Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-1084/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Томского районного суда Томской области от 15 июня 2022 года,

заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя ответчика ФИО2 ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения истца ФИО1, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 14.12.2021 в двойном размере в сумме 1 900 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 700 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 14.12.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого ФИО2 обязалась заключить с ФИО1 как с покупателем основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок до 06.01.2022 включительно. Сумма в размере 1 200000 руб. оплачена истцом по предварительному договору, из которых 1 000 000 руб. является задатком, 200 000 руб. –частичной оплатой за продаваемую квартиру. В срок, указанный в предварительном договоре, основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине продавца. Согласно п. 4.3 предварительного договора в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.1 предварительного договора. Основной договор не был заключен по вине ФИО2, отказавшейся от исполнения предварительного договора без уважительных причин, в связи с чем с ФИО2 подлежит взысканию задаток по предварительному договору в сумме 1000000 руб. в двойном размере, всего 2000 000 руб. Кроме этого, с ответчика также подлежат взысканию денежные средства в сумме 200 000 руб., переданные ответчику в качестве частичной оплаты за продаваемую квартиру. 19.01.2022 между ФИО1 и ФИО2 подписано соглашение о неисполнении предварительного договора от 14.12.2021, по условиям которого ФИО2 обязалась возвратить задаток в двойном размере, то есть 2 000 000 руб. и 200 000 руб. в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости в срок до 24.01.2022. До настоящего времени ФИО2 возвращена сумма лишь в размере 300 000 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1

Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик ФИО2 иск не признала. В отзыве на исковое заявление указала, что причиной того, что сделка не состоялась, является получение ею уведомления из Управления Росреестра по Томской области о расторжении договора долевого участия в строительстве. Просила снизить размер неустойки.

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 удовлетворены. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 1 917 700 руб. из которых: 1 900 000 руб. – задаток по предварительному договору купли-продажи от 14.12.2021, 17 700 руб. – расходы по уплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик ФИО2 просит решение Томского районного суда Томской области от 15.06.2022 отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований,

В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно не принял в качестве доказательств чеки об оплате от 21.03.2022 и 30.03.2022 на суммы 50000 руб., произведенные ФИО5 (дочерью ответчика) в счет исполнения обязательства ответчика перед истцом. Полагает, что факт отсутствия указания назначения платежа при перечислении указанных сумм не может служить достаточным основанием для отказа в зачете перечисленной истцу дочерью ответчика суммы в счет возврата долга по договору. Истец, в свою очередь, не доказала наличия иных оснований для получения ею платежа в размере 100000 руб. от ФИО5 Таким образом, ответчиком в счет исполнения обязательств по договору было уплачено 400 000 руб.

Отмечает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве фактически ответчиком было получено после даты заключения с истцом предварительного договора, что свидетельствует о добросовестности продавца.

Ссылается на то, что судом не был исследован договор участия в долевом строительстве от 13.08.2021. ФИО1 с данным договором была ознакомлена и могла знать о том, что сделка не состоится.

Также указывает, что суд неправомерно отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылается на то, что мотивированное решение суда изготовлено с нарушением установленного процессуальным законом срока.

В возражениях на апелляционную жалобу истце ФИО1 считает решение суда законным и обоснованным, жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Судебная коллегия на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2021 между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок до 06.01.2022 (включительно) на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1). Стороны договорились встретиться для подписания основного договора не позднее 10-00 часов 06.01.2022 по адресу: <...>, МФЦ (пункт 1.2). Неявка одной из сторон для подписания основного договора трактуется как отказ от совершения сделки. К ответственной стороне применяются положения раздела 4 настоящего договора (пункт 1.3.).

В соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимого имущества – 1-комнатная квартира, назначение: жилое, расположенная на 1-м этаже жилого дома №/__/ по адресу: /__/, (2 этап) (адрес строительный) (пункт 2.1). Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве требования на основании договора № 27/318 от 13.08.2021 (пункт 2.2.). Покупатель подтверждает, что ознакомился с правоподтверждающими и правоустанавливающими документами, осмотрел объект недвижимости и удовлетворён его состоянием (пункт 2.2.1.). Стоимость объекта недвижимости составляет 1 750 000 руб.,является окончательной и пересмотру в одностороннем порядке не подлежит (пункт 2.3).

Обеспечением исполнения обязательств сторон по настоящему договору является задаток в размере 1000 000 руб.,предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4.1).

В случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 4.3).

Стороны не несут ответственности по настоящему договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, а именно: стихийных бедствий, военных действий, массовых общественных беспорядков, действий или бездействия государственных органов в месте нахождения сторон, если указанные обстоятельства препятствуют исполнению договора, а также изменений в законодательстве РФ, постановлениях и инструкциях местных законодательных и исполнительных органов власти, произошедших в период действия договора и приведших к невозможности его исполнения, а также в случае невозможности исполнения настоящего договора в связи с установлением факта совершения предыдущей (их) сделки купли-продажи Объекта недвижимости с нарушением законодательства РФ (пункт 4.4).

Распиской от 14.12.2021 подтверждено, что ФИО1 14.12.2021 передала ФИО2 денежную сумму в размере 1200 000 руб., из которых: 1000 000 руб. является задатком, а 200 000 руб. –частичной оплатой за продаваемую квартиру (1-комнатная квартира, назначение: жилое, расположенная на 1-м этаже жилого дома №/__/ по адресу: /__/).

Судом установлено, подтверждается объяснениями сторон, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – до 06.01.2022 заключен не был.

Из материалов дела следует, что 19.01.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о неисполнении предварительного договора от 14.12.2021, согласно которому в связи с отказом продавца продавать объект недвижимости по заключенному ранее предварительному договору купли-продажи от 14.12.2021 считать расторгнутым. Продавец возвращает покупателю задаток по предварительному договору в двойном размере, т.е. 2 000 000 руб. и 200000 руб. в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости в срок до 24.01.2022.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил того, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный предварительным договором срок по вине продавца квартиры, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию двойная сумма задатка.

Данные выводы основаны на законе и доказательствах, которым суд первой инстанции дал соответствующую требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценку. Оснований не согласиться с ними и с обжалуемым решением по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего спора являются установление факта исполнения или неисполнения предварительного договора, а также наличие вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении предварительного договора, в связи с чем истец, заявляя требования о взыскании задатка в двойном размере, в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать факт незаключения основного договора по вине ответчика, а ответчик, в свою очередь, должен представить доказательства добросовестных действий, направленных на заключение договора, и отсутствия виновных действий, повлекших не заключение основного договора.

Ответчик в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что основной договор не был заключен не по ее вине.

Доводы апеллянта о том, что уведомление застройщика о расторжении договора об участии в долевом строительстве № 27/318 от 13.08.2021, заключенного с ФИО2, получено уже после даты заключения предварительного договора с истцом, что, по мнению ответчика, свидетельствует о добросовестности продавца и является доказательством наличия уважительной причины незаключения основного договора купли-продажи квартиры, судебной коллегией отклоняются, поскольку данные обстоятельства не могут расцениваться как освобождающие ФИО2 от ответственности за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно указал, что ответчик, не внесшая оплату по договору долевого участия в строительстве, должна была знать об основаниях расторжения данного договора.

Довод апеллянта о том, что истец ФИО1 с договором долевого участия в строительстве была ознакомлена и могла знать о том, что сделка не состоится, судебной коллегией отклоняется, поскольку условиями предварительного договора предусмотрена обязанность ФИО2 подготовить и представить все документы, необходимые для заключения основного договора.

Довод апеллянта о том, что судом необоснованно не учтены в качестве частичного исполнения обязательства по договору произведенные ее дочерью ФИО5 на счет истца безналичные переводы на общую сумму 100 000 руб., был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен. По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения ходатайство ответчика о приобщении данных документов к материалам дела, учитывая объяснения истца, оспаривающего указанные ответчиком обстоятельства. Таким образом, обстоятельства перечисления указанной ответчиком суммы ее дочерью истцу предметом спора по настоящему делу являться не могут.

Довод апеллянта о чрезмерности заявленной ко взысканию суммы в размере 100 % от суммы задатка за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры, судебной коллегией отклоняется, поскольку данная мера гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательства установлена законом и договором, по своей правовой природе является иным способом обеспечения обязательства, для которого законом не предусмотрено его снижение. Заключенным сторонами предварительным договором также не предусмотрено уменьшение суммы задатка, подлежащего возврату. Более того, соглашение о неисполнении предварительного договора также содержит условие о возврате задатка в двойном размере.

Доводы апелляционной жалобы о несвоевременном изготовлении решения суда в окончательной форме также не могут служить основанием к отмене решения в силу части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку нарушение установленного статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации срока изготовления мотивированного решения суда является основанием для восстановления срока на его обжалование, но не является основанием, влекущим его отмену.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 15 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи