Гражданский кодекс часть 1

Прокуратуры Ярославской области в интересах муниципального образования - Ростовского муниципального района в лице уполномоченного органа - Администрации Ростовского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Открытому акционерному обществу «Сыктывкар Тиссью Груп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица , не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Ростовский отдел

о признании недействительными торгов, договора аренды земельного участка от 27.06.2013 № 125/13,

при участии

от заявителя – ФИО2 (прокурор отдела гражданско-судебного надзора Прокуратуры Ярославской области),

от Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района – ФИО3 (начальник отдела имущественных отношений, по доверенности от 30.04.2013 № 17),

от Открытого акционерного общества «Сыктывкар Тиссью Груп» – ФИО4 (по доверенности от 25.09.2013 № 11АА0427534)

от третьего лица – не явился (извещён),

от АдминистрацииРостовского муниципального района Ярославской области – не явился (извещён),

установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах муниципального образования - Ростовского муниципального района в лице уполномоченного органа - Администрации Ростовского муниципального района обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района, Открытому акционерному обществу «Сыктывкар Тиссью Груп» (далее – ОАО «СТГ») о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственных объектов, общей площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером 76:13:010706:367, расположенного по адресу Ярославская область, Ростовский район, рп Семибратово, а также договора аренды земельного участка от 27.06.2013 № 125/13, заключенного между Управлением муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района и ОАО «СТГ»

Определением суда от 21.02.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Ростовский отдел.

От Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представители не явились, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом без участия этих органов.

В ходе рассмотрения дела прокурором требования поддержаны и в обоснование предъявленных требований указано, что в нарушение подп. «ж» и «н» п. 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 (далее по тексту – Правила), опубликованное извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды соответствующего земельного участка не содержало формы заявки на участие и проекта договора аренды земельного участка.

По мнению заявителя, данное нарушение привело к нарушению принципов открытости, публичности, прозрачности и справедливости проведения торгов, а также принципа эффективного использования земельного участка, установленных в Правилах, поскольку потенциальные участники были лишены возможности получить необходимую информацию, в результате чего земельный участок был предоставлен в аренду по начальной цене и цель проведения торгов не достигнута. При этом представитель считает, что наличие других способов получения указанных документов не исключает допущенных нарушений со стороны Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района. Правовая позиция заявителя также основана на положениях ч. 4 ст. 38 Земельного кодекса РФ и ст. 449 Гражданского кодекса РФ, определении Президиума Высшего арбитражного суда от 25.06.2013 №ВАС-7359/13.

Ответчиками предъявленные требования не признаны, представлены письменные отзывы.

В судебном заседании представитель Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района пояснил, что указанные требования Правил не нарушены в виду того, что в публикации содержались сведения о способе ознакомления с иной необходимой информацией, а именно - с момента приема заявок в Управлении муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района с приведением адреса, времени приема и контактных телефонов. При таких обстоятельствах ответчик полагает, что выявленное Прокуратурой Ярославской области нарушение не является существенным и никак не повлияло на результаты торгов применительно к правовой позиции, приведенной в п. 5 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства». Вместе с тем представитель Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района просит учесть, что признание оспариваемых торгов состоявшимися важно для района.

Согласно пояснениям представителя ОАО «СТГ», указанные заявителем нарушения не являются существенными, не повлекли нарушения прав и законных интересов других лиц и не могут признаваться основаниями, достаточными для признания аукциона и заключенной сделки недействительными. Исходя из имеющейся возможности у заинтересованных лиц получить всю необходимую информацию при обращении в орган, указанный в публикации, а также из отсутствия в проведенном аукционе других участников, общество полагает, что их права никак не могли быть нарушены и тем более восстановлены в рамках рассматриваемого спора.

По утверждению ответчика, выбранный уполномоченным органом способ публикации применялся во всех иных аукционах и по совершенным в результате их проведения сделкам требования со стороны органов прокуратуры не предъявлялись. В обоснование своей позиции по делу организация ссылается имеющуюся практику рассмотрения аналогичных споров.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании распоряжения Администрации Ростовского муниципального района от 14.05.2013 №99-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства» назначен к проведению открытый по форме подачи предложений о размере арендной платы аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 76:13:010706:367, общей площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу Ярославская область, Ростовский район, рп Семибратово, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственных объектов, установлен начальный размер годовой арендной платы земельного участка в размере 219 000 руб. и предписано опубликовать извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в газете «Ростовский вестник» (л.д. 17).

21.05.2013 г. в этом издании состоялась публикация информационного сообщения, в котором обозначен лот 2 с описанием соответствующего земельного участка, приведены условия участия в аукционе, порядок подачи заявок, перечень требуемых для участия в аукционе документов и пр. При этом в тексте объявления указано, что с иной информацией о проводимом аукционе, формой заявки, условиями договора о задатке и купли-продажи, а также с объектом продажи, выставляемом на продажу, можно ознакомиться с момента приема заявок в Управлении муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района (приведен адрес, часы приема, контактные телефоны) (л.д. 32).

Заявки на участие в аукционе подали ООО «Позитив» (14.06.2013 г.) и ОАО «СТГ» (04.06.2013 г.), которые признаны участниками торгов в соответствии с протоколом заседания комиссии о признании претендентов участниками торгов от 25.07.2013 №1 (л.д. 95).

