Гражданский кодекс часть 1

секретарем судебного заседания Новиковой Я.Я., Кареловой Н.Г., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Миллион роз" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансовые стратегии" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 344260.91 руб.

встречный иск ООО «Финансовые стратегии» к ООО «Миллион роз»

о взыскании 38561,48 руб.

при участии:

от истца – ФИО1 – предст. по дов.

от ответчика – ФИО2 – предст. по дов.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Миллион роз" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансовые стратегии" о взыскании 344260.91 руб. неосновательного обогащения.

Истец сообщил, что в состав взыскиваемой суммы, в том числе входит 64 280,91 руб. - суммы арендных платежей, уплаченных истцом по Предварительному договору аренды нежилых помещений №ФС-29-14 от 23.05.2014 и по Договору аренды № ФС-19-15 от 01.07.2015, заключенных между сторонами спора. Задолженность Ответчика образовалась в связи с частичным невозвратом суммы авансовых платежей.

Истец уточнил исковые требования, просит взыскать 43679руб. 91коп. долга и 279980руб. стоимости неотделимых улучшений, пояснил, что при подаче искового заявления в связи с арифметической ошибкой размер суммы неосновательного обогащения в указанной части был определен в сумме 64 280,91 руб. вместо 43 679,62 руб., неотделимые улучшения после расторжения сторонами договора аренды были демонтированы истцом, однако удержаны ответчиком.

Общество с ограниченной ответственностью "Финансовые стратегии" обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по оплате эксплуатационных расходов за октябрь-ноябрь 2014г. в размере 38561,48 руб.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между ООО "Финансовые стратегии" и ООО "Миллион роз" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений №ФС-29-14 от 23 мая 2014 г., в соответствии с которым стороны договорились в срок не позднее 31 октября 2014 г. заключить основной договор аренды нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже дома №47 по Ленинградскому пр-ту в г. Ярославле.

12 сентября 2014 г. для проведения ремонтных работ нежилые помещения были переданы ООО "Миллион роз", что подтверждается актом приема-передачи от 12 сентября 2014 г.

Как указывает истец в исковом заявлении, к данному акту приобщены план помещения и фототаблица, из которой видно, что переданное помещение не имеет отделки стен, потолков, светильники, двери отсутствуют.

Виды выполняемых работ были согласованы сторонами в Приложении №1 к дополнительному соглашению №1 от 12.09.2014 г. к предварительному договору аренды №ФС-29-14 от 23 мая 2014 г., согласно которому арендатор обязался установить две входные двери, выполнить финишную покраску стен, установить натяжной потолок и светильники.

Истец указывает, что в период действия данного договора им было также установлено торговое оборудование, приобретены и установлены полки для демонстрации товара стоимостью 80000 рублей, изготовлены и установлены стеклянные перегородки для создания помещения для демонстрации и хранения цветочной продукции стоимостью199980 рублей. Таким образом, за счет средств ООО "Миллион роз" с согласия арендодателя были произведены неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества, которые собственником помещения в дальнейшем были приняты.

28 января 2015 г. между сторонами был заключен основной договор аренды№ФС-01-15, в соответствии с которым наша организация приняла во временное владение и пользование нежилые помещения №112 площадью 157,5 кв.м.; №110- 2,8 кв.м.; №111-2,6 кв.м. и №113- 10,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В дальнейшем вышеуказанный договор аренды нежилых помещений по соглашению сторон был расторгнут. Сторонами была согласована перепланировка ранее занимаемого помещения №112, в результате установки перегородки образовались два самостоятельных помещений, одно из которых площадью 73,1 кв.м.

01 июля 2015 г. между сторонами был заключен договор аренды №ФС-19-15, согласно которому ООО "Миллион роз" приняло во временное владение и пользование нежилые помещения №112 площадью 73,1 кв.м. (данное помещение разделено временной перегородкой, которая определяет границы частей помещения); №110- 2,8 кв.м.; №111- 2,6 кв.м. и №113- 10,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Истец ссылается, что в силу п.2.9 Договора произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора. Письмом от 10 сентября 2015 г. он уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды, данное письмо получено ООО "Финансовые стратегии" 14 сентября 2015 г., поэтому в силу п.7.6. и п. 7.2, 7.3 договора аренды нежилых помещений от 01 июля 2015 г. договор аренды считается расторгнутым с 14 ноября 2015 г.

