Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола помощником судьи Худайбердиевой Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮНИ" (ИНН: 8904067420, ОГРН: 1118904006220) к индивидуальному предпринимателю Матухно Светлане Васильевне (ИНН: 890409794859, ОГРН: 311890427800012) о расторжении договора аренды от 03.11.2011г. и встречному иску индивидуального предпринимателя Матухно Светланы Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИ" о расторжении договора аренды и взыскании 207 240 рублей, при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика - представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНИ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом последующего уточнения) о расторжении договора аренды, заключенного 03.11.2011г. с индивидуальным предпринимателем Матухно Светланой Васильевной.

ИП Матухно С.В., свою очередь заявила встречный иск. Просит также расторгнуть договор аренды, взыскать с ООО "ЮНИ" долг по арендным платежам в размере 160 000 рублей и неустойку в размере 47 240 рублей за просрочку внесения платежей.

В судебное заседание стороны не обеспечили явку своих представителей, о времени и месте рассмотрении дела стороны извещены надлежащим образом.

От ООО "ЮНИ" поступило соглашение о расторжении договора охраны № 12 от 23.11.2012г. с просьбой приобщить его к материалам дела. Данный документ судом принят. О наличии обстоятельств, препятствующих проведению судебного заседания, не заявлено.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь положениями статей 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело по существу в отсутствие представителей от сторон.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, а встречный иск удовлетворить частично.

Из обстоятельств дела известно, что 03 ноября 2011 года стороны подписали договор, по условиям которого ИП Матухно С.В. (арендодатель) обязалась предоставить ООО "ЮНИ" (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 61,4 м.кв., расположенное на первом этаже дома 12А по проспекту Ленинградский гор. Новый Уренгой, для розничной торговли продуктами. Общество, в свою очередь, обязалось своевременно вносить арендные платежи. Срок действия договора определен с 03.11.2011г. по 03.04.2017г.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 23.01.2012г., о чем свидетельствует соответствующая отметка государственного органа на договоре.

В отсутствие согласия арендодателя арендатор произвел монтаж неотделимых без вреда систем вентиляции, систем пожарной и охранной сигнализации, так как, со слов общества, без монтажа указанных выше систем безопасная эксплуатация нежилого помещения для продажи товаров не представлялась возможной. Самостоятельные действия арендатора, а также просрочка внесения платежей послужили основанием для направления предпринимателем обществу письма за № 05 от 19.11.2012г. с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 7.1.3, об освобождении помещения и о погашении задолженности за три месяца.

Общество также направило предпринимателю 15.11.2012г. и 24.11.2012г. письма с требованием расторгнуть договор с компенсацией затрат на монтаж вентиляции, пожарной и охранной сигнализации.

В исковом заявлении истец указывает, что фактически он освободил помещение 24.11.2012г., что подтверждается соглашением о расторжении договора на оказание услуг по вывозу мусора, о расторжении договора на оказание охранных услуг, но арендодатель отказался письменно зафиксировать момент передачи ключей. По требованию арендодателя была демонтирована вентиляция и сделан косметический ремонт помещения, однако от приема ключей он вновь отказался. Истец не согласен выплачивать денежные средства, свыше уже выплаченных (480 000 рублей.)

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному указал, что ключи общество вернуло 30.01.2013г. без подписания акта возврата помещения из аренды, при этом не оплатило аренду с 24.09.2012г. по 30.01.2013г. на общую сумму в 160 000 рублей.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор от 03.11.2011г. содержит все существенные условия, необходимые для данного вида сделки, сторонами подписан без возражения, имеет государственную регистрацию, исполнялся, следовательно, считается заключенным.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ, д оговор аренды заключается на срок, определенный договором. Договором от 03.11.2011г. срок аренды определен по 03.04.2017г.

Статьей 450 ГК РФ предписано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Ссылку на пункт 7.1.3 договора (право на односторонний отказ от исполнения договора в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд в установленные сроки) арендодатель привел в письме за № 05 от 19.11.2012г., направленном арендатору.

Суд отмечает, что наличие у арендодателя права через суд расторгнуть договор по тому же основанию (ст. 619 ГК РФ) не свидетельствует о невозможности такого расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку такое условие согласовано обеими сторонами и не противоречит ст. 450 ГК РФ.

Пунктом 4.1 договора установлен размер ежемесячной платы в 40 000 рублей. Сроки внесения установлены в пункте 4.3 – не позднее двадцать четвертого числа месяца, за который уплачивается арендная плата (видимо месяца, в котором арендуется имущество).

Общество указывает, что платежи оно вносило своевременно и в полном объеме, но письменно это не оформлялось, а все чеки были выданы в ноябре 2012 года. Предприниматель указывает обратно, что при каждой передаче денег арендатору выдавался чек.

Суд не может принять доводы общества, так как предоставленные в дело чеки свидетельствуют об обратном. Опровергающих документов общество суду не представило.

Рассмотрев имеющиеся в деле чеки, суд не находит указанной просрочки должника. Так в деле есть чеки, датированные 13.12.2011г. на 120 000 рублей (три по 40 000 руб.), 13.03.2012г. на 120 000 рублей, 05.06.2012г. на 120 000 рублей, 19.09.2012г. на 120 000 рублей. При этом на одном чеке от 12.12.2011г. имеется надпись – октябрь Мудрый, на втором – ноябрь Мудрый, на третьем – декабрь Мудрый. Полномочия генерального директора ООО “ЮНИ” Мудрого Ю.С. на внесение денег никем не оспаривается.

