Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола помощником судьи Худайбердиевой Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании преддоговорного спора, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 13.10.2011г.

от ответчика – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 предъявил исковые требования к Администрации муниципального образования Надымский район (с учетом уточненных исковых требований) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 01.04.2011г. № 2011-46.

Спорные пункты договора аренды земельного участка от 01.04.2011г. № 2011-46 просит принять в следующей редакции:

Пункт 2.1 - настоящий договор заключен на 5 (пять) лет и действует с 01.04.2011г. по 31.03.2016г.

Пункт 3.1 – за фактическое пользование данного земельного участка арендная плата начисляется с 07.12.2004г. по 31.03.2011г., согласно ранее заключенному договору № 484 от 12.05.2000г. и по его условиям.

Пункт 3.2 - размер ежегодной арендной платы составляет 211 178 рублей 92 копейки. Арендная плата начисляется с 01.04.2011г. Расчёт арендной платы произведён в приложении к настоящему договору.

Также просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя, оказывающего юридическую помощь, в размере 145 800 рублей.

Ответчик направил в суд отзыв на иск, в котором с предъявленным иском не согласился, считает, что его редакция спорных условий сторонами согласована, а именно:

Пункт 2.1 - настоящий договор заключен на 5 (пять) лет и действует с 16.04.2010г. по 15.04.2015г.

Пункт 3.1 – Стороны устанавливают, что в соответствии с требованиями ст. 425 ГК РФ условия указанного договора применяются к ранее возникшим отношениям между сторонами по вопросу пользования данным земельным участком. За фактическое пользование данного земельного участка арендная плата начисляется с 07.12.2004г. по 16.04.2010г., согласно ранее заключенному договору № 484 от 12.05.2000г. и по его условиям.

Пункт 3.2 - размер ежегодной арендной платы составляет 211 178 рублей 92 копейки. Арендная плата начисляется с 16.04.2010г. Расчёт арендной платы произведён в приложении к настоящему договору.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик не обеспечил явку своего представителя, о времени и месте его проведения ответчик извещен надлежащим образом, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Получены пояснения к отзыву.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь положениями статей 123 и 156 АПК РФ, рассматривает дело по существу в отсутствие представителя от ответчика.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из обстоятельств дела известно, что между ИП ФИО1 и Администрацией поселка Пангоды муниципального образования город Надым и Надымский район 12 мая 2000 года был заключен договор № 484 на предоставлении предпринимателю в пользование земельного участка площадью 216 м.кв. на условиях аренды; участок предоставлен для размещения торгового павильона, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>; договор был заключен сроком на 5 лет до 06.12.2004г.

В 2010 году стороны решили заключить новый договор аренды, в связи с чем 16.04.2010г. первым заместителем главы Администрации муниципального образования Надымский район было издано распоряжение за № 657-р, согласно которому истцу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 465,00 кв.м., расположенный по адресу; ЯНАО, <...> с кадастровым номером 89:04:020104:146, под размещение существующего торгового павильона. Данным распоряжением Управлению землепользования Администрации муниципального образования Надымский район было поручено подготовить проект договора аренды земельного участка после предоставления оригинала кадастрового паспорта.

Направленный истцу проект договора аренды земельного участка № 2011-46 от 01.04.2011г. был им подписан без протокола разногласий. Однако, в дальнейшем, данный договор не был передан на его государственную регистрацию.

06 мая 2011 года ИП ФИО1 направил ответчику письмо с просьбой внести изменения в п. 3.1 и п. 3.2 договора аренды, предложив свою их редакцию. Администрация данные предложения не приняла.

Администрация полагает, что истец, подписав договор, таким образом, выразил свою волю, свое согласие с предложенными ему условиями и договор считается заключенным на данных условиях. Истец же полагает, что договор не является заключенным, так как он не поставлен на государственный учет, в связи с этим возможно установление иных условий договора.

