Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лонгортовой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации прав собственности, о признании права собственности, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Надымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 15.03.2013г.,

от ответчика – генеральный директор - ФИО2, ФИО3 по доверенности от 20.03.2013г.,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации прав собственности и о признании права собственности в отношении:

- сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47м., лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации № 89-89-02/027/2012-074;

- сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390м., лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации № 89-89-02/027/2012-073;

- сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64м., лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации № 89-89-02/027/2012-075;

- сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-ти квартирного жилого дома, протяженностью 64,4м., лит III, расположенная по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации № 89-89-02/027/2012-135.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Надымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Определением от 08.02.2013г. суд удовлетворил ходатайство истца и наложил арест на обозначенное в исковом заявлении недвижимое имущество до разрешения спора по существу

Ответчик предоставил письменный отзыв, иск не признал.

В судебном заседании представители сторон подтвердили свои доводы и возражения, ранее изложенные в исковом заявлении ив отзыве на него. Дополнительно представленные ответчиком документы суд приобщил к материалам дела.

От третьего лица пояснений по существу спора не поступило. В судебное заседание третье лицо не обеспечило явку своего представителя, хотя о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 123 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя от третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Из обстоятельств дела известно, что 29 октября 2010 года между муниципальным учреждением “Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район” (далее - Департамент) и закрытым акционерным обществом “СЭЛСА” (далее - ЗАО “СЭЛСА”) были заключены муниципальные контракты участия в долевом строительстве № 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК. По условиям указанных контрактов ЗАО “СЭЛСА” (застройщик) обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объекты долевого строительства, а именно квартиры: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме, что будет построен в пос. Лесной гор. Надыма и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объекты долевого строительства Департаменту (участнику). Департамент, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную настоящими контрактами цену и принять объекты долевого строительства в собственность муниципального образования Надымский район.

По выданному ответчику разрешению на строительство 14-ти квартирный дом был построен и разрешением № 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012г. введен в эксплуатацию. 25 мая 2012 года по актам приема-передачи от ответчика требуемые квартиры истцом были приняты и ответчику были перечислены денежные средства по контрактам.

09 июля 2012 г. и 14 сентября 2012 г. за муниципальным образованием Надымский район в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу были зарегистрированы права собственности на квартиры: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме №4, проезд 1, гор. Надым и на общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.

09 июля 2012 г. за ЗАО “СЭЛСА” в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу было зарегистрировано право собственности на квартиры № 8 и № 9 и на общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.

В дальнейшем ответчик продал квартиры № 8 и № 9 Некоммерческой организации “Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа” по договору купли-продажи №465 от 13.08.2012г., а та, в свою очередь, передала их истцу в муниципальную собственность Надымского района по договору безвозмездной передачи (пожертвования) жилого помещения от 13.12.2012 г. № 663.

07 декабря 2012 г. за ЗАО “СЭЛСА” на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012 г. было зарегистрировано право собственности на следующие объекты:

- сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяжённость 47 м, лит. III, адрес
(местонахождение) объекта: ЯНАО, <...>;

- сеть электроснабжения наружная, назначение: нежилое, протяжённость 390 м, лит. IV, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, <...>;

- сеть холодного водоснабжения наружная, назначение: нежилое, протяжённость 64 м, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, <...>;

- сеть теплоснабжения наружная, назначение: от ТК Л/2 до 14-ти квартирного жилого дома, протяжённость 64,4 м, лит. III, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, <...>.

Истец обратился в суд с названными требованиями, полагая, что сети канализации, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения являются общей долевой собственностью собственников дома №4, расположенного в проезде 1 гор. Надым, то есть собственностью муниципального образования Надымский район.

В своих доводах истец ссылается на п. 2.3, п. 3.2. контрактов, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012г., п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ “б участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также истец утверждает, что инженерные сети были построены за бюджетные средства муниципального образования Надымский район.

