Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Сеитова Э.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***> ИНН <***>) об обжаловании действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество «Грант»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель не явился,

от заинтересованного лица – представитель не явился,

от третьего лица - представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Актив» (далее по тексту – заявитель, Общество, ООО «Актив») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) по погашению записи № 89-89-04/013/2010-104 о договоре аренды № 131А от 01.12.2009, заключенному между ООО «Актив» и ЗАО «Грант», и обязании Управления Росреестра восстановить указанную запись № 89-89-04/013/2010-104.

В обоснование заявленных требований Общество указывает на то, что договор аренды является действующим, правовые основания для его прекращения отсутствуют. Между тем из решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012 заявителю стало известно о том, что в ЕГРП отсутствует запись об обременении имущества, принадлежащего ЗАО «Грант» на праве собственности, договором аренды № 131А от 01.12.2009. На запрос Общества об изложении причин по погашению записи о регистрации договора аренды Управление Росреестра ответ не предоставило.

От заинтересованного лица поступили отзывы на заявление, в соответствии с которыми просит суд отказать в удовлетворении требований заявителя. В обоснование своих возражений Управление в первоначальном отзыве указывает, что ЗАО «Грант» 09.11.2012 направило в адрес ООО «Актив» письмо об отказе от исполнения договора аренды, таким образом, ООО «Актив» было уведомлено о расторжении договора в одностороннем порядке. В декабре 2012 г. в Управление поступило заявление ЗАО «Грант» о прекращении регистрационной записи по спорным объектам, в связи с чем была прекращена запись об обременении. Между тем в последующем отзыве Управление указывает, что сообщением от 25.02.2013 № 04/110/2012-477/04-623 на заявление ЗАО «Грант» от 19.12.2012 было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения обременения.

Кроме того, заинтересованное лицо указало на пропуск заявителем срока на обращение в суд.

От заявителя поступили возражения на отзыв заинтересованного лица.

От третьего лица поступил отзыв, в заявленных требованиях также просит суд отказать, поскольку постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013 по делу № А81-5405/2012 признаны правомерными действия конкурсного управляющего ЗАО «Грант» по одностороннему отказу от исполнения договора аренды № 131А от 01.12.2009.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. При данных обстоятельствах, руководствуясь статьями 123, 156 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 11 сентября 2013 до 11 часов 00 минут 18 сентября 2013 г.

19.06.2013 от ЗАО «Грант» поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012.

В определении о назначении дела к судебному разбирательству от 03.07.2013 суд указал, что указанное ходатайство будет рассмотрено судом в основном судебном заседании.

Суд, посовещавшись на месте, определил в ходатайстве ЗАО «Грант» о приостановлении производства по настоящему делу отказать ввиду того обстоятельства, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013 по делу № А81-5405/2012 решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 отменено в части удовлетворения встречного иска ООО «Актив», в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Арбитражный суд, изучив и всесторонне исследовав материалы дела, отзывы, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Актив» и ЗАО «Грант» заключен договор аренды объектов недвижимости от 01.12.2009 № 131А. Срок действия договора установлен до 31.12.2015.

По акту приема-передачи объекта недвижимости от 01.12.2009 ЗАО «Грант» передало принадлежащие ему на праве собственности объекты, расположенные в <...> панель 1; Прирельсовая база (далее по тексту – недвижимое имущество), в аренду ООО «Актив».

На основании заявления ООО «Актив» от 03.03.2010 Управлением Росреестра 30.03.2010 зарегистрирован договор аренды № 131А от 01.12.2009 и произведена запись о государственной регистрации аренды за № 89-89-04/013/2010-104.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.10.2012 по делу № А81-5900/2009 ЗАО «Грант» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.05.2013 по делу № А81-5900/2009 срок конкурсного производства в отношении ЗАО «Грант» продлен на шесть месяцев (до 22.10.2013).

Заявлением от 09.11.2012 № 23 конкурсный управляющий ЗАО «Грант» ФИО1 уведомил ООО «Актив» об отказе от исполнения договора аренды от 01.12.2009 № 131А и потребовал вернуть предоставленное в аренду имущество по акту приема-передачи.

В декабре 2012 г. ЗАО «Грант» обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к ООО «Актив» об обязании последнего передать по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества, переданные по договору аренды от 01.12.2009 № 131А.

Как указывает заявитель, из решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012 ему стало известно о том, что в ЕГРП отсутствует запись об обременении имущества, принадлежащего ЗАО «Грант» и переданного ООО «Актив» по договору аренды от 01.12.2009 № 131А.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «Актив» в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению регистрационной записи о договоре аренды № 131А от 01.12.2009 и обязании Управления Росреестра восстановить указанную запись № 89-89-04/013/2010-104.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Закона № 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ аренда является одним из ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила), Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

В соответствии с пунктами 43, 44 Правил источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, в том числе, подраздел III-1 - для записей об аренде.

19.12.2012 в Управление Росреестра поступило заявление представителя ЗАО «Грант» о прекращении ограничения (обременения) на недвижимое имущество, переданное по договору аренды ООО «Актив».

Уведомлением от 18.01.2013 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию заявленных действий в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прекращения ограничения обременения ввиду отсутствия подписанного сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Сообщением от 25.02.2013 № 04/110/2012-477/04-623 Управление Росреестра отказало ЗАО «Грант» в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на недвижимое имущество в связи с отсутствием подписанного сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды от 01.12.2009 № 131А.

Вместе с тем в материалах дела имеется заключение о результатах служебной проверки по факту нарушения Закона № 122-ФЗ в отношении вр.и.о. заместителя начальника Пуровского отдела от 05.04.2013, из которого установлено следующее.