По результатам проведения аукциона победителем торгов стало ООО «СТГ», предложившее начальную цену в размере 219 000 рублей. При этом из содержания протокола о результатах торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 27.06.2013 №2 следует, что от второго участника не поступало иных предложений по цене продажи (л.д. 96-97).

27.06.2013 г. сторонами был заключен договор № 125/13 аренды земельного участка (далее – договор), согласно которому арендодатель (Управление муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района) обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 5 000 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:13:010706:367, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, рп Семибратово, а арендатор (ОАО «СТГ») обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением (для строительства производственных объектов) и своевременно производить платежи за пользование (п.п. 1.1, 2.4.1, 2.4.3 договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, рп Семибратово, по акту приема-передачи от 27.06.2013 года.

За аренду земельного участка, указанного в п.1.1. договора, арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендатору арендную плату, размер которой указывается в Расчете, выдаваемом ежегодно и являющемся приложением к договору, в срок до 10-го числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.1, 3.3. договора). Пунктом 5.1. договора сторонами предусмотрено, что за просрочку платежей сверх сроков, предусмотренных в п.3.3. договора, ответчик обязуется выплатить пени в размере 0,15% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Сторонами согласовано, что срок действия договора устанавливается с 27.06.2013г. на 5 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.10.2013 года.

Посчитав, что в извещении о проведении торгов, опубликованном 21.05.2013 г. в газете «Ростовский вестник», указаны не все необходимые сведения, что является нарушением порядка извещения о торгах и нарушением антимонопольного законодательства, выразившегося в ограничении конкуренции, Прокуратура Ярославской области обратилась с рассматриваемыми требованиями в суд в интересах муниципального образования - Ростовского муниципального района в лице уполномоченного органа - Администрации Ростовского муниципального района.

Администрация Ростовского муниципального района в представленных в материалы дела пояснениях возражает против удовлетворения предъявленных требований. Позиция данного органа состоит в том, что права Администрации Ростовского муниципального района в данном случае не нарушены и не ущемлены, так как на основании заключенного договора пополняется бюджет муниципального образования.

При оценке спорной правовой ситуации, суд принимает во внимание следующее.

Согласно статье 129 Гражданского кодекса РФ земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в соответствии с земельным законодательством.

В силу статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункту 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Положениями пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения; извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене реализуемого имущества. При этом в пункте 8 Правил определен исчерпывающий перечень сведений, которые должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

По правилам статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом , могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги.

Из приведенной правовой нормы следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. При этом отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, является безусловным нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ от 06.07.2010 N 44/10).

При рассмотрении дела суд установил, что извещение о проведении конкурса в нарушение пункта 8 (подпунктов «ж» и «н») Правил не содержало формы заявки на участие в торгах, а также проекта договора аренды земельного участка. Однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что потенциальные претенденты были лишены возможности участия в торгах вследствие неполучения полной информации по проведению данного конкурса, а установленные нарушения Правил повлекли грубые нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц потенциальных участников конкурса и арендаторов земельных участков на предоставление земельных участков.

Основываясь на позиции, сформулированной в постановлениях президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.12.2010 N 7781/10, от 28.02.2012 N 14850/11, при разрешении спорного вопроса о том, было ли извещение о торгах надлежащим, судом исходит из того, что организатором аукциона должна быть обеспечена доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, состязательность на принципе равенства и массовость торгов.

В данном случае опубликованное в газете «Ростовский вестник» извещение о торгах не противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса РФ, предъявляемым к организации и порядку проведения торгов, так как содержит все необходимые сведения о предмете, его начальной цене и условиях проводимых торгов, а тираж печатного издания обеспечил доведение информации о торгах до заинтересованных лиц. При этом законный интерес потенциального участника торгов, состоящий в том, чтобы иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах, реально обеспечен возможностью получения всей необходимой информации в компетентном органе и проведением торгов в форме открытого аукциона в соответствии с действующим законодательством.

Судом не принимается ссылка Прокуратуры Ярославской области на практику применения норм права Высшим Арбитражным судом РФ в целях соблюдения единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права (определение Президиума Высшего арбитражного суда от 25.06.2013 №ВАС-7359/13). Рассматриваемая Высшим Арбитражным судом РФ ситуация связана с нарушением принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также требования о получении потенциальными претендентами полной информации об условиях конкурса и не имеет отношения предоставлению земельных участков для целей строительства производственных объектов. Использование правовой позиции, изложенной в приведенных заявителем судебных актах, применительно к настоящему делу не соответствует нормам действующего законодательства. Вместе с тем, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, предусмотренной в ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в этой ситуации суд полагает необходимым оценивать фактические обстоятельства настоящего дела в пользу сохранения обязательств по договору.

Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Прокуратуры Ярославской области о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственных объектов, общей площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером 76:13:010706:367, расположенного по адресу Ярославская область, Ростовский район, рп Семибратово, а также договора аренды земельного участка от 27.06.2013 № 125/13, заключенного между Управлением муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района и Открытым акционерным обществом «Сыктывкар Тиссью Груп», оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 <...>) в месячный срок.

Судья Е.П. Украинцева