Поскольку, как указывает истец, они намеревались произвести демонтаж и иных отделимых улучшений арендованного имущества: снять стеклянные и деревянные полки и перегородки, однако с 20 октября 2015 г. доступ в арендованные помещения для стал невозможен, арендодателем были заменены замки на входной двери в помещение, предоставить доступ в помещение арендодатель отказался, до настоящего времени принадлежащее ООО "Миллион роз" имущество общей стоимостью 279980 рублей (стеклянные перегородки и полки) удерживается арендодателем.

Кроме того, с учетом обеспечительных платежей в процессе хозяйственной деятельности организаций по аренде и обслуживанию нежилых помещений у ООО "Финансовые стратегии" возникла задолженность перед ООО "Миллион роз" в сумме 43679.91 рублей (уточненные требования).

В связи с тем, что предъявленная арендодателю претензия с требованием возвратить стоимость неосновательного приобретенного имущества и удерживаемых денежных средств, оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО «Миллион роз» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства на которое оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 8, 309, 310 Гражданского кодекса РФ-обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделками оснований, приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд считает, что факт неосновательного обогащения, наличия у истца убытков не подтверждается материалами дела.

Факт перечисления истцом обеспечительного платежа ответчику подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, ответчиком не оспаривается, ООО «Финансовые стратегии» данный обеспечительный платеж обоснованно зачтен в счет неоплаченных платежей по коммунальных расходам за сентябрь-декабрь 2014г., предъявленных по встречному иску. Судом не принимаются в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих факт внесения истцом в кассу ответчика денежных средств в сумме 31850руб., расходный кассовый ордер №15 от 02.02.2015г. и квитанция, поскольку в данных документах отсутствует подпись бухгалтера ответчика и печать организации. Суд полагает, что показания свидетеля ФИО3 в данном случае не могут исправить недостатки в оформлении бухгалтерских документов, а также подтвердить факт оплаты денежных средств в кассу ООО «Финансовые стратегии».

Истец в обоснование исковых требований о взыскании 279980руб. ссылается на факт приобретения им полок и изготовление перегородок, что подтверждается договором №10/14 от 15.09.2014г., актом от 23.09.2014г, Визуальное состояние помещений отражено в фототаблице - приложении к договору аренды.

Согласно пункту 2.7 договора аренды от 01.07.2015г. помещение должно быть передано арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору с учетом нормального износа.

Арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера (пункт 2.8 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.9 договора аренды все убытки стороны, возникшие по вине другой стороны в результате порчи или уничтожения имущества, должны быть возмещены другой стороной на основании двустороннего акта о порче или уничтожении имущества в порядке, сроки, размере согласованные дополнительным соглашением сторон. При отказе одной из сторон от составления акта последний может быть составлен с участием третьих лиц.

Согласно пункту 3.3.13 договора аренды в случае обнаружения арендодателем не согласованных с ним перестроек, нарушения целостности стен, искажающих внешний вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон.

Письмом от 10.09.2015 N 68 ответчик уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды от 01.07.2015 N ФС-19-15 в соответствии с пунктом 7.2 договора.

Арендодатель телеграммой от 27.10.2015 предложил арендатору явиться 28.10.2015 в 12.00 для составления акта приема-передачи помещений. Представитель арендатора в назначенное время не явился.

Письмом от 30.10.2015 N ФС-103 ООО "Финансовые стратегии" уведомило ООО "Миллион роз" о выявленных фактах причинения ущерба имуществу арендодателя и необходимости возмещения стоимости восстановительных работ.