Так как первым месяцем аренды является ноябрь 2011 года, то следует, что первые два месяца аренды арендатор оплатил своевременно, своевременно оплачена аренда и в марте, июне, сентябре 2012 года. Но в марте оплачена аренда по март, в июне – по июнь, в сентябре – по сентябрь. Следовательно, не оплачена аренда в октябре, ноябре 2012 года и так далее. Плату за октябрь 2011 года суд как оплату за другой последующий месяц не считает, поскольку это обстоятельство сторонами по иному не оценено.

Из этого следует, что на момент направления предпринимателем обществу письма № 05 от 19.11.2012г. у арендатора имелась просрочка по оплате аренды только за октябрь месяц, крайний срок оплаты за ноябрь наступал 24.11.2012г. Соответственно, оснований направлять обществу письма об одностороннем расторжении договора у предпринимателя не было (для расторжения необходимо обязательно отсутствие оплаты не менее, чем по двум месяцам).

Между тем, несмотря на отсутствие подписанного между сторонами акта возврата помещения из аренды суд считает, что договор следует считать расторгнутым с 30.01.2013г. Не пользование арендатором помещением, вывоз из помещения оборудования, расторжение договора на охрану, возврат ключей без встречного согласия договор аренды не расторгает: либо договор расторгается через суд, либо по обоюдному согласию сторон. Специфика договора аренды состоит в том, что нельзя просто так отказаться от исполнения договора, в противном случае арендодатель терпит убытки.

Во встречном иске ИП Матухно С.В. указала на согласие принять ключи 30.01.2013 года, соответственно эту дату можно считать днем фактического расторжения договора (есть обоюдное согласие). Следовательно, с 31.01.2013г. договор от 03.11.2011г. считается расторгнутым. Так как повторное расторжение договора законодательством не предусмотрено, то суд отказывает обеим сторонам в удовлетворении требования о расторжении договора.

ИП Матухно С.В. просит суд также взыскать с общества арендную плату за пользование помещением с 24.09.2012г. по 30.01.2013г. в размере 160 000 рублей и на основании п. 5.3 договора пени в размере 47 240 рублей, исчисленные за период просрочки внесения платежей с 24.11.2011г. по 07.05.2013г.

Платность использования земли закреплена в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок расчета арендной платы предусмотрен сторонами в пунктах 4.1, 4.2, 4.3 договора.

Согласно статье 622 ГК РФ п ри прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, до даты расторжения договора от 03.11.2011г. общество обязано оплачивать аренду помещения по установленной в договоре цене и в согласованные сроки. Как было указано выше, имеющиеся в деле чеки подтверждают оплату аренды за одиннадцать месяцев, то есть до 03.10.2012г. За период аренды с 03.10.2012г. по 30.01.2013г. аренда помещения составит 156 000 рублей. Поскольку суд не располагает иными платежными документами ответчика, то данная сумма подлежит взысканию.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.3 договора сторонами определена ответственность арендатора при просрочке внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа.

Так как арендатор допускал просрочку в перечислении арендных платежей, то арендодатель вправе требовать от него уплаты неустойки. Начисление пени по 07.05.2013г. на платежи, что были обязательны до дня расторжения договора, правомерно, согласуясь с пунктом 5.8 договора.

Однако, проверив расчет пени, суд считает необходимым его изменить. ИП Матухно С.В. не учла в расчете еще одного платежа на 40 000 рублей (вместо двух указала один). Первый платеж за ноябрь 2011 года был совершен 13.12.2011г. по чеку №0002#00000004, второй – 13.12.2011г. по чеку № 0003#00000005. Также не учтено имеющееся ограничение на размер пени в 10% от суммы просроченного платежа.

С учетом изложенного замечания и при исходных составляющих суд самостоятельно произвел перерасчет пени. За период времени с 24.11.2011г. по 07.05.2013г. взысканию подлежат пени в размере 20 920 рублей.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статей 307, 309, 310, 330, 450, 453, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮНИ" (ИНН: 8904067420, ОГРН: 1118904006220, дата внесения записи о создании: 02.11.2011г., юридический адрес: 629306, Ямало-Ненецкий Автономный округ, Новый Уренгой г, Молодежная ул, 21, 35) в пользу индивидуального предпринимателя Матухно Светланы Васильевны (ИНН: 890409794859, ОГРН: 311890427800012, дата внесения записи о регистрации: 05.10.2011г., место жительства: 629303 АО Ямало-Ненецкий г Новый Уренгой мкр. Дружба д. 2 копр. 1 кв. 104 ) долг в размере 156 000 рублей, пени в размере 20 920 рублей и расходы по уплате госпошлины в размере 6 099 рублей 49 копеек. Всего взыскать 183 019 рублей 49 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Матухно Светланы Васильевны и в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЮНИ" отказать.

2.Взыскать с индивидуального предпринимателя Матухно Светланы Васильевны (ИНН: 890409794859, ОГРН: 311890427800012, дата внесения записи о регистрации: 05.10.2011г., место жительства: 629303 АО Ямало-Ненецкий г Новый Уренгой мкр Дружба д. 2 копр. 1 кв. 104) в доход федерального бюджета недоплаченную часть госпошлины в размере 2 000 рублей.

3.Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

В.В. Чорноба