Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 03 сентября 2020г. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 июня 2020г., которым отказано ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО3 о признании права отсутствующим, признании имущества общедомовым, признании права общей долевой собственности.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Хабаровой Т.А., объяснения представителей сторон, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании права отсутствующим, признании имущества общедомовым, признании права общей долевой собственности, указав в обоснование иска следующее. Она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Многоквартирный жилой дом <адрес> является домом 1994г. постройки. Строительство дома осуществлялось на основании разрешения, выданного Отделом (Управлением) по делам строительства и архитектуры Исполнительного комитета Новосибирского областного Совета Народных депутатов Межакадемическому молодежному объединению Сибирских научных центров от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство содержит ссылку на хозяйственно-подрядный способ строительства, при котором объект строится с привлечением подрядных организаций. ДД.ММ.ГГГГ между «НПЦ МЖК» и ООО «Научно-технический центр Строительная индустрия» (НТЦ «Строительная индустрия») был заключен договор № в соответствии с условиями которого, заказчик строительства «НПЦ МЖК» от лица Межакадемического молодежного объединения Сибирских научных центров строительства жилого дома №, передает Обществу функции заказчика строительства, а также долги по обязательствам по строительству дома перед дольщиками и по кредитам банков (перевод долга).

Строительство осуществлялось без привлечения государственных денежных средств, т.е. строительство должно было вестись за счет либо собственных, либо привлеченных денежных средств инвесторов; приобретение инвестором права собственности на вновь возводимый объект должно было осуществляться на основании заключенного договора. Из вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что «НПЦ МЖК» не осуществляло вложение собственных денежных средств в строительство жилого дома, являлось должником перед кредиторами - дольщиками и перевело свой долг перед дольщиками с их согласия в порядке ст. 215 ГК РСФСР на НТЦ «Строительная индустрия». Последнее в свою очередь также не давало обязательств по финансированию строительства за счет собственных средств, а лишь обязалось организовать согласованное с дольщиками финансирование. Объект возводился за счет средств инвесторов-дольщиков, а упоминание в договоре наличия заключенных кредитных договоров между заказчиком и банками, не является доказательством вышеуказанных обстоятельств, поскольку расчет по кредитам возможен, в том числе, и за счет привлеченных денежных средств инвесторов. Условий о приобретении «НПЦ МЖК» или ООО «НТЦ Строительная индустрия» права собственности на объект инвестиций, договор не содержит. Такие же обстоятельства следуют и из Акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. В акте № от ДД.ММ.ГГГГ приемки-передачи основных средств указано, что источником приобретения (финансирования) многоквартирного дома является долевое строительство. В расшифровке фактической сметной стоимости строительства указана общая сумма 1 089 165,570 руб., без указания на то, что при строительстве использованы собственные средства ООО «НТЦ Строительная индустрия». Из Устава ТД «Комфорт» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, приложения № к нему видно, что в управление товарищества был передан, в том числе, подвал, в качестве объекта общего пользования, определен порядок расчета затрат на его содержание. Уставом от ДД.ММ.ГГГГ к местам общего пользования, обслуживание которых производится ТД «Комфорт» отнесены технические подвалы.

Согласно ст.50 Основ гражданского законодательства ССССР, п. 2 ст. 1,7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, распоряжение таким объектом должно было осуществляться с согласия всех участников инвестиционной деятельности.

Как видно из Акта Гос. комиссии, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом в эксплуатацию принят не был, его приемка осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект строительства построен не был и в эксплуатацию не сдавался. Указание в договоре купли-продажи на предмет договора, как готовый объект недвижимости, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, согласно которым такого объекта на момент совершения сделки не существовало. Согласие участников инвестиционной деятельности на распоряжение частью объекта строительства не получалось. Каких-либо документов, позволяющих определить техническое состояние незавершенного строительством объекта на период, относящийся к вышеуказанной сделке, не имеется, без чего невозможно определить, имелось ли в наличии проданное имущество и являлось ли оно индивидуально-определенной вещью, то есть могло ли являться предметом сделок по его отчуждению. Таким образом, ООО «НТЦ Строительная индустрия» не являясь собственником какой-либо части объекта строительства, не имело полномочий по распоряжению данным имуществом, в том числе, по заключению ДД.ММ.ГГГГ с «НПЦ МЖК» договора купли-продажи. Условие договора о переходе к покупателю права собственности в момент подписания договора является ничтожным, поскольку являющийся предметом договора объект построен не был, следовательно, не существовал; его передача покупателю произведена быть не могла и не была, что следует из текста договора купли-продажи. ООО «Научно-технический центр Строительная индустрия» правами на подвальное помещение не обладало, не приобретало их, следовательно, не могло передать такие права «НПЦ МЖК». Согласие участников долевой собственности на совершение сделки по распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности субъектов инвестиционного процесса, получено не было.

