлении от 07.10.2013 года № 3195 об условиях приватизации рассматриваемого нежилого помещения в пункте 2.2 была неправомерна определена стоимость (цена продажи) нежилого помещения 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: <...>, в размере 22 100 000 руб. 00 коп. Указанная стоимость, как следует из представленного письма независимого оценщика не является рыночной, следовательно, данный пункт постановления администрации противоречит статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Завышение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку вынуждает его уплачивать денежные средства в завышенном размере.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3.3 указанной нормы права при получении заявления уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На проекте договора купли-продажи, который Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил Обществу, подпись уполномоченного представителя отсутствует, неподписанный договор не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой.

Таким образом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не выполнил возложенные на него пунктом 3.3 статьи 9 Федерального закона                     № 159-ФЗ обязанности, чем воспрепятствовал осуществлению прав ООО «Торокъ - Холдинг» в сфере предпринимательской деятельности, а именно осуществлению права на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости.

Представители ООО «Торокъ-Холдинг» в судебном заседании поддержали заявленные требований в уточненном виде по основаниям, изложенным                         в заявлении и письменным пояснениям к нему.  

Представитель Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований и поддержала ходатайство о проведении повторной экспертизы по настоящему делу.

Представитель ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» в судебном заседании поддержал ходатайство представителя Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, пояснив, что  заключение эксперта  ФИО9 № 186/14-Э от 19.06.2014 является недостоверным и несоответствующим действующему законодательству.    

 Администрация г. Чебоксары о времени и месте рассмотрения дела                      в судебном заседании извещена надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем дело рассматривается без её участия в силу статей 123, 156 и части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.09.2014.  

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно положениям части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий, ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением, действием, ненормативным правовым актом государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 4, 10 и 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008            № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как свидетельствуют материалы дела, обществу с ограниченной ответственностью ООО «Торокъ-Холдинг» на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары                 от 01.03.2004 № 7160 предоставлено в аренду нежилое помещение № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом (литера А, А1), находящегося по адресу:  <...>.

Согласно пункту 3.1 приложения 2 к вышеуказанному договору срок аренды помещения установлен с государственной регистрации договора в Регистрационной палате Чувашской Республики по 28.04.2014.  

На основании заявления ООО «Торокъ-Холдинг» от 28.06.2013  и отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № О-1842/2013 администрацией г. Чебоксары издано постановление от 07.10.2013 № 3195 «Об условиях приватизации нежилого помещения», согласно которому заявителю  предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения. Цена продажи данного имущества определена на основании заключения независимой оценочной организации и установлена в размере 22 100 000 руб. без учета НДС. 

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил ООО «Торокъ-Холдинг» письмо № 039-6713 от 15.10.2013 с вышеназванным постановлением администрации г. Чебоксары и проектом договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством. Одновременно в указанном письме предлагалось заявителю в течение 30 дней со дня получения данного письма подписать договор.

В проекте договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, направленном Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом была указана продажная цена имущества в размере 22 100 000 руб. без учета НДС.

Повторно направив заявителю письмо № 039-256 от 16.01.2014 с проектом договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством  Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом также указал продажную цену имущества в размере 22 100 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с предложенной ценой, ООО «Торокъ-Холдинг» с учетом письма оценщика ФИО8 № 014/13 от 08.11.2013 направило  Чебоксарскому  городскому комитету по управлению имуществом письмом № 8 от 10.02.2014   протокол разногласий с указанием продажной цены имущества в размере 15 505 380 руб.   

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в части продажной цены недвижимого имущества послужило основанием для обращения ООО «Торокъ-Холдинг» в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается факт направления Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом  оферты (проекта договора) в адрес ООО «Торокъ-Холдинг», а также факт получения протокола разногласий к договору.

Согласно отчету ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № О-1842/2013 от 03.09.2013 рыночная стоимость помещения на 03.09.2013 определена в размере 22 100 000 руб. без учета НДС.

На основании данного отчета Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом был подготовлен и направлен ООО «Торокъ-Холдинг» проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.  

ООО «Торокъ-Холдинг», посчитав предложенную Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом выкупную цену завышенной, направил протокол разногласий к договору со ссылкой на письмо оценщика ФИО8 № 014/13 от 08.11.2013.