Таким образом, разногласия сторон касаются определения даты начала срока действия договора № 2011-46 и даты, с которой начисляется арендная плата. Стороны полагают, что от ими предлагаемых условий зависит размер арендной платы за пользование обозначенным земельным участком в период времени с 16.04.2010г. до 01.04.2011г., либо в сторону ее увеличения, либо в сторону уменьшения.

Письмом от 28.02.2012г. за № 2348/ОБ-01 ответчик выразил согласие на рассмотрение спора судом в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет момент согласования всех существенных условий договора. Так, согласно общему правилу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).

Подписанный сторонами договор аренды № 2011-46 содержит все его существенные условия и не содержит указания в своем тексте на то, что он является проектом, либо что отдельные его положения являлись предварительно не согласованными и подлежат уточнению в протоколе разногласий.

Однако в отношении договора аренды недвижимого имущества предусмотрены специальные нормы.

Так в силу статьи 651 ГК РФ и части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Так как срок действия договора аренды земельного участка № 2011-46 от 01.04.2011г. определен в пять лет, то он должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2011-46 от 01.04.2011г., то он не может быть признан заключенным. Следовательно, данный договор не является основанием возникновения прав и обязанностей сторон и право аренды земельного участка общей площадью 465,00 кв.м. с кадастровым номером 89:04:020104:146 у истца не возникло.

Таким образом, если оспариваемый договор был бы зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, то преддоговорной спор не мог иметь место, а имело бы место изменение условий договора. Однако, учитывая, что внести изменения можно лишь в действующий договор, то данный спор является именно преддоговорным и до осуществления государственной регистрации договора возможно изменение его условий, если оспариваемые условия являются существенными.

С силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для истца спор является существенным, так как от принятой редакции договора зависит размер арендных платежей за пользование земельным участком.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № 2011-46 от 01.04.2011г. не заключен и имеет место быть спор по существенному его условию, то суд считает заявленный спор именно преддоговорным. Разрешение судом данного спора, как преддоговорного, не противоречит законодательству. Изменение акцепта с полного и безоговорочного на акцепт с условием до возникновения прав и обязанностей сторон возможно, прав будущего арендодателя не нарушает.

Данная правовая позиция полностью соответствует позиции Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, изложенной в постановлении от 12.05.2011г. по делу № А59-2386/2010.

С учетом того, что все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту, следует признать обоснованными доводы истца о том, что ни ходатайство ИП ФИО1 на предоставления земельного участка в аренду, ни Распоряжение № 657-р от 16.04.2010г. не прописывают существенных условий договора и они не являются офертой, то есть дата подписания Распоряжении № 657-р от 16.04.2010г. не является датой, с которой арендатор уже пользуется земельным участком. Распоряжение является внутренним документом ответчика, который является лишь основанием для заключения договора. До передачи земельного участка в аренду арендатор не обязан вносить арендные платежи, за отдельным исключением.

Статья 421 ГК РФ провозглашает принцип свободы договора, устанавливая, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, установление срока действия договора № 2011-46 от 01.04.2011г. с 16.04.2010г. возможно при взаимном согласии сторон.

Вместе с тем, учитывая, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, то установить в договоре срок его действия в отсутствие согласия второй стороны суду не представляется возможным, без согласия истца предлагаемый ответчиком срок с 16.04.2010г. будет противоречить свободе договора.

При этом, между сторонами отсутствует спор в отношении срока действия договора по состоянию на 01.04.2011г. Поэтому пункт 2.1 договора подлежит установлению в редакции истца, то есть: «Настоящий договор заключен на 5 (пять) лет и действует с 01.04.2011г. по 31.03.2016г.»

Пункт 3.1 договора подлежит исключению, так как между сторонами имеется спор по его применению и нормативными актами данный вопрос не регулируется. Суд не вправе ущемить другую сторону в ее правах. При этом суд отмечает, что в целях реализации принципа платности землепользования истцу следует избрать иной способ судебной защиты, как-то: взыскание арендных платежей по ранее заключенному договору № 484 от 12.05.2000г., либо взыскание неосновательного обогащения, с учетом увеличенной площади земельного участка, находящегося в пользовании, или без. Выбор способа защиты будет принадлежать заявителю.

