Гражданский кодекс часть 1

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Правительства Ярославской области

о признании недействительным в части договора аренды от 13.01.2016 № 25562-и,

при участии:

от истца - ФИО1 (по паспорту),

от Правительства Ярославской области – ФИО2 (консультант-юрист государственно-правового управления, по доверенности от 14.07.2016 № 4/34-140),

от иных участников процесса – не явились (извещены)

установил:

определением суда от 27.07.2016 г. по делу №А82-3987/2016 выделено в отдельное производство требование индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее по тексту – предприниматель, ИП ФИО1) к муниципальному казённому учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее по тексту – Агентство) о признании недействительным договора аренды от 13.01.2016 № 25562-и. Делу присвоен номер А82-10249/2016.

Определениями суда от 27.07.2016 г. и от 17.08.2016 г. по делу №А82-10249/2016 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее по тексту – ДАЗО), Правительство Ярославской области.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец неоднократно заявлял об уточнении исковых требований и в окончательном виде предъявленные требования сведены к следующему. ФИО1 просит:

- признать недействительным договор аренды от 13.01.2016 № 25562-и в части срока его заключения и размера арендной платы, не предусматривающей льготу для инвалида 1 группы – физического лица, которому предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:23:060301:4 для предпринимательской деятельности,

- обязать ответчика осуществить перерасчёт арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 76:23:060301:4 по соответствующему договору за период с 02.11.2015г. по 01.11.2016г. с учётом льготы для инвалида 1 группы в размере ставки 0,01% от установленной рыночной кадастровой стоимости земельного участка – 2 248 841 руб.,

- обязать ответчика с 01.11.2016г. производить расчёт арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 76:23:060301:4 по соответствующему договору с учётом льготы для инвалида 1 группы в размере ставки 0,01% от установленной рыночной кадастровой стоимости земельного участка – 2 248 841 руб.,

- обязать ответчика исключить п. 6.2 договора аренды от 13.01.2016 № 25562-и и изложить его следующим образом «Срок аренды устанавливается с 02.11.2015г. по 20.05.2020 года.

По существу предъявленные требования истца состоят в оспаривании условий договора, которыми определены применяемая арендодателем ставка арендной платы и срок аренды.

Ответчик, ДАЗО, извещённые надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела, явку компетентных представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие указанных участников процесса в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 27.02.2017г., объявлялся перерыв до 06.03.2017г. 15 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

В ходе судебного разбирательства истец предъявленные требования с учётом уточнений поддержал. Согласно позиции ФИО1 рассматриваемый договор заключен на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.) во исполнение решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2011 г. по делу №А82-1476/2011 без учета положений п.12 статьи 39.8 и подп. 17 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, поскольку не учтено заявление арендатора о заключении договора на условиях долгосрочной аренды.

Кроме того, ссылаясь на то, что она является инвалидом 1 группы и освобождена от уплаты земельного налога, индивидуальный предприниматель считает, что в расчете арендной платы по договору должна применятся ставка в размере 0,01 % применительно к п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее – Правила №582).

Находясь в неравных условиях ведения предпринимательской деятельности в сравнении со здоровыми людьми, истец считает, что ему должны быть предоставлены льготы по величине арендной платы и гарантированная возможность осуществления соответствующей деятельности на арендуемом земельном участке, что при указанном в договоре сроке аренды не возможно.

Ответчиком требования не признаны, представлен письменный отзыв. Позиция Агентства состоит в том, что спорный договор заключен в соответствии с земельным законодательством, действующим до 01.03.2015 г., поскольку решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2011 г. по делу №А82-1476/2011 вступило в законную силу 02.09.2011 года. По мнению ответчика, срок договора не является существенным условием договора и определен по усмотрению арендодателя, с учетом того, что на арендуемом земельном участке расположено временное сооружение, льготы по уплате арендной платы за пользование земельным участком в целях ведения предпринимательской деятельности для инвалидов нормативно не установлены.

От третьих лиц поступили письменные пояснения по делу, в которых ДАЗО, Правительство Ярославской области указали, что отсутствуют основания для признания договора недействительным в оспариваемой части.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

22.12.2015г. между Агентством и ФИО1 заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25562-и (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в арену и использует исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в п. 1.1 договора (для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием земельный участок общей площадью 2 177 кв м из земель населённых пунктов с кадастровым номером 76:23:060301:4 по адресу: Фрунзенский район, ул. Корабельная, а также своевременно производит платежи за пользование земельным участком (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 2 177 кв.м., расположенный по адресу: Фрунзенский район, ул. Корабельная по акту приема-передачи от 22.12.2015 года. При этом в акте приема-передачи указано, что земельный участок используется предпринимателем с 02.11.2015 года.

