Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске Удмуртской Республики 17 июня 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Дом. РФ Управление проектами» о признании недействительной регистрации права общедолевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками и земельный участок, о применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В., выслушав объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее - АО «АФЖС») о признании сделки недействительной, просили признать регистрацию права общедолевой собственности АО «АФЖС» на земельный участок и расположенные на нем жилой дом с пристройками и постройками, находящиеся по адресу: <адрес> недействительной; применить последствия недействительности сделки путем восстановления в правах на общедолевую собственность на жилой дом с пристройками и постройками за истцами.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрировано право собственности АО «АФЖС» на земельный участок и расположенные на нем жилой дом с пристройками и постройками, находящиеся по адресу: <адрес>. Полагают, что право собственности ответчиком зарегистрировано незаконно, поскольку в нарушение требований статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ответчик к нотариусу до подачи документов в регистрирующий орган для заверения своих прав на спорное имущество не обратился.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца ФИО1 произведена замена ненадлежащего ответчика АО «АФЖС» на надлежащего- общество с ограниченной ответственностью «Дом. РФ Управление проектами» (далее – ООО «Дом. РФ Управление проектами»).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца ФИО1 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Дом. РФ».

В суд первой инстанции стороны и представители третьих лиц - АО «Дом. РФ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что ответчиком были совершены действия по регистрации права собственности, что является сделкой, несоблюдение нотариальной формы которой влечет в силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ ее ничтожность. Полагает, что сделка по регистрации права собственности на общедолевую собственность, принадлежащую истцам, произведена с нарушением законодательства и потому подлежит аннулированию.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «РИА» (займодавец) и ФИО1, ФИО2(заемщики) заключен договор целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) №, по условиям которого займодавец предоставляет заемщикам (солидарным заемщикам) заем в размере 4 900 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, на условиях, установленных настоящим договором. Заем предоставлялся для целевого использования- приобретения в общую долевую собственность (по ? доле в праве собственности) жилого двухэтажного дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков являлась ипотека – закладная, первоначальным залогодержателем которой являлось ЗАО «Региональное ипотечное агентство».

Лица, в отношении которых установлена ипотека в соответствии с закладной, - ФИО1, ФИО2, предмет ипотеки: земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, находившиеся в общей долевой собственности по ? доле за ФИО1, ФИО2, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ и №.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Региональное ипотечное агентство» с ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого установлен срок возврата займа по ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ права по закладной переданы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», наименование которого в соответствии с учредительными документами было изменено на ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»).

В связи с тем, что обязательства по погашению задолженности по договору заемщиками надлежащим образом не исполнялись, ОАО «АФЖС» обратилось в суд с иском о взыскании с них задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ОАО «АФЖС» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество; с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «АФЖС» солидарно взыскана задолженность в размере 6 777 306 рублей 35 коп., из которых: основной долг- 4 254 673 рублей 43 коп., проценты за пользование денежными средствами - 2 521 632 рублей 92 коп., пени – 1 000 рублей, проценты за пользование заемными денежными средствами по ставке 13,2 % годовых, начисляемых на основной долг в размере 4 254 673 рубля 43 коп., с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, в равных долях расходы по уплате государственной пошлины размере 46 086 рублей 52 коп.

Для удовлетворения денежных требований ОАО «АФЖС», вызванных ненадлежащим исполнением Вахрушевыми взятых на себя обязательств обращено взыскание на объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом с пристройками и постройками, сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Установлена начальная продажная цена земельного участка и жилого дома с пристройками и постройками, сооружениями, с которой начинаются торги, в размере 4 752 800 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, дополнен абзац 2 решения указанием на то, что проценты за пользование займом солидарно подлежат взысканию с ФИО1 и ФИО2 в пользу ОАО «АФЖС» по ставке 13,2 % годовых, начисляемых на остаток основного долга в размере 4 254 673,43 руб., с учетом последующего уменьшения в случае погашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, то есть по ДД.ММ.ГГГГ; дополнен абзац 3 резолютивной части решения указанием на принадлежность заложенного имущества ФИО1, ФИО2 и кадастровый (или условный номер) жилого дома № и кадастровый (или условный номер) земельного участка №.

На основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г. Ижевска УФССП РФ по Удмуртской Республике о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного старшим судебным приставом, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, взыскателю ОАО «АФЖС» передано не реализованное в принудительном порядке имущество - земельный участок и жилой дом с пристройками, постройками, сооружениями, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АФЖС» и АО «Дом. РФ» заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю вышеуказанные жилой дом с земельным участком

Государственная регистрация право собственности АО «Дом. РФ» на вышеуказанные объекты недвижимости осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания акта в доме по адресу: <адрес> зарегистрированы: ФИО1, ФИО2, В.В.Д., В.С.Д.

Изложенные обстоятельства подтверждены письменными доказательствам, по существу сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия требований закона о нотариальном удостоверении документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности в порядке передачи нереализованного на торгах имущества взыскателю.

Данный вывод суда основан на правильном применении норм материального права, соответствует установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии со статьей 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) государственная регистрация имущества и имущественных прав взыскателя как итог принудительного исполнения в том случае, когда имущество не было реализовано и было передано взыскателю, направлена на удовлетворение законно возникших имущественных правопритязаний взыскателя и, соответственно, на достижение задач исполнительного производства.

Как видно из материалов дела, право собственности АО «АФЖС» на спорное имущество возникло в порядке передачи нереализованного на торгах имущества должника взыскателю, в том числе на основании поданного им заявления об оставлении предмета ипотеки за собой.

Заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является обязательным документом для осуществления регистрации права собственности залогодержателя на не реализованный на повторных торгах предмет ипотеки (абзац второй пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке).

Из системного анализа положений Закона об ипотеке следует, что согласие залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество представляет собой одностороннюю сделку, направленную на возникновение у такого взыскателя права собственности на имущество должника, то есть является односторонним юридическим актом, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения. Закон придает данному согласию самостоятельное значение и не требует принятия его другими участниками правоотношений, в том числе организатором торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Из положений статьи 53 и статьи 55 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), следует, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) предписывает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Установив, что сделку, требующую нотариального удостоверения, в отношении спорного имущества АО «АФЖС» не совершало, суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования без удовлетворения.

Учитывая специальную процедуру приобретения имущества кредитором нереализованного имущества должника, регламентированную положениями Закона N 229-ФЗ, оспариваемый истцами факт передачи имущества не может быть признан недействительным на основании заявленных ими норм права.

Кроме того, избранный истцами способ защиты не может привести к восстановлению их прав, которые они считают нарушенными, поскольку правоотношения между сторонами по договору ипотеки прекратились, а объекты недвижимости перешли в собственность взыскателя.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: Солоняк А.В.

Судьи: Долгополова Ю.В.

Константинова М.Р.