Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняк А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевчук А.В. рассмотрев материалы дела №А84-973/2014

по иску Частного акционерного общества «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» (299042, <...>, идентификационный код 00191906, дата государственной регистрации 30.03.1992, дата записи о включении в единый государственный реестр юридических лиц 29.06.2005, № записи 10751200000000158)

к Публичному акционерному обществу «Укрсоцбанк» (Украина, <...>, идентификационный код 00039019, дата государственной регистрации 27.09.1991, дата внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц 20.12.2004, № записи 10681200000002827);

Обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» (199178, Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, 11-линия В.О., дом 38, лит.А, ОГРН <***>, дата внесения записи в ЕГРЮЛ 29.12.2012)

о признании сделки недействительной

С участием представителей:

от истца (ЧАО «БР им. А.М. Горького»)- ФИО1, доверенность №2/41 от 16.01.2015;

от ответчика (ООО «Шанс») – ФИО2, доверенность № 31/14 от 19.12.2014; ФИО3, доверенность 31/14 от 19.12.2014

от ответчика (ПАО «Укрсоцбанк») – не явился.

УСТАНОВИЛ:

21.11.2014 ЧАО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» (далее – истец) обратилась в Хозяйственный суд города Севастополя с исковым заявлением к Публичному акционерному обществу «Укрсоцбанк», Обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» о признании сделки недействительной, перерводе прав и обязанностей покупателя по договору, как участнику долевой собственности.

Исковые требования обоснованы нарушением преимущественного права истца на покупку помещений, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №6 от 13.05.2014 между ответчиками.

Определением от 21.11.2014 судом при проведении подготовки дела к судебному разбирательству назначено предварительное судебное заседание.

В ходе рассмотрения дела ответчиком (ООО «Шанс») представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которыми предметом договора купли-продажи №6 недвижимого имущества – встроенных помещений дома культуры, общей площадью 524,9 кв.м. является не доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, а индивидуализированное и самостоятельное имущество, не являющееся общей долевой собственностью, что исключает удовлетворение исковых требований.

Кроме того, ответчик указывает, что истцом пропущен предусмотренный п. 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячный срок на обращение о переводе прав и обязанностей; кроме того, обращение с иском о переводе прав и обязанностей исключает заявление требований о признании договора недействительным.

Истец (АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького») представил пояснение к отзыву ООО «Шанс», указав на необоснованность доводов ответчика о невозможности применения п. 1 ст. 244 ГК РФ, поскольку такие доводы опровергается имеющимися в деле материалами – свидетельством о праве собственности от 22.08.2003 № 522.

Довод о пропуске 3-месячного срока на обращение в суд, по мнению истца, также является несостоятельным, поскольку истец обратился в суд в пределах трехмесячного срока с момента, когда ему стало известно о совершении сделки, что подтверждается письмом СФ АБ «Россия» №635 от 26.08.2014.

Истец также считае, что сделка по продаже спорных помещений, находящихся в здании Дома культуры, по адресу: <...>, должна быть совершена на территории города Севастополя в соответствии с законодательством РФ, право собственности должно быть зарегистрировано на территории РФ, что не было исполнено ответчиками.

17.02.2015 ответчиком (ООО «Шанс») представлены дополнительные письменные пояснения по сути спора, согласно которых, объектом гражданских прав является каждое нежилое помещение в здании Дома Культуры в отдельности.

При этом, в тексте договоров купли-продажи в качестве предмета указываются отдельные помещения, а не доля в праве общей долевой собственности.

Ответчик (ПАО «Укрсоцбанк») в судебное заседание явку уполномоченных представителей не обеспечил, о судебном процессе уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, требования суда о предоставлении письменного отзыва не исполнил.

Суд обращает внимание, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения, либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В соответствии с положениями части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

По достижению задач подготовки дела к судебному разбирательству, учитывая, что возражений сторон относительно рассмотрения дела в отсутствие ответчика (ПАО «Укрсоцбанк») не было заявлено, руководствуясь правилом части 4 статьи 137 АПК РФ, 17.02.2015 судом завершено предварительное судебное заседание и незамедлительно открыто и проведено судебное разбирательство.

Рассмотрев материалы дела, суд установилследующее.

22.08.2003 Управлением по вопросам имущества коммунальной собственности Севастопольской городской государственной администрации на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации от 18.08.2003 №1336-р «Об оформлении права коллективной собственности на объект недвижимого имущества», Открытому акционерному обществу «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» выдано свидетельство о праве собственности на объект в целом, расположенный по адресу: <...>.

Объект состоит из одного здания и принадлежит ОАО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького на праве коллективной собственности» (том 1 л.д. 31).

Здание дома культуры зарегистрировано ГКП «БТИиГРОНИ» СГС на праве коллективной собственности за ОАО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» за №522 от 22.08.2003.

23.08.2003 между ОАО «Балаклавское рудоуправление им. Горького» (продавец) и АКБСР «Укрсоцбанк» (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает встроенные помещения дома культуры, общей площадью 483,6 кв.м. и галерею 18,3 кв.м., всего 501,9 кв.м. по адресу: <...>, в цокольном этаже двухэтажного здания (том 2 л.д. 47).