Арендодатель при участии третьих лиц 31.10.2015 составил односторонний акт приема помещений по договору аренды, из содержания которого следует, что спорное помещение непригодно для дальнейшего использования по целевому назначению, поскольку при визуальном осмотре помещений выявлены следующие недостатки: отсутствует электроосвещение в помещениях N 112, 113, светильники в количестве 13 штук и стеклянные полки с деревянными креплениями в оконных проемах демонтированы; помещение требует восстановительного ремонта, предположительная стоимость которого составляет 250 000 тысяч рублей. Арендодатель направил в адрес истца телеграмму от 13.11.2015, в которой потребовал выплаты задолженности по арендной плате в сумме 34 266 рублей 34 копейки, а также возмещения вреда в размере стоимости пропавшего имущества и стоимости восстановительных работ в сумме 307 000 рублей, обратился в следственные органы с соответствующим заявлением.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату (статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статьи 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении конкретного спора суд оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы доказательства, а именно: договор аренды, телеграмму от 26.10.2015, письмо от 30.10.2015 N ФС-103, акт осмотра и фототаблицу от 31.10.2015, договор подряда от 30.10.2015 N ФС-44-15, иные документы, переписку и действия контрагентов по сделке, и на основании такой оценки пришел к выводу о том, что истец надлежащим образом не подтвердил обоснованность размера исковых требований в части стоимости возмещения полок и перегородки. Истец указывает, что 20.10.2015г. ему был закрыт доступ в помещения, в связи с чем он не имел возможности вывезти демонтированные им к тому моменту полки (40шт). Однако арендодатель отрицает факт наличия на момент расторжения договора в передаваемых помещениях спорных полок, представил в материалы дела заявление в следственные органы по факту пропажи имущества, принадлежащего ООО «Финансовые стратегии» в котором поименованы и полки, ответ УМВД РО по Ярославской области от 02.03.2016г. Таким образом. из материалов дела с достоверностью не следует, что на момент освобождения помещения вышеуказанное имущество находилось в освобожденном помещении. Кроме того, из договора подряда от 16.09.2014г. следует, что цена договора 99900руб. складывается из стоимости изготовления и установки перегородок из ПВХ профиля 1шт, при этом арендатору была согласовано установка перегородки из гипсокартона. В условиях договора не указана отдельно стоимость самой перегородки и работы по ее установке. При этом сам факт возможности демонтажа спорной перегородки без повреждения стен и материала самой перегородки невозможно установить с достаточной степенью достоверности. Судом также принимаются возражения ответчика о наличии несоответствий в документах, представленных истцом (договор подряда, акт, Заключение «ООО «Артгруппроект»). Так, письмо о согласовании перегородки направлено истцом в адрес арендодателя в июне 2015г., тогда как договор на изготовление и установку перегородки, акт выполненных работ составлен в сентябре 2014г. Из заключения ООО «Артгруппроект» следует, что осмотр первоначально проводился в ноябре 2015г., тогда как само заключение составлено в апреле 2016г.

При рассмотрении встречного иска суд исходит из следующего.

ООО «Финансовые стратегии» предъявлен встречный иск о взыскании с ООО «Миллион роз» в размере 43 679 (сорок три тысячи шестьсот семьдесят девять) рублей 62 коп — сумма арендных платежей по Предварительному договору аренду № ФС-29-14 от 23.05.2014 года и Договора аренды Ш ФС-19-15 от 01.07.2015 года, заключенных между Сторонами.

Согласно данным арендодателя ООО «Миллион роз» имеет перед ООО «Финансовые стратегии» задолженность в размере 81 581 (восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей задолженность по оплате переменной части арендной платы по Предварительному договору аренды № ФС-29-14 от 23.05.2014 года за период с сентября по декабрь 2014г.

Истец по встречному иску указывает, что между сторонами был заключен Предварительный договор аренды № Фс-29-14 ОТ 23.05.2014 года и Дополнительные соглашения к нему № 1 от 12 сентября 2014 года и № 27 октября 2014 года, Договор аренды нежилых помещений № ФС-01-15 от 28 января 2015 года, Договор аренды № ФС-19-15 от 01 июля 2015 года.

По заключенным договорам между сторонами были произведены расчеты на общую сумму 1 326 036 (один миллион триста двадцать шесть тысяч тридцать шесть) рублей 28 коп.

Ответчиком арендная плата по указанным Договорам произведена на общую сумму 1 253 208 (один миллион двести пятьдесят три тысячи двести восемь) рублей 46 коп.

Постановлением Второго Апелляционного Арбитражного суда по делу № А82-17097/2015 взыскана часть задолженность по арендной плате по заключенным Договорам в размере 34 266,34 рублей и пени 1298,58 рублей в пользу Истца. Таким образом, как указывает арендодатель, Ответчик перед Истцом имеет задолженность по уплате коммунальных платежей по Предварительному договору аренды № ФС-29-14 от 23.05.2014 года.