Следовательно, между заявителем и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом возник спор о величине рыночной стоимости арендуемого помещения, установленной в пункте 1.3 договора.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

В связи с наличием разногласий заявителя, администрации г. Чебоксары и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайствам заявителя, администрации г. Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом назначил по делу № А79-126/2014 судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки» ФИО9, по определению рыночной стоимости недвижимого имущества с целью определения соответствия отчета ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № О-1842/2013 от 03.09.2013 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки»  № 186/14-Э                   от 19.06.2014 отчет ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № О-1842/2013 от 03.09.2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требованиям Федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного помещения составляет 15 666 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО «Агентство оценки»                          № 186/14-Э от 19.06.2014 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

При определении стоимости суд учитывает положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому                     не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего казну соответствующего муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в силу чего цена продажи нежилого помещения подлежит определению без учета НДС в размере 13 276 271 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 настоящей статьи).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Определением суда от 16.09.2014 отказано в удовлетворении ходатайства  Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары № 039-6592 от 12.08.2014 о проведении повторной судебной экспертизы по делу № А79-126/2014, поскольку в рассматриваемом случае суд                          не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО «Агентство оценки» ФИО9, или наличия противоречий в её выводах, о неясности, неполноте или недостаточности экспертного заключения  являющихся основанием для проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Чебоксарским  городским комитетом по управлению имуществом и ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» не представлены суду доказательства, подвергающие сомнению обоснованности заключения эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО9              № 186/14-Э от 19.06.2014 и несоответствии его требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. 

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ                                      «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 Согласно статье 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика и решении об условиях приватизации муниципального имущества, может быть оспорена в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, указанная в обжалуемом пункте 2.2 постановления администрации г. Чебоксары определена на основании отчета ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № О-1842/2013 от 03.09.2013. Между тем, из заключения эксперта № 186/14-Э от 19.06.2014 следует о несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки отчета ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы»                                       № О-1842/2013 от 03.09.2013; о допущенных оценщиком ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» нарушений, которые  непосредственно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества, определив рыночную стоимость рассматриваемого нежилого помещения  15 666 000 руб. с учетом НДС.           

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что пункт 2.2 постановления администрации г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195 не соответствует положениям статьи 3, части 1 статьи 4 Федерального закона  № 159-ФЗ устанавливающим преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и обязанность органов местного самоуправления предусматривать в решениях об условиях приватизации право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, касающихся в том числе выкупа имущества по его рыночной стоимости. Несоблюдение названных требований Федерального закона нарушает права и законные интересы субъекта малого и среднего предпринимательства.

Несоответствие обжалуемого пункта 2.2 постановления администрации
г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195 закону или иному нормативному правовому акту, нарушение таким актом прав и законных интересов заявителя в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания его недействительным.

На основании изложенного суд считает необходимым признать рыночную стоимость нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу:               <...> равной 13 276 271 руб. без учета НДС и обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с ООО «Торокъ-Холдинг» договор купли – продажи указанного нежилого помещения.    

Расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ответчиков в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 10 000 руб. 00 коп. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.      

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать недействительным пункта 2.2 постановления администрации
г. Чебоксары от 07.10.2013 № 3195 и признать рыночную стоимость нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А)                      с подвалом (литера А1), находящегося по адресу:  <...> равной 13 276 271 руб. без учета НДС. 

Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г. Чебоксары (ИНН <***>, ОГРН <***>)  заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)договор купли - продажи нежилого помещения № 01, общей площадью 859,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: <...> по цене 13 276 271 руб. без учета НДС, изложив: пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 13 276 271 руб., пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике по 221 271 руб. ежемесячно. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».             

Взыскать с администрации г. Чебоксары Чувашской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),   расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. 00 коп., уплаченной по платежному поручению № 2 от 24.01.2014 и расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп., уплаченных по платежному поручению          № 13 от 10.07.2014.

Взыскать с  Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),   расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 руб. 00 коп., уплаченной по платежному поручению № 2 от 24.01.2014 и расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп., уплаченных по платежному поручению № 13 от 10.07.2014.

 Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «Торокъ-Холдинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10 000 руб. 00 коп. по платежным поручениям № 1 от 13.01.2014 и № 2 от 24.01.2014.  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         А.А. Афанасьев