Поступившие 19.12.2012 от ЗАО «Грант» документы на государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) рассмотрены государственными регистраторами и 18.01.2013 ими было принято решение о прекращении обременения. В этот же день (18.01.2013) представителем ЗАО «Грант» подано заявление о предоставлении информации о правах ЗАО «Грант» на объекты (выписка от 18.01.2013 № 01/04/2013-768). Данная выписка информацию об обременении в виде аренды не содержала. Между тем вр.и.о. заместителя начальника Пуровского отдела после повторного обсуждения с государственными регистраторами вопроса о правомерности принятого решения о погашении ограничения (обременения) в виде аренды принято решение о восстановлении записи в ЕГРП № 89-89-04/013/2010-104 об аренде данных объектов, в связи с чем 18.01.2013 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации обременения; в последующем (25.02.2013) ЗАО «Грант» было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения).

Комиссия Управления Росреестра по результатам служебной проверки признала незаконными отмену решения государственных регистраторов о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на объекты недвижимости ЗАО «Грант», а также решений в приостановлении, а затем и в отказе в государственной регистрации прекращения обременения.

ЗАО «Грант» в марте 2013 года повторно обратилось в Управление Росреестра о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды на объекты недвижимого имущества (о прекращении регистрационной записи от 30.03.2010 № 89-89-04/013/2010-104).

Указанное обременение в виде аренды было снято регистрирующим органом 11.04.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 определено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В соответствии с положениями статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В этих случаях договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника (абз. 3 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, приведенными нормами законодательства о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Представленное в материалы дела заявление от 09.11.2012 № 23 свидетельствует о том, что конкурсный управляющий ЗАО «Грант» ФИО1 уведомил ООО «Актив» об отказе от исполнения договора аренды от 01.12.2009 № 131А. Из указанного заявления следует, что мотивом к отказу арендодателя от исполнения договора аренды послужило неоднократное нарушение договорных условий о внесении арендных платежей арендатором, что причиняет убытки ЗАО «Грант».

Как указывалось выше, в декабре 2012 г. ЗАО «Грант» обращалось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к ООО «Актив» об обязании последнего передать по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества, переданные по договору аренды от 01.12.2009 № 131А. В свою очередь, ООО «Актив» подано, а судом принято, встречное требование к ЗАО «Грант» о признании отказа конкурсного управляющего ЗАО «Грант» ФИО1 от исполнения договора аренды № 131А от 01.12.2009 недействительным.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 по делу № А81-5405/2012 встречное исковое требование удовлетворено, отказ конкурсного управляющего ЗАО «Грант» от исполнения договора аренды №131А от 01.12.2009 признан недействительным; на ООО «Актив» возложена обязанность передать ЗАО «Грант» по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013 по делу № А81-5405/2012 решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.04.2013 отменено в части удовлетворения встречного иска ООО «Актив», в остальной части решение суда оставлено без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.

ООО «Актив» как арендатор имеет непогашенную перед арендодателем задолженность по договору аренды. ЗАО «Грант» лишено возможности получать за использование его имущества в полном объеме денежные средства регулярно - ежемесячно и производить расчеты с кредиторами. В связи с этим для арендодателя, не получающего арендную плату в течение длительного периода времени, сделка является экономически нецелесообразной (убыточной), следовательно, непоступление в конкурсную массу арендных платежей в течение длительного времени и предоставление в период банкротства арендодателя ООО «Актив» (арендатору) возможности пользования имуществом без оплаты арендных платежей, противоречит целям и последствиям осуществления процедуры банкротства, а также препятствует восстановлению платежеспособности ЗАО «Грант» в установленный срок. Кроме того, установленная в договоре сумма арендной платы в месяц за 39 объектов недвижимости, расположенных по адресам: ЯНАО, <...> панель № 1; Прирельсовая база, более чем в 8 раз меньше рыночной арендной ставки. Оценив представленные доказательства, а также условия договора от 01.12.2009 № 131А, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ конкурсного управляющего ЗАО «Грант» от исполнения договора аренды является обоснованным и соответствующим закону.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доказано, что ООО «Актив» были нарушены условия договора аренды от 01.12.2009 № 131А.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

По смыслу пункта 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ арендодатель правомочен на обращение с заявлением о погашении регистрационной записи в одностороннем порядке при прекращении договора аренды.

Согласно пункту 17 Правил при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Учитывая, что факт расторжения договора аренды является безусловным основанием для его прекращения, погашение регистратором записи в ЕГРП о праве аренды на основании заявления арендодателя не противоречит действующему законодательству.

Следовательно, погашение записи об обременении объектов недвижимости арендой произведено Управлением Росреестра в соответствии как с нормами Гражданского кодекса РФ, так и с Законом № 122-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая, что Управление Росреестра действовало в соответствии с законом и в пределах предоставленных ему полномочий, у суда отсутствуют правовые основания для признания его действий по погашению записи № 89-89-04/013/2010-104 о договоре аренды № 131А от 01.12.2009 незаконными, поскольку оно соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Управление Россреестра ссылается на пропуск заявителем срока на обжалование его действий в арбитражный суд.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ООО «Актив» стало известно об отсутствии в ЕГРП записи об обременении имущества, принадлежащего ЗАО «Грант» и переданного ООО «Актив» по договору аренды от 01.12.2009 № 131А, в апреле 2013 года изрешения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-5405/2012. Доказательства того, что заявителю ранее было известно о снятии обременения в виде аренды в материалах дела отсутствуют. В арбитражный суд заявление ООО «Актив» поступило 30 мая 2013, следовательно, заявителем трехмесячный срок на обжалование действий Управления Росреестра не пропущен.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***> ИНН <***>) – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия (изготовления в полном объёме) арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Сеитов Э.М.