Согласно п. 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, приходящегося на арендатора в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата в сумме, указанной в Приложении № 2 настоящего договора.

В соответствии с Приложением № 2 к договору порядок определения размера аренной платы за использование земельного участка установлен Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» и постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля». Расчёт приведен по формуле: значение ставки арендной платы за землю (5,486%) х удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (1033 руб./кв м) х площадь арендуемого земельного участка (2 177 кв м).

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.1 договора).

При этом в п. 3.2 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле.

Сторонами согласовано, что срок аренды участка устанавливается с 02.11.2015г. по 02.11.2016 года.

Из пояснений сторон следует, что данный договор заключен на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2011 по делу № А82-1476/2011 по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным приказа начальника Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля от 09.04.2010 № 924 «Об отказе в предоставлении земельного участка ФИО1 по улице Корабельная во Фрунзенском районе». Суд первой инстанции по итогам рассмотрения указанного дела удовлетворил заявленные требования и возложил на ответчика обязанность осуществить мероприятия в рамках постановления мэра города Ярославля от 23.04.2007 № 1227 «О порядке взаимодействия структурных подразделений мэрии г. Ярославля при предоставлении и изъятии земельных участков на территории города Ярославля», относящиеся к его компетенции и направленные на рассмотрение заявления предпринимателя от 11.03.2010 о предоставлении земельного участка для эксплуатации платной автостоянки по улице Корабельной города Ярославля, в том числе выдать ФИО1 схему расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Принятое решение суда не обжаловалось в вышестоящих инстанциях и вступило в законную силу в установленном порядке.

Далее, по заявлению ФИО1 о разъяснении порядка и способа исполнения судебного акта по делу № А82-1476/2011 Арбитражный суд Ярославской области определением от 26.03.2015 г., оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 31.07.2015 г. и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.12.2015 г., указал, что под мероприятиями, направленными на рассмотрение заявления предпринимателя от 11.03.2010 г. о предоставлении земельного участка, следует понимать действия Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля по выдаче заявителю схемы расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и по подготовке постановления мэра о предоставлении этого земельного участка предпринимателю в двухнедельный срок со дня предоставления заявителем кадастрового паспорта участка.

При этом из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:060301:4 из земель населенных пунктов для эксплуатации платной автостоянки, площадью 2 177 кв.м, расположенный в <...> поставлен на кадастровый учёт 19.05.2015 года.

Затем предприниматель обратилась в Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля с заявлениями от 01.06.2015г. и 03.06.2015г. о подготовке постановления мэра г. Ярославля о предоставлении спорного земельного участка в долгосрочную аренду.

Ознакомившись с текстом проекта соответствующего постановления, ИП ФИО1 представила в Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля заявление от 15.07.2015г. о необходимости внесения исправлений в проект в части инициалов заявителя, его статуса и указания на срок предоставления земельного участка в аренду.

Письмом Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля от 31.07.2015 № 06-05/6500 предпринимателю разъяснено, что часть 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015 г.) к спорным правоотношениям не применяется, поскольку постановление подготовлено в соответствии с законодательством, действовавшим в момент вступления в силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.08.2011 по делу №А82-1476/2011. В 2011г. земельное законодательство не предусматривало точного срока, на который должен был заключаться договор аренды земельного участка. Конкретный срок аренды земельного участка будет указан в договоре.

Полагая, что условия договора в части срока его действия и размера ставки арендной платы не соответствуют действующему законодательству, фактически навязаны ей как арендатору, ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив доводы сторон, третьих лиц, суд исходит из следующего.

Способами защиты гражданских прав являются признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса РФ, далее по тексту – ГК РФ).

В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1 статьи 178 ГК РФ).

При оценке приведенных сторонами доводов, суд не находит правовых оснований считать заключенный между сторонами спора договор недействительным с учетом следующего.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Учитывая, что приказ, которым утверждена схема расположения рассматриваемого земельного участка, выдан ФИО1 17.08.2012 г., что удостоверяется решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2015 по делу №А82-9406/2014 по исковому заявлению Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (после реорганизации – ДАЗО), Мэрии города Ярославля об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок и взыскании 1 573 980,13 руб., в данном случае необходимо исходить из положения пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ). Согласно данной норме в случае, если до дня вступления в силу Закона №171-ФЗ органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), но не позднее 01.01.2018 года.

