Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков – от ТСЖ «Наш дом» -Деменева Ю.А. по дов № 1 от 03.01.2004; ОАО «ЧАЗ» -ФИО3 по дов № 5048/156юр от 16.03.2004, ФИО4 по дов № 640002/194юр от 12.04.2004

установил:

Товарищество собственников жилья «Крутиха» (далее ТСЖ «Крутиха») обратилось в арбитражный суд с иском к товариществу собственников жилья «Наш дом» (далее ТСЖ «Наш дом») с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований , открытого акционерного общества « Чебоксарский агрегатный завод» (далее ОАО «ЧАЗ») о взыскании 150 820 руб. 97 коп. и передаче документации.

Иск мотивирован тем, что согласно акту от 02.06.1999 ТСЖ «Наш дом» приняло полностью укомплектованный в соответствии с проектом, индивидуально и комплексно опробованным оборудованием, принятый госкомиссией в эксплуатацию дом № 5 по ул. Ярморочная в г. Чебоксары. Передача указанного дома госкомиссией ответчику – ТСЖ «Наш дом» была утверждена распоряжением Администрации г. Чебоксары от 04.11.1999 № 2059-р. Собственники квартир дома № 5 в целях повседневного обслуживания передали в управление места общего пользования и имущество, необходимое для эксплуатации дома, ТСЖ «Наш дом» как управляющей компании. В мае 2003 года по причине неудовлетворительной работы ТСЖ «Наш дом» домовладельцами дома № 5 по ул. Ярморочная создано ТСЖ «Крутиха». 16.07.2003 с участием члена правления ТСЖ «Наш дом» составлен акт приема передачи имущества дома № 5 по ул. Ярморочная, в котором отражены недостатки и отсутствие части имущества.

Стоимость восстановления имущества определена в сумме 150 820 руб. 97 коп., которую истец просил взыскать с ответчика.

В связи с уклонением ответчика от передачи всей документации по дому №5 и составления разделительного баланса истец просил обязать ТСЖ «Наш дом» передать ТСЖ «Крутиха» всю документацию и разделительный баланс по дому № 5 по ул. Ярморочная г. Чебоксары.

В дополнении к исковому заявлению № 149 от 28.07.2004(л.д. 24, т.1) истец изложил нормативное обоснование исковых требований. Указал на то, что в течение 1999-2003 домовладельцы дома №5 внесли в ТСЖ «Наш дом» на содержание и ремонт дома около полутора миллионов рублей. Документы по использованию этих средств по целевому назначению ТСЖ «Наш дом» не представило. Истец считает, что ТСЖ «Наш дом» неосновательно обогатился за счет средств внесенных домовладельцами. Предъявленную ко взысканию сумму 150 820 руб. 97 коп. истец просил взыскать как неосновательное обогащение, руководствуясь при этом статьей 1102 ГК РФ. Истец заявил ходатайство о привлечении ОАО «ЧАЗ» в качестве ответчика и просил обязать последнего, как застройщика, передать проектно-сметную техническую документацию по дому № 5 по ул. Ярморочная г. Чебоксары.

Определением от 28.07.2004 ОАО «ЧАЗ» привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования к каждому ответчику: просил взыскать с ТСЖ «Наш дом» 39 877 руб. 97 коп. за ремонтно-восстановительные работы; с ОАО «ЧАЗ» - 110 943 руб. – стоимость недостающего оборудования и имущества.

В остальной части исковые требования не поддержал.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в сумме 150 820 руб. 97 коп. В уточнении исковых требований № 164 от 27.08.2004 (л.д. 1-2,т.2) истец отразил реестр затрат по ремонтно-восстановительным работам и затрат по приобретению оборудования и имущества в целях его восстановления; представили первичные документы по затратам. Возражая против заявления ОАО «ЧАЗ» о пропуске срока исковой давности представители истца указали, что в соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается с 16.07.2003, т.е. с момента комиссионной проверки фактического состояния жилого дома.

Ответчик – ТСЖ «Наш дом» иск не признал аргументировав свои возражения в отзывах (л.д. 41-43, 141-144, т.1; л.д. 81-82 т.2), которые сводятся к следующему.

Жилой дом №5 по ул. Ярморочная не передавался в управление ТСЖ «Наш дом» как единый имущественный комплекс (кондоминиум) в соответствии с требованиями норм ГК РФ ФЗ «О товариществах собственников жилья», Положения о порядке создания, регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов в городе Чебоксары, утвержденное Постановлением Главы администрации г.Чебоксары Чувашской республики от 13.05.1998 № 832.

