Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Р.Р. Хамитовым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, понуждении к направлению предложения о заключении договора и проекта договора,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность № 5 от 27.02.2012;

от ответчика – представитель не явился;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БЕСТ» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Новый Уренгой о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв.м., находящегося по адресу: <...>, правый торец, о понуждении к направлению предложения о заключении договора купли-продажи помещения и проекта договора купли-продажи.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление № 101-12/191 от 24.02.2012, в котором он просит в удовлетворении требований истца отказать. В обоснование своих возражений ответчик указывает, что с момента реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Спорное нежилое помещение перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома в момент приватизации первой квартиры в доме в 1993 году. Указанное помещение спроектировано в качестве технического подвала, не имеющего самостоятельного назначения и не предназначенного для самостоятельного использования. В связи с чем, ответчик считает, что он не является уполномоченным органом, который вправе распоряжаться спорным имуществом, в том числе путем принятия решения о его приватизации.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика от 05.04.2012, согласно которым он считает, что ответчик пытается ввести суд в заблуждение, так как собственники жилых помещений в многоквартирном доме никогда не владели спорным имуществом и не имели право пользования и распоряжения им.

Нежилое помещение находилось в аренде у истца на основании договоров аренды, заключенного с Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой. При этом указанные договоры не содержали указания на права третьих лиц относительно объекта аренды. Истец считает, что ответчик незаконно прекратил с ним арендные правоотношения с 01.11.2008. Кроме того, считает нежилое помещение обособленным объектом недвижимого имущества, а также указывает, что ответчиком не доказан факт нахождения в спорном нежилом помещении общедомовых приборов учета тепловой и электрической энергии и другого оборудования.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований, помимо первоначально заявленных требований просит признать незаконными действия (бездействие) Администрации муниципального образования город Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с истцом, чем было нарушено его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Суд не принимает к рассмотрению уточнённые требования истца, поскольку они являются новыми, а в силу ст. 49 АПК РФ одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Кроме того, оспаривание действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц производится в порядке главы 24 АПК РФ, регулирующей производство в арбитражном суде первой инстанции по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. В связи с чем, рассмотрение указанного требования в общем порядке искового производства недопустимо.

От ответчика поступило заявление от 10.04.2012 о применении срока исковой давности к требованиям истца, согласно которому он считает, что истец узнал о нарушении своего права 01.12.2008, когда были прекращены отношения по аренде спорного имущества. Поскольку исковое заявление датировано 30.12.2011, истец пропустил установленный законом срок исковой давности на обращение в суд за защитой нарушенных прав.

В определении об отложении судебного заседания от 01.03.2012 суд определил возможность перехода из предварительного судебного заседания в судебное заседание первой инстанции при надлежащем уведомлении сторон и отсутствии от них соответствующих возражений. Учитывая, что дело готово к судебному разбирательству, характер спорного правоотношения определен, обстоятельства, имеющее значение для правильного рассмотрения дела выяснены, доказательства и возражения представлены, о необходимости представления дополнительных документов стороны не заявили, суд, руководствуясь статьями 123, 137 и 156 АПК РФ, завершает предварительное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции. Дело рассматривается по существу в отсутствие представителя ответчика.

Оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком длительное время существовали отношения по аренде нежилого помещения, общей площадью 71 кв.м., находящегося по адресу: <...>, правый торец.

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела копиями договоров аренды нежилого помещения № 105 от 03.01.2001, № 110 от 03.01.2002, № 117 от 01.01.2003, № 26 от 01.01.2004, № 19 от 20.12.2004, № 123 от 01.01.2006, № 5 от 01.01.2007, № 296 от 01.12.2007.

По условиям указанных договоров арендодателем являлся ответчик, арендатором – истец, объект аренды находился в техническом подполье, передавался для использования в торговой деятельности.

В ноябре 2008 года ответчик письмом № 9435/02 от 10.11.2008 сообщил истцу о том, что арендные отношения с 01.12.2008 пролонгироваться не будут в связи с тем, что нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и право распоряжения им принадлежит ОАО «Уренгойжилсервис».

Впоследствии договор аренды на пользование спорным объектом недвижимого имущества был заключен истцом уже с ОАО «Уренгойжилсервис», что подтверждается представленной в материалы дела копией договора № 7/225 от 28.06.2010.

Письмом № 3533 от 15.11.2011 ОАО «Уренгойжилсервис» сообщило истцу о невозможности продления действия договора аренды на новый срок на основании решения, принятого комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 30.11.2010, в связи с многочисленными нарушениями Правил пожарной безопасности и Правил санитарного содержания объектов торговли.

Истец, в свою очередь, обратился к Главе города Новый Уренгой с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В письме № 10-01/2501 от 27.12.2011 ответчик сообщил истцу об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по двум основаниям, а именно: так как на день обращения с заявлением между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного имущества, а также, поскольку данное помещение является техническим подпольем, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем ответчик не вправе единолично распоряжаться им.

Истец, посчитав отказ ответчика в реализации права на преимущественное приобретение спорного имущества необоснованным, а его действия по умышленному отказу в продлении срока договора аренды спорного помещения незаконными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Считает, что на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ он отвечал всем необходимым условиям для приобретения нежилого помещения, которое не может являться общей собственностью жильцов многоквартирного дома, так как отношения по его аренде возникли ранее, чем вступил в законную силу Жилищный кодекс РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к требованиям истца, суд установил следующее.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности следует исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец решил воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в 2011 году. По утверждению истца указанное право было нарушено ответчиком также 2011 году путём направления отказа в реализации преимущественного права. Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании преимущественного права на приобретение имущества следует исчислять с момента получения истцом соответствующего отказа, а не с момента расторжения договора аренды спорного имущества.

Учитывая изложенное, поскольку срок давности по заявленным требованиям не истёк, ходатайство ответчика подлежит отклонению.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд руководствуется следующим.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания указанных положений следует, что приватизированным может быть только имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в подвальном этаже многоквартирного жилого дома.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из указанной нормы следует, что в многоквартирном жилом доме могут находиться как помещения, относящиеся к общему имуществу дома, так и обособленные помещения, к общему имуществу дома не относящиеся.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Следовательно, право муниципальной собственности на спорный объект возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством. Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Учитывая изложенное, самостоятельным объектом недвижимости может быть признан подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Статьёй 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанного положения истец не представил доказательства, подтверждающие, что спорный объект изначально был спроектирован как обособленный объект недвижимого имущества, не предназначенный для целей обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно письму Департамента городского хозяйства Администрации города Новый Уренгой № 201-13/771-01 от 20.02.2012 первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения в многоквартирном доме № 17-а на Ленинградском проспекте города Новый Уренгой был заключен в отношении квартиры № 25 в 1993 году (договор № 290 от 07.07.1993). По состоянию на 15.02.2012 в указанном жилом доме остались три неприватизированные квартиры.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьями 244, 289, 290 ГК РФ, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом № 17-а по адресу: <...> утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Соответственно, поскольку спорный объект на дату приватизации первой квартиры в 1993 году в качестве самостоятельного объекта недвижимости не использовался, он перешёл в общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, выводы истца о том, что собственники квартир в многоквартирном доме никогда не владели спорным имуществом, не имели право пользования и распоряжения им, не соответствует действительности.

Право общей собственности на спорный объект возникло ранее, чем право истца на пользование указанным имуществом.

Ответчик, не являясь единственным собственником всех жилых помещений, согласно нормам Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не вправе.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что спорный объект недвижимого имущества к муниципальной собственности не относится, преимущественное право у истца на его выкуп не возникло.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, общей площадью 71 кв.м., находящегося по адресу: <...>, правый торец, не обоснованно и удовлетворению не подлежит.

Следовательно, не могут быть удовлетворены, производные от основного, требования о понуждении ответчика к направлению предложения о заключении договора купли-продажи помещения и проекта договора купли-продажи.

В силу положений ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «БЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, понуждении к направлению предложения о заключении договора и проекта договора отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Е.В. Антонова