Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтяревой С.С., рассмотрев в заседании суда дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» - представитель не явился;

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу –ФИО1 по доверенности №3 от 09.01.2017 года,

от третьих лиц:

-Администрации города Губкинского - представитель не явился;

-Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского – представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

От заинтересованного лица в суд поступил отзыв на заявленные требования от 07.11.2016 года исх. №2016/0778/С.

Определением суда от 07.12.2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Губкинского (место нахождения: 629830, ЯНАО, г. Губкинский, мкр. 5, д. 38); Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (место нахождения: 629830, ЯНАО, г. Губкинский, мкр. 2, д. 45).

В судебное заседание по делу не явились представители заявителя, а также третьих лиц, о слушании дела извещены надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в деле почтовыми уведомлениями о вручении копий судебного акта. Суд в силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований.

Заслушав представителя заинтересованного лица, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ материалы дела, отзыв на заявленные требования, суд считает необходимым принять во внимание следующее.

15 мая 2008 года между Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Губкинский» (Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» (Участник) заключен договор №1-43-В участия в долевом строительстве нежилого помещения, расположенного в осях 1-7 А-Г первого этажа вставки 43 микрорайона 12, общей площадью 240,34 кв.м., предназначенного для размещения агентства воздушных сообщений, на принадлежащем застройщику на праве аренды в силу договора №2924 от 13.12.2007 года земельном участке.

По условиям данного договора Участник направляет собственные денежные средства на строительство объекта в порядке участия в долевом строительстве, а Застройщик обеспечивает строительство объекта, сдает его в эксплуатацию и передает по акту приема-передачи в собственность Участника.

По окончании строительства к указанному договору застройщиком и участником 11.09.2008 года подписан акт приема-передачи в собственность нежилого помещения, расположенного в осях 1-7 А-Г первого этажа вставки 43 микрорайона 12, общей площадью 240,34 кв.м., предназначенного для размещения агентства воздушных сообщений.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.10.2008 года серии 72 НЛ №184093 за ООО «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже дом № 43 в микрорайоне 12 г. Губкинского, общей площадью 240,34 кв.м., предназначенного для размещения агентства воздушных сообщений.

Полагая, что у участника при возникновении общего долевого права собственности на объект долевого строительства одновременно возникло право на соответствующую долю в праве собственности на общее имущество объекта долевого строительства, ООО «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» обратилось в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации за ним права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:14:010112:58, на котором расположен объект долевого строительства.

04.07.2016 года Управление Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-ненецкому автономному округу отказало в государственной регистрации права на основании абзаца 10 пункта 1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ссылаясь на непредставление заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав (сообщение об отказе от 04.07.2016 года №89/005/201/2016-2768.

Заявитель считая, что отказ в государственной регистрации права собственности является необоснованным, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. При этом, в обоснование заявленных требований Общество приводит следующие доводы.

Право долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 231,4кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: ЯНАО, <...> возникло на основании заключенного с застройщиком- муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Губкинского» договора на участие в долевом строительстве. По условиям указанного договора, дольщик направляет средства на строительство объекта, а застройщик обеспечивает строительство объекта, передачу в эксплуатацию и передачу в собственность дольщиков нежилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта пропорционально площади передаваемого в собственность дольщиков нежилого помещения. Поскольку Обществу на праве долевой собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 231,4 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: ЯНАО, <...>, право собственности на нежилое помещение Обществом было зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство серия 89 АА 064967), следовательно право долевой собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, возникло у Общества в силу закона.

Суд не может согласиться с доводами заявителя и полагает необходимым в удовлетворении требований отказать по следующим основаниям.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 АПК РФ.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при соблюдении одновременно двух условий: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом на основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 17 Закона № 122-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 13 этого же Закона при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В абзаце десятом пункта 1 статьи 20 данного Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управление в отзыве на заявленные требования ссылается на то, что заявителем не было представлено документов, подтверждающих возникновение у него права собственности на земельный участок.

Суд считает необходимым признать обоснованным отказ заинтересованного лица в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое помещение.

Действительно, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума №73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Так, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Таким образом, законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, а также в п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Из материалов дела усматривается и установлено судом следующее.

Построенный объект недвижимости, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Губкинский, микрорайон 12, дом №43 «Вставка» не является многоквартирным жилым домом.

Из договора №1-43-В от 15.05.2008 года участия в долевом строительстве, заключенном между Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Губкинский» (Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» (Участник), усматривается, что земельный участок, на котором должно быть осуществлено строительство нежилого помещения – вставка 43 микрорайона 12 с цокольным этажом предоставлен застройщику - Муниципальному унитарному предприятию «Управление капитального строительства города Губкинский» в аренду на основании договора аренды №2924 от 13.12.2007 года.

Заинтересованным лицом представлена в материалы дела копия указанного договора аренды №2924 от 13.12.2007 года, заключенного между Муниципальным образованием г. Губкинский в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (Арендодатель) и Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Губкинский» (Арендатор), в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1063 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства «Вставки».

Учитывая, что застройщик не являлся собственником земельного участка и не мог передать больший объем прав, чем имел, Муниципальное унитарное предприятие «Управление капитального строительства города Губкинский» не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости в микрорайоне 12, дом №43 Вставка их приобретателям, в том числе Обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений».

Как указано судом выше, в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Судом установлено, 19.08.2015 года между Муниципальным образованием г. Губкинский в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (Арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» и Муниципальным бюджетным учреждение «Централизованная клубная система города Губкинского» (Арендаторы) заключен договор №293/15 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (том 1 л.д. 95). Срок аренды по 12.08.2064 года. Указанный договор аренды 21.11.2016 года прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (регистрационный номер 89-89/006-89/005/201/2016-5235/1, что подтверждается представленной заинтересованным лицом выпиской из ЕГРП от 23.11.2016 года №89/001/1001/2016-621 (том 1 л.д. 107-108).

В силу изложенных норм права и установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о законности отказа Росреестра в регистрации права долевой собственности на земельный участок.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Совокупность двух условий, при наличии которых оспариваемый Обществом отказ Росреестра подлежит признанию судом незаконными в данном случае отсутствует.

Учитывая изложенное, арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку при подаче заявления в суд Обществом произведена уплата госпошлины в размере 6000 руб., что подтверждается платежным поручением №2585 от 11.10.2016 года, то есть в большем размере, излишне уплаченная госпошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 176, 201, 110 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) из Федерального бюджета России излишне уплаченную согласно платежному поручению №2585 от 11.10.2016 года государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Судья

Н.М. Садретинова