Согласно протоколов общих собраний домовладельцев жилого дома № 5 по ул. Ярморочная от 04.06.1999 и от 09.09.2000 функции управления жилым домом переданы физическому лицу ФИО5, которая организовала сбор взносов на содержание , текущий ремонт, коммунальные услуги. Домовладельцы жилого дома № 5 не являлись и не являются членами ТСЖ «Наш дом». Членами ТСЖ «Наш дом» являются только домовладельцы дома № 27 по ул. Гагарина г. Чебоксары. При этом ответчик сослался на п. 7.1 Устава ТСЖ «Наш дом», состоявшиеся судебные акты по гражданским делам судов общей юрисдикции (л.д. 67-75,т.1). ТСЖ «Наш дом» не уполномочивало ФИО5 осуществлять приемку жилого дома в эксплуатацию. Подпись ФИО5 в актах государственной приемочной комиссии не является доказательством передачи 143 квартир в управление ТСЖ «Наш дом» . Бывшая управляющая кондаминиума ФИО5 никаких платежных документов о приеме денежных средств от домовладельцев дома №5 по ул. Ярморочная ТСЖ «Наш дом» не передавала, в связи с чем ТСЖ «Наш дом» не имеет возможности представить данные о сумме денежных средств, собранных за период 1999-2003 с домовладельцев дома №5 на содержание и ремонт жилья.

Ответчик считает, что отношения между управляющим кондаминиумом ФИО5 и домовладельцами дома №5 не порождают каких-либо прав и обязанностей для ТСЖ «Наш дом». По правилам бухгалтерского учета кондоминиум как имущественный комплекс на балансе ТСЖ и Управляющего не отражается, в связи с чем не может быть передан с баланса на баланс.

В судебном заседании представитель ответчика дополнительно указал на то, что договорных отношений между ТСЖ «Наш дом» и ТСЖ «Крутиха» не было.

ТСЖ «Крутиха» не перечислило ТСЖ «Наш дом» денежные средства, не передавало имущество, не выполняло никаких работ и услуг. Истцом не представлены доказательства неосновательного обогащения ТСЖ «Наш дом» за счет ТСЖ «Крутиха». Акт от 16.07.2003 порочен, поскольку подписавший его со стороны ТСЖ «Наш дом» Царев Ю.Г. не имел полномочий на подписание акта, т.к. не является членом правления ТСЖ «Наш дом».

Ответчик –ОАО «ЧАЗ» исковые требования не признал, обосновав свои возражения следующим.

Жилой дом №5 по ул. Ярославская был принят в эксплуатацию приемочной комиссией по актам, в которых отражено, что на объекте установлено все оборудования, предусмотренное проектно-сметной документацией. Проектная и исполнительная документация письмом № 52-12/950 от 28.07.2001 передана ТСЖ «Наш дом». Извещениями №№ 1 и 2 от 27.11.2000 жилой дом №5 был передан на баланс ТСЖ «Наш дом». Считает, что ТСЖ «Наш дом» фактически приняло на себя обязательство по обслуживанию дома и за сохранность находящегося в нем общего имущества.

Паспорт кондоминиума (домовладения) на жилой дом №5 был оформлен 30.01.2001. Поскольку домовладельцы приняли решение о вступлении в ТСЖ «Наш дом» в период строительства жилого дома № 5 последнее обязано было осуществить государственную регистрацию кондоминиума после ввода жилого дома в эксплуатацию; кондоминиум не зарегистрирован до настоящего времени. ОАО «ЧАЗ» не является надлежащим ответчиком. Считает, что ТСЖ «Крутиха», действующее в интересах домовладельцев, пропустило срок исковой давности по исковым требованиям о взыскании с ОАО «ЧАЗ» 110 943 руб. стоимости недостающего имущества, как неосновательного обогащения.

В судебном заседании представители ОАО «ЧАЗ» дополнительно указали, что расчет истца не доказывает того обстоятельства, что ОАО «ЧАЗ» неосновательно приобрело или сберегло имущество за счет ТСЖ «Крутиха». В расчете содержатся противоречивые данные: так в реестре затрат на восстановление теплоузлов указан акт выполненных работ от 21.01.2004; материалы же на эти работы закуплены позже – в апреле 2004. Просили в иске отказать за необоснованностью заявленных требований.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела суд установил следующее.