Ответчик в отзыве утверждает обратное. Считает, что спорное имущество не является предметом муниципальных контрактов, не является общей долевой собственностью. В подтверждение несения самостоятельных расходов по их возведению представил договоры о предоставлении кредита.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

По своему правовому содержанию муниципальные контракты участия в долевом строительстве № 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК в своей совокупности можно отнести к договору долевого участия строительства многоквартирного дома, правоотношения по которому регулируются Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 1 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Предмет договора долевого участия является существенным условием данного вида сделки.

Во всех муниципальных контрактах № 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК – их предметом являются только квартиры. В отношении предмета контрактов имеются также указания в пунктах 2.3 и 3.2.

Так, согласно пункту 2.3 контрактов, в состав общего имущества должны входить: тамбуры, лестничные клетки, технические помещения. Согласно пункту 3.2 контрактов, в цену контрактов входят все расходы застройщика, связанные со строительством объектов долевого участия, включая расходы по прокладке и подключению внешних (подводящих) и внутренних инженерных сетей, по внутренней отделке объектов долевого строительства, установке сантехнического и электрического оборудования, на осуществление природоохранных и иных работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.

Определяющим в данных условиях является ссылка на проектно-сметную и разрешительную документацию.

Суд неоднократно в судебных заседаниях и в определении от 20.03.2013г. предлагал сторонам предоставить сметную документацию или расчеты, на основании которых формировалась цена контрактов. Данные документы были необходимы для установления видов работ, которые подлежали оплате участником.

Статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации предписано, что строительные и связанные с ними работы выполняются в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Ответчик сообщил, что строительство наружных сетей для него было необходимо, так как без них ввести дом в эксплуатацию не возможно и сметы на наружные сети он изготовил. Однако, в рамках муниципальных контрактов проектной документацией не предусматривалось строительство наружных объектов систем инженерно-технического обеспечения, сметная документация на наружные сети в рамках муниципальных контрактов также не составлялась, никем не утверждалась, а все работы по контрактам он выполнял по самостоятельно составленному расчету по локальной смете № 58 (общестроительные работы, внутренние инженерные сети).

Суд подтверждает, что действительно локальная смета № 58 не содержит перечень работ по наружным сетям, а работы по ней превышают стоимость строительства, указанного в разрешении на ввод дома в эксплуатацию (45 040 000 рублей против 34 632 911 рублей).

Истец возражения ответчика документально не опроверг. Вместо этого предложил свой расчет, который носит предположительный характер, а не реальный.

Таким образом, при разбирательстве дела не нашло свое подтверждение такое обстоятельство как объем требуемых для строительства дома в рамках муниципальных контрактов наружных инженерных сетей и объем оплачиваемых наружных сетей. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с перечислением в нем наружных сетей канализации, водо- и электроснабжения никоим образом не отражает предмета контрактных обязательств между сторонами.

Пункт 4 части 1 статьи 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действительно предусматривает обязанность использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в целях строительства систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, но опять таки, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией. В рассматриваемом случае, как уже было указано выше, истец не доказал, что проектно-сметной документацией (реально), а не просто условиями контрактов (предполагаемо), такое строительство оговаривалось и входило в цену каждого контракта. Косвенным подтверждением осуществления ответчиком строительства наружных сетей за свой счет могут являться заключенные им с ОАО “Сбербанк России” кредитные договоры <***> и № 28956 от 05.08.2011г., предоставленные в дело.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), а также в разделе I Правил содержания общего имущества (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в котором конкретизирован состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Так согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 8 Правил предусматривает, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Оспариваемые наружные сети в отличие от внутренних сетей многоквартирного дома, являются самостоятельным объектом, не являясь конструктивным элементом инженерного оборудования данного жилого дома. Согласно кадастровым и техническим паспортам оспариваемые сети находятся за пределами границ земельного участка, отведенного для размещения жилого дома.

Оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности истцом заявленных им обстоятельств. Поскольку построенные ответчиком наружные сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения не являются общим имуществом многоквартирного дома, не построены на деньги истца, то иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 96, 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Отменить обеспечительные меры, наложенные арбитражным судом в определении от 08.02.2013г.

3. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

В.В. Чорноба