Так как пункт 3.1 суд исключил из договора, то пункт 3.2 подлежит применению в редакции истца, поскольку указанные в нем условия, являются следствием условий, изложенных в пункте 3.1. Суд вправе установить обязанности для сторон, только если взаимоотношения их регулируются нормативными актами. Изложение пункта 3.2 договора в редакции истца возможно ввиду отсутствия спора в отношении срока действия договора по состоянию на 01.04.2011г.

Поскольку возражения ответчика противоречат вышеизложенным обстоятельствам, то они не могут быть приняты судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, расходы на оплату адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истец заявил о взыскании судебных издержек в размере 145 800 рублей, состоящих из: расходов на оплату юридических услуг в размере 120 000 рублей и командировочных расходов в размере 25 800 рублей. В обоснование данного требования представлены: договор возмездного оказания юридических услуг от 19.07.2011г., платежное поручение на оплату 60 000 рублей, платежное поручение на оплату 21 050 рублей, счета, чеки, посадочный талон, электронные билеты, расценки Адвокатской палаты ЯНАО.

Суд считает, что заявленные расходы могут являться судебными издержками. Вместе с тем, суд полагает изменить сумму судебных издержек, подлежащую взысканию.

Возражения ответчика о несоответствии заявленных судебных издержек рассматриваемому спору суд находит обоснованными.

Суд исключает из издержек стоимость авиаперелета сообщением Тюмень-Надым в размере 4 750 рублей, так как ответчик не обязан оплачивать расходы истца, связанные с рассмотрением иного дела в ином арбитражном суде, также отсутствует соответствующий посадочный талон. Остальные командировочные расходы соответствуют условиям договора и представленным доказательствам. Участие представителя истца в судебном заседании от 20.01.2012г. подтверждено определением суда и протоколом судебного заседания.

Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражным процессе.

В соответствии с п.20 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, в силу ст.65 АПК РФ должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В подтверждение разумности стоимости юридических услуг представлены расценки Адвокатской палаты ЯНАО. Однако, из данных расценок не усматривается такой стоимости оказываемых услуг, что оказаны истцом в рамках настоящего дела. Также суд учитывает небольшую разницу между расчетами сторон по предлагаемым им вариантам спорных условий договора к заявленной стоимости юридических услуг. С учетом перечня обязательств представителя в рамках договора от 19.07.2011г., степени, сложности и продолжительности рассмотрения дела разумной стоимостью фактически оказанных представителем услуг будет 60 000 рублей. Данная сумма истцом в рамках исполнения договора от 19.07.2011г. уплачена. Право исполнителя привлечь к исполнению договора от 19.07.2011г. иных лиц, предусмотрено пунктом 6.2.

Таким образом, взысканию с ответчика подержат судебные издержки в размере 81 050 рублей (21050 руб.+60000руб.).

В силу статьи 110 АПК РФ суд относит расходы по уплате госпошлины на стороны в равных пропорциях.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 по урегулированию разногласий, возникших между ИП ФИО1 и администрацией муниципального образования Надымский район при заключении договора аренды земельного участка от 01.04.2011г. № 2011-46, удовлетворить частично.

Спорные пункты договора аренды земельного участка от 01.04.2011г. № 2011-46 принять в следующей редакции:

Пункт 2.1. Настоящий договор заключен на 5 (пять) лет и действует с 01.04.2011г. по 31.03.2016г.

Пункт 3.2. Размер ежегодной арендной платы составляет 211 178 рублей 92 копейки.

Арендная плата начисляется с 01.04.2011г.

Расчёт арендной платы произведён в приложении к настоящему Договору.

Пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 01.04.2011г. № 2011-46 исключить.

2. Взыскать с Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, судебные издержки в размере 81 050 рублей. Всего взыскать 83 050 рублей.

3. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

В.В. Чорноба