Согласно Дополнительному соглашению № 1 от 12.09.2014 года на время проведение ремонта уплачиваются коммунальные платежи (электроснабжение, водопотребление и водоотведение, теплоснабжение). Оплата потребленных ресурсов определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии приборов учета - пропорционально занимаемой площади Помещения. Арендодатель в пояснениях указывает, что переменная арендная плата Ответчику рассчитывалась следующим образом: за электроэнергию на основании показаний счетчиков. В соответствии с Актом приема-передачи от 12 сентября 2014 года показания счетчика на дату подписания акта составляли 00023. За теплоэнергию в горячей воде из сетей МУ11 «Яргорэнергосбыт» пропорционально площади занимаемых площадей Ответчиком.

Истец указывает, что на основании расчета переменной арендной платы выставлял и направлял в адрес Ответчика счета на оплату:

счет на оплату № 95 от 18 ноября 2014 года эксплуатационные расходы за октябрь 2014 года (по Договору № ФС-29-14 от 23.05.2014 года) в размере 7 455,23 рублей.

Указанный счет был получен Ответчиком 18 ноября 2014 года;

счет на оплату N» 103 от 17 декабря 2014 года эксплуатационные расходы за ноябрь 2014 года (по Договору № ФС-29-14 от 23.05.2014 года) в размере 42 277,28 рублей. Указанный счет был получен Ответчиком 17 декабря 2014 года;

счет на оплату № 3 от 20 января 2015 года эксплуатационные расходы за декабрь 2014 года (по Договору № ФС-29-14 от 23.05.2014 года) в размере 31 848,95 рублей. Указанный счет был получен Ответчиком 20 января 2015 года;

счет на оплату № 17 от 19 февраля 2015 года эксплуатационные расходы за январь 2015 года (по Договору № ФС-29-14 от 23.05.2014 года) в размере 37 183,54 рублей. Указанный счет был получен Ответчиком 19 февраля 2015 года.

В соответствии Предварительным договором аренды обязательство Арендатора заключить Основной договор обеспечивается гарантированным платежом в сумме 181 500,00 (сто восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Ответчик перечислил в адрес Истца согласно платежному поручению .№83 от 29.05.2015 года оплату по договору № ФС-29-14 от 23.05.2014 года в размере 181 500 рублей.

После заключения основного договора аренды данный гарантированный платеж учитывался как оплата за первый и последний месяц постоянной арендной платы. В силу договора, которым прямо предусмотрено, что данный платеж является арендной платой (постоянной) за первый и последний месяц аренды; и закона (ст.319.1 ГК РФ) в случаях когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения

ООО «Финансовые стратегии» указывают, что гарантированный платеж в сумме 181 500 рублей был зачтен в оплату постоянной арендной платы за февраль 2015 года и март 2015 года по Договору аренды нежилых помещений № ФС-01-15 от 28 января 2015 года.

Поскольку ответчик произвел оплату только части эксплуатационных расходов по Предварительному договору аренды № ФС-29-14 от 23.05.2014 года, на 23 августа 2016 года Ответчик перед Истцом имеет задолженность по оплате эксплуатационных расходов за октябрь-декабрь 2014 года в размере, уточненном истцом - 37896,76 рублей.

Суд соглашается с позицией истца по встречному иску и полагает, что требования ООО «Финансовые стратегии» подлежат удовлетворению в сумме 37896руб. 76коп.

Доводы ответчика по встречному иску судом не принимаются, поскольку факт передачи помещений по предварительному договору аренды подтверждается актом и сторонами не оспаривается. Сторонами также не оспаривается, что в период действия договора помещение обеспечивалось коммунальными ресурсами, теплоэнергией в виде отопления, наличием горячей и холодной воды, электроэнергией, арендодателем в материалы дела представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями, акты, счета-фактуры и т.д. Арендодателем расчет по электроэнергии выполнен исходя из показаний счетчика, зафиксированного при передаче помещения в аренду и по окончании договора. Расчет по отоплению и водоотведению обоснованно выполнен арендодателем пропорционально занимаемым площадям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Миллион роз» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Финансовые стратегии" 37896руб. 76коп. долга и 2000руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

Митрофанова Г.П.