Таким образом, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между «НПЦ Строительная индустрия» («Покупатель»), и «НПЦ МЖК» («Продавец»), дополнительное соглашение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительным, поскольку правообладателем этого объекта продавец по договору не являлся. Договор купли-продажи подвального помещения между ООО «НПЦ Строительная индустрия» и «НПЦ МЖК»в строящемся жилом доме № не мог быть заключен и на том основании, что по своему функциональному назначению предмет договора являлся местом общего пользования, никогда не использовался с иным целевым назначением, никогда не выбывал из владения собственников квартир, и не являлся на момент заключения сделки индивидуально-определенной вещью. Объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. ТД «Комфорт», правопреемником которого является ТСЖ «Комфорт плюс», дом передан по акту приема-передачи основных средств ДД.ММ.ГГГГ без изъятий каких-либо помещений. ДД.ММ.ГГГГ жилой дом без каких-либо изъятий, был передан заказчиком строительства НПЦ Строительная индустрия на баланс ТД «Комфорт», распределительный акт между ними не составлялся, как и акт о результатах реализации инвестиционного проекта, по которому застройщику подлежали передаче какие-либо помещения в многоквартирном доме. ДД.ММ.ГГГГ управляющей компании АОЗТ «НПЦ МЖК» были переданы ключи от технических помещений, в том числе, подвалов. Из технического паспорта по состоянию на дату передачи управляющей компании многоквартирного дома и ключей от технических помещений, видно, что подвальные помещения в литере А относились к техническим помещениям, то есть были предназначены для обслуживания дома.

В связи с недействительностью вышеуказанных сделок, не являются действительными последующие сделки по распоряжению спорным имуществом: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому АОЗТ НПЦ МЖК продало подвальное помещение АООТ «АСОПО», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по которому ОАО СФ «АСОПО» продало спорные помещения ОАО «Трастинвест». Все вышеуказанные обстоятельства установлены решением Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО к ФИО, (дело 2-460/2015) и имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО3 приобрел указанное подвальное помещение, также является недействительным (ничтожным). Право собственности ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу действовавшего на момент принятия дома в эксплуатацию законодательного регулирования, а также норм действующего в настоящее время законодательства (ст.289-290 ГК РФ ч.1 ст.36 ЖК РФ) спорное помещение подвала является общим имуществом дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме в силу прямого указания закона вне зависимости от регистрации такого права в ЕГРН, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а совершенные с этим имуществом оспариваемые сделки являются ничтожными, и к ним подлежат применению последствия в виде погашения записей регистрации в ЕГРН права собственности ФИО3

Требования ФИО4 о признании права собственности на конкретную долю в праве собственности на спорное нежилое помещение, заявлены в целях изменения вида собственности и установления режима общей долевой собственности на спорные помещения. Срок исковой давности по заявленным исковым требованиям не истек, поскольку данные исковые требования носят негаторный характер, на которые срок исковой давности не распространяется.

Согласно последней редакции уточненного искового заявления, истец просил признать отсутствующим право собственности ФИО3 на подвальное помещение - нежилое помещение, общей площадью 163,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный номер, условный №); признать подвальное помещение общедомовым имуществом; признать право общей долевой собственности за ФИО4 на данное подвальное помещение.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен представитель ФИО1 ФИО2 В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на помещение общей площадью 163,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> признать подвальное помещение общедомовым имуществом, признать право общей долевой собственности за ФИО1 на данное подвальное помещение. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что спорное помещение не может быть «самостоятельным объектом», что подтверждается заключениями экспертов.

Кроме того, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу Решением Новосибирского районного суда НСО по гражданскому делу №г. от ДД.ММ.ГГГГ., а также Апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.61 ГПК РФ, не подлежат дополнительному доказыванию.

Судом неверно сделан вывод о том, что спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников МКД, данный факт опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела. То, что ответчик в период с 2007г. по 2019г. спорное помещение использовал, сдавая в аренду, и извлекал прибыль - свидетельствует о неосновательном обогащении.

Показания свидетеля ФИО по делу, опровергаются письменными доказательствами по делу.