Основанием обращения с иском в суд послужило не исполнение ответчиками своих обязанностей, а именно: ТСЖ «Наш дом» ненадлежаще исполняло функции по управлению кондаминиумом – жилым домом №5 по ул. Ярморочная: полученные от домовладельцев денежные средства за период с 1999-2003 не использовало по целевому назначению на обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества кондоминиума. ОАО «ЧАЗ», как застройщик жилого дома, в целях обеспечения дальнейшего содержания и управления имуществом строящегося жилого дома обязано было принять решение о создании ТСЖ и после ввода дома в эксплуатацию осуществить государственную регистрацию кондоминиума, что ответчиком не сделано. По утверждению истца приведенные обстоятельства повлекли повреждение и утрату части общего имущества кондоминиума.

Из материалов дела следует, что строительство 143-х квартирного жилого дома поз. 11 во 2-ом микрорайоне «Грязевая стрелка» осуществлялось двумя этапами; блок-секции жилого дома А,Б,В,Г – 71 квартира приняты в эксплуатацию актом госкомиссии от 02.06.1999 (л.д. 10-13,т1); блок-секции Д,Е,Ж – 72 квартиры приняты в эксплуатацию актом госкомиссии от 14.08.2000 (л.д. 79-82,т.1).

Согласно статьи 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья» жилые здания, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначены для жилых или иных целей (помещения), находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество), находящиеся в общей долевой собственности домовладельцев, составляют единый комплекс недвижимого имущества – кондоминиум.

Из смысла статей 20,21 ФЗ «О товариществах собственников жилья» на домовладельцах лежит обязанность обеспечения эксплуатации многоквартирным домом, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Для этих целей домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. В п.2 статьи 20 указанного закона установлен один из способов управления кондоминиумом это образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу- индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации (управляющему).

После поэтапного ввода жилого дома № 5 в эксплуатацию 38 домовладельцев жилого дома (блок-секции А,Б,В,Г) 04.06.1999 на общем собрании приняли решение о вступлении в ТСЖ «Наш дом» и передачи функции по управлению жилым домом физическому лицу – ФИО5; 44 домовладельца жилого дома № 5 ( блок-секции Д,Е,Ж) 09.09.2000 на общем собрании приняли аналогичное решение.

Согласно ФЗ «О товариществах собственников жилья» ТСЖ это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. ТСЖ основано на добровольном членстве домовладельцев в товариществе. Ни законом, ни уставом ТСЖ «Наш дом» не определен порядок принятия в товарищество новых членов – домовладельцев другого кондоминиума.

Принятие в действующее ТСЖ новых членов - домовладельцев другого кондоминиума влечет расширение сферы уставной деятельности ТСЖ и предполагает внесение изменений в устав ТСЖ, что в силу ст. 34 ФЗ «О товариществах собственников жилья» относится к исключительной компетенции общего собрания домовладельцев – членов товарищества.

Доказательств принятия решения общим собранием членов ТСЖ «Наш дом» о принятии в товарищество новых членов –домовладельцев жилого дома №5 суду не представлено.

Отсюда следует, что домовладельцы жилого дома № 5 по ул. Ярморочная не являются членами ТСЖ «Наш дом».

В силу норм ФЗ «О товариществах собственников жилья» право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом, в т.ч. общим имуществом кондоминиума. Иные лица (ТСЖ, управляющий, служба заказчика) получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Из этого следует, что непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец.

Домовладельцы жилого дома № 5 по ул. Ярморочная приняли решение о передаче функций по управлению жилым домом физическому лицу –ФИО5, о чем свидетельствуют протоколы общих собраний от 04.06.1999 и от 09.09.2000 (л.д. 147-150,т.1).

Согласно извещений № 1 и № 2 от 27.11.2000 жилой дом № 5 по ул. Ярморочная передан застройщиком – ОАО «ЧАЗ» на обслуживание управляющей ФИО5 (л.д. 103-104, т.1) Письмом № 52-12/950 от 25.07.2001 последней застройщиком передана проектная и исполнительная документация (л.д. 102; т.1).

Доказательств о передаче домовладельцами дома №5 функций по управлению кондоминиумом ТСЖ «Наш дом» суду не представлено.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего),обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Из указанной нормы закона следует, что истец должен доказать отсутствие у ответчика – ТСЖ «Наш дом» правовых оснований получения от домовладельцев жилого дома №5 денежных средств, размер (сумму) внесенных денежных средств. Истец документально не обосновал сумму денежных средств, внесенных домовладельцами дома №5 за период с 1999 по 2003 г.г. в ТСЖ «Наш дом», которая должна быть использована по целевому назначению (техобслуживание, ремонт) и фактически не использована, т.е. неосновательно удерживается ответчиком.

Уточненные исковые требования о взыскании с ТСЖ «Наш дом» затрат на ремонтно-восстановительные работы общего имущества кондоминиума в сумме 39 877 руб. 97 коп. по своей сути являются требованиями о взыскании убытков, понесенных домовладельцами дома № 5, интересы которых представляет созданное ими ТСЖ «Крутиха», в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ «Наш дом» обязанностей по осуществлению деятельности по управлению кондоминиумом жилого дома № 5по ул. Ярморочная. Однако, как указано выше, суд пришел к выводу, что домовладельцы жилого дома № 5 не являются членами ТСЖ «Наш дом», решение о передаче последнему полномочий по управлению кондоминиумом жилого дома №5 не принималось, истцом не представлены доказательства тому, что ТСЖ «Наш дом» приняло на себя обязательство по обеспечению санитарно-технического состояния и сохранности общего имущества жилого дома №5. Таким образом, истцом не представлены доказательства, подтверждающие причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением ответчиком – ТСЖ «Наш дом» обязанностей по обслуживанию жилого дома № 5 как единого комплекса недвижимого имущества.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ТСЖ «Наш дом» 39 877 руб. 97 коп. нет, поскольку истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ОАО «ЧАЗ» 110 943 руб. составляющих стоимость недостающего оборудования и имущества.

Как установлено материалами дела законченный строительством объект – 143-хквартирный жилой дом №5 по ул. Ярморочная принят в эксплуатацию государственными комиссиями без каких-либо замечаний к его комплектности согласно проекта, что зафиксировано в п.п.10-13 актов государственной приемочной комиссии от 02.06.1999 и от 14.08.2000.

В последующем 27.11.2000 жилой дом №5 принят на обслуживание от застройщика – ОАО «ЧАЗ» управляющей ФИО5 Доказательств ненадлежащего технического состояния общего имущества кондоминиума на момент его принятия управляющей суду не представлено.

В соответствии с нормами ФЗ «О товариществах собственников жилья» на домовладельцах лежит обязанность обеспечения эксплуатации многоквартирного дома , в т.ч. по содержанию и ремонту общего имущества.

В силу статей 47,48 ФЗ «О товариществах собственников жилья» создание кондоминиума и образование ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме является правом застройщика, а не обязанностью.

Кондоминиум жилого дома №5 до настоящего времении не зарегистрирован. Однако это обстоятельство не снимает с домовладельцев обязанность по обеспечению эксплуатации многоквартирного жилого дома, в т.ч. обеспечению санитарно-технического состояния и сохранности общего имущества. Не обеспечив надлежащую организацию эксплуатации жилого дома домовладельцы несут неблагоприятные последствия неисполнения своих обязанностей в отношении общего имущества кондоминиума, находящегося в их общей долевой собственности.

Истцом не доказан факт неосновательного сбережения (удержания) общего имущества кондоминиума; не представлены доказательства наличия причинной связи между понесенными убытками и неисполнением ОАО «ЧАЗ» своих обязательств. Более того согласно реестру и первичным документам истца в стоимость затрат на восстановление технического состояния теплоузлов включены материалы, приобретенные после выполнения восстановительных работ, т.е. эти суммы включены в затраты, предъявленные ко взысканию, безосновательно (л.д. 2,т.2).

Исковые требования в части обязания ОАО «ЧАЗ» передать ТСЖ «Крутиха» проектно-сметную и технологическую документацию по дому № 5, ул.Ярморочная удовлетворению не подлежит, как не поддержанные истцом в ходе судебного разбирательства.

Расходы по оплате госпошлины суд относит на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.

По ходатайству истца, исходя из имущественного положения ТСЖ Крутиха, обоснованного имеющимися в деле документами, на основании статьи 5 Закона РФ «О государственной пошлине» суд уменьшает подлежащую взысканию госпошлину до 1000 руб.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.08.2004 по 01.09.2004.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Крутиха" г. Чебоксары в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок.

Судья Н.П. Шевах