Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело№2-1191/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором, признании права собственности на земельный участок и строение,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Истринского городского суда Московской области от 30 марта 2021 года,

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором, признании права собственности на земельный участок и строение, ссылаясь на то, что 13.07.2019г. между ней и ФИО2 был заключен нотариальный договор займа денежных средств на сумму 670 000 руб., в качестве обеспечения договора займа был заключен договор залога на принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество, а именно: земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, и расположенное на нем жилое строение по адресу: <данные изъяты>

Ответчик в предусмотренный договором срок не вернул денежные средства, а в качестве обеспечения договора займа, передал залоговое имущество, в результате чего был заключен предварительный договор купли-продажи спорного имущества. В соответствии с данным договором, основной договор должен быть заключен 08.11.2020г., однако ответчик никаких действий по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества не произвел.

Просила суд признать предварительный договор от <данные изъяты>, заключенный между ней и ФИО2 на земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, и расположенное на нем жилое строение по адресу: <данные изъяты> основным договором купли-продажи; признать за ней право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенное на нем жилое строение по адресу: <данные изъяты> Ответчик ФИО2 иск не признал, пояснил, что <данные изъяты> между ФИО1 и ним был заключен нотариальный договор займа денежных средств на сумму 670 000 руб., в качестве обеспечения договора займа был заключен договор залога на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем жилого строения по адресу: <данные изъяты> Указал, что задолженность по договору займа он истице не возвратил, под давлением истицы он подписал предварительный договор от 08.10.2020г., по которому продал ФИО1 заложенное имущество, однако денежные средств по предварительному договору за проданное имущество он не получал, поэтому просил суд в удовлетворении иска отказать.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении иска, суд исходил из того, что фактическое исполнение условий предварительного договора от 08.10.2020г. между ФИО1 и ФИО2 не произошло, поскольку ФИО1 (покупатель) денежные средства за приобретенное недвижимое имущество не уплачивала, а ФИО2 (продавец) указанное недвижимое имущество покупателю не передавал.

С выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела усматривается, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен нотариальный договор займа от 13.07.2019г. денежных средств на сумму 670 000 руб., в качестве обеспечения договора займа был заключен договор залога от <данные изъяты> на принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимого имущества: земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем жилого строения, по адресу: <данные изъяты>

Согласно п. 2 договора займа от <данные изъяты>, ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в сумме 670 000 руб. до подписания договора.

Пунктом 3 договора займа от <данные изъяты> предусмотрено, что ФИО2 обязуется вернуть ФИО1<данные изъяты> денежные средства в сумме 670 000 руб.

Из п. 1.1 договора залога земельного участка с жилым строением (садовым домом) от <данные изъяты>, заключенного между сторонами, следует, что предметом договора залога является обеспечение договора займа, удостоверенного нотариусом Истринского городского округа <данные изъяты><данные изъяты>, заключенного в <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 на сумму 670 000 руб., сроком до <данные изъяты> с погашением суммы займа.

В п. 1.1 данного договора указано: я, ФИО2, передаю в залог ФИО1 принадлежащий по праву собственности: земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства, находящийся по адресу: <данные изъяты> жилое строение (садовый дом), назначение: нежилое здание, общей площадью 84,6 кв.м, находящийся по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Букаревское, СНТ «Зеленая поляна». Кадастровый номер объекта: <данные изъяты>

В п. 1.12 договора залога указано, что согласие ФИО3, супруги ФИО2, удостоверенное нотариусом Истринского городского округа <данные изъяты><данные изъяты>ФИО4, имеется.

Договор залога объектов недвижимости от <данные изъяты> в Росреестре не был зарегистрирован.

Согласно предварительному договору от 08.10.2020г., заключенному между ФИО1 и ФИО2, стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже ФИО2 в пользу ФИО1 земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> и расположенное на нем жилое строение (садовый дом), общей площадью 84,6 кв.м, по адресу: <данные изъяты>».

Основной договор купли-продажи будет заключен в течение месяца после заключения данного предварительного договора, а именно: не позднее <данные изъяты> (п. 1.2).

Пунктом 1.3 предусмотрены другие существенные условия договора: 1.3.1. - цена указанного имущества составляет 670 000 руб., из них: 500 000 руб. за земельный участок, 170 000 руб. за жилое строение (садовый дом).

Также указано, что <данные изъяты> вся сумма в размере 670 000 руб. передана полностью. Цена является окончательной, изменение не подлежит.

Из материалов дела усматривается, что свои обязательства по договору займа ответчик не исполнил, денежные средства истице в сумме 670 000 руб. не возвратил.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Исходя из разъяснений постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (пункт 23).

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ) (пункт 24).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ) (пункт 25).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (пункт 26).

Судом положения вышеуказанных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ не применены.

Поскольку судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене в соответствии с пунктами 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

На основании имеющихся в деле доказательств судебная коллегия полагает принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить ввиду следующего.

Как следует из условий предварительного договора от <данные изъяты>, стороны согласовали предмет продажи, объекты недвижимости идентифицированы, указан их адрес, стороны согласовали стоимость, подлежащую оплате за объекты недвижимости: 670 000 руб.

Таким образом, предварительный договор от <данные изъяты> имеет все признаки основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Денежные средства в сумме, определенном договором, а именно: 670 000 руб., переданы ФИО1ФИО2 заранее, до подписания предварительного договора, т.е. <данные изъяты>.

То обстоятельство, что в момент заключения предварительного договора ФИО1 не передала ФИО2 денежные средства в сумме, определенном в предварительном договоре, а именно: 670 000 руб., по мнению судебной коллегии, не имеет правового значения, поскольку данная сумма была передана ею ответчику <данные изъяты>, что подтверждается договором займа от <данные изъяты>.

В судебном заседании бесспорно установлено, что денежные средства по договору займа в сумме 670 000 руб. ответчик истице не возвратил.

На момент рассмотрения дела в судебном заседании апелляционной инстанции ФИО2 пояснил, что денежных средств для возврата не имеет, возвращать долг ему нечем.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что, исходя из возникших между сторонами правоотношений и поведения сторон, можно сделать вывод о том, что денежные средства в сумме 670 000 руб. уже переданы ФИО1 ответчику ФИО2 в счет стоимости объектов недвижимости.

Следовательно, заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи земельного участи и строения с предварительной оплатой объектов недвижимости.

Данная сумма составляет задолженность ФИО2 по договору займа от <данные изъяты>, которую он не погасил и не имеет намерений возвращать в связи с отсутствием денежных средств; эта же сумма согласована сторонами в предварительном договоре от <данные изъяты>

Нотариальное согласие на продажу объектов недвижимости супруги ФИО2 получено, что подтверждается удостоверенным нотариусом ФИО4 согласием.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что в момент заключения предварительного договора ФИО1 не передала ему в счет стоимости объектов недвижимости 670 000 руб., поэтому оснований для заключения основного договора не имеется, не могут быть приняты во внимание, т.к. судебная коллегия полагает, что ответчик злоупотребляем своим правом.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целю, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключая предварительный договор, ответчик ФИО2, безусловно, знал об имеющихся неисполненных обязательствах перед кредитором ФИО1 на сумму 670 000 руб..

Между тем, отказываясь от заключения основного договора купли-продажи и от передачи объектов недвижимости кредитору, а также от возврата суммы займа в размере 670 000 руб., ответчик оставляет за собой имущество, на которое соглашался ранее обратить взыскание по своим долгам, тогда как истица лишена возможности получить денежные средства, переданные ответчику по договору займа, а также, в связи с неплатежеспособностью ответчика, лишена возможности получить в собственность объекты недвижимости по предварительному договору, стоимость которых была оценена сторонами исходя из задолженности договора займа в сумме 670 000 руб., полученных от истицы.

Исходя из принципа добросовестности осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей, в данной ситуации ответчику следовало либо исполнить свое обязательство по возврату суммы долга, либо заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено ответчиком в суде апелляционной инстанции, от исполнения договора займа он отказался в связи с отсутствием денежных средств.

В то же время, от исполнения условий предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости для восстановления прав истицы, отказался по формальным основаниям, в связи с неполучением от нее по условиям предварительного договора денежных средств в сумме 670 000 руб.

Доводы ответчика о том, что он постоянно проживает в строении на земельном участке, которое является его постоянным местом жительства, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Согласно паспортным данным, ответчик постоянно зарегистрирован по адресу: <данные изъяты> (л.д. 60).

В договоре залога он указал адрес проживания: <данные изъяты>, 5-й <данные изъяты> (л.д. 25).

Доводы ответчика о том, что денежные средства в сумме 670 000 руб. он занимал для своей супруги, не имеют правового значения для разрешения спора.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор от <данные изъяты>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <данные изъяты> площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенное на нем жилое строение (садовый дом), общей площадью 84,6 кв.м, по адресу: Россия, <данные изъяты> основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <данные изъяты>, <данные изъяты> площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное на нем жилое строение (садовый дом), общей площадью 84,6 кв.м, по адресу: <данные изъяты>

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Председательствующий

Судьи