Письмом от 06.05.2014 №04.501/67 Южный коммерческий макрорегион (г. Одесса) ПАО «Укрсоцбанк» обратился к истцу (АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького») с сообщением о намерениях продажи принадлежащих банку на основании договора купли-продажи от 23.08.2003 встроенных помещений Дома культуры, общей площадью 483,6 кв.м. и галереи, площадью 18,3 кв.м., а всего 501,9 кв.м. по адресу: <...>, по цене 326447,0 евро. На основании указанного ПАО «Укрсоцбанк» просил рассмотреть вопрос о предоставлении нотариально заверенного заявления об отказе АО «Балаклаского рудоуправления» от первоочередного права покупки части нежилых помещений, предусмотренного ст. 362 ГК Украины (том 1 л.д. 32).

13.05.2014 в г. Киеве между ПАО «Укрсоцбанк» (продавец) и ООО «Шанс» (покупатель) был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения №6, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает объект недвижимого имущества – встроенные помещения Дома культуры, общей площадью 524,9 кв.м., составляющие ? часть здания дома культуры в цокольном этаже в лит. «А», по адресу: Автономная <...> (нежилое помещение) (п. 1.1 Договора).

К ? части дома культуры относятся: помещения цокольного этажа: холл Ш-1, пл. 66,4 кв.м., отдел обслуживания юридических лиц Ш-2 пл. 53,8 кв.м., касса Ш-3, пл. 9,3 кв.м., коридолр Ш-4, пл. 6,8 кв.м., отдел обслуживания юридических лиц Ш-5, пл. 56,0 кв.м., кабинет Ш-6 пл. 15,9 кв.м., касса Ш-7 пл. 4,6 кв.м., электрощитовая Ш-8, пл. 5,4 кв.м., комната охраны Ш-9, пл. 3,7 кв.м., коридор Ш-10 пл. 16,4 кв.м., умывальник Ш-11 пл. 2,0 кв.м., туалет Ш-12 пл. 1,4, умывальник Ш-13 пл. 2,0 кв.м., туалет Ш-14 пл. 1,4 кв.м., кладовая Ш-15 пл. 7,4 кв.м., коридор Ш-16 пл. 22,9 кв.м., коридор Ш-18, 19,1 кв.м., коридор Ш-19 пл. 12,6 кв.м., бытовое помещение Ш-20 пл. 17, 7 кв.м., кабинет Ш-21 пл. 10,9 кв.м., кабинет Ш-22 пл. 11,0 кв.м., кабинет Ш-23 пл. 9,4 кв.м., коридор Ш-24, пл. 6,3 кв.м., кабинет Ш-25 пл. 27,2 кв.м., подсобное помещение Ш-26 пл. 8.5 кв.м., архив Ш-27 пл. 11,4 кв.м., депозитарий Ш-29 пл. 22,5 кв.м., кассовый зал Ш-28 пл. 44,5 кв.м., хозяйственные помещения V-1 пл. 12.6 кв.м., кабинет V-2 пл. 8,4 кв.м., галерея V-3 пл. 27,4 кв.м.

Нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.08.2003, зарегистрированного ГКП «БТиГРОНИ» СГС 30.09.2003 (п. 1.2 Договора).

Цена нежилого помещения согласована сторонами в размере 326447,00 евро, что составляет 5221018,34 грн (п. 2.1. Договора).

Согласно условиям п. 3.1 Договора нежилое помещение, а также оригинал технического паспорта нежилого помещения передаются продавцом и принимаются покупателем в момент подписания сторонами Договора без дополнительного оформления акта приема-передачи.

Государственная регистрация права собственности покупателя на нежилое помещение в соответствии со ст. 182 ГК Украины проводится в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, держателем которого является Государственная регистрационная служба Украины в день заключения настоящего договора (п. 4.3. Договора).

Согласно п. 4.6, 4.7 Договор заключен, толкуется, исполняется в соответствии с действующим законодательством Украины. Ответственность сторон устанавливается согласно с действующим законодательством Украины, право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя в соответствии с п. 4 статьи 334 ГК Украины, то есть с момента государственной регистрации такого права.

Договор заверен частным нотариусом Киевского городского нотариального округа ФИО4, зарегистрирован в реестре под №2074.

В материалы дела представлено письмо №04.501./67 от 06.05.2014 АО «Балаклавского рудоуправления им. А.М. Горького» в адрес ПАО «Укрсоцбанк», согласно которому АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» заявило о том, что ему стало известно о продаже ПАО «Укрсоцбанк» принадлежащей банку ? доли встроенного помещения дома культуры, площадью 483,6 кв.м., галереи, площадью 18,3 кв.м., а всего 501,9 кв.м. по адресу: <...> по цене 326447,0 евро. Также указано, что АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» отказывается от первоочередного права покупки ? доли нежилого помещения, предусмотренного ст. 324 ГК Украины (т.1, л.д. 58).

13.05.2014 отказ АО «Балаклавского рудоуправления им. А.М. Горького» от первоочередного права покупки ? доли помещения был зарегистрирован Частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Кравченко У.А. в реестре под №531 (т.1, л.д. 59).

Письмом от 14.05.2014 №2/1430 ЧАО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» обратилось к ПАО «Укрсоцбанк» с сообщением о готовности рассмотреть вопрос о приобретении помещений, расположенных в здании Дома культуры (л.д. 33).

25.09.2014 письмом №2/2331 ЧАО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» обратилось к ПАО «Укрсоцбанк», в котором указало на нарушение Банком норм статьи 362 ГК Украины, а именно совладельцу объекта недвижимости не было предоставлено преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, что послужит основанием для предъявления иска в суд о переводе прав и обязанностей покупателя (т. 1 , л.д. 35).

Письмом от 16.10.2014 №2-86/67-16195 ПАО «Укрсоцбанк» уведомил истца о том, что письмом №126 от 13.05.2014 АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» отказалось от первоочередного права покупки части нежилых помещений, за подписью председателя правления – ФИО5 (т. 1, л. д. 36).

Письмом от 11.11.2014 №2/2635 председатель правления АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» обратился к частному нотариусу ФИО6 с просьбой направить копию заявления №126 от 13.05.2014 для защиты нарушенного права в суде, поскольку Председатель правления ФИО5 не подписывал письмо от имени предприятия с отказом в приобретении отчужденной части Дома культуры (т.1, л.д. 37).

Нарушение преимущественного права покупки доли недвижимого имущества в общей долевой собственности стало основанием для обращения с требованиями о признании договора купли-продажи нежилого помещения №6, (? часть Дома культуры), расположенного по ул. Новикова, 12 в г. Севастополе – недействительным. Также отдельно заявлены требования о переводе прав и обязанностей покупателя на спорный объект.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований об удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Согласно статьи 2 ФКЗ РФ от 21.03.2014 № 6 ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", в составе Российской Федерации образовались новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.

Согласно статьи 65 Конституции РФ (в редакции статьи, которая вступила в силу 11.04.2014) в составе Российской Федерации находятся субъекты Российской Федерации, в частности, город федерального значения – Севастополь.

Согласно п. 1 ст. 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Часть 1 статьи 1213 ГК РФ определяет, что при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

Часть 2 указанной статьи содержит императивную норму, согласно которой, к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право, при этом данное правило не может быть изменено соглашением сторон.

Спорные отношения сторон возникли в связи с заключением Договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.05.2014.

Учитывая, что недвижимое имущество расположено в г. Севастополе, по состоянию на 13.05.2014 регулирование вопросов права собственности на него осуществляется в соответствии с правом Российской Федерации.

Соответственно, заключенный между сторонами Договор купли-продажи, отражающий волю сторон по переходу права собственности на недвижимое имущество (встроенные помещения), расположенное в г. Севастополе, а также вопросы его действительности, необходимо рассматривать с позиций соответствия российскому праву.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежит применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на котором может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Доказательств пребывания спорного недвижимого имущества в состоянии имущества общей долевой собственности сторонами по делу суду не представлено. При этом, спорное имущество было зарегистрировано в качестве индивидуального имущества при заключении договора купли-продажи 23.08.2003 между ОАО «Балаклавское рудоуправление им. Горького» (продавец) и АКБСР «Укрсоцбанк».

Таким образом, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 14.05.2014 имеет самостоятельное предназначение, является самостоятельным объектом гражданских прав и не является предметом общей долевой собственности.

Купля-продажа отдельных помещений, имеющих самостоятельное значение, и зарегистрированных в качестве индивидуальной собственности не требует соблюдения требований о преимущественном праве покупки согласно статье 250 ГК РФ. При отчуждении собственником принадлежащего ему помещения в здании, другие собственники помещений в этом же здании не пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемых помещений.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что у истца не возникло преимущественного право на выкуп встроенных помещений в Доме культуры, поскольку они не относятся к общей собственности.

Содержание сделки купли-продажи между ответчиками соответствует положениям норм статьи 454 Гражданского кодекса, отражает намерения и волю сторон, и обстоятельств, указывающих на намерение сторон создать иные правовые последствия, нежели возникающие из договора купли-продажи, из материалов дела не усматривается. Заблуждение сторон в выборе применимого права не влечет недействительности сделки, как волевого акта сторон, направленного на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей между ними.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, а, следовательно, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он сослался в обоснование заявленного иска.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной лицо, не являющееся участником этой сделки, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что его права и охраняемые законом интересы нарушены при совершении сделки и избранный им способ защиты направлен на восстановление именно его прав и интересов.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств наличия оснований считать договор купли-продажи помещения №6 от 13.05.2014 недействительным по основаниям нарушения преимущественного права покупки помещения, а также нарушения прав истца при заключении ответчиками спорного договора, суду не представлено.

На основании изложенного, суд отказывает истцу удовлетворении требований о признании договора недействительным, а также требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя на спорные помещения.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятии в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.С. Погребняк