В статье 34 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.) приведены порядок и сроки совершения уполномоченным органом действия по предоставлению земельного участка заинтересованному лицу, в том числе на праве аренды. При этом содержание заключаемого с арендатором договора аренды для целей эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки, в том числе в части сроков аренды и размера арендной платы не урегулировано нормативно в статьях 22 и 34 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.).

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления, осуществляющий полномочия публичного собственника, в отношении рассматриваемого земельного участка вправе самостоятельно определять условия о сроке аренды, основываясь на принципе свободы договора. Само по себе желание арендатора оформить предоставление земельного участка в долгосрочную аренду не может рассматриваться судом в качестве повода для обязательного заключения договора аренды на таких условиях.

Правовых оснований для применения предписаний, установленных в п.12 ст. 39.8 и подп. 17 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, на которые ссылается предприниматель, в том числе в порядке аналогии закона, в данном случае не имеется, поскольку у предпринимателя отсутствуют основания для предоставления земельного участка по процедуре, установленной Земельным кодексом РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 года.

Кроме того суд не может не учитывать, что правовой статус временного сооружения отличается от капитального объекта и не предполагает у арендатора возможности использовать земельный участок на условиях долгосрочной аренды. Таким образом, определенный в договоре срок аренды соответствует целям использования земельного участка, не исключает его возобновления на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ, никак не нарушает прав и законных интересов предпринимателя в связи с ведением предпринимательской деятельности на данной территории.

Применительно к вопросу о применяемой ставке арендной платы суд основывается на следующем.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, предусмотрен принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В случае предоставления земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации и расположенного на территории Российской Федерации, в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в частности в размере 0,01 процента в отношении земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах (абз. 2 подп. «а» пункта 3 Правил №582).

С учетом разъяснений, приведенных в Обзоре практики Верховного суда РФ №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г. (вопрос №7), представляется очевидным, что данная ставка не подлежит применению в отношении рассматриваемого земельного участка, так как он не находится в собственности Российской Федерации.

Вместе с тем, ссылаясь на данную норму и фактически заявляя о ее применении в порядке аналогии закона, индивидуальный предприниматель полагает, что у нее имелась бы льгота по уплате земельного налога в отношении арендуемого земельного участка, если бы он находился у нее в собственности.

Из действующих положений налогового законодательства видно, что на территории города Ярославль имеются следующие льготы по уплате земельного налога:

- налоговые льготы по земельному налогу в размере 100 процентов инвалидам в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, занятых гаражами для личного автотранспорта . (п.3.1 Решения муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) «О земельном налоге»). При этом указано, что льгота предоставляется в отношении одного земельного участка по каждому виду использования;

- освобождены от налогообложения общероссийские общественные организации инвалидов, а также созданные ими организации, при соблюдении установленных условий в отношении соответствующих земельных участков, используемых ими для осуществления определенной деятельности (статья 395 Налогового кодекса РФ).

Соответственно, утверждение истца о наличии у нее права на освобождение от уплаты земельного налога в отношении рассматриваемого объекта в этой ситуации не основано на нормах налогового законодательства и расценивается судом как несостоятельное.

Безусловно признавая, что для инвалидов, которые самостоятельно обеспечивают себя работой, приносящей доход, и в том числе занимаются предпринимательской деятельностью, в определенных сферах должны быть предоставлены необходимые льготы и привилегии, суд не находит в данном случае правовых оснований для применения абз. 2 подп. «а» пункта 3 Правил №582 в отношении рассматриваемого земельного участка даже в порядке аналогии закона.

Вместе с тем судом также не принимаются доводы истца о навязывании ей оспариваемых условий договора ввиду подписания его в обстановке срочной необходимости и (или) по причине плохого самочувствия в качестве повода для признания спорных условий договора недействительными, поскольку признавая себя способной осуществлять деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, она должна понимать правовые последствия совершаемых ею в этой связи действий и принимать соответствующие риски.

В данном случае ФИО1 находилась в арендных отношениях с Агентством до заключения рассматриваемого договора в связи с эксплуатацией временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки, по указанному адресу и имела принципиальный интерес в отношении условий о сроке аренды и о ставке арендной платы при заключении нового договора аренды. Тем не менее, она не воспользовалась своим правом на урегулирование разногласий при заключении договора в судебном порядке применительно к ст. 445 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания недействительными оспариваемых индивидуальным предпринимателем ФИО1 условий заключенного с Агентством договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.01.2016 № 25562-и у суда не имеется, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без удовлетворения исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.01.2016 № 25562-и, заключенного между ФИО1 и муниципальным казённым учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», в части условий о сроке договора и применяемого значения ставки арендной платы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.