Апеллянт не согласен с выводом суда, о том, что истица должна была узнать о нарушении своего права в 2007г., поскольку ФИО3 о регистрации права собственности объявления не давал.

Истец обратилась в суд исковым требованием, в том числе, о признании спорного имущества общедомовым. Исковая давность на указанные требования, в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не распространяется.

Все собранные по делу доказательства, свидетельствуют о доказанности и обоснованности иска.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд верно руководствовался ст. 131, 148, 233, 244, 289, 290, 301, 304, 551, 567 ГК РФ, нормами Жилищного Кодекса РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

При вынесении решения суд верно определил предмет доказывания, установил все юридически значимые обстоятельства по делу, применив нормы права, подлежащие применению.

Судом установлено и подтверждается материалами дела следующее.

Жилой <адрес> является многоквартирным домом, 1994 года постройки.

Истцу ФИО4 в указанном доме принадлежит на праве собственности квартира №

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Величковским, принадлежит подвальное помещение-офис (нежилые помещения) общей площадью 163,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Строительство многоквартирного дома <адрес> осуществлялось на основании разрешения, выданного Отделом (Управлением) по делам строительства и архитектуры Исполнительного комитета Новосибирского областного Совета Народных депутатов Межакадемическому молодежному объединению Сибирских научных центров от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство содержит ссылку на хозяйственно-подрядный способ строительства, при котором объект строится с привлечением подрядных организаций.

ДД.ММ.ГГГГ между «НПЦ МЖК» и ООО «НТЦ Строительная индустрия» был заключен договор №, в соответствии с условиями которого, заказчик строительства «НПЦ МЖК», являющийся заказчиком от лица Межакадемического молодежного объединения Сибирских научных центров строительства жилого дома № передает Обществу функции заказчика строительства, а вместе с тем долги по обязательствам «НПЦ МЖК» по строительству дома перед дольщиками и по кредитам банков (перевод долга) (передача функций заказчика произведена на основании ст. 215 ГК РСФСР с согласия дольщиков. п.1)

ДД.ММ.ГГГГ заказчик строительства ООО «НТЦ Строительная индустрия» по договору № продал «НПЦ МЖК» в строящемся жилом <адрес> неэксплуатируемое подвальное помещение площадью 1 084,04 кв.м.

В соответствии с п. 3 договора покупатель обязуется оплатить стоимость подвального помещения в сумме 774 156 руб. в месячный срок со дня производства продавцом окончательного расчета за первый этап строительства дома №. Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи право собственности на подвальное помещение в строящемся доме № переходит к покупателю в момент подписания договора сторонами.

Из Устава ТД «Комфорт» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, приложения № к нему следует, что в управление ему был передан, в том числе, подвал, в качестве объекта общего пользования, определен порядок расчета затрат на его содержание. Уставом от ДД.ММ.ГГГГ к местам общего пользования, обслуживание которых производится ТД «Комфорт» отнесены технические подвалы.

Выписками из ЕГРН подтверждается регистрация права собственности на помещение с кадастровым номером № за ответчиком.

Между тем, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, фактическим владельцем спорного нежилого помещения - подвала является ответчик, право собственности которого, зарегистрировано в установленном законом порядке в 2007 году. В этой связи требования о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект надлежащим способом защиты судом не признаются, а заявленные истцом требования надлежит квалифицировать как виндикационные и применить правовые нормы об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца в целях установления назначения спорного помещения, согласно проектной документации, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «АС-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, помещение, площадью 163,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, 214, кадастровый №, не является техническим подпольем, вспомогательным помещением, но является частью подвала многоквартирного жилого дома. Также, помещение не является самостоятельным объектом недвижимости с назначением офис, т.к. является частью многоквартирного дома, расположенного в подвале и определено проектом <данные изъяты> как помещение общественного назначения по обслуживанию жильцов дома.

Результаты судебной экспертизы никем не оспорены (ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлены), судебная экспертиза оценена и приняты судом, в качестве надлежащего доказательства по делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы относительно отсутствия у спорного помещения признаков технического подполья и вспомогательного помещения, суд пришел к выводу о том, что данное помещение не отвечает требованиям, предъявляемым к имуществу многоквартирного дома, обеспечиваемому обслуживание и эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Выводы экспертного заключения о том, что спорное подвальное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости с назначением офис, т.к. является частью многоквартирного дома, расположенного в подвале, по своей сути логичны, сторонами не оспариваются и подтверждаются материалами дела. В материалах дела отсутствуют доказательства расположения спорного помещения за пределами многоквартирного дома № (в этой части довод апелляционной жалобы основан на неверном толковании норм материального права.)

Право собственности на спорное нежилое помещение, как на самостоятельный объект права, зарегистрировано за ответчиком. Основанием государственной регистрации прав являлся договор купли-продажи недвижимого имущества.

Факт того, что спорное помещение никогда не использовалось в качестве общего имущества многоквартирного дома № подтверждается также показаниями свидетеля ФИО, являющегося собственником помещения в данном доме. Свидетель также указал, что спорное помещение расположено ниже подвала, при строительстве проектировалось как офисное помещение с отдельными коммуникациями и полноразмерными окнами. Помещение всегда предоставлялось в аренду в качестве офисного. Оснований для переоценки данных показаний коллегия не усматривает, так как право оценки доказательств принадлежит суду, результаты этой оценки приведены в решении, как того требует ст. 67 ГПК РФ, несогласие заявителя жалобы с оценкой доказательств не является основанием к отмене решения суда. Оснований не доверять пояснениям свидетеля у суда не имелось, свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу ложных показаний, о чем имеется подписка от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, суд пришел к выводу, что спорное помещение по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и фактически всегда использовалось в качестве самостоятельного объекта (с момента проектирования). Нежилое помещение цокольного этажа жилого дома имеет обособленное функциональное назначение и обозначено как самостоятельное помещение (не связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома), никогда в качестве такового не использовалось, в связи с чем, не является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, доказательств расположения в нем какого-либо оборудования, эксплуатируемого жителями дома, суду представлено не было, однако и размещение такого оборудования не изменяет статус помещения.

В связи с чем, суд пришел к выводу, об отсутствии снований для удовлетворения иска в части признания права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости отсутствующим, поскольку в данном случае запись в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на данный объект недвижимости права истца не нарушает, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение обладает признаками, указанными в статье 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, истцом по делу не представлено.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности отсутствующим не имеется, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований о признания за ФИО1 права общей долевой собственности на помещение, принадлежащее ФИО3

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, отклоняя доводы апелляционной жалобы, поскольку они, как и основания иска, в этой части, правового значения не имеют.

Кроме того, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. 196, 200,301 ГК РФ, пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок для обращения в суд с вышеуказанным иском.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия также соглашается с указанными выводами суда.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, о нарушенном праве истец должна была узнать с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента регистрации права в отношении спорного помещения на имя ответчика, однако в суд с настоящим иском истец обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств уважительности причин пропуска этого срока истцом не представлено. О восстановлении пропущенного срока истец не просила.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии уважительной причины для пропуска срока исковой давности, суд приходит к обоснованному выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований также и по данному основанию.

Доводы апеллянта об отсутствии права распоряжения спорным подвальным помещением у ООО «Научно-технический центр строительная Индустрия», в связи с отсутствием инвестированием денежных средств в строительство дома №, не может являться юридически значимым обстоятельством в рамках разрешения спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО3, право которого зарегистрировано надлежащим образом.

Доводы апеллянта со ссылками на преюдициальное значение решения Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО к ФИО, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку суд пришел к обоснованному выводу, что преюдиция, в данном случае, не усматривается, поскольку предметом рассмотрения спора в рамках гражданского дела № по иску ФИО к ФИО, являлось иное помещение, с иными характеристиками, которое, как было установлено судом, как раз и запроектировано как технический подвал для расположения, обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций многоквартирного дома, использовалось в качестве технического подвала, не было предназначено для использования под офисные помещения, не выбывало из владения собственников жильцов многоквартирного дома.

Довод истца о недействительности договора купли-продажи помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Научно-производственным центром молодежных жилых комплексов и ООО «Научно-технический центр Строительная индустрия», дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между «Научно-производственным центром Строительная индустрия» и Научно-производственным центром молодежных жилых комплексов», не заслуживает внимания, поскольку данный вывод основан на неверном толковании норм материального права и является произвольным толкованием истцом судебных актов. Ни решением Новосибирского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО к ФИО, ни апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, ни каким-либо иным судебным актом, указанные выше сделки недействительными не признаны, согласно материалам регистрационного дела, на спорное подвальное помещение производилась государственная регистрации на основании, в том числе, вышеуказанных договоров купли-продажи, запретов на регистрацию судом не установлено, доказательств обратного истцом не представлено.

Остальные доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как несостоятельные, в силу изложенного.

Доводы апелляционной жалобы по существу являются неправильным толкованием правовых норм и на существо обжалуемого судебного постановления повлиять не могут, